深圳圣莫丽斯别墅豪宅项目营销执行报告102PPT10M
地产项目豪宅产品营销推广报告PPT模板
项目整体规划分区
顶级豪宅与中高档住宅产品共存
滨河带豪宅和城市带 中高档住宅两部分产 品在规划中分解成两 个区域，二者相辅相 成又相对独立。
滨河带 回迁房
城镇带
城镇带
回迁房
滨河带一期产品
总建筑面积 住宅面积 户数 绿化率
258419㎡ 170267 ㎡
712 37%
一期产品统计
楼座 Townhouse(7.5) Townhouse(7.0)
沈阳建筑大学
小学
中学
大学
惠友超市
中国网通超市 满客来超市
大众小吃部
:超市
:餐饮
沈阳商业银行
建设银行
交通银行
沈阳医学院第二临床医院 浑南新区医院
:医院
:银行
经过月余的积累后对项目的深入解析——
项目地段背景
1、地块价值深掘：
本地块在浑南的地位——按
照浑河五大景观规划，本地
块处于“文化休憩区”（长
金地滨河大盘项目一期豪宅产品营销推广报告
目录
第一部分：开篇 第二部分：始计之庙算 第三部分：谋功之知己知彼
第四部分：作战之足备
第五部分：总结与提升
项目整体目标
项目解析 竞争市场分析 需求市场分析
核心价值解读 项目形象定位 销售策略 营销推广策略及执行细案
第一部分：开篇 第二部分：始计之庙算 第三部分：谋功之知己知彼 第四部分：作战之足备
青
本案
桥至东三环）核心地位（政
府早期规划），文化+休憩为
我们提供了延展的可能，同
时临近五大景观规划中的
“中
央公园区”（现浑南奥体板
块），区域规划利好；
近日浑河沿岸景观绿化带正 申请成为国家级水利景观区 亦为本项目的利好消息。
20090812-深圳_圣莫丽斯_案例沉淀
Code of this report | 2
圣莫丽斯：国际知名品牌嫁接，深圳首个奢侈品包装的项目
符号 产品 文化
奢侈品 价值
氛围
稀缺
以钻石、真皮等作为i价值符 号的记忆点，让客户产生联想， 在形象定位上凸显项目高端品
质
Code of this report | 3
圣莫丽斯ultants
圣莫丽斯：全球唯一获得瑞士圣莫丽斯授权命名的高端房 地产项目
项目相关信息
> 物业形态：别墅、高层 > 开发商：深圳市华来利实业有限公司 > 项目区位：宝安区龙华街道玉龙路西侧 > 项目特点：迄今为止全球唯一获瑞士圣•莫丽斯 小镇授权的项目；国际化的坡地山水规划与皇 家古典园林；中国最大的私享山体公园与2000 万巨资打造的3条私家登山道 > 项目均价：25000元/平米 > 热销情况：片区销售冠军，销售价格位于前列， 堪称深圳豪宅典范
别墅豪宅项目营销执行报告
别墅豪宅项目营销执行报告项目背景别墅豪宅项目是指面积较大、价格较高的高端住宅项目。
这类项目通常面向富裕人群，注重品质和舒适度。
本报告旨在总结和分析别墅豪宅项目的营销执行情况。
营销目标和策略目标•提高项目知名度和曝光率，吸引潜在买家的关注•增加项目的销售量和签约率，提高项目的盈利能力策略1.品牌营销：通过建立项目独特的品牌形象，提高项目的知名度和信誉度。
采取合适的市场定位、品牌定位和推广策略，使项目在目标受众中树立起良好的口碑和形象。
2.有效渠道：选择适合目标受众的渠道进行宣传和推广，包括线下媒体、线上媒体、社交媒体等。
通过精准的渠道选择，提高项目信息的传播效果，吸引更多潜在买家的关注和兴趣。
3.营销活动：组织各类营销活动，如展览会、开放日、专场发布会等。
通过活动吸引目标受众前来参观和了解项目，增加项目的曝光率和销售机会。
4.个性化推广：针对不同的客户群体，制定个性化的推广计划。
根据客户的需求和偏好，提供定制化的服务和解决方案，增加客户的购买意愿和满意度。
营销执行情况分析品牌营销在品牌营销方面，我们通过搭建一个完整的品牌形象体系，包括品牌名称、品牌标志、品牌色彩和品牌口号等，成功建立了项目的独特品牌形象。
在各大媒体和平台上进行了持续且一致的品牌宣传，提升了项目的知名度和信誉度。
渠道选择我们选择了传统媒体和新媒体相结合的方式进行宣传。
通过广告、报纸、电视等传统媒体，我们能够触达广大的潜在买家群体；通过社交媒体和互联网媒体，我们能够更加精准地定位受众，提高推广效果。
