世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
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如何实现？
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理 二、豪宅客户购房特征 三、策略方向推导
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理
（FAB分析） F（Features/fact）: 项目本身的特性/属性 A（Advantages） ：相对于竞争对手项目的优势 B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值
➢ 客户初步意向分布：
客户面积意向调查（单位：平方米）
190220
220250
250280
280300
300350
1.5万以下
客户单价意向调查 1.5-2万 2-2.5万 2.5-3万
3-3.5万
学习改变命3运0,知
33
22
4
识创造未来
3
19
22
22
13
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
香蜜湖1号高层大平面
波托菲诺别墅2期 15套别墅
关内
东方花园 8套别墅
从产品可替代性看： 天琴湾3期 48套别墅、独栋
星河丹堤推售同期将面临“圣莫东丽部斯华侨”城、约“184尖套t岗own山hou”se，及23“3套香别墅蜜湖1号大平面”等
联泰红树湾及大梅沙 约180+69套别墅
学识习创改造变未命来大运,盘知 的直面竞争，要从竞争对手凤中凰突谷围68世套，联to必深wn圳h须o星us建河e，丹立1堤5套本豪别宅项墅项目目营差销异执行化报的告4高5PP端T 形象。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
客户积累情况：
➢ 自2006年3月6日起项目开展星河会VIP卡会员招募活动， 截至06年3月9日，登记会员161位，实际存款到帐53位， 目前日均办卡量约9张；
➢ 前期积累客户基本筛选完毕，剩余客户积累周期约为6周， 保证客户办卡热度，扩大客户源成为保证火爆开盘的前提 条件。
„ 总建筑面积：360580平方米
„ 总住宅面积: 358780平方米
„ 容积率：1.8
银
„ 建筑密度：24%
湖
优势亮点：
山
郊
wk.baidu.com
9万平米天然湖、郊野公园、
野
专利产品、城市距离
公
园
不利影响：
南坪快速噪音、山湖林海影响、
梅林关口交通杂乱
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
目标分解
项目品牌
大盘影响力
开盘火暴、持续旺销
足量诚意客户 （不少于400批）
差异化项目亮点传播到位， 建立形象高度 （支撑价格）
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
1
第一部分：问题界定
七、问题提出
目前下需要解决的问题：
时间：3月上旬—4月28日（约6周） 1、面对竞争： 6周的推广期内，建立项目差异化项目亮点，建立形象高度 。 2、面对开盘目标： 6周的客户 积累期， 积累足够的有效客户（约400-500批）。 备注：丹堤销售中心及现场展示需4月处方可到位。
第一部分：问题界定
二、开发节奏——环环相扣
分区
占地面积
建筑面积
A区 49154.24
26966.33
85790.15
51521.94
C区 36635.91
24555.61
B区
20114.03
33708.50
D区
37246.20
28241.70
E区
30685.63
138196.00
F区 合计
26813.28 200649.29
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
四、项目目标
短期目标：
4月28日一期（A、C区）公开发售，开盘月实现50%， 约100套； （合同约定）
06年12月实现12亿销售额(AC区100%、B区部分销售)。
长期目标：
树立“星河丹堤”强势品牌， 建立丹堤大盘影响力。
叠TH区：160套
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第一部分：问题界定
三、关键节点——时间紧迫，储客时间 短
4.28AC区开售
3月
4月
5月
6月
8月中下旬B
区公开销售
7月
8月
3.28销售中心到位 3.28启动区到
4.1销售中心开放
6月中A、C区样板房开放
7月底B1 样板房开放
8月底B6 样板房开 放
五、市场状况——机遇与挑战并存
2005
2006
2007
2008
4季
1季
2季
3季
4季
1季
2季
3季
4季
1季
2季
3季
4季
关外
潜龙山庄 50套townhouse，50套别墅 溪之谷 101套别墅
龙1号地块 小于50套townhouse
尖岗山一期 195套townhouse，120套别墅
圣莫丽斯 215余套townhouse，4套别墅 本项目 197套TH
107128.05 358796.19
D区：TH103套
C区：TH86套 独栋7套
06年4月底销售
F区：高层
开发节奏: A、C区 > B区 > E区 > F区 > D区 一期(A、C区)情况: 容积率:约0.6；户均面积：252平方米
学习改变命运,知 识创造未来
A区：TH111套 06年4月底销售
E区：高层
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学习改变命运,知 识创造未来
第一部分：问题界定
一、项目概况 二、开发节奏 三、工程节点 四、目标回顾 五、市场状况 六、项目前期营销回顾 七、问题提出
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
一、项目概况——优劣并存
项目指标：
„ 总用地面积：200322平方米
世联深圳星河丹堤豪宅 项目营销执行报告 45PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
本次报告目的：
统一营销思路 细化阶段攻略及落实执行
学习改变命运,知 识创造未来
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学习改变命运,知 识创造未来
报告思路
第一部分：问题界定 第二部分：策略推导 第三部分：策略分解 第四部分：后续营销安排
第一部分：问题界定
六、项目前期营销回顾
由于产品户均面积的扩大，前期“城市中产”的推 广使客户对项目的认知高度不足，主要表现在： ➢ 客户提及最多的项目包括：振业城、第五园等第二梯 队别墅产品。 ➢ 客户将丹堤归结为关外豪宅之列而不是城市豪宅。 ➢ 客户对“山湖林海”持排斥态度，质疑项目品质感， 担心将来的管理和安全问题 。
学习改变命运,知 识创造未来
