世联深圳承翰来座山营销执行报告
2006年深圳承翰花园项目前期策划报告-精品文档
能为开发商带来更好的经济效益
TOWNHOUSE不是市场主流，营销难度不大— — 重点把握时间、价格、首付等竞争因素 TOWNHOUSE产品符合承翰公司的战略目标— —
提升承翰地产的企业和产品品牌知名度
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同 致 地 产
产品开发主要时间计划
分期 产品 规模 价格 时间节点 2019/10 工作内容 项目开工 准备条件 设计、报建完成 一期主体封顶，会所投入使用， 一期开盘 商业、广场、石芽岭公园具备 形象，小学已开工 一期入伙 二期开盘 二期入伙 三期开盘 三期入伙 A区商业、广场、道路投入使用， 交通线路引进，小学开学 二期主体封顶，整体环境成型， 中学已开工 A区整体投入使用，中学具备完 工形象 三期封顶 全部商业投入使用，中学开学
同 致 地 产
底层商铺叠拼联排TOWNHOUSE
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同 致 地 产
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同 致 地 产
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同 致 地 产
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同 致 地 产
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同 致 地 产
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同 致 地 产
起点 高、 档次 适中
同 致 地 产
学校
经 营
自主经营
效益 可观
世联深圳某楼盘定价策略说明汇报
A、B栋 —— 起价单位：A/0５ 顶价单位：A/09 C、D、E栋 —— 起价单位：D/01 顶价单位：C/06
3。垂直差（层差）制定
a
26
层差制定策略
•低层内外差值最大
内外景观差异明显，外圈为基本层差，内圈为最高层差
•中层内外差值逐渐减小
外圈跳差增加，内圈为基本跳差
•高层内外差值最小
内外圈均为最小层差
采光分值参考 :采光面+ 遮光度
a
14
分项打分
6、户型
本项目的户型具有整体均好性，因此，实用 性、合理性与特殊性是户型打分的主要考虑因素。
A ~ B栋
均好户型
3.0
送凸窗户型
3.5
带转角凸窗/工人
4.0
房
C ~ E栋
均好户型
3.5
带转角凸窗
4.0
带转角圆弧凸窗/
4.5
工人房
a
15
分项打分
7、面积
D01＜D07＜E01＜E06＜C02＜C03
•4房2厅
D03——西南向，园林视野开阔，带工人房 D05——东南向，园林视野略微差于03，带工人房 E05——西南向，带落地弧形凸窗（唯一性）
D05＜E05＜D03
N
2房
起价单位D06：园林景观面窄劣于02，正对酒店，视野受阻 最佳单位D02：园林景观及视野度优于06
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例
豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期
2004-2-10
项目背景
波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？
世联地产策划关键
产品优势——
1、区域环境的优越性
波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；
2、品牌形象深入人心
通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；
3、高端产品的稀缺性
通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；
4、户型设计的人性化
动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；
营销方面——
1、信息发布期
2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；
2、客户积累期
A VIP卡销售
a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，