营销活动我们组织了多场展览会和开放日活动，吸引了大量的潜在买家。
通过展示别墅豪宅的优势和特色，我们成功增加了项目的曝光率和销售机会。
同时，我们也通过专场发布会等活动，向潜在买家展示项目的整体规划和建设进展，增加了客户的信任和购买欲望。
个性化推广我们针对不同的客户群体，制定了不同的推广策略。
对于高净值客户，我们提供了一对一的咨询服务和专业的购房建议；对于家庭客户，我们注重强调别墅的舒适性和便利设施。
高端别墅项目营销策划推广报告
视作生活风格的样板，进而影响社会生活潮流和价值观。
UNIACTION
卖什么？
产品定位
慢活主义·私人官邸
UNIACTION
卖什么？
“慢活主义·私人官邸”五大营销高度：
①精准性：高度整合了项目的地段、产品两大核心构成及其价值体现 ②统领性：高度概括了项目的其他价值构成，如会所等综合配套价值 ③包容性：高度包容了功能指向，兼顾第一、第二居所、及度假特性 ④独特性：高度提炼了一种全新的、独特的生活方式，引领区域市场 ⑤差异性：高度区隔了竞争对手，品牌个性鲜明，跳脱了市场单一性
把看似存在若干不足的地段特点，转化为独特的价值， 并充分自信、大声告诉市场，关键在于如何推广引导。
UNIACTION
卖什么？
本案地段所带来的生活价值应该是——
UNIACTION
卖什么？
一个与城市保持恰到好处距离的地方 一个风景独好的地方
一个远离喧嚣、远离世俗的地方 一个私密性强的地方
一个可以放松自己、返璞归真的地方 一个可以思考人生的地方
有着物质与精神双重高享受的特点， 也就是说，别墅作为奢侈品，提供着与众不同的生活方式。
UNIACTION
卖什么？
认知基础：奢侈品营销独特性
事实上，虽然大部分别墅项目都宣扬 与众不同的生活方式，
并把它当作其营销推广的核心主题概念， 但市场上真正有内涵的、名符其实的概念寥寥无几。
那么，本案如何？
UNIACTION
UNIACTION
卖什么？
什么是西班牙风格？
西班牙的建筑以追求人生浪漫和自由为其意境， 抒写了人性化居住的新美学。
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理 二、豪宅客户购房特征 三、策略方向推导
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理
（FAB分析） F（Features/fact）: 项目本身的特性/属性 A（Advantages） ：相对于竞争对手项目的优势 B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值
叠TH区：160套
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
三、关键节点——时间紧迫，储客时间 短
4.28AC区开售
3月
4月
5月
6月
8月中下旬B
区公开销售
7月
8月
3.28销售中心到位 3.28启动区到
4.1销售中心开放
6月中A、C区样板房开放
7月底B1 样板房开放
8月底B6 样板房开 放
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
四、项目目标
短期目标：
4月28日一期（A、C区）公开发售，开盘月实现50%， 约100套； （合同约定）
06年12月实现12亿销售额(AC区100%、B区部分销售)。
长期目标：
树立“星河丹堤”强势品牌， 建立丹堤大盘影响力。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
目标分解
项目品牌
大盘影响力
开盘火暴、持续旺销
圣莫丽斯
有种完美，近乎神圣————圣莫丽斯·推广策略纲要小语一、对传统豪宅的颠覆1.当我们把目标群置于金字塔顶端的时候，。
2.很多豪宅满足的是置业者改善生活的需要、面子的需要、调节生活的需要，3.而这些需要面对一个真正的成功人士都已经是过渡性需要了，4.而需要的金字塔顶端的自我实现的需要却被漠视。
5.如果我们和人家比异域色彩，胜算不会很大；6.如果我们连利益承诺都可以和从前的产品有所雷同，无疑价值系统将受到置疑；7.消费者面对我们，他将不光是要和现在市场上风行的豪宅比，也要和曾经在市场上昙花一现的豪宅做严谨的对比。
