仲量联行深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告8
名流商业广场前期策划报告
名流商业广场市埸调研及建议（一）深圳市联昌房地产交易评估有限公司二零零零年一月二十六日联昌地产【名流商业广场市埸调研及建议之一】目录第一篇深圳地产及商业第一章房地产政策和市场情况-----------------------5第二篇龙岗中心城商业第二章龙岗区及房地产概况------------------------11第三章龙岗中心区商业状况-------------------------13第四章龙岗中心城商业的发展 ---------------------17第五章谁在购买商铺 -----------------------------22第六章中心城商铺市场前景 -----------------------25 一：中心城商服物业的供应 ----------------------25二：开发投资注意或遇到的新问题 ----------------26三：发展前景：困难不小，值得一搏 --------------27第三篇名流商业广场第七章项目概况 --------------------------------29第八章困难点与机会点 --------------------------30第九章规划设计建议 ----------------------------33第十章营销策划建议 ----------------------------35第十一章准备工作内容及安排 ---------------------36 附件：龙岗楼盘资料联昌地产【名流商业广场市埸调研及建议之一】第一篇：深圳地产及商业●国家政策于市埸有利，但深圳开发和空置量太大，市埸饱和，有降价要求。
●综合商城、主题商城、住宅裙楼，出现过量开发，导致商业的供应量大增。
超过了市场承接力。
市埸竞激烈。
●98年以后房地产总体开发水平大有提高，开发商和代理商在开发和营销方面苦下功夫，但是难有新招。
●深圳住宅和商业在硬件设施与服务内容方面日趋完善，竞争中价格的作用已上升到首要位置。
仲量行华润中心招商策略计划书[1]doc
![仲量行华润中心招商策略计划书[1]doc](https://img.taocdn.com/s3/m/94de841c0242a8956aece4dc.png)
仲量行华润中心招商策略计划书[1］doc 仲量行华润中心招商策略计划书［1］。
doc目录＊*＊*1.0 引言2.0 零售概念及市场定位 2.1 零售概念大纲 2。
2 市场定位3.0 目标租户名单4。
0 租务市场概况4。
1 各行业的付租能力 4.2 租金计算方法5.0 招商策略5。
1 详细招商步骤 5.2 目标租户招商过程 5。
3 主要租赁条件建议 5。
4 租金分析5。
5 推广工具的选择附录方案一及方案二之初步铺规划图2 2 2 5 13 49 49 52 53 53 55 58 63 68 731。
0此计划书是为华润新城的主力店招商定出有效策略，并详细解释要达致最佳招商成果所需采取的每一个步骤。
最理想的招商成果是在当时市场容许的情况下，为物业项目在最短时间找到最适合的租户,以当时能取得的最高租金(Best Obtainable Rent）租出商铺。
2.0在二零零一年八月的「深圳华润世纪新城商场项目商场顾问报告」中，本行根据商品组合、主题分区、面积分配及潜在目标零售商建议,为华润新城购物中心提供“零售概念” 的建议。
考虑到最近一年来深圳零售市场的变化，以及华润新城设计方案的最新改动，本行特地对早前建议的“零售概念” 进行调整以作为整体招商及推广工作的指引方向.式商店、规划欠缺完善的中小型商场、以及购物步行街为主。
随着深圳的零售市场逐步成熟,一些较大型及设计较现代化的购物中心相继落成。
但这些新的购物中心无论在整体规划、动线设计、出租或出售策略均欠完善。
在过去的一年内，深圳零售市场继续迅速发展,传统的国贸、东门及华强北商圈都有新动态,其中以华强北商圈变动最大.在华强北商圈除了万佳百货从华强路上搬迁到华发路上以外，新购物中心相继落成，其中包括全新建成的群星广场、全新改造的东方时尚及淑女世界等。
整体结果是华强北商圈由华强北路逐步向东扩展，从原来的一条街逐渐形成现在的片区。
在东门商圈方面，随着东门步行街的竣工及开业，东门逐步重拾昔日风貎。