发售VIP卡；
b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP
卡信息；
c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；
B VIP卡客户维护
a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
根据客户需求和市场趋势，不断优化产品设计，提高产品的实用性 和舒适性。
提供个性化服务
针对客户需求提供个性化的服务和解决方案，如定制家具、景观设 计等，让客户感受到贴心的关怀。
06 相关链接与附件
项目执行方案
营销策略
针对华侨城波托菲诺水岸项目，制定了详细的营销策略，包括目标 客户群体、销售策略、宣传渠道、活动策划等方面。
世联营销案例总结：华侨城波托菲 诺水岸
汇报人： 日期:
contents
目录
• 项目背景与目标 • 营销策略与实施 • 营销效果评估 • 经验教训与启示 • 案例启示与展望 • 相关链接与附件
01 项目背景与目标
项目背景介绍
• 华侨城波托菲诺水岸是一个位于深圳的豪华住宅区，以其优美的自然环境和高端的住宅设计而闻名。该项目的开发公司是 华侨城集团，一家以旅游、文化、房地产等多元化业务为主的大型企业。华侨城波托菲诺水岸以其独特的地理位置和优越 的周边环境吸引了大量购房者的关注。但是，随着房地产市场的竞争加剧，该项目面临着来自同行业的激烈竞争。因此， 华侨城集团决定通过营销策略的提升来提高项目的知名度和销售业绩。
营销目标概述
01
02
03
04
05
华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
世联策划报告
世纪城国际公馆剩余单位营销计划
世联顾问
世纪城项目组
2004.7
一、项目情况
1、整体销售情况
截止2004年6月30日，本项目销售情况如下：
⏹已售套数：292套
⏹已售面积：71920.85平方米
⏹已售金额：404,684,362元
⏹剩余套数：38套
⏹剩余面积：11292.64平方米
⏹剩余金额：65,526,691元
2、分月销售情况
从上表中可以看出，世纪城6月份的成交数量从5月份的27套迅速滑落到7套，销售量较以前各月明显减少。分析原因，这主要
是由以下两方面原因造成的：
（1）客户上门量减少
如图2所示，1－5月的平均每月有322批客户上门，而6月份仅有137批客户上门，比前5个月的平均上门量减少了57％，比前一个月的上门量减少了49％。
上门量的减少主要是因为以下3个方面的原因：
⏹报纸和电视广告全部停止，使楼盘销售信息未能广泛传播；
⏹目前交楼的153户单位中，共申报工程整改单2000余份，老业主对工程问题不满，不但不愿意介绍新业主上门，反而使项目产生
负面口碑；天气炎热，客户尽量减少白天出门活动；
（2）成交率降低
如图3所示，1－5月份的平均成交率为7.7％，而6月份的成交率仅为4.4％，比前5个月的平均水平降低了43％，比前一个月降低了56％。
成交率降低主要是因为以下3个方面的原因：
⏹产品展示：随着样板房单位的售出或样板房所在户型的售罄，目前仅剩下展示展示效果较差的I户型样板房对外开放，难以
使客户产生认同；园区内水循环系统关闭，景观对客户造成的冲击力下降；墨尔本区产品与悉尼区的展示效果存在较大差距。
世联深圳龙园意境别墅组团营销策略报告
世联深圳龙园意境别墅组团营销策略报告
汇报人：
2023-12-14
•项目背景与市场分析
•营销策略制定与实施
•品牌建设与推广策略目录
•销售策略与执行计划
•客户服务与售后支持策略
•总结回顾与未来发展规划
01
项目背景与市场分析
项目位置
规划面积
建筑风格
户型设计
深圳龙园意境别墅项目概述
01
02
03
04
位于深圳市龙岗区，地理位置
优越，交通便利。
占地面积约为XX平方米，总建筑面积为XX平方米。
以现代简约风格为主，注重细
节和品质。
提供多种户型选择，满足不同
客户的需求。
目标市场定位与需求分析
以中高端客户为主，年龄在XX-XX岁之间，有一定的购房经验和购房需求。市场需求
随着深圳经济的发展和人口的增长，中高端客户对高品质住宅的需求不断增加。
同时，随着城市化的推进和人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。
分析周边同类楼盘的优缺点，如价格、户型、配套设施、环境等方面。
竞争对手楼盘
了解竞争对手的营销策略和手段，如广告宣传、渠道拓展、活动策划等。
