第3章房地产开发用地的取得

第四节 开发建设中的城市房屋拆迁
3.城市房屋拆迁的工作程序
⑸确定拆迁方式
⑹签订拆迁补偿安置协议
⑺实施拆迁
补偿安置方式、金额； 安置用房地点、面积；
搬迁期限
第四节 开发建设中的城市房屋拆迁
4.城市房屋拆迁补偿
⑴补偿对象
被拆除房屋及附属物的所有权人
⑵补偿范围
合法建筑（含未超过期限的临时建筑）
第3章 房地产开发用地的取得
第一节 概述 第二节 房地产开发用地的取得方式▲ 第三节 开发建设中的农地征收 第四节 开发建设中的城市房屋拆迁▲
本章复习题
1.解释我国目前的土地制度。 2.简述土地利用总体规划的编制。 3.房地产开发用地的取得方式。 4.评价土地招拍挂出让模式。 5.举例说明土地使用权转让在现实中的表现。 6.农地征收的特点及审批。 7.开发商取得增量、存量国有土地使用权的途径及成
3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径 及成本
⑴通过划拨方式取得生地使用权
2）地上附着物及青苗补偿费
• 地上附着物：房屋、农田水利设施（水井、沟渠）、树木、 蔬菜大棚等
• 青苗：尚不能收获的农作物，只补一季
第三节 开发建设中的农地征收
3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径 及成本
⑴通过划拨方式取得生地使用权
7）征地管理费
第三节 开发建设中的农地征收
【例】某房地产开发企业拟取得某城市规划区内一农民集 体所有制地块，建设经济适用房。该农民集体经济组织原 耕地面积80公顷，农业人口600人，现征收20公顷。已 知该地块被征收前3年每公顷年产值分别为3万元、3.2万 元、3.4万元。经商定，土地补偿费为该耕地被征收前3年 平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补 助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍，被 征收土地上的地上附着物及青苗补偿费为20万元，征收 耕地的耕地开垦费60万元。试求房地产开发企业支付的
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑶土地使用权
国有土地和农民集体所有的土地，可以依法交付 给单位或者个人使用。
第一节 概述
2.土地利用总体规划和土地利用年度计 划
⑴土地利用总体规划
在一定规划区域内，各级人民政府根据国民经济和 社会发展对土地的需求，以及当地的自然、经济和 社会条件，对该地区范围内的全部土地的开发、利 用、整治、保护等方面所作的长期的、战略性的总 体布局和统筹安排。
3）安置补助费
• 国家征收农地时，为了妥善安排被征地单位的生产和群众 的生活所支付的费用。
• 按照需要安置的农业人口数计算 • 每一个需要安置的农业人口（每公顷）的补助标准，为该
耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。可根据实际提高 补偿标准，但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高 不超过被征收前3年平均年产值的15倍。
2）商业金融业类：超市、宾馆、度假村、 银行等用地
3）科教文卫类：图书馆、高校、博物馆、 医院等用地
4）文物古迹类：古建筑、革命遗址等用地 5）其他类：宗教活动场所、社会福利院等
用地
第一节 概述
4.城市用地的分类
⑷仓储用地（W） ⑸绿地（G） ⑹其他城市用地
返回
第二节 房地产开发用地的取得方式
⑵政府对未开发建设的土地转让活动有限制 ⑶两个合同，土地使用期限是剩余年限 ⑷转让价低于市场价，政府回购；反之，政府
限制 返回 ⑸要办理过户手续
第三节 开发建设中的农地征收
1.农地征收的含义
为了满足公共利益的需要和城市规划建设的 需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体 土地所有权并对原权利人给予合理经济补偿 的一种行政行为。
办理征地审批手续前，应先办理农用地 转用审批手续。
第三节 开发建设中的农地征收
3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径 及成本
根据土地利用总体规划和土地利用年度计划， 城市人民政府办理农用地转用审批手续和征地 审批手续，把集体所有制土地征收为国有土地， 形成增量土地的供应。政府以划拨生地、出让 生地、出让熟地三种方式供应给房地产开发企 业。
第一节 概述
4.城市用地的分类
⑴居住用地（R）
类 别
一类 （R1）
二类 （R2）
三类 （R3）
四类
说
明
市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以低层住宅为主
市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以多、中、高层住 宅为主