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第二部分：策略推导
一、核心卖点输理 二、豪宅客户购房特征 三、策略方向推导
学习改变命运,知 识创造未来
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第二部分：策略推导
一、核心卖点输理
（FAB分析） F（Features/fact）: 项目本身的特性/属性 A（Advantages） ：相对于竞争对手项目的优势 B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值
➢ 客户初步意向分布：
客户面积意向调查（单位：平方米）
190220
220250
250280
280300
300350
1.5万以下
客户单价意向调查 1.5-2万 2-2.5万 2.5-3万
3-3.5万
学习改变命3运0,知
33
22
4
识创造未来
3
19
22
22
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香蜜湖1号高层大平面
波托菲诺别墅2期 15套别墅
关内
东方花园 8套别墅
从产品可替代性看： 天琴湾3期 48套别墅、独栋
星河丹堤推售同期将面临“圣莫东丽部斯华侨”城、约“184尖套t岗own山hou”se，及23“3套香别墅蜜湖1号大平面”等
联泰红树湾及大梅沙 约180+69套别墅
学识习创改造变未命来大运,盘知 的直面竞争，要从竞争对手凤中凰突谷围68世套，联to必深wn圳h须o星us建河e，丹立1堤5套本豪别宅项墅项目目营差销异执行化报的告4高5PP端T 形象。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
客户积累情况：
➢ 自2006年3月6日起项目开展星河会VIP卡会员招募活动， 截至06年3月9日，登记会员161位，实际存款到帐53位， 目前日均办卡量约9张；
➢ 前期积累客户基本筛选完毕，剩余客户积累周期约为6周， 保证客户办卡热度，扩大客户源成为保证火爆开盘的前提 条件。
„ 总建筑面积：360580平方米
„ 总住宅面积: 358780平方米
„ 容积率：1.8
银
„ 建筑密度：24%
湖
优势亮点：
山
郊
wk.baidu.com
9万平米天然湖、郊野公园、
野
专利产品、城市距离
公
园
不利影响：
南坪快速噪音、山湖林海影响、
梅林关口交通杂乱
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
学习改变命运,知 识创造未来
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第一部分：问题界定
目标分解
项目品牌
大盘影响力
开盘火暴、持续旺销
足量诚意客户 （不少于400批）
差异化项目亮点传播到位， 建立形象高度 （支撑价格）
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
1
第一部分：问题界定
七、问题提出
目前下需要解决的问题：
时间：3月上旬—4月28日（约6周） 1、面对竞争： 6周的推广期内，建立项目差异化项目亮点，建立形象高度 。 2、面对开盘目标： 6周的客户 积累期， 积累足够的有效客户（约400-500批）。 备注：丹堤销售中心及现场展示需4月处方可到位。
第一部分：问题界定
二、开发节奏——环环相扣
分区
占地面积
建筑面积
A区 49154.24
26966.33
85790.15
51521.94
C区 36635.91
24555.61
B区
20114.03
33708.50
D区
37246.20
28241.70
E区
30685.63
138196.00
F区 合计
26813.28 200649.29
学习改变命运,知 识创造未来
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第一部分：问题界定
四、项目目标
短期目标：
4月28日一期（A、C区）公开发售，开盘月实现50%， 约100套； （合同约定）
06年12月实现12亿销售额(AC区100%、B区部分销售)。
长期目标：
树立“星河丹堤”强势品牌， 建立丹堤大盘影响力。
叠TH区：160套
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第一部分：问题界定
三、关键节点——时间紧迫，储客时间 短
4.28AC区开售
3月
4月
5月
6月
8月中下旬B
区公开销售
7月
8月
3.28销售中心到位 3.28启动区到
4.1销售中心开放
6月中A、C区样板房开放
7月底B1 样板房开放
8月底B6 样板房开 放
五、市场状况——机遇与挑战并存
2005
2006
2007
2008
4季
1季
2季
3季
4季
1季
2季
3季
4季
1季
2季
3季
4季
关外
潜龙山庄 50套townhouse，50套别墅 溪之谷 101套别墅
龙1号地块 小于50套townhouse
尖岗山一期 195套townhouse，120套别墅
圣莫丽斯 215余套townhouse，4套别墅 本项目 197套TH
107128.05 358796.19
D区：TH103套
C区：TH86套 独栋7套
06年4月底销售
F区：高层
开发节奏: A、C区 > B区 > E区 > F区 > D区 一期(A、C区)情况: 容积率:约0.6；户均面积：252平方米
学习改变命运,知 识创造未来
A区：TH111套 06年4月底销售
E区：高层
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
学习改变命运,知 识创造未来
第一部分：问题界定
一、项目概况 二、开发节奏 三、工程节点 四、目标回顾 五、市场状况 六、项目前期营销回顾 七、问题提出
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
一、项目概况——优劣并存
项目指标：
„ 总用地面积：200322平方米
世联深圳星河丹堤豪宅 项目营销执行报告 45PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
本次报告目的：
统一营销思路 细化阶段攻略及落实执行
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
学习改变命运,知 识创造未来
报告思路
第一部分：问题界定 第二部分：策略推导 第三部分：策略分解 第四部分：后续营销安排
第一部分：问题界定
六、项目前期营销回顾
由于产品户均面积的扩大，前期“城市中产”的推 广使客户对项目的认知高度不足，主要表现在： ➢ 客户提及最多的项目包括：振业城、第五园等第二梯 队别墅产品。 ➢ 客户将丹堤归结为关外豪宅之列而不是城市豪宅。 ➢ 客户对“山湖林海”持排斥态度，质疑项目品质感， 担心将来的管理和安全问题 。