竞争对手营销策略
竞争对手分析
02
营销策略制定与实施
通过市场调研和数据分析，识别出潜在客户群体，包括年龄、性别、职业、收入等特征。
将潜在客户群体按照一定的标准进行细分，如按照购房需求、购房预算、购房偏好等标准进行划分。
目标客户群体识别与细分
细分
识别
利用报纸、杂志、电视、广播等传统媒体进行广告宣传，提高项目知名度。
传统渠道
网络渠道
线下渠道
利用社交媒体、网络论坛、微博等网络平台进行口碑传播，吸引潜在客户关注。
举办房产展销会、楼盘推介会等线下活动，拓展客户来源。
03
02
01
深圳世联精品2008深圳豪宅中海大山地营销策
叠加别墅 平地联排中间户 1期 平地联排端户 山体联排别墅 双拼/水屋 2期 联排别墅 合计 3期 ４期 联排别墅 双拼别墅 高层 合计
面积
150.36-159.41 159.14-237 232-240 192.04-195.81 244.44 180.74-202.94 － 232-282 350 70-90 －
新政前入市楼盘投资客比例变化
城 市 楼盘名称 中海西岸华府 深 圳 公园大地2期 卡罗社区 万科第五园3期 中央公园1号 东 莞 景湖春晓 万科运河东1号 鹏基万林湖 惠 州 奥林匹克花园 合生国际新城 开盘时间 2007-8-25 2007-8-26 2007-8-25 2007-9-8 2007年8月底 2007年8月 2007年7月 2007-9-1 2007-8-27 2007-8-13 开盘销售 率 93% 47% 28% 31% 100% 70%80% 63% 100% 53% 投资客户 比例 70% 15%-20% 85% 10% 80% 20%-30% 60% 80% 70%-80% 70% 东 莞 深 圳 城 市
2008年，是大山地的别墅年
可售套数 存量面积 单价 存量金额 销售率 销售套数 预计销售金额
叠加
平地联排 山地联排 西区别墅 北区别墅
50
49 11 43 139
7943
9547 2138 7863 33647
2019-世联地产-代理商行业 (1500字)-实用word文档 (8页)
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世联地产-代理商行业 (1500字)
有师弟跟我说他们很多人打算从事地产业，提议我写篇关于地产的文章，增进
大家的对此行的了解。我便斗胆动笔，但其实入行不久，经验尚浅，略微概括，若能帮到师弟师妹，或抛砖引玉，促进大家就此交流，皆是幸甚。
声明：鉴于本人商科背景和从事市场类岗位，所述主要是针对非设计、建筑类
岗位。
自我介绍：7月底入职行业领先的世联地产（中国）有限公司，在代理事业部
从事营销策划工作。前一个月完成深圳特区内跑盘工作（走遍特区及登记在售楼盘主要信息）、取得跑盘考试第三名。后外派东莞，再完成莞城跑盘工作；再流放边远小镇企石镇，跟镇上唯一的商品房项目，在创办了发展商一份内部报刊后离职，重返深圳。
感想：跑盘是辛苦的，加班是劳累的，但只要你认为追求的目标有价值且获得
个人成长，这过程便充满乐趣和动力。
——前路漫漫，我用脚步丈量！
房地产市场划分：
一级市场指土地市场；二级市场指新物业市场；三级市场指二手和租赁市场。
房地产业的前景：自己估算下中国目前有多少人有自己的房子，尤其是大城市里。以及随着经济发展的一路高歌，中国城市化的程度及速度。答案不言自明。
房地产是城市发展水平最具代表性的标志行业。因为其产品是城市的主体。未
来50年内，中国房地产发展空间广阔。（另贴一篇万科对中国房地产经营环
境的概括文章）
房地产的魅力所在：
1．涉及面广：房地产涉及到土地管理、城市运营、建筑、地理、环境、经济、文化、金融各个领域；一个楼盘则设计到规划、设计、施工、装修、广告、营销、园林景观、商业配套、公共配套等多方面，做房地产要求从业者知识面广，也有助于保持视野开阔，紧跟经济和社会的发展。
世联地产2010年万科三亚项目营销策划报告
世联提供营销顾问服务，在保证销售情况下，实 现均价由7000元/平米提升至20000元/平米
世联提供营销顾问服务，创造一个月销售200套 别墅的销售奇迹 世联提供营销顾问服务，实现均价由3000元/平 米提升至4500元/平米 世联提供代理销售服务，在上门客户不足，且仅 有8天准备的情况下，实现深圳推介会到场112批 客户，认筹20套，扩大了项目的知名
省的支柱产业，短期内有近200个地产项目 等待审批
未来海南省政府将引导房地产市场健康发
展，严厉打击开发商恶意捂盘涨价现象