8.从根本上，我们要解决的是一个打乱所有贯常价值标准而让该项目“无比”真空的项目。
9.没有可比性，左右价格的杠杆在消费者的心里，10.我们所承诺的利益是不是一定是他们迫切需要的。
11.豪宅从我们开始发生本质的变化：12.如果从前的豪宅是一个奢侈品，13.而我们今天又将豪宅还原成一个必须品，解决他们的问题，14.也就是说，“你一定要买它，它是你生活成必不可少的，是你身心迫切需要的”。
15.一个强大的产品必须能够引导市场改变其所在领域的理解，对产品和市场进行全新的诠释。
16.这是我们要做到的。
二、直面消费者的最高级需要1、我们无法用一句话概括出这种需要的多重性、丰富性，2、但是，我们可以肯定这是一种自我实现的需要，3、这是人性的必然，回归自然、回归自我4、在物质财富丰足的基础上，积累精神财富5、在身体健康的基础上，达成精神上的健康6、我们项目的意义到不是在这样的自我实现过程中能够起到什么必然性的意义7、但是这样的类比，做为可以和金字塔顶端消费者的互相同情、互相理解，8、它的价值就已经相当非凡，9、很多豪宅，承诺给消费者的可能是立刻可以得到的10、而我们承诺给消费者的可能只是一个得到的过程11、可能是一种生活可能达到的高度，而不直接就是生活方式12、因为自我实现永远是一个无限的追求和梦想13、这从另外一个方面暗示了该产品价值的非凡和超越14、可以肯定地说，我们必须有能力塑造一个财富阶层的道德远景三、意味深长的圣莫丽斯1、1200多千万富翁聚集在这里意味着什么2、意味着左右一个区域或者一个国家的层峰人物在此聚合3、意味着在这里的财富富可敌国4、意味着一股足以影响整个社会的力量……5、更多意味，实在耐人寻思6、是一种社会现象？是一种生活远景？是一种价值尺度？7四、圣莫丽斯代表什么1、如果我们仅仅认为圣莫丽斯只是代表一片豪宅或者富人区当然也未尝不可2、但是其差异化或者其独特的价值势必削弱3、它可能代表一群追求自我实现的人4、可能代表一个时代的道德远景5、可能代表着一个时代的生活梦想6、我们就是带着这样的疑问展开了对圣莫丽斯广告传播策略的思考第壹章：只是逻辑问题第1节：创造一种无竞争的状态1. 从严格意义上讲，深圳豪宅市场从来没有面临着如此之多的竞争：2. 9万3、尖岗山、联泰红树湾项目、万科第5园、波托菲诺、半岛等等。
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告
客户情况
自2006年3月6日起星河会VIP卡登记会员260位，实际存款到 帐162位；（数据截止日3月21日）
客户语录： ➢其实这关内关外的区分最主要的也不是看那个梅林关，那座山是个障碍，
无形中就把关内和关外给隔开了； ➢这里的山显的太秃了，前面只有荔枝树，体现不了原生态了； ➢星河丹堤和丰泽湖山庄在一起，会不会很乱啊，那么多人； ➢如果价格不是问题，其它都不是问题。 ➢就这地方还能卖到两万啊？ ➢第五园才一万多，你们这里不会太贵吧？
附件《星河丹堤开盘前媒体投放计划》
事件 攻略及执行——资源最大化
B
郊野公园攻略
➢ 出发点——借势“银湖山郊野公园”，让更多的客户知道星河丹堤 ➢ 目标——建立“银湖山郊野公园”特殊区位的影响力 ➢ 手段——与深圳政府合作，共同推广 “银湖山郊野公园”增加市场公信力；
美国《国家地理杂志》合作进行品牌嫁接，提升项目级别感； ➢ 执行时间及概况——2006年3月起至项目销售完毕
合计
200649.29
358796.19
开发节奏:
A、C区 > B区 > E区 > F区 > D区
一期(A、C区)情况:
容积率:约0.6；户均面积：252平方米
分期开发的大盘
D区：TH103套
C区：TH86套 独栋7套
06年4月底销售
F区：高层
E区：高层
A区：TH111套 06年4月底销售
叠TH区：154套
私家院落 落生活
展示区、清水房、外立面、围墙、私家院落与公共园林的布置
高附加值 地下私家车库、多功能空间、前庭、后院、露台、中庭、私家电梯等
少量多次推售，制造稀缺；小步快跑，提升价值（视客户摸查情况适当调整，详见价格报告）
