招拍挂方式取得土地进行房地产开发的涉税分析(老会计人的经验)
房地产行业税收分析报告
房地产行业税收分析报告1. 引言本报告旨在分析房地产行业的税收情况，并通过具体数据和案例展示税收对房地产行业的影响。
房地产行业作为一个重要的经济支柱行业，在税收政策上扮演着重要角色。
通过深入研究房地产行业的税收情况，可以更好地了解税收对该行业的促进作用，为政策制定者和业内人士提供参考。
2. 房地产行业税收政策概述2.1 基本税种房地产行业的基本税种包括土地增值税、房产税、契税、营业税和个人所得税等。
2.2 税收政策调整房地产行业的税收政策在不同的时间段会有所调整，这些调整主要是根据国家宏观经济状况和市场需求的变化来制定的。
政府可以通过调整税收政策来促进房地产市场的健康发展，稳定市场预期。
3. 房地产行业税收对比分析3.1 土地增值税与房产税土地增值税是房地产开发商在出售房地产时需要缴纳的一项税费，税率根据不同地区的政策有所差异。
房产税则是房地产拥有者需要缴纳的一种固定税费，根据房屋的产权和面积等因素计算。
3.2 契税与营业税契税是在房地产买卖过程中产生的税费，根据成交价值和所在地区进行计算，一般由买方承担。
营业税是指房地产企业在经营活动中产生的营业税费，根据企业的营业收入进行计算。
3.3 个人所得税个人所得税是指从房地产交易中得到的收益需要缴纳的税费，根据个人所得的金额和持有年限等因素进行计算。
房地产交易中的利润会被个人所得税部分征收，这也是鼓励长期持有房产的一种政策。
4. 房地产行业税收优惠政策案例分析4.1 政府购房补贴政策案例某市政府针对首次购房人士推出了购房补贴政策，购房人士可获得一定数额的购房补贴作为税收减免。
这一政策鼓励市民购买房产，促进了房地产市场的发展。
4.2 鼓励租赁房产减税政策案例某市政府为鼓励出租房产，制定了租赁房产减税政策。
根据出租房屋的面积和租金等因素，出租人可获得一定比例的税收减免。
这一政策吸引了更多业主将房产用于租赁，增加了供应量，缓解了租房问题。
5. 房地产行业税收政策对经济的影响房地产行业是国民经济的重要组成部分，税收政策对房地产行业的发展和经济的稳定起到了关键作用。
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析近年来，土地一级开发整理项目成为了城市土地利用和经济发展的重要手段。
土地一级开发整理项目所涉及的收入确认及税务问题也备受关注。
本文旨在对土地一级开发整理项目的收入确认及涉税分析进行阐述。
土地一级开发整理项目涉及到的收入主要包括出让金、配套建设费以及其他收入。
其中，出让金可以直接确认为项目销售收入。
配套建设费则需区分是否属于经营业务收入。
如果配套建设满足收回一定的成本、能够形成持续收益的条件，则应确认为经营业务收入。
其他收入应根据具体情况进行确认，如租金收入、物业管理费等。
1. 增值税在土地一级开发整理项目中，增值税的计税依据是建筑面积。
具体计算公式为：增值税额=建筑面积×增值税率。
需要注意的是，对于配套建设费部分，如能够形成持续收益，则应对其进行增值税保留税制处理。
此外，对于房地产开发企业，可以申请采用即征即退政策，即在缴纳完全税额后，通过固定资产投资税金抵扣等实现增值税的退税。
2. 企业所得税土地一级开发整理项目的企业所得税应按照一般企业的税率进行缴纳。
需要注意的是，土地一级开发整理项目属于房地产开发业，因此涉及到的土地价款和房地产销售收入需要进行分别处理。
3. 印花税土地一级开发整理项目所涉及的印花税主要包括土地使用权出让合同的契税和不动产转让税。
其中，契税的计算公式为土地使用费×土地出让年限×契税税率。
不动产转让税的计算公式为不动产转让价格×不动产转让税率。
4. 城建税和教育费附加土地一级开发整理项目中，城建税和教育费附加的计算依据与增值税相同，即建筑面积×城建税/教育费附加税率。
土地一级开发整理项目涉及到的个人所得税主要是销售住房时的个人所得税问题。
根据税法规定，个人出售房屋的收入应按照收入的来源和性质分别计算个人所得税。
个人所得税的计算公式为：（房屋转让价款－房屋购置价款－房屋评估价款）×20%×税率。
国开《税务会计》课后练习1-10章
税务会计第一章税务会计概念框架随学随练1.以下属于税务会计对象的有(ABC ) 多选题(4 分) 4分A.税款的计算、缴纳B.税款退补与减免C.税收滞纳金与罚款、罚金D.预约定价安排2.以下叙述正确的有( BCD ) 多选题(4 分) 4分A.税务会计作为一项实质性工作是独立存在的B.税收制度是收付实现制与权责发生制的结合C.税务会计既要遵循税务会计的一般原则，也要遵循与税收法规不相矛盾的那些财务会计一般原则D.在实际计算应纳税所得额时，要在会计所得的基础上调整为应税所得。