市政公用设施比较齐全，布局不完整，环境一般，或住宅与工 业等用地有混合交叉的用地
第二节 房地产开发用地的取得方式
1.土地使用权出让
⑶拍卖出让
出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、 地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用 者的行为。
第二节 房地产开发用地的取得方式
1.土地使用权出让
⑷挂牌出让
出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出 让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公 布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根 据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的 行为。
1）政府行为，具有强制性 2）应妥善安置被征地人员的生产和生活，给予经
济补偿 3）改变了土地所有制的性质
第三节 开发建设中的农地征收
2.农地征收的审批
⑴三种情况下的农地征收，由国务院审批：
1）基本农田 2）基本农田以外的耕地超过35公顷的 3）其他土地超过70公顷的
⑵其他情况下的农地征收，由省、自治区、 直辖市人民政府审批，并报国务院备案。
第四节 开发建设中的城市房屋拆迁
4.城市房屋拆迁补偿
⑶货币补偿
拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式 补偿给被拆除房屋的所有人。补偿额度一般 委托专业的房地产估价机构确定。
⑷房屋产权调换
拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆 迁房屋进行产权调换。
第四节 开发建设中的城市房屋拆迁
4.城市房屋拆迁补偿
3.城市房屋拆迁的工作程序
⑵确定拆迁计划和方案
第四节 开发建设中的城市房屋拆迁
3.城市房屋拆迁的工作程 序
⑶申领 拆迁许可证
项目批准文件 建设用地规划许可证 国有土地使用权证 拆迁计划和拆迁方案 拆迁安置资金证明
第四节 开发建设中的城市房屋拆迁
3.城市房屋拆迁的工作程序
⑷发布拆迁公告
本。 8.城市房屋拆迁的工作程序。 9.城市房屋拆迁补偿及安置方式。 10.思考房地产开发企业在征地拆迁过程中可能遇到
的困难。
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑴社会主义公有制
1）国有土地有偿使用制度土地收购储备：城市政府通过设立的
2）土地用途管制制度 专门机构，统一负责行政区域内土地
3）保护耕地的制度
第三节 开发建设中的农地征收
3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径 及成本
⑴通过划拨方式取得生地使用权
4）耕地占用税 5）耕地开垦费
• 依据：占用耕地补偿制度 “占多少、垦多少” • 不开垦或开垦了不达标，要支付耕地开垦费（专款专用）
6）新菜地开发基金
• 征收城市郊区的菜地、养殖水面时，支付的费用
第三节 开发建设中的农地征收
3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径 及成本
⑴通过划拨方式取得生地使用权
1）土地补偿费
• 国家征收集体所有的土地时，直接对农村集体经济组织支 付的补偿费用，实质是对土地收益的补偿。
• 补偿标准：该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。
第三节 开发建设中的农地征收
第三节 开发建设中的农地征收
3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径 及成本
⑵通过出让方式取得生地使用权 ⑶通过出让方式取得熟地使用权
政府委托土地储备机构进行征地补偿和土地开发，开 发完成后，土地储备机构把熟地交给政府，政府再通 过招拍挂的方式出让熟地（土地出让金中实际已包含 农地征收的税费）
1.土地使用权出让
国家将国有土地使用权在一定年限内出让 给土地使用者，由土地使用者向国家支付 土地使用权出让金的行为。
第二节 房地产开发用地的取得方式
1.土地使用权出让
⑴协议出让 ⑵招标出让
市、县人民政府土地行政主管部门（出让人） 发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、 法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根 据投标结果确定土地使用者的行为。
⑸特殊情况下的拆迁补偿
1）有产权纠纷房屋的拆迁补偿