豪宅项目营销策划报告(PPT 145页)
看看市场领先者在干什么！
尚玲珑销售量价解析
【共同点：降价带来的爆量】
万科尚玲珑在2010年末之前的成交均 价达到28000元/m²以上，10年末的降价 促销促成了百余套的签约；
进入2011年，项目不断的下调价格， 以价换量，最终取得较好的销售成绩；
万科尚玲珑从年初的2.3万的销售均价持续降价到年 末的1.5万元的价格水平！
1994年
1994年，中新苏州工业园区开 发有限公司成立，并与14家外 资企业签署了进区发展协议
房产发展历程
02年启动至今，房地产市场开发价值平台随着区域价值成熟得到巨大提升，客户的结构和 产品结构不断优化。
2010年
2、清剑湖 板块（1万
左右）
2009年
5、现代大 道板块（2 万左右）
1、湖西 板块（2.5 万左右）
1500
17503200
2011年 去化 37
6
8总去 去化ຫໍສະໝຸດ 化率158 48%
17 28%
24 71%
存量 169 43 10
各级代表项目个案分析
第二梯队——万科尚玲珑
万科品质大盘，大幅降价由普通公寓向大平层蔓延，保持热销局势
在售区域
待售区域
50# 49#
项目位置 容积率
建筑面积 开盘时间 产品面积段
开发商 乾宁置业 盛高置地 晋合股份 绿城地产 万科地产 晋合股份 大和集团 建屋发展 栖霞建设 友谊合升 雅戈尔 星狮地产 九龙仓 绿地集团 中海地产 天地源 雅戈尔 首开股份 建屋发展
第一梯队 品牌开发商 城市地标或住宅标杆项目 城市标签式地理区位 绝佳的自然景观资源、各类高端配套 项目自身顶级的软、硬件配置 均价在25000-45000
豪宅项目营销报告-25DOC
东方圣荷西营销报告解决问题：形成购买、提升销量购买活动的构成要素：产品买方——客户卖方——销售团队目录东方圣荷西营销报告 (1)第一部分产品 (2)[一] 产品外部环境 (2)1.行业动态 (2)1.1国内 (2)1.2大连 (7)2.政策走向 (9)3.区域环境 (11)4.竞争环境 (13)[二] 产品内部环境 (14)1.产品描述 (14)2.产品细分 (14)3.销售情况 (15)4.SWOT分析 (16)5.产品定位——寻找购买决定因素 (16)第二部分客户 (17)[一] 来访客户——“触动”成交 (17)1.成交客户分析 (17)2.意向客户分析 (17)[二] 未访客户——寻找目标 (18)第三部分销售团队 (19)1.专业 (19)2.管理 (20)3.执行力——标准化、信息化、分级审核机制 (21)4.服务——与客户成为朋友 (22)第四部分销售指标 (22)1.销售目标 (22)2.销售节奏 (22)第五部分合作方式 (23)【方案一】 (23)【方案二】 (23)第一部分产品[一] 产品外部环境1.行业动态1.1国内从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。
从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。
总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。
接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。
第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。
由下图可知，2007年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。
今年前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%，相比2007年31.8%的增幅，明显回落。
住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。
深圳圣莫丽斯别墅豪宅项目营销执行报告102PPT-10M
1、新区启动如何营销 项目作为该区域第一个面市的楼盘，我们的营销推广应 如何做才能把客户拉进来，聚集人气，扩大客户认识从 而留住客户。 2、区域供应量较大，推售时间较为集中，如何打竞争 万科城后期、万科第五园、星河丹堤、香蜜湖一号、尖 岗山项目等将陆续入市