【盐田港】项目计划V01
设计国际咨询策划
项目计划书
深圳市盐田港集团 深圳市根鼎形象设计有限公司 2010.07
本次介绍的主要内容
第一部分 公司简介
第二部分 同类型项目经验 第三部分 盐田港项目计划 第四部分 策划及组织费用 第五部分 我司优势说明
本次介绍的主要内容
第一部分 公司简介
第二部分 同类型项目经验 第三部分 盐田港项目计划 第四部分 策划及组织费用 第五部分 我司优劣势说明
工作成果
1.竞赛活动在合法、合规的条件下圆满成功。
2.通过竞赛，为业主方征集到满意的设计方案。
3.策划、组织协调、服务。 4.其中主要策划文件包括：
竞赛文件（招标文件）、征集活动公告、报名表、资格预审申请表、 咨询活动邀请函、资格预审合格通知书、应征确认函、发标答疑会会
议手册、评审会专家邀请函、评审会会议手册、中标通知书和咨询设
4.南科大及深大新校区拆迁安置区设计竞赛： 30万+40万
本次介绍的主要内容
第一部分 公司简介
第二部分 同类型项目经验 第三部分 盐田港项目计划 第四部分 策划及组织费用 第五部分 我司优势说明
1.项目经验丰富 2.沟通机制健全 3.形象设计突出
4.项目适应力强
谢谢各位！期待与您真诚合作！
项目背景
盐田港商务办公配套服务区作为盐田港区重要 的综合服务中心，将建设成为集办公、商业、 酒店及展览为一体的综合服务区。 为广泛征集设计创意，提高该区建设标准，营
造优美的滨水建筑空间环境，盐田港集团拟开
展针对该区设计方案的国际竞赛。
项目解读
1. 综合服务中心：盐田港集团重要的具有综
合功能的建筑组群、建筑综合体；
总部大楼项目策划书3篇
总部大楼项目策划书3篇篇一总部大楼项目策划书一、项目概述本项目旨在为[公司名称]建设一座现代化的总部大楼，以满足公司日益发展的业务需求。
总部大楼将集办公、研发、会议、展示等多种功能于一体，打造成为公司的形象窗口和创新基地。
二、项目背景随着公司业务的不断拓展，现有的办公场地已无法满足公司的发展需求。
为了提升公司的形象和竞争力，改善员工的工作环境，提高工作效率，公司决定兴建一座现代化的总部大楼。
三、项目目标1. 建设一座现代化、智能化、环保节能的总部大楼，为公司提供舒适、高效的办公环境。
2. 打造公司的形象窗口和创新基地，提升公司的品牌形象和知名度。
3. 通过合理的规划和布局，提高总部大楼的使用效率和空间利用率。
4. 引入先进的建筑技术和绿色建筑理念，降低总部大楼的能耗和运营成本。
四、项目选址1. 交通便利性：选址应靠近主要交通干道，便于员工和来访人员的出行。
2. 周边配套设施：选址应周边配套设施完善，如餐饮、购物、娱乐等，以方便员工的生活。
3. 环境质量：选址应环境优美，空气质量好，有利于员工的身心健康。
五、项目规划1. 建筑设计：总部大楼的建筑设计应体现公司的企业文化和品牌形象，同时注重建筑的美观性、实用性和舒适性。
建筑风格应简洁大气，富有现代感。
2. 功能布局：总部大楼的功能布局应根据公司的业务需求和组织架构进行规划，确保各部门之间的联系便捷，同时提高空间的利用率。
4. 绿色环保：总部大楼的设计应充分考虑绿色环保因素，采用节能、环保的建筑材料和设备，如太阳能光伏系统、地源热泵、雨水收集系统等。
同时，建筑应注重自然采光和通风，减少能源消耗。
六、项目建设1. 施工准备：在项目开工前，需完成土地平整、规划设计、施工图设计等工作。
同时，需办理相关施工手续，如施工许可证、安全生产许可证等。
2. 基础工程：包括土方开挖、基础施工、地下室建设等。
3. 主体结构：包括钢筋混凝土框架结构、钢结构等。
4. 装修工程：包括室内外装修、机电安装等。
盐田港,研究报告
盐田港,研究报告篇一：盐田港调查报告盐田港调查报告一、此份调查的简介：中国对外贸易的迅速发展中的外贸物流、深港合作下的先进管理、（300）二、盐田港的介绍：发展历程、集团概况、港口规模、港口的辐射地区、港口的发展规划、发展中的机遇及挑战、未来趋势（800）三、盐田港的调查价值：细谈机遇与趋势（600）四、调查成果：港口的优劣之处、发展瓶颈（土地）、规划布局（1200）五、针对港口优劣提出的看法：（700）六、对盐田港未来的展望：（400）资料：1、港口简介2、港口集装箱数目3、港口发展规划目前，盐田港区已完成了中港区一、二、三期集装箱码头,以及扩建工程、西港区部分泊位的建设，投入运营的集装箱泊位16个，多用途泊位3个，可停泊10万吨级以上大型集装箱船舶。
