建筑物成新率计算方法

“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。

现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。

其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下：

（1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。其成新率计算公式：q={1-（1-R）*t/N}

其中q为成新率

R——残值率

t——使用年限

N——经济寿命

比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0，则成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。3%

（2）现场观察法：

参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率

实例：

评定情况评定分累计

结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34

承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10

非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落 4

屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨 6

楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8

装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36

外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4

内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6

顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10

细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6

设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55

电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30

（3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定：

分为：完好房：十、九、八成新

基本完好房：七、六成新

一般损坏房：五、四成新

严重损坏房及危险房：三成以下

折旧率计算

(一)年限平均法：年折旧率=（1—预计净残值率）/预计使用年限

(二) 工作量法即直线法：每一工作量折旧额=固定资产原价*（1-预计净残值率）/预计总工作量

(三) 加速折旧法：

（1）双倍余额递减:前几年折旧率=2/预计折旧年限

后两年固定资产原价*（1-预计净残值率）/2

（2）年数总和法年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限总和数

或者说=（预计使用年限—已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2

平均年限法，是指固定资产在其预计使用年限内，根据原始价值，预计净残值。每年平均计提折旧的方法。这类方法具有普遍适用性。

工作量法，是以固定资产的使用期内所完成的工作量为依据，计算各期计提折旧额的方法。这一方法适用于在各个会计期间不大使用的固定资产及大型专用设备、车辆、飞机、船舶的折旧。

双倍余额递减法，是用年限法计提折旧率的2倍作为固定的折旧率，乘以逐年递减的固定资产的期初净值，计算各年应提折旧额的方法。这类方法用于受技术影响较大的固定资产折旧。

年数总和法，这是以固定资产的原值减去净残值后的余额乘以递减的折旧率计算每年应提折旧的方法。这一方法同样适用于受技术影响较大的固定资产折旧。残值一般是5%,10%,具体情况具体分析

房屋与建筑物的经济使用年限和折旧

来源: 作者：日期：10-12-31

一、各类建筑物经济耐用年限：

1、钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;

2、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;

3、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;

4、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;

5、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;

6、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;

7、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;

8、简易结构：10年。

二、残值率：

1、钢筋混凝土结构：0;

2、砖混结构一等：2%;

3、砖混结构二等：2%;

4、砖木结构一等：6%;

5、砖木结构二等：4%;

6、砖木结构三等：3%;

7、简易结构：0。

建筑物的折旧年限是建筑物价值转移的年限，它与耐用年限既有联系又有区别。折旧年限是由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称为经济寿命;耐用年限是由结构、质量等决定的自然寿命。目前，一般是将建筑物的自然耐用年限作为折旧年限，不考虑物价上涨、人为损耗等因素。

关于固定资产残值率，内、外企有不同规定：内企，国税发[2003]70号文“固定资产残值比例统一确定为5%”;外企，国税发[2003]127号文“其残值暂统一确定为10%，经批准可少留或不留”。除此外其实还有一种特殊情况是，国税函[2003]1401号文第五条，“上市公司内地子公司固定资产计提折旧前的预留残值，可统一按固定资产原值的3%执行”。1401号虽是针对联通公司的，但可以理解该规定是适用于所有上市公司内地子公司的。127号和1401号同样都是从2003年1月1日开始执行的，而且1401号文颁布又在127号文之后(前者是十二月份，后者在十月份)，因此，我们可以认为，海外上市公司内地子公司虽然属于外资企业，但这些公司固定资产残值率可以不按照国税发[2003]127号文的规定“残值暂统一确定为10%”，而单独按3%执行。也就是说，目前关于固定资产残值率，存在着至少三种情况：内企5%、外企中的海外上市公司内地子公司3%、其他外企10%，经批准可少留或不留。上述情况适用于相关文件发布之后新购置的固定资产。

现行企业所得税法，对房屋建筑物的折旧年限规定了是20年，可以高于或等于20年但不得低于20年。对于净残值率没有明确的规定。由企业的财务人员根据职业的盼判断来定。