承租商业地产需要防范的11个法律风险

承租商业地产需要防范的

11个重要法律风险

阅读提示：商业地产租赁业务，在现实中非常普遍，其中存在的法律问题和纠纷也非常之多，曾有法院法官感叹，宁愿审三个房屋买卖合同纠纷，也不愿审一个房屋租赁案件，由此可见商业地产租赁业务的复杂。笔者自开始从事律师职业，便通过法律顾问单位大量接触商业地产租赁业务，而笔者独立办理的第一个案件，也是租赁案件，所以凭着与租赁业务的这份缘分，借这些年对商业地产租赁业务的专研，经细致整理过往文件，将商业地产租赁中的风险及防范，撰成文字，供业界参考。

第一、忽略对主体资格审查风险

1、非产权人出租情形下，防止被实际产权人追认无效。

实践中，经常出现产权人与实际出租人不一致的情形，甚至还出现好几手转租的现象，作为承租人，为避免纠纷，以及避免在投入巨额装饰装修后被实际产权人追认为无效，应当在签订租赁合同前核实出租人主体资格，确认属于有权出租。

2、承租后再转租，应当获得原出租人的书面同意。

笔者在代理某投资公司与某恒林公司房屋租赁纠纷一案中，投资公司先与甲、乙等16位产权人签订了16份商铺租赁合

同，然后将涉案的16间房屋转租给某恒林公司。现某恒林公司拖欠租金，笔者代理投资公司起诉，结果在法院立案阶段，审查法官要求投资公司出具原产权人书面同意转租的证明，否则以“转租合同效力将无法确定”为由，要求追加16位产权人为第三人。但上述16位产权人，大部分不在当地，甚至个别都无法联系，如果追加，必将从简易程序转为普通程序，同时在送达上也必将涉及公告送达，整个诉讼将被拖延。因此，转租人在转租前，应当获得原出租人书面同意的证明。

第二、忽略对标的审查风险

1、临时建筑物（如厂棚租赁）

①法的临时建筑：超过期限无效（一般为2年）

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条：租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。由此可见，对于合法的临时建筑，需要审核其使用年限。

②非法临时建筑：合同无效

《解释》第3条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。对于非法临时建筑，如果在开庭前无法获得主管部门的批准，将被法院认定无效。

2、未取得建设工程规划许可或未按建设工程规划许可建设的房屋，合同无效。

根据《解释》第2条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

在司法实务中，对于没有房屋产权证的，不一定认定无效，但是对于没有建设工程规划许可证的，则依法被认定无效。笔者在代理一起某承租人起诉某地产公司的房屋租赁案件中，某地产公司租赁某军区的土地建房，但并未办理工程规划许可，法院经向土地管理部门核实，认定租赁合同无效。

另外，在实务中还存在另一种现象，即地产公司部分不按建设工程规划许可建设房屋（如改建、扩建等），导致实际房屋与建设工程规划许可证部分不一致，对于该情形，是合同整体无效，还是部分无效，目前司法解释并无规定。但笔者通过查阅上海市、广东省等各法院所作的部分判例，倾向采取区分原则，即认为对于工程规划许可证范围内的部分，合同有效，但是对于与规划不一致的部分，认定合同无效。

3、注意场地租赁和房屋租赁的区分

实务中，对于一些违法建筑或者超过使用期限的临时建

筑，出租人为了规避上述法律的无效性规定，故意将房屋租赁写成是场地租赁。一旦涉及诉讼，承租人主张无效，出租人则以非房屋租赁的观点主张租赁合同有效。因此，作为承租人，还需要细致的区分场地租赁和房屋租赁区别。

第三、忽略对广告位的约定

实务中，对于餐饮等特殊且频繁的商业领域，广告位显得尤其重要，如果不在合同中做好约定，极易导致出现纠纷，甚至导致承租商铺的目的落空。笔者在代理某餐饮公司与某市场投资公司房屋租赁合同纠纷中，由于双方在合同中对广告位及广告牌均未作约定，之后，第三方某大型餐饮集团进驻，将商业街的广告位大幅占领，导致某餐饮公司的生意大减，餐饮公司要求某市场投资公司给予广告位以提高生意，但某市场投资公司不予同意，遂产生纠纷。

为此，笔者建议，承租人在签订商业性房屋租赁前，应当对广告位/广告牌的悬挂、大小、尺寸、位臵等作相应约定。

第四、忽略对停车位的约定

由于目前汽车的大众化和普及化，开车购物消费越来越普遍，对于超市、大卖场、餐饮、写字楼等人流量密集的商业地产租赁，停车位几乎决定着客流量，所以对停车位的约定极为重要。笔者在审查某超市拟签订的租赁合同中，笔者建议明确要求地产公司给予超市一定数量的免费专属停车

位、有偿使用专属停车位，以及给予超市客户在购物满一定额度即免停车等优惠的约定，因为在确保并解决客户的停车问题时，其实也是在确保超市的客流量和超市的营业额。

第五、忽略经营办证的风险

在商业地产租赁中，涉及证件的办理，出现争议或纠纷的较多集中在“消防安全检查合格证、卫生服务许可证、营业执照”等证件的办理上。实务中，因房屋性质、土地性质、无法提供办证资料等问题，而导致承租户无法办理相关证件，进而导致出现纠纷。笔者在代理张某（承租人）与王某（出租人）租赁合同纠纷一案中，张某租赁王某房屋从事鱼庄，基于对王某的信任，张某在合同签订后就投入巨额装饰装修，但因涉案房屋为某单位废弃的房屋，无任何房屋权属及建造证明，导致该鱼庄卫生服务许可证及营业执照一直无法办理，双方产生纠纷。法院最终以租赁合同无效，判决出租人与承租人对各自的租金损失及装饰装修损失各自承担。

因此，为避免承租人出现无法办证和无法经营的风险，建议承租人在承租之前，对所从事行业办证所需的资料向相关部门予以了解核实，并且在租赁合同中，约定出租人应当提供的具体的办证资料，同时约定出租人对无法提供办证资料所导致的后果及承租人的损失承担予以约定。

第六、忽略对附属用地的约定

实务中，对于大超市、大卖场，一般都需要安装发电机、