大铲湾一期5个泊位也已建成投产。
盐田港区和大铲湾港区的集装箱吞吐量约占深圳港的一半。
盐田港作为世界单港集装箱吞吐量最高的码头之一,已成为华南地区国际集装箱远洋干线运输枢纽港。
每周有30多家船公司的100多条航线挂靠盐田港区。
远洋集装箱班轮密度全国第一。
深圳市盐田港集团有限公司成立于1985年2月26日，1994年11月15日由“深圳东鹏实业有限公司”改名为“深圳市盐田港集团有限公司”，是由深圳市政府授权经营的国有独资有限责任公司，深圳市国资局持有公司100％股权。
深圳市盐田港集团有限公司以90万元起家，26年来依托优良的自然、区位条件，利用深圳经济特区的政策优势，实施高度市场化的港口发展模式，经过创业、合资建港、快速发展等发展阶段，已成长为一个以港口码头建设投资、临港产业为主业，总资产202亿元、国有净资产132亿元的大型企业集团。
目前，盐田港区已完成了中港区一、二、三期集装箱码头,以及扩建工程、西港区部分泊位的建设，投入运营的集装箱泊位16个，多用途泊位3个，可停泊10万吨级以上大型集装箱船舶。
大铲湾一期5个泊位也已建成投产。
盐田港区和大铲湾港区的集装箱吞吐量约占深圳港的一半。
深圳_联合办公调研
深圳市联合办公调研目录CONTENT 01调研背景02联合办公调研情况03调研总结调研背景：经上周招商例会决策：振业同创汇三楼以大户型为主，客户难以突破，建议往联合办公方向考虑。
调研方向：本次调研主要考察市场上联合办公以下问题：◆联合办公的配套设置◆联合办公产品规划及主流产品◆联合办公市场价格及租赁情况◆联合办公客户情况调研选择：本次调研选择南山区四个项目，包括专注联合办公的品牌公司项目及包租客的联合办公产品，分别为寰图（航天科技大厦），筑梦空间（中国储能大厦）、优客工厂（海岸城站）、美白年（天威视讯站）。
寰图（航天科技大厦站）——基本情况介绍ATLAS寰图位于航天科技广场4楼（商业裙楼）以及7-12楼，面积约1.5万方，规划为生活空间和办公空间，提供约1600个工位，是寰图在深圳的落地的第一个项目，于2018年8月8日正式对外推出，是目前寰图在深圳面积最大的项目，鼎和大厦及金地中心的综合办公项目目前也在运营中。
位置：航天科技大厦位于后海金融总部区核心地段，尊享完善公共服务配套，高度聚集商务、商业、生活、体育等，荣享深圳湾醇熟配套。
交通：11分钟即可达到深圳湾口岸11号线和2号线后海站地铁上盖生活空间集中在4楼商业裙楼：◆规划：四楼为商业裙楼部分，提供办公区域及生活空间。
办公区域分为开放联合办公区域和带隔间的联合办公区。
◆配套：生活空间配套包含餐厅、室内高尔夫、红酒。
其中餐厅可改为可容纳200人的大型会议室，同时也对外营业。
餐厅除提供轻餐，也可以提供其他类型餐饮。
◆运营：目前整个航天科技大厦，餐饮配套不足，餐厅运营比较火爆，寰图会员享受折扣7.5-8折。
办公区域生活空间办公空间办公空间集中在7-12层：◆主题：每两层一个主题，两层中间上下层可以打通，客户可以通过楼梯上下。
7-8 层以亚洲花园为主题，7层办公空间可延伸至露天花园，花园晚上可以开放。
9 -10 层是时尚的现代爵士风格，11 -12 层是游轮俱乐部主题。
2019年12月世X深圳盐田区沙头角中心区项目可研报告40P
商业 89695㎡
办公
商务公寓
酒店
艺术中心
合计总建 筑面积
10万㎡ 10万㎡ 5.5万 1万 35.7万㎡
莲塘 深盐二通道
盐田港后 方陆域
盐田港
沙头角中心区 盐田区政府
本项目 明斯克航母
中英街
10万平米 公寓= 10万平米住宅 +无90/70限制+不限购
9万平米 商业+ 5.5万平米酒店 =9万平米1/2层临街商业+ 2.5万 平米持有型集中商业+3万平米 酒店
内部公共部位装饰豪华； 项目有两个泳池，其中一个为引入海水的海水泳池。
2.3 市场分析-公寓参考项目
参考项目2——蓝郡
项目典型户型：188平4房
2.3 市场分析-公寓参考项目
参考项目2——蓝郡
项目典型户型：208平3房
2.3 市场分析-公寓参考项目
参考项目3——东浦海景花园
项目位于明思克广场西侧，中轴项目西南，一线临海； 06年开发，再改类产品为主，目前二手房售价3.1万/平。
做出书面承诺。
1.3 项目概况-宗地现状
临海的地块上有部分租用给明思克航母主题公园，明思克航母公园将会搬迁。 地块看山面海，位于盐田区政府中轴线上，视野非常开阔。