近期海南疯狂的市场表现是在多种短期诱因作用下的群体非理性行为，其根源是短期供求失 衡，不具备可持续性。未来海南房地产市场进入增长周期，但将脱离暴涨区间
本报告是严格保密的。
万科品牌项目优势： 知名开发商的品牌信誉与保障，客户资源与号召力 万科本项目战略定位：万科三亚第一个高端标杆型度假项目
城市重建代表项目
其它专题研究项目
鲁能山海天地块经济测 算项目 海口市长流起步区经济 测算与招商方案项目 海口新港项目招商条件 研究与经济分析 三亚市行政中心选址项 目 鲁能三亚海棠湾取地项 目 海口美丽沙土地营销项 目 金地三亚旅游市场专题 研究 海棠湾土地推介项目 文昌铜鼓岭项目 ……
1997
世联_深圳宝安合正中央原著营销策略总纲
世联对于宏观市场的关键性判断
1、短期来看，2021年上半年，国家在保持经济增长的大背 景下，房地产政策将保持适度宽松，房地产市场将维持 稳定开展；
2、中期来看，2021年下半年开场，房贷收紧、税率提高等 打压投资泡沫的政策出台并见效的可能性将加大；
160-180 ㎡拼合产品占70％ 90 ㎡2房；140-176 ㎡3房
226-266 ㎡4房
开盘时间
2010年初
2010年5、6月 2010年下半年
2010年底
预计均价 （元/㎡）
30000-35000
35000-40000 40000以上 40000以上
总价区间
450-875
560-800 340-720 360-1064
09年底
40000
560-900
112
207平米4房
112
112-144平3房
381
宝能北区
200000
1006
南山
156-207平4房
341
将售
143-145平米三房
140
鸿威海怡湾 106000
594
150-165平米三房
300
09年底
35000
350-600
世联2012深圳承翰来座山案例分享
承翰来座山案例分享承翰来座山项目组2012-12-27
世
联地产
可借鉴点：
1、硬件与前期并无过多升级，价格却要实现突破
2、项目前期形象偏低端，如何实现“吊丝变高富帅”
3、项目与传统的大盘模型后续完全不一致，又该如何持续走高？
4、生态这盘大棋，山的资源运用，如何落地实现溢价？
关键词：一线城市、近郊、山景资源世
联
地产
世联
地
产
基本情况
位置：龙岗区布吉石芽岭公园北侧，布吉街道
科技园路
•开发商：深圳市承翰投资开发集团有限公司•总用地面积：31696.30ｍ2•总建筑面积：130382㎡•住宅面积：96428ｍ2•商业面积：5000ｍ2•容积率：3.2
•覆盖率：≤30%
•绿化率：≥30%
•总套数：1036套（拼前）
853套（拼后）
•停车位：850个
1C
2栋
2C
3栋
4栋
1B
1A
中等规模的城市近郊项目
世
联
地产
距离市中心仅10分钟车程，但片区关注度低
龙华中心
前海中心
布吉
项目位于布吉，距离罗湖仅10分钟车程但由于布吉发展无统一规划，片区关注度
远低于新成立的龙华新区，与政府大力发展的前海中心
世
联
地产
自然资源
78万平石芽岭生态公园
拥有零距离的一线山景资源
石芽岭生态公园作为龙岗区政府重点打造的八大民心工程之一，总占地面积达到７８万平方米，集登山康体、休闲娱乐、亲近自然为一体，被誉为深圳第二座莲花山。
世
联
地产
产品以针对改善型客户的中大户型为主
160平米五房
76平米三房
124平米四房88平米复式四房
88平米三/四房
120平米四房
产品覆盖76－160平3－5房，其中5成为120平以上的大户型
户型赠送率高达40%－60%，主要针对改善型客户
世联-深圳华润幸福里地产项目策略执行报告04
物管经理
2.完美展示策略
第一展示——兼具设计与品质的大堂
从展示中心坐看楼车直接到地下车库的大堂， 由电Baidu Nhomakorabea直接上样板房
石材拼花地板
艺术品
连接各地下车库电梯 标识的细节体现品质
2.完美展示策略
第一展示——精工打造的样板房，五星级酒店般的细节展示
设在35层左右，展示时间：8月30日
3. 营销推广策略
本报告是严格保密的。
【幸福里营销总攻略】
形象策略：通过强化差异点的关键举措
策略总纲
• 强化并扩大项目唯 一性：依托及挖掘 街区强势资源，开 展一系列主题活动, 树立地标性顶级都 市综合体住宅形象, 提升街区活力与品 质.
—一系列活动（暂定2008华润中心幸福主题年活动） —一张卡（幸福卡） —一本书（暂定幸福生活）概念楼书
整合华润中心（包括木棉花酒店）各类高端资源及权益，派发幸 福卡 圈层营销——以推介“客户会会籍”的方式派发 目的：
—营造圈层感 —突出“客户会”的稀缺性 —建立项目价值平台
1.极致形象引人注目
2.
