20130223_宾阳_力沃广场住宅部分2013年工作计划

• 推售产品位置差异化:10#楼位置与15#楼、16#楼有差异，可形成价差供客户 更多的选择。
• 同质产品推售时段差异化。
第一节：宾阳县2013年在售项目分布情况
书香名园
城建·都市花园 祥和园
静安家园 城建·福庭苑
城建·湖景花园
力沃幸福里 凤凰城市广场
力沃广场
第二节：主要竞争个案分析
一期
二期
12#楼
货量统计
46套
110套
110套
136套
223套
216套
110套
5335.42㎡ 12265.98㎡ 11871.23㎡ 13283.83㎡ 24214.39㎡ 21623.27㎡ 11617.09㎡
总金额概述 951套，100211.21㎡；约36076万元
2013年本案销售目标
推售房源 首期剩余 房源
为客户价格提高预期奠定基础。
由于样板房、大门、入户大堂、中庭园林，均未能于4月份进行展示开放。因此，16#楼 应于3月16日开始推售，积极消化积累的意向客户。
4月20日，推售10#楼1、2单元房源，利用10#楼和15#楼户型面积的互补，进行差异化 营销，最大程度分化来访客户。
16#楼
10#楼户型平面图
亟待解决的问题？
目标1：保证项目高人气
提升项目持续性进访量
提升项目关注度
现状：来访客户购买意愿不强
目标2：保证项目稳销售
较快、有序去化15、14、10#楼房源 稳步拔高16、12#楼销售价格
现状：现阶段去化速度较慢
21
2013年我们的口号： ——抢市场！！ ——抢客户！！ ——抢钞票！！
第一步 ——抢市场！！
谨呈：广西宾阳县力沃房地产开发有限公司
双方已经达成共识…… 2013年以快速销售为主基调
目录
一、2013年销售目标 二、推售房源产品分析 三、市场竞争 四、问题梳理 五、推售策略 六、营销推广策略 七、价格策略 八、展示策略 九、增加产品附加值建议 十、营销费用预算
2. 2013年建议本案推售房源 3. 2013年本案销售目标
16、12#楼户型平面图
②15、14#楼户型配比（红色虚线圈层部分，户型布局、户型面积相似）
房型
面积（㎡）
套数
14、15#楼总房源
1+1房
77—84
133
402
3+1房
118—126
266
402
楼中楼
178—246
3
402
附图：
所占比例 33.08% 66.17% 0.75%
15#楼户型平面 图
14#楼户型平面 图
房源
所占比例
1+1房
77—84
205
948
21.62%
2+1房
87
Fra Baidu bibliotek168
948
17.72%
2+1房 103—105
44
948
4.64%
3+1房 115—126
470
4+1房
145
52
948
49.58%
948
5.49%
楼中楼 178—264
9
948
0.95%
从上表可以看出，本案2013年即将推售的房源中，3+1房比例占49.58%；
16#楼
17#楼
15#楼
14#楼
10#楼
12#楼
销售目标
36套
100套
60套
100套
106套
157套
90套
总金额概述 649套，约67800㎡；约2.44亿元
2. 户型配比分析 3. 小结
第一节：楼栋位置、设计规划分析
优势： ① 12、17、16#楼东面户型能直面凤凰湖景，西面户型能 享受到中庭园林的观景视野； ② 点状布局规划，楼间距较大，进一步提升居住品质。 劣势： ① 12、16#楼靠近交通干道，易受交通噪音、粉尘影响； ② 12#楼交房时间长，会流失一部分急需住房的客户。
2. 推售思路 3. 推售节奏及对工程节点要求
第一节：推售原则
• 多批次推出，避免供应过剩 ——项目体量相对较大，不宜一次性推出，应多次推盘； • 挤压推售，拉高价值 ——16、10#楼间隔推出，形成挤压效应，实现整体产品价值的拉升； • 利润流与现金流平衡，后期合理溢价 ——根据市场情况，留下合理溢价空间，造成热卖景象。 • 展示条件满足加推要求 ——推售前，能够实现下一批次加推产品的展示；相关物料配合到位，
优势： ① 依托本案区位发展优势； ② 依托本案社区配套； ③ 依托本案毗邻凤凰湖公园的优势。 劣势： ① 靠近交通干道，易受交通噪音、粉尘影响； ② 楼间距相对较小，观景视野受前后楼栋遮挡； ③ 最西面的住宅单位，受西晒影响大； ④ 交房时间长，会流失一些着急入住的客户。
优 次
第二节：户型配比分析
124㎡斜角3+1 房
③10#楼户型配比
房型 1+1房 2+1房 3+1房
面积（㎡） 78—80
102—105 113—115
套数 72 44 100
10#楼总房源 216 216 216
10#楼户型平面图
所占比例 33.33% 20.37% 46.3%
④推售总房源户型分析
房型 面积（㎡）
套数
16#、12#、14#、 15#、10#、17#楼总
1+1房比例占21.62%；2+1房比例占17.72%；4+1房比例占5.49%。
因3+1房户型、1+1房户型在推售房源中占的比重大，将作为重点引导方向。
第三节：小结
由上述分析可见，项目应采取：将推售产品进行差异化营销
• 推售产品面积差异化:14#楼15#楼户型相似；12#、16#、17#楼户型相似。 10#户型面积与其他楼栋的户型面积有差异，且有102-105㎡面积段户型， 可作为补充推售产品，满足不同客户的产品选择。
根据上表，宾阳县2013年房地产市场供货量约为3617套，预计2013年整体去化 量约1870套，则整体市场供需比1.9：1。因此，本案应在市场供货充中的环境下， 以快速销售为主基调，抢占市场的份额，加快资金回笼。
2013年建议本案推售房源
推售房源
首期剩余 房源
16#楼
17#楼
15#楼
14#楼
10#楼
①16、12、17#楼户型配 比
房型
面积（㎡）
2+1房
87
3+1房
119、129
4+1房
145
楼中楼
229—264
17#楼户型平面图
根据户型设计、楼栋位置、户型面积的分布情况进行分组
套数 168 104 52
6
16、12#楼总房源 330 330 330 330
所占比例 50.9% 31.52% 15.76% 1.82%
10#楼
5月25日，利用样板房、大门、入户大堂、中庭园林展示开放的契机，进行推广造势；提 升本案市场关注度。
若至5月25日，16#楼房源去化率达85%，则建议加推12#楼；若未能达到，则于6月16 日，推售12#楼。