深圳圣莫丽斯别墅豪宅项目营销执行报告102PPT-10M
目标
叫座 叫好
树立片区价格标杆 良好的销售速度 在项目的推广中造就非凡的影响力 项目品牌的打造到公司品牌
营销阶段安排
工程进度
±0.0
售楼处/会所开放
TOHO样板 主体封顶 多层样板房 房
园林完工 入伙
05年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月12月06年2月 4-6月 6月后
•超高绿化率 •综合容积率低 •建筑的舒适性（大楼间距，户型尺度） •外观设计（现代欧式建筑风格，线条优美） •沿入口处大型风情商业走廊，直接山景
经济指标
项目总指标：
总用地面积
276,165.2 平 方 米
总建筑面积 331,398平方米
其 住宅
313,808平方米
中 商业设施 5000平方米
幼儿园 3200平方米
天琴湾
17英里
在售项目 未售项目
区域性明显：蛇口、华侨城沙河、银湖、盐田等地呈片 状集中分布，其它区域则零星分布
深圳别墅市场总结（1）
➢ 建筑风格：目前市场以北美、意大利、法国等欧陆风格
为主； ➢ 户均面积：联排别墅170-270m2，独立别墅240-800m2 ➢ 价格区间：别墅均价集中在￥1-3万/m2； ➢ 客户：本地人、潮汕人、国内大城市来客、港人、台湾，韩国、新加坡
《MOMA项目报告》PPT课件
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19
3、目标客户群定位
年龄层：35岁—45岁 职业：当地政府机关人员、私营业主 家庭结构：2-5人 家庭年收入：30-50万左右
本案的客户群主要以本区域事业有一定基础，想要
购买别墅改善居住环境的私营业主和市政工作中 级管理人员为主。
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20
4、销售策略
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21
A、推案时机
6月18日（周日）
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22
销售金额 回笼资金 （万元） （万元）
1600 1200 1000 1000 1000 1000
1600 1480 1140 1000 1000 1000 700
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29
四、企划篇
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30
MOMA现代美墅
广告策略及媒体建议
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31
一、广告推案策略
（1大主轴·3大方针）
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32
1大主轴
★紧扣“现代艺术”大做文章依然是本项目 在营销手法上的核心
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7
二、产品篇
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8
1、项目经济指标
总用地面积
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
公寓+ 联排
高
第一 居所
万科第 五园
板田
高
低
较 高
一般 较浓
较近
低
品牌
品牌+强 势媒体 投放
联排+ 公寓+
低
第一 居所
城市山 铜鼓 谷3期 路
高
低
较 高
配套 齐全
较浓
近
低
社区人文、 名人+活
品牌
动
联排
中
第一 居所
宝安 尖岗山 西乡
交界
中
中
较 低
一般 缺乏
较远
品牌、山 高 景、低容 高调
积率