项目西面的楼盘-蓝郡 滨海栈道
项目北面的盐田区政府大楼及梧桐山 地块现状大部分为绿地
本地块
项目南面的海
项目南面的海
项目东南面的楼盘-皇家海湾公馆
数据来源：深圳市国土资源和房产管理局网上“销售公示”及“已签预售合同” 公示
2.1 市场分析（盐田区）
盐田区住宅市场成交主力
住宅产品呈现明显的两极化分布； 08-10年，盐田住宅项目成交主力为90平米以下、总价低于150万的首置产品，其次为
盐田-项目办法规划办法书模板
烤漆龙骨
36600
m2
√
日本
合格
8
矿棉板
36600
m
√
日本
合格
9
包布吸音棉
10000
m2
√
北京
合格
10
ALC隔墙板
20000
m2
√
上海
合格
11
乳胶漆
40000
m2
√
上海
合格
12
防尘涂料
15000
m2
√
上海
合格
13
方块地毯
39000
m2
√
日本
合格
14
墙地砖
2700
m2
√
上海
合格
15
塑胶踢脚线
6000
√
8
打印机
HP2368
1
台
2006.2
√
9
对讲机
A3ELL欧标
1
台
2006.8
√
10
对讲机
A3ELL欧标
8
台
2006.8
√11对ຫໍສະໝຸດ 机A3ELL欧标2
台
2006.8
√
12
对讲机
A3ELL欧标
3
台
2006.8
√
13
复印机
理光
1
台
2006.2
√
十一、办公设备配置方案
序号
办公设备名称
规格型号
配置数量
计量单位
2006年2月18日～
2007年12月31日
不在项目发放工资
9
经济员
1人/23月
办公室装修工程施工方案06304
盐田港出口监管仓公司办公区改造装修工程项目工程施工方案深圳市嘉禾建设工程有限公司二零一六年九月十二日目录第一章大纲 (5)一、编制依据 (5)二、工程总体概况 (5)1、内部砖墙及地砖拆除 (7)2、装饰及水电安装 (8)3、空调设备及通风设施 (8)三、质量目标 (9)四、施工周期表 (9)五、施工程序图 (11)六、施工流向 (11)七、施工管理组织机构及布置 (12)八、施工准备 (12)1、技术准备 (12)2、材料准备 (13)3、主要机具 (13)4、人员安排 (13)第二章主要项目施工方法及措施 (14)一、拆除工程施工方法 (14)二、装饰及水电安装工程施工方法 (15)1、砌筑工程 (15)2、天花吊顶工程 (17)2.1、天棚工程施工方法、技术交底 (17)2.2、轻钢龙骨石膏板吊顶施工工艺 (18)2。
3、铝扣板、铝方通吊顶施工工艺 (19)2。
4、吊顶工程质量检验方法及验收标准 (19)3、门窗工程 (20)3.1大理石窗台板安装工程施工工艺 (20)3.2套装成品门安装工艺 (21)3.3铝合金隔断工程安装工艺 (22)4、墙面(砖墙)抹灰工程 (23)4。
1红砖墙基层处理 (23)4.2墙面抹灰工程施工工艺 (23)5、油漆、乳胶漆工程 (24)5。
1清漆(木制作柜子）工艺 (24)5.2墙面及天花乳胶漆施工工艺 (25)6、防水要求地面做法(淋浴间、茶水间、防水墙等） (26)7、地砖地面施工工艺 (27)8、淋浴间、茶水间墙、地砖的铺贴 (28)9、电气、灯具施工工艺 (29)9.1电气安装工程 (29)9。
2照明电路施工 (30)9。
3灯具安装 (31)9。
4开关、插座安装 (31)三、空调设备及通风设施施工方法 (34)1、空调施工工艺流程 (34)2、操作要点 (34)3、通风系统施工工艺流程 (50)第三章施工管理措施 (52)一、质量保证措施 (52)二、进度保证措施 (53)三、安全保证措施 (54)四、成品保护措施 (55)五、消防保卫措施 (55)六、降低成本措施 (58)七、环境保护措施 (58)第四章工程量清单 (59)一、内部砖墙及地砖拆除工程工程量清单 (59)二、装饰及水电安装工程工程量清单 (60)三、空调设备及通风设施工程工程量清单 (93)第一章大纲一、编制依据1。
地产市场报告-深圳高端写字楼项目定位报告地产研究院 精品
区域价值比较
大中华国际交易广场
它位于福田中心区CBD的核心位置 它曾是中心区的天价写字楼 它曾想要吸引世界500强的进驻 但又真正引进了多少500强呢？
区域分析
区域价值比较
区域分析
日立
VALUE+
日通物流
喜来登
飞利浦研发中心
中海物流
三洋
索尼
他们——选择了保税区！！！
区域分析