——一本书,阐述幸福里都市极致生活
价值
一本倡导顶级都市生活的书，便利时尚功能聚集的都市生 活将成为深圳的高尚生活品牌新标签。 它完全不同于传统的奢侈概念，它们提供给目标消费者所 渴求的情感价值，具备自己的独特个性。
世联写字楼营销顾问业务经验分享
未来市场趋势和挑战
数字化转型
随着科技的进步，写字楼营销将 更加依赖数字化工具和平台，对 数据分析和运用能力的要求越来
越高。
绿色环保理念
可持续发展和环保理念逐渐深入人 心，对写字楼的绿色建筑和节能减 排提出更高要求。
市场竞争加剧
随着经济的发展和城市化进程的加 速，写字楼的供应和需求将进一步 增加，市场竞争将更加激烈。
未来业务拓展方向和策略
01
02
03
多元化服务
提供全方位的写字楼租赁 、销售、运营和管理服务 ，满足客户的不同需求。
精准定位
根据市场需求和客户特点 ，精准定位目标客户群体 ，提高营销效果。
创新营销手段
运用新媒体、社交媒体等 新型营销手段，扩大品牌 知名度和影响力。
未来人才培养和发展计划
培训计划
定期组织内部培训和外部 培训，提高员工的业务能 力和专业素养。
等。
团队协作
强调了团队协作在写字楼营销中 的重要性，以及如何通过有效的 沟通和协作来提升团队整体业绩
。
对未来发展的展望和期许
创新发展
鼓励团队成员不断探索新的营销方式和策略，以 适应不断变化的市场环境。
持续学习
强调团队成员应保持学习的态度，不断提升自己 的专业素养和技能水平。
客户至上
始终坚持以客户需求为导向，不断提升客户满意 度，实现与客户共同成长。
世联_深圳香蜜湖瀚城价格报告_56PPT.pptx
力求快速销售，年内100%完成销售任务；开盘目标争取达 到60%。
发展商的几个动作
开盘前拟邀请多家外协公司对价格进行同步把控； 发展商通过执行层面和高层与项目组进行了多次价格沟通，要 求给予实现价格和开盘目标的双重保险； 提出过希望一天售罄的意愿； 更提出过“低于一万”的价格是否可行。
香格丽苑 2005.12.10
城市山林2006.6.10
桑泰丹华2006.7.8 金域蓝湾三期 2006.7.16
9
二、市场背景
新政下的三级市场特征:
二手房房价涨势略显乏力,成交低迷,但目前成交量超过一手房
10
二、市场背景 市场背景小结
2006年上半年商品房价格继续上涨，后续继续政策调控的 可能性依然存在。 客户趋于理性购买，观望期在延长。 市场对回归理性营销的开发项目接受度较高。 二手楼交易占据主导地位，与一手搂交易形成了倒挂，对 一手房的销售竞争加剧。
11
二、市场背景
本项目在现实的市场环境下的问题：
新政后遗症： 上门量、成交量急剧减少； 客户观望心态严重； 新开盘项目销售业绩锐减，前景难以预测。 影响：销售速度放缓，对本项目速度目标的达成存在影响。
12
提纲： 1、写报告前要做的功课 ① 与开发商沟通：多方面了解其真实目标； ② 与市场沟通：政策、市场动态变化； ③ 与客户沟通：对客户诚意度的把握； ④ 与产品沟通：将产品细分，目标细分。 2、价格表制定前的考虑的几个方面 ① 核心均价推导如何力求精准 ② 特殊调差运用赠送面积折算方式 ③ 开盘当天销售进度的验证
世联金地九珑璧营销执行报告
该项目地理位置优越，交通便利，周 边配套设施完善，拥有丰富的教育、 医疗、商业资源。
项目目标
提高九珑璧项目的知 名度和美誉度，树立 品牌形象。
建立与客户的信任关 系，提高客户满意度 和忠诚度。
促进销售，提高去化 率，实现项目价值最 大化。
项目定位
01
02
03
中高端住宅小区
九珑璧项目定位为中高端 住宅小区，主要面向有一 定经济实力、追求品质生 活的家庭和个人。
客户需求洞察
客户对居住环境、配套设施、物业 服务等方面有较高要求，注重舒适 度、安全性和私密性。
客户心理研究
客户购买动机以自住和投资为主， 关注房产的增值潜力和未来发展前 景。
营销渠道选择
线上渠道
利用社交媒体、网络广告、 房产网站等线上平台进行 宣传推广，吸引目标客户。
线下渠道
通过房产展会、户外广告、 报纸杂志等线下渠道进行 宣传，提高品牌知名度和 曝光率。
04 市场反馈与调整
市场反馈收集
1 2
客户调研
通过问卷调查、访谈等方式收集客户对九珑璧项 目的意见和建议。
竞品分析
对同区域内的竞争对手进行市场表现、产品特点 等方面的分析，了解其优势和不足。
3
媒体监测
关注各类媒体对九珑璧项目的报道，了解舆论风 向和公众关注点。
反馈分析与应用
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