日本土地登记制度

日本土地登记制度1．日本登记制度的现状① 登记所在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计约有550个登记所存在。

而由以法务局长为顶奌，统括登记官、登记官、登记专门职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。

不动产登记系依不动产所在地，商业登记则依总店所在地来决定接受各该登记之登记所。

登记内容系采取将之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。

被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显着增加中。

如欲知悉登记簿上所载登记内容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽无法提供，但以电磁记录保存于登记所之登记事项内容，则有可能在少许时间内于全国各登记所中取得。

② 登记对象系以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。

并分别以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。

有关不动产登记，详如后述，其他登记简述如下，以为参考。

商业？法人登记，系就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同组合等其他非营利法人之内容，进行登记之制度。

亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。

公司须経登记始能成立。

伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本额制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。

所谓成年监护登记，系指在日本以20岁以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。

法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上开受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。

所谓动产？债权转让登记，系指针对随着今日经济的发展或复杂化，致转让契约书类及确定期日常无法适切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。

系出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。

③ 不动产登记法不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。

明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，终上述法律作为新的不动产登记法而被制定。

不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文，不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文，不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文；而日本之不动产登记乃是依据上开法令而被运用。

2．不动产登记① 可为登记之权利登记系针对土地及建物等不动产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。

所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、质权、抵押权、租借权、采矿权所谓不动产之表示登记，在土地之场合，系将其所在、地号、地目、所占面积登载于登记簿；建物则系就其所在、房屋编号、种类、构造、建筑面积加以登记。

土地之分笔、合笔、所占面积之更正、地目变更登记等，亦属之。

除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。

为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任.在其他国家里其土地登记簿或许尚未能涵盖其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。

所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。

在日本，土地及建物各有其登记簿并采取个别登记方式，与其他国家不同。

唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。

② 公的图面登记所里备有地图及建物所在地图。

缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认来判断土地及建物之所在与正确面积之构造。

但是，实务上我等专家称之为14条地图之上开图面，并未能完全涵盖全日本所有土地，乃是实情。

虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。

因此，以使用所谓公图之方式来对之加以补充。

目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产税等税金而由税务署所保管之物。

所幸者是，公图几乎涵盖全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。

在法律上存有标示不正确的图面上，不论在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但却比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散见各处。

又，土地形状标示与现地相异者，亦有之。

唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多见；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。

③ 申请人登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之。

所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契约之买方，而卖方即是登记义务者。

申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。

唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为代理人，而由其代理为之，此为实际状况.表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为代理人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。

亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，系由法律所分别规定之不同资格者来提出。

不采亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为代理人之专家在内，并不多见；目前尚在逐步推广中。

④ 登记之效力权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其并非发生效力之要件.举购买土地的例子来说，因为纵不为登记亦与效力无关，故如买卖契约在法律上成立的话，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。

一般土地买卖之交易，系由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任代理人持上开申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。

关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的代理人。

在日本，不动产登记不具有公信力。

因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而终还是采取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之说明。

⑤ 登记之申请登记之申请，在备斉下列要件后为之·登记申请书之提出·登录免许税之缴纳原则上以现金缴纳，贴付印花税纸亦可。

·附件书类之检附申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，系由登记官检查申请书所检附之书面为之。

以土地买卖之所有权移转来说，作为卖方之登记义务者，必须依据附件申请书类格式提出下述文件并检附于登记申请书中，以担保其申请意义。

检具下述所有书类后，登记始能完成。

·证明登记原因之资料·对司法书士之登记申请委任状·印章证明书·登记事项证明书·登记识别资讯·以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。

⑥ 登记之嘱托承前所述，权利登记系以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。

此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特别称为嘱托登记之登记存在。

作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。

虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。

作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类·证明登记原因之资料·对司法书士之登记申请委任状·印章证明书·登记事项证明书若有来自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。

又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照税。

在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事业使用而让用地事业者强制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在内。

其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介绍.3．土地收用法之登记裁决程序开始之决定作出后，收用委员会嘱托为开始收用裁决程序之登记.此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。

关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最终作出收用裁决之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请.此项登记亦属共同申请原则之例外之一。

又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托。

因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法却采取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。

又，依时效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。

应检附之资料有收用裁决书正本，以及用以证明该裁决未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。

申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。

又，就开始裁决程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。

4．全国公共嘱托登记司法书士协会以县为单位，各县均设有一个属于社团法人之公共嘱托登记司法书士协会.该协会所属司法书士为官公署之代理人，为其作成嘱托登记申请书并为申请之代理。

此乃协助公益之司法书士的重要工作。

而为统合以县为单位之公共嘱托登记司法书士协会，另设有全国公共嘱托登记司法书士协会协议会。