在政府强有力的支持下，福田保税区致力于发展高科技工业和现代物 流业。目前已有22个国家和地区的投资者在福田保税区内投资，世界500强
但谈到形象，他沉默了 渴望的眼神里透着些许无奈
于是乎，我们拍案而起，用激情四射的眼神审视着这个区域 狂热、自信、梦想一刹那间如火山喷发般激烈 我们----要让他的价值另所有人惊叹
已经引领，我们就要让他持续全面引领 已经超越，我门就要让他远远的抛离 因为，在追求“引领＆超越”的路上，我们从不曾懈怠！
老板在花园里养 了一条狗，没事 就带到花园里面 溜一下
1000-4000平米大面积灵活组合、阔绰大堂、独立冠名权、
新型写字楼代表作
北京总部基地
基本数据：建筑面积140万，独立产权、独立冠名 总部楼500多座，绿化率50%
项目位置：南四环 建筑形式：1200-6000平米独立总部楼 区内配套：60000平米6星级酒店，千余套30-50平
米总部公寓，12.5万平米商业及休闲配套，几十个 200-500平米的餐厅，健身、娱乐等休闲设施齐备 进驻企业类型：千余家大中型企业的总部 优势： 1、享有政策优势，总部集中，商务氛围好 2、独立冠名、独立使用，企业形象好 3、区内生活和商务配套完善 4、环境优美，园林精致错落 5、停车系统方便快捷
深圳交易集团有限公司盐田分公司_企业报告(代理机构版)
重点项目
（1）教育系统（20）
序号
项目名称
招标单位
预算金额（万元） 公告时间
1 深圳市盐田区区属公办学校（幼儿 深圳市盐田区教育局 园）大宗食材批量集中采购
2 深圳市盐田区教育局深圳市盐田高 深圳市盐田高级中学 级中学等 15 所公办学校（幼儿园）
3232.0 2577.0
2023-03-14 2023-07-28
244.5
2023-03-14
239.5
2023-03-14
（2）卫生系统（15）
序号
项目名称
招标单位
预算金额（万元） 公告时间
1
深圳市盐田区人民医院 3.0T 磁共振 （MRI）采购项目
深圳市盐田区人民医 院
2
深圳市盐田区人民医院超高端 CT 及 CT 球管
深圳市盐田区人民医 院
3
深圳市盐田区人民医院 2022 年部分 检验及病理标本外送检查类项目
深圳市盐田区建筑工 程事务署
2577.0 2510.0 2200.0 2000.0
2023-07-28 2023-03-31 2022-11-07 2023-03-14
本报告于 2023 年 08 月 20 日 生成
3 / 26
序号
项目名称招标单位源自预算金额（万元） 公告时间8
深圳高级中学盐田学校及深圳市盐 田区教科院附属永安小学学校饭堂
二、市场分布
近 1 年深圳交易集团有限公司盐田分公司的代理项目主要分布于教育系统、卫生系统、政府办公室系 统，项目数量分别达到 20 个、15 个、10 个。其中企业采购系统、教育系统、卫生系统项目总金额较 高，分别达到 206455.54 万元、10607.22 万元、7213.42 万元。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
深圳西部港区的发展对盐田港也造成压力
盐田港集装箱吞吐量占深圳比例
盐田港 区
西部港区
数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府
盐田港集装箱吞吐量占深圳的比例，从高峰时的约60％下降至目前的约40％。 西部港区的区位优势更加明显，政府的基础设施投资力度不断加大，多个物流
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
项目的SWOT分析
优势
劣势
❖临近港口，有物流行业需求依托 ❖ 目前交通可达性不佳
❖景观资源丰富，海滨特色风光
❖ 目前周边物业档次偏低，集装箱堆场 影响观瞻
❖ 偏离政府规划的商业发展核心区域
机会
威胁
❖ 物流业是深圳与盐田支柱行业， ❖ 受外贸出口减少影响，盐田港集装箱
❖港口之间的相互竞争也促使自身不断发展； ❖1999年，联合国贸发会提出第四代港口理念，定义为“物理
空间上分离，通过公共经营者或管理部门链接的组织。 （Physically separated but linked through operators or through a common administration）”
物流是深圳重要支柱产业，已建成六大物流园区，盐 田港占据重要一极