联排+ 独栋
龙
南坪快速
路
深圳圣莫丽斯别墅豪宅项目营销执行
报告102PPT10M
地块价值分布
对自然资源的占有程度决定价值的高低
• 地形：深处山谷，三面 环山，坡地叠落。
• 高差：地块内高差达10 米，为坡地建筑，具有 独立的私家登山径。
• 植被：原始生态保留的 十分完好。
• 水体：利用天然泉眼形 成可循环的湖面。
经济指标
项目总指标：
总用地面积
276,165.2 平 方 米
总建筑面积 331,398平方米
其 住宅
313,808平方米
中 商业设施 5000平方米
幼儿园 3200平方米
建筑容积率 1.2
建筑覆盖率 25.8%
总户数
1427户
总人数
4998人
绿化率
42%
停车位
2,565个
项目具有一定的规模优势，
据市场反映户均面积偏大
第一、 中高 第二
居所
本项目
香蜜 湖北
低
优
一 般
淡 缺乏 较近
高
原生深谷、圳圣山莫丽斯高别？墅豪宅项公联目寓排营+销执中行高？
第一 居所
报告102PPT10M
本项目Vs星河丹堤
星河丹堤之现有动作：
1、主动与山湖林海业主沟通； 2、清理丰泽湖；
3、请著名建筑师及学者王受之作其项目顾问，为其箸书、举办论坛，大造声势；
资源（山、海、湖）、景观（包括自然景观 及人造景观）、价格（赠送面积）、产品风 格及品质； ➢ 普通别墅（经济型别墅、亚别墅）面临着来自城市平面豪宅的挑战。
深圳圣莫丽斯别墅豪宅项目营销执行 报告102PPT10M
深圳别墅市场总结（２）
• 深圳目前尚较缺乏顶级豪宅 • 深圳别墅市场二极分化将更趋严重
12.2
单位：万/平米 容积率 总量 面积区间 卖点
1.4 1.31
13.1 10.6
240-350 230-330
区位、湖景、开 发商品牌
区位
0.5 288— 355
区位、环境、开 发商品牌
波托菲诺别墅 2期 仙湖山庄2期
东海岸3期
华侨城欢乐 谷 仙湖植物园
大梅沙
11
6.44 8
联泰大梅沙 大梅沙
项项目目面面临临的的问问题题11：：片片区区的的认知认性知（性价（格惯价性格）惯性）
片区价格惯性 区域形象干扰
如何打破片区内由南向北递减/由东向 西递减的价格惯性？
第三极
如何在香蜜湖一号/水 榭花都中独树一帜？
香蜜山
万地 国际公馆
联泰
熙园
水榭 花都
第二极
我们如何加入一线豪宅 的竞争圈?
香榭里
东海
第一极
本项目沿湖面二侧分布， 亲水程度高的地块价值最 高，离水越远价值相对越 低。
最优价值区
高价值区域
次 高 价 值 区
低价值区
深圳圣莫丽斯别墅豪宅项目营销较执低行 价值区
报告102PPT10M
本体分析
产品特色——
•香蜜湖北区第一个真正意义上的高端大盘
（总建筑面积近33万平米，首期Toho与洋房产品高端）
4、项目形象网站；
5、梅林关口大型广告牌；
6、春交会形象展；
7、公司品牌推广等
星河丹堤
香蜜湖一号
本项目
万科第五园及万科城
机会（0）
➢其中产定位 ➢合作可能存在的风险 ➢区域道路启动 ➢率先全方位强势出击市场
优势（S）
劣势（W）
•区域纯静，无农民房干扰； •配套缺乏；
•距香蜜湖及市区距离近； •交通不便；
一期户型统计：
深圳圣莫丽斯别墅豪宅项目营销执行 报告102PPT10M
项目六大价值点
1 三面群山围合，自成世外桃源 2 地形高差较大，布局立体感强 3 低密度建筑，资源占有最大 4 大面积湖水，自由泛舟游乐
5 规模布局合理，尺度空间合理 6 原始生态完美，景观自然天成
结论： 优势：项目具有一定的区域与自然资源方面的优势； 劣势：区域一定时期内交通不便，较荒凉；产品深圳线圣莫长丽报；斯告别1面0墅2P豪积P宅T大1项0M目，营销总执价行 高。
——SWOT战略形成与销售组织
深圳圣莫丽斯别墅豪宅项目营销执行 报告102PPT10M
项目位置
地铁11号线
新区大道 地铁4号线
位于深圳二线拓展区南端， 塘朗山脚下，牛咀水库西南 侧，自然资源良好；与新兴 豪宅区香蜜湖直线距离4.5 公里，4分钟车程。
项目未来交通道路四通八 达，进入性良好。
玉
龙
福
路
A）智能化极致之参考楼盘 －－百仕达·红树西岸