3.以下叙述正确的有( BD ) 多选题(4 分) 4分A.在财税分离会计模式下，会计准则与税法存在的差异之处按税法要求进行处理B.财税合一会计模式下，无需进行纳税调整C.财税合一会计模式的优势是会计信息质量较高D.我国应建立流转税会计与所得税会计并重的税务会计模式4.财务会计与税务会计关系模式包括(ABC ) 多选题(4 分) 4分A.财税分离会计模式B.财税合一会计模式C.财税混合会计模式D.财税协调会计模式5.以下关于会计模式叙述正确的有( AD ) 多选题(4 分) 4分A.非立法会计模式下，会计实务以公认会计原则为指导B.非立法会计模式以税法为导向C.立法会计模式以投资者为导向D.美、英、澳、加等国属于非立法会计模式6.以下关于税务会计叙述正确的有( BC ) 多选题(4 分) 4分A.以现行会计准则为准绳B.运用了会计学的理论、方法和程序C.是介于税收学与会计学之间的一门边缘学科D.需要在财务会计之外单独设置另一套会计账表7.能够提供涉税会计信息的会计系统有( ABCD ) 多选题(4 分) 4分A.税务会计B.管理会计C.财务会计D.其他专题会计8.以下叙述正确的有(ABD ) 多选题(4 分) 4分A.税务会计处理程序包括确认、计量、记录和申报。
B.税务会计的每一个处理程序都必须以税法为准。
C.在我国，税务会计一般是独立于财务会计单独设账。
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析房地产在建项目是指房地产开发企业在规划用地范围内，按照规划条件和要求，采用科学的设计、施工、装修手段，建造的、具有经济可行性的住宅、公私建筑等建筑物，其主体结构尚未建成或尚未取得不动产权证书的项目。
在建项目的转让方式有多种形式，包括转让土地使用权、整体转让房地产项目、转让房屋预售权等。
而不同的转让方式下涉税问题也各有不同，需要开发企业和购买方在转让时注意相应的税务规定。
一、转让土地使用权转让土地使用权是指开发企业在取得国有土地使用权证书后，将土地使用权转让给其他单位或个人的行为。
在用地取得后转让土地使用权，需要缴纳土地增值税和城市维护建设税。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《土地增值税法》，在取得土地使用权后，如果转让土地使用权所得不超过土地成本以及房屋建设成本和相关税费的，可以不收取土地增值税。
但如果土地使用权转让所得超过上述成本，需要按照土地增值税法规定缴纳土地增值税。
根据《中华人民共和国城市维护建设税法》规定，转让土地使用权的单位或个人应当按照土地转让所得额的5%交纳城市维护建设税。
因此在转让土地使用权的过程中，需要注意相关税费的计算和缴纳，以避免因税收问题而导致转让交易受阻。
二、整体转让房地产项目整体转让房地产项目是指开发企业将整个在建项目转让给其他单位或个人的行为。
在整体转让房地产项目时，需要缴纳的税费包括增值税、契税和土地增值税。
根据《中华人民共和国增值税法》规定，房地产项目的整体转让应当按照国家规定的增值税税率计算并缴纳增值税。
增值税法对房地产项目的整体转让有严格的规定，需要开发企业在转让时结合实际情况进行计算和缴纳增值税。
根据《中华人民共和国契税法》规定，购买房地产项目需要缴纳契税。
在整体转让房地产项目时，购买方需要根据合同约定的价格缴纳相应的契税。
在整体转让房地产项目时，如果转让项目所在的土地使用权不是通过竞买方式取得，而是政府划拨或者协议出让的，需要根据《中华人民共和国土地增值税法》规定缴纳土地增值税。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析一、房地产市场分析目前，我国房地产市场整体呈现出快速增长的态势。
随着城市化进程的不断推进和人民生活水平的提高，房地产需求持续旺盛。
政策的支持和金融的扶持也为房地产市场提供了良好的发展环境。
房地产市场也存在一定的波动性和不确定性，部分城市甚至出现了过度投机和房地产泡沫的现象。
房地产开发企业在土地开发和销售中面临着巨大的市场风险和竞争压力。
二、土地增值税纳税政策分析我国对土地增值税的征收和政策规定较为严格，对于企业应纳税款的计算和缴纳都有着明确的规定。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的征收依据主要包括土地成交价值和建设成本等因素。
企业在土地增值税纳税方面需要严格遵循国家相关法律法规和税收政策，确保纳税合规和及时缴纳税款。
企业也可以通过合理的筹划和优化税务结构，降低土地增值税负，提高企业的盈利能力。
1. 合理确定土地成本对于房地产开发企业来说，土地成本是影响土地增值税纳税的重要因素。
在土地开发和规划阶段，企业需要合理确定土地成本，避免因成本低估而导致土地增值额度被高估，从而增加纳税负担。
企业应充分考虑土地的地理位置、土地用途和市场价值等因素，合理确定土地成本，确保企业在纳税时能够最大限度地减少土地增值税负。
2. 加强税前利润调整在企业的经营管理中，对税前利润进行适当的调整对于降低土地增值税负具有重要意义。
通过合理的税前利润调整，企业可以将一部分盈利进行合法合规的调整，减少企业的应纳税款。