2007年深圳集装箱吞吐量区域分布
机场 前海湾
平湖 龙华 笋岗
盐田 港
数据来源：深圳统计年鉴
2007年，深圳物流业产值占深圳生产总值的10%，约700亿元。 深圳有物流和货运相关企业2,000多家，其中现代物流企业已达到200多家，涌现
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
盐田港写字楼市场
❖ 物业总量规模不小， 以自用为主
❖ 经营性物业规模小、 中低档物业为主
❖ 主要分布在港区东、 西两侧，周边配套设 施少
❖ 租金水平不高，一般 在50-70元/平方米/ 月水平
❖ 市场需求旺盛，空置 率低
4 本案 5
12 3 1.海港大厦 2.盐田港码头候工楼 3.东湾大厦 4.中铁物流大厦 5.盐田国际
主要企业对写字楼物业需求
类型
企业特征
物业需求特点
第三方物流
• 为企业提供集成式物流解决方案
• 规模大，服务网络广，资源丰富
• 涉及环节多，如仓储、运输，管理 水平较高
• 代表企业：Maersk，Evergreen， Cosco，UPS，Zim等
• 靠近客户，现场操作 • 关注品质，交通，配套 • 面积需求较大
- 物业品质和周边配套完善程 度是考虑重要因素
- 交通便捷性将有利于客户往 来及员工上下班
核心业务 • 销售/市场 • 客户服务 • 后方操作
前方操作
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
物业服务设施要求
非常重要
大容量后备电支持 充足客梯
大容量通讯设施 灾难及备份设施
安全管理
重要
中央空调 抬高地板 停车场
• 美国总统轮船（APL）
• 目的：了解大用户对办公物业的需求状况与前景
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
大型物流企业业务职能构成与选址要求
- 选址因业务职能而异：销售、 客服部门要求贴近客户，偏 向于核心商务区
- 前方操作需要靠近现场，需 要在港区
- 后方操作、单证中心等并非 一定位于核心商务区
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
广州南沙港区的崛起带给盐田港极大威胁
广州港与盐田港集装箱吞吐量
广州港与盐田港集装箱吞吐量增长率
数据来源：深圳统计年鉴，广州港集团，中国港口集装箱网
南沙港具有优越的地理区位。通过吸引大型船公司参股经营加快了其发展速度－－中海、 中远参股后将原来在深圳港的航线转移至南沙；与中海、中远有战略联盟及合作的法国 达飞、韩进海运等船公司随之在南沙开通航线。
项目
盐田 深圳 盐田占深圳比 例
GDP（亿元）
210.6 6765.4
9
1
3.11％
第三产业GDP（亿元）
140.4 3314.4
0
4
4.24％
常住人口（万）
22.13 861.55 2.57％
社会消费品零售总额（亿 23.13 1915.0
元）
3
1.21％
居民人均可支配收入（元） 22012 24870
有了更好
高级餐厅 酒吧/咖啡厅
健身房 会议中心
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
经济一体化和供应链管理要求港口升级换代
❖随着技术进步、经济全球化和电子商务的迅速发展，企业的 市场竞争压力日趋激烈；
❖面临缩短交货期、提高服务质量、满足个性化需求和降低成 本的挑战；
❖市场对产品供应的精细化、敏捷化和柔性化要求，对港口的 运作模式产生冲击；
一批具备综合物流能力的第三方物流企业。 物流行业的发展对港口集装箱运输提供强劲支持。
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
珠江三角洲集装箱港口密布，盐田港面临激烈竞 争
黄埔港
虎门港
南沙港 赤湾港
中山港
蛇口港
惠州港 盐田港
香港港
高栏港
珠江三角洲集装箱港口目前已形成以香港为国际航运中心，深圳港（含盐田、蛇口、赤 湾等）、广州（含黄埔、南沙等）为干线港，区内其他中小港口为喂给港的格局。
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
主要企业对写字楼物业需求（续）
类型 船代
货代
企业特征
物业需求特点
