第三章房地产开发项目用地取得

按照土地利用的性质和功能划分：
商业金融业用地
商业服务业、旅游业、金融保险 业
工业、仓储用地 市政用地
工业、仓储 市政公用设施、绿化
公共建筑用地
文、体、娱、机关、宣传、科研、 设计、教育、卫生
土地
住宅用地 交通用地 特殊用地
铁路、民用机场、港口码头、其 他交通
军事设施、涉外、宗教、监狱
水域用地
农用地
其他用地 第三章房地产开发项目用地取得
1．生地 • 生地有二种形式：一种是未经任何投资建设的自然地，它
基本属于农村土地，如种植地，包括陆生种植地和水生养 殖地、沼泽地、滩地、山地等。这些自然地，大多属集体 所有，但往往已规划作为城市建设用地，经征用后，可用 于房地产开发。 • 另一种是虽进行过建设投资，但不能满足现时建设需要的 城市土地。 • 这种土地一般是指城区中须进行再开发的土地，如城区中 使用性质不符合城市规划要求的土地、使用效益低下的土 地、环境恶劣地段的土地等。此种土地大多属国有地，也 有部分属尚未征用的集体所有土地。 • 在对生地进行房屋建设以前，有大量的前期工作要做。如 拆迁、补偿与安置、地基处理、挖填土石方以及一些构筑 物、基础设施建设工作等。
第三章房地产开发项目用地取得
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二、房地产开发项目用地类型
2．熟地 • 所谓熟地是指经过了开发方案的选择、规
划与设计、场地平整、附属构筑物及基础 设施建设阶段的土地。
第三章房地产开发项目用地取得
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二、房地产开发项目用地类型
2．熟地
熟地一般具备如下基本条件：
(1)地平条件。满足建筑物建设的场地平整要求，包 括地上、地下障碍物已清除，场地的标高、场地 填方的密实度达到要求。
• 这类土地主要是指城区中一些环境恶劣、基础 设施缺乏地区的土地，或是一些使用性质不符 合规划要求，使用效益低下的土地。
获取方式：
1. 直接向政府申请出让
2. 通过收购旧房取得土地
3. 以转让方式取得用地
4. 与土地的现使用者合作取得用地
5. 参加土地使用权竞投
第三章房地产开发项目用地取得
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一、房地产开发项目用地的来源
体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40
年，综合或其他用地50年。
第三章房地产开发项目用地取得
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二、房地产开发项目用地类型
按照土地区位划分： • 闹市区（商业集中区）土地 • 城市副中心区土地 • 闹市区边缘地带（亚中心区）土地 • 城市边缘区土地 • 城市郊区土地
第三章房地产开发项目用地取得
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二、房地产开发项目用地类型
（二）城市规划区内的建设备用地 • 指规划区内的一些国有的建设备用地以及
市区以外尚未征用的集体所有的建设用地。 • 建设备用地的拆迁、安置量小。 • 对国有的建设备用地，开发企业宜尽量采
取协议出让方式获得使用权。 • 对尚未征用的集体所有的建设备用地，开
场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。
第三章房地产开发项目用地取得
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二、房地产开发项目用地类型
• “生地”、“熟地”着眼于建设； • “毛地”、“净地”着眼于出让。
第三章房地产开发项目用地取得
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第二节 房地产开发项目用地选择
第三章房地产开发项目用地取得
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一、房地产开发项目用地的来源
（一）城区中需再开发的土地
R11、R21、R31：住宅用地。
R12、R22、R32：服务设施用地。
第三章房地产开发项目用地取得
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第三章房地产开发项目用地取得
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二、房地产开发项目用地类型
• 按照对开发用地进行人为投入的形式及程 度的不同划分：生地、熟地，毛地、净地。
第三章房地产开发项目用地取得
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二、房地产开发项目用地类型
第三章房地产开发项目用地取得
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二、房地产开发项目用地类型
3．毛地 • 毛地指的是已完成宗地内基础设施开发，
但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土 地。 • 国土资源部[2010]151号文规定，对于住房 建设用地，不得“毛地”出让。
第三章房地产开发项目用地取得
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二、房地产开发项目用地类型
4．净地 • 净地指的是已完成宗地内基础设施开发和
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居住用地（R）分类
公共设施、交通设施和公共服务 R1 一类居住用地 设施齐全、布局完整、环境良好
的低层住区用地
公共设施、交通设施和公共服务 R2 二类居住用地 设施较齐全、布局较完整、环境
良好的多、中、高层住区用地
公共设施、交通设施不齐全，公 R3 三类居住用地 共服务设施较欠缺，环境较差，
需要加以改造的简陋住区用地
• 开发用地，通常是指一宗（片）位于城市 规划区的，适合开发企业有偿、有限期进 行基础设施和房屋建设使用的国有土地。
• 在城市规划区内，只有国有土地才能投入 房地产开发；城市规划区内的集体所有土 地，经依法征用转为国有土地后，才可用 于房地产开发。
• 开发用地使用的最高年限：居住用地70年，
工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、
(2)场地正常、安全使用的条件。已改善不良地貌、 地质和水文条件，地基稳定，地基承载力达到规 定要求，满足建筑物对场地的正常和安全使用要 求。
(3)基础设施条件。基础设施满足房屋的建设和使用
要求。
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二、房地产开发项目用地类型
2．熟地
• 在开发实践中，由于满足上述条件要求的 程度通常不完全一致，从而形成各种成熟 度的熟地。如：完成了“三通一平”的熟 地；完成了“七通一平”的熟地；不仅完 成了“三通”或“七通”一平，还完成了 项目所需配建的各种道路、设施的熟地； 进一步完成项目±0.000m以下工程的熟地。
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二、房地产开发项目用地类型
用地类别
用地占比（%）
居住用地（R）
25~40
公共管理与公共服务用地（A）
5~8
商业服务业设施用地（B）
工业用地（Ｍ）
物流仓储用地（Ｗ）
交通设施用地（S）
公共设施用地（U）
绿地（G）
10~15
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）
第三章房地产开发项目用地取得
第三章 房地产开发项目用地取得
第三章房地产开发项目用地取得
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本章主要内容：
• 房地产开发项目用地的类型 • 房地产开发项目用地选择 • 房地产开发项目用地的取得方式 • 开发建设中的农地征用
第三章房地产开发项目用地取得
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第一节 房地产开发项目用地类型
第三章房地产开发项目用地取得
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一、开发用地的涵义