宣传空间：网络炒作、现场演示空间展示、新闻媒体炒作 价格空间：高层平面单位（含6000元/平米装修）折后25000元/平米
B）竞争对手智能化的可能性考虑 －－星河丹堤 －－香蜜湖一号 －－万科第五园
目前状态：除香蜜湖一号外，其他基本以中式居家社区概念为主，具体智 能化设施进一步跟进。
深圳圣莫丽斯别墅豪宅项目营销执行 报告102PPT10M
项目面临的问题2：营销推广如何聚人气
1、新区启动如何营销 项目作为该区域第一个面市的楼盘，我们的营销推广应 如何做才能把客户拉进来，聚集人气，扩大客户认识从 而留住客户。 2、区域供应量较大，推售时间较为集中，如何打竞争 万科城后期、万科第五园、星河丹堤、香蜜湖一号、尖 岗山项目等将陆续入市
200 ５.5
仙湖山庄 城市山谷 星河.丹堤
9万山
万科第五园 万科城 振业城 尖岗山
200
时间
6 7 8 9 1 1 161 2 3 4 5 6 7 8 9 1 1 1
01 2
012
本项目
竞争项目入市时间集中在2005年下半年，本项目入市时正是各 竞争项目的主销售期，对本项目会深造圳成圣莫一丽报斯定告别1市0墅2P豪场P宅T1项压0M目力营销执行
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事件营销
名人效应 李连杰、利智夫妇同亮相 大山代表外籍人士心声（500强外籍人士延续） 张艺谋为项目拍摄宣传片 杨兰、冯小刚、陈凯歌、姜文、刘欢
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事件营销
• 名车效应 名车捆绑销售 -----身份象征，购楼7折买奔驰
广告牌+“世界500强” 居住地发布会+网络 营销+春交会，提前 渗透，迅速建立知 名度
各营销通路共 媒体集中运 同出击，巩固 用，营造热 市场形象，社 销势态；突 团营销和现场 出卖点促销 准备是本阶段 信息，现场 的工作重点 充分展示。
媒体广告逐渐减 少，以现场氛围 营造为主导，以
加大促销 力度、老 客户营销
单纯价格的竞争将逐渐退出主流，市场特征表现为产品核心 力与整体品质的竞争，别墅产品的升级与创新、附加价值、整 体性价比、营销推广将成为能否被市场认深圳可圣莫的丽斯关别墅键豪宅项目营销执行
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未来供应量一览
项目 香蜜湖一号
位置 香蜜湖
土地面积 9.3
城市山谷3期
东方花园通路网的深改圳圣造莫丽斯别墅豪宅项目营销执行
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二、市场概况与竞争
1、市场概况 2、未来竞争 3、竞争比较
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深圳高档别墅分布特点
尖岗山
蛇口别墅区
观澜高 尔夫
第五园
万科城 振业城
中信高 尔夫
0.6
8
区位、自然资源、品牌
1.3
14.2 180-240 中式、规模、品牌
万科城2期 坂雪岗
39.7
1.1
32.5 137-229 中式、规模、品牌
振业城
横岗育马场 41.6
1.3
54 159-252 规模
尖岗山 溪之谷
宝安尖岗山 60万 宝安石岩 15.9
0.5
30.3
山景、开发商品牌
0.3
4.7 300以上 自然资源
工程进度
±0.0
售楼处/会所开放
TOHO样板 主体封顶 多层样板房 房
园林完工 入伙
05年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月12月06年2月 4-6月 6月后
销售节点 春春交交会会 外展场咨询 内部认购
秋交会 开盘
销售节奏 安排
导入期
内部认购期 公开发售期
春交会
持续销售期 尾盘期
营销策略 重点
未来供应量一览
单位：万/平米
项目
位置
土地面积 容积率 总量 面积区间 卖点
星河.丹堤 梅林关水库
14
区位、自然资源、品牌
圣莫丽斯 二线拓展区 27.6
龙一号
二线拓展区 6.8
1.2
33.2 270-
区位、自然资源
1100
1.2
8.2
区位、自然资源、品牌