• 船舶相关口岸事务的代理企业， 部分兼办货代业务
• 以船公司为服务对象，对船公司 依存度高
• 船代业务与港口关联性强 • 具有一定规模，国内企业为主 • 代表企业：中外代、联合船代
为显示决心，并提升区域竞争力，政府组 织中粮集团等10家大型企业投资建设金茂 大厦。
金茂大厦高420.5米，建成后成为标志性建 筑和上海著名景点，极大促进了陆家嘴金 融贸易区的发展并带动了旅游业的发展。
中 银 大 厦 · 香 港
1984年中英达成香港回归协议。为展现香 港的美好发展前景，著名建筑师贝聿铭受 委托设计中银大厦。
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
港口发展对办公物业市场提出更高要求
数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府
居民人均消费支出（元） 18548 18753
-2,858 -205
实际利用外资（亿美元）
0.94
36.62
2.57％
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
盐田区近年人口导入减慢，常住人口增长温和
盐田常住人口数量及增速（1998～2007）
数据来源：盐田区政府
中银大厦高315米，落成时是香港最高建筑， 并成为著名景观。
中银大厦代表了“中国人民的雄心”。
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
二、物业市场分析
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
办公市场
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
深圳优质写字楼沿交通干线分布，自东向西发展
• 达飞船务（CMA CGA） • 康捷空国际货代（Expeditors）
• 川崎汽船（Kline）
• 万海航运（Wanhai）
• 马士基海运（Maersk） • 嘉宏国际货运（Cargo）
• 日本邮船（NYK）
• 怡诚物流
• 以星物流（Zim）
• 星辉储运（Star Shine）
• 中国外轮代理（PENAVICO）
❖位于西部区域的前海中心（包括前海、后海和宝安中心区）将发展区域功能的生产性 服务业与总部经济。
❖深圳西部区域未来城市轨道交通和城际交通设施聚集，与广州、东莞以及珠江西岸区 域的联系将更加便捷。
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
盐田区当前总体经济水平在深圳占比偏小
2007年盐田与深圳全市主要经济数据比较
APL 达飞公司
DHL MSC 德迅公司 现代集团
所在物业
地王大厦 卓越时代 免税大厦 嘉里中心、现代国际 地王大厦 嘉里中心 嘉里中心 世界金融中心 世界金融中心
占用面积 （平方米）
10,000 2,000 2,000 2,600 4,000 2,200 4,000 1,800 1,800
❖相当部分的物流企业都将总部设在了罗湖、福田等中心区域
深圳甲级写字楼区域分布
• 新兴市场
• 代表项目：天利 中央广场、海岸 大厦东座
• 起步较晚，尚缺 乏集聚效果
• 深圳新CBD
• 代表项目：诺德 中心、卓越时代 广场
• 日渐成为银行业、 金融业及其它专 业服务业的集中 地
• 深圳旧CBD
• 代表项目：发展 银行大厦、地王 广场、嘉里中心
• 商业环境成熟， 基础设施完善， 深受跨国公司所 青睐
仲量联行深圳盐田港办 公综合体项目前期策划
顾问报告8
2020/11/9
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
汇报纲要
※宏观环境分析 ※物业市场分析 ※发展策略及产品建议 ※财务分析
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
一、宏观环境分析
仲量联行深圳盐田港办公综合体项目 前期策划顾问报告8
• 靠近客户 • 关注实用性，交通，配套 • 面积需求较大 • 自购物业为主
• 承接货主委托，代办运输、口岸 等相关业务
• 私企为主，国内企业居多
• 行业进入门槛低，企业品质良莠 不齐，规模、档次较参差
• 在港口设功能分支，承担报关、 拖运等业务职能