案例：10年前，甲卖房给乙，并 签订合同，约定由乙承担过户全 部费用，甲仅仅协助出手续和证 明，但一直未办理过户手续。8 年前，乙把房屋转让给丙，签订 了房屋买卖合同，仍未过户。现 在，房屋即将拆迁，甲要求补偿， 与丙产生纠纷。
产权纠纷当事人先解 决纠纷（协商、调解 或判决），再补偿； 如在一定期限内不能 解决，拆迁人可按规 定提出拆迁补偿方案，
期限一般为10—15年
第一节 概述
2.土地利用总体规划和土地利用年度计 划
⑵年度土地利用计划
根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土 地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状 况编制。
第一节 概述
3.房地产开发用地的含义
一宗（片）位于城市规划区的，适合房地产 开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国 有土地。
人
第四节 开发建设中的城市房屋拆迁
3.城市房屋拆迁的工作程序
⑴拆迁前期工作
调查核实（征地范围、房屋丈量、人口调查） 逐户走访
编号 1） 2） 3） 4）
被拆迁人的具体要求 一次搬迁，永久安置 回迁，要求开发商解决临时居住问题 回迁，自己解决临时居住问题 放弃产权，货币补偿……
第四节 开发建设中的城市房屋拆迁
1）都是公开竞争 2）拍、挂是价高者得，招要综合考虑 3）招、挂有一定期限，拍几乎是即时的
➢小结：按国家规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等
各类经营用地，必须以招拍挂方式出让，在特殊情况下 才允许以协议方式出让。
第二节 房地产开发用地的取得方式
2.土地使用权（行政）划拨
县级以上人民政府依法批准，在土地使用者 缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其 使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使 用者使用的行为。
⑴基本无偿，没有明确的使用期限 ⑵划拨土地有条件限制（四类） ⑶划拨土地不能随意转让、出租和抵押
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第二节 房地产开发用地的取得方式
3.土地使用权转让
土地使用权出让后，土地使用权受让人将 土地使用权转移的行为。转让的方式包括 出售、交换与赠与。
⑴必须是出让的土地，转让属于土地二级市场 行为
取得《房屋拆迁许可证》的拆迁人，拆除城市 规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对 被拆迁房屋的所有人或使用人进行补偿或安置 的行为。
法治原理：无公共利益则无征收，无合理补偿 则无征收，无征收、补偿则无拆迁
第四节 开发建设中的城市房屋拆迁
2. 城市房屋拆迁的相关主体
⑴拆迁管理人：房屋拆迁主管部门 ⑵拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位 ⑶被拆迁人：被拆迁房屋的所有权人 ⑷拆迁单位：拆迁行为的实施单位 ⑸其他主体：房屋使用权人、房屋抵押权
第二节 房地产开发用地的取得方式
1.土地使用权出让
⑷挂牌出让
1）只有一个竞买人，报价高于底价，成交 2）有两个竞买人，价高者得（若报价相同，早
报者得） 3）无竞买人或报价均低于底价，不成交 4）多个竞买人，组织现场竞价
第二节 房地产开发用地的取得方式
1.土地使用权出让
⑸招、拍、挂的对比
以简陋住宅为主
第一节 概述
4.城市用地的分类
⑵工业用地（M）
1）一类工业用地：基本无干扰和污染的工 业用地
2）二类工业用地：有一定干扰和污染的工 业用地
3）三类工业用地：严重干扰和污染的工业 用地
第一节 概述
4.城市用地的分类
⑶公用设施用地（C）
1）行政办公类：政府、党派、企事业管理 等办公用地
第三节 开发建设中的农地征收
专题：土地出让金
⑴土地使用权的交易价格（地价），是地租的资本 化
⑵是未来一定年限土地收益的折现 ⑶有地面价与楼面价之分 ⑷属于地方政府预算外收入（不纳入财政预算中） ⑸土地出让金的使用（讨论中……）
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第四节 开发建设中的城市房屋拆迁
1.城市房屋拆迁的含义及法治原理
整理、征用、收购、储备以及土地交易 等活动的一种工作制度。
4）城市土地储备制度
限制农用地转为建设用地，控制建设用地 总量，对耕地实行特殊保护。
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑵土地所有权
城市市区的土地属于国家所有 城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家
所有的以外，属于农民集体所有 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有