可以采取合理的成本调整、资产重组等策略，降低企业的应纳税额，提高企业盈利空间。
3. 积极利用税收优惠政策我国对于房地产行业采取了一系列的税收优惠政策，房地产开发企业可以积极利用这些政策降低土地增值税负。
对于保障性住房和经济适用住房项目，国家实行了较为优惠的税收政策，企业可以通过开发此类项目来获得税收优惠。
对于土地整理集约利用和城市更新改造等项目，也能够享受到相关的税收优惠政策，减少土地增值税负。
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析一级开发整理项目是指对农村土地进行利用整理，将散片土地进行整理，以便于提高土地的利用效率，促进农村经济发展。
在这一过程中，涉及到的收入确认和涉税问题是非常重要的，也是需要认真对待的。
本文将对土地一级开发整理项目的收入确认及涉税分析进行详细介绍。
1.1 收入来源土地一级开发整理项目的收入来源主要包括土地出让金、建设配套费用、土地征收补偿款等。
土地出让金是最主要的收入来源，是指政府通过招标、拍卖等形式出让土地使用权所取得的收入。
建设配套费用是指为配套建设的用地所取得的收入，包括污水处理费、绿化费、市政设施建设费等。
土地征收补偿款是指政府为了进行土地征收而向被征收农民支付的补偿款。
1.2 收入确认原则在确认土地一级开发整理项目的收入时，需要遵循以下原则：（1）确认收入的可靠性。
收入必须能够准确计量，且具有可靠的证据支持，不能存在重大不确定性。
（2）确认收入的经济利益已实现。
即收入已经实际收到或者将要收到，并且经济利益已经或将要产生，而且收入额能够可靠计量。
（3）确认收入的归属。
即收入应当归属于企业自己，而不是属于其他企业或个人。
（1）土地出让金确认。
应当根据出让土地使用权合同和相关规定，确认土地出让金的收入，并及时进行会计核算。
2.1 税收政策土地一级开发整理项目涉及的涉税主要包括土地增值税、企业所得税、个人所得税等。
土地增值税是最主要的税收，是指在土地出让过程中，根据土地增值额计征的税收。
企业所得税是指在土地整理项目中，企业通过出售土地使用权所获得的利润所应纳税收。
个人所得税是指在土地征收过程中，被征收农民所获得的补偿款所应纳税收。
对于土地一级开发整理项目涉及的税收计算，需要根据相关税收政策进行精确计算，并按时足额缴纳。
具体应当遵循以下原则：（1）土地增值税计算。
应当根据土地增值额和相关税率，进行土地增值税的计算，并按时足额缴纳。
为了鼓励土地一级开发整理项目的开展，政府还制定了相关的税收优惠政策，包括土地增值税优惠、企业所得税优惠、个人所得税优惠等。
关于契税纳税义务发生时间问题探讨(老会计人的经验)
关于契税纳税义务发生时间问题探讨（老会计人的经验）根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
财政部印发的《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十八条规定，条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。
此后除期房按揭、抵押贷款的情况外，再没有出台关于契税纳税义务发生时间的规定。
从这两个规定可以看出，关于契税纳税义务发生时间规定过于笼统单一，特别是对于实际工作中经常遇到的购买期房的纳税义务发生时间问题，存在着很大的争议，各地基本上是自行规定销售期房的纳税义务发生时间，不利于国家契税征收政策的统一。
本文拟对明确的规定进行梳理，对不明确的规定予以探讨，以期引起税务部门的重视，尽快出台新的规定。
一、契税纳税义务发生时间比较明确的具体情况（一）建设用地使用权出让1、协议出让的：契税的纳税义务时间为《国有建设用地使用权出让合同》的签订时间。
2、招拍挂方式出让：契税的纳税义务时间为竞标合同书签定、拍卖（挂牌）成交确认书签订时间。
（二）建设用地使用权转让契税的纳税义务时间为买卖双方国有、集体建设用地使用权转让合同的签订时间，不是买方到国土资源部门办理建设用地使用变更手续所签定的格式合同的当天。
（三）以划拨方式取得建设用地使用权后经批准转让房地产，涉及补交建设用地出让契税的纳税义务时间为补缴建设用地出让金的时间。
（四）纳税人因改变建设用地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关建设用地、房屋用途的当天。
对建设用地来说是签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同的当天，因为实际的变更日期税收机关无法切实掌握。
（五）经法院裁定、判决房屋、建设用地过户契税的纳税义务时间为法律文书的生效时间。
房地产企业各环节涉及的税收分析
房地产企业各环节涉及的税收分析随着我国经济的快速发展，房地产业已成为支柱性产业，也是我国进一步深化税制改革的重点对象之一。
房地产企业涉及的税收分析较为复杂，需要从不同的环节逐一分析。
一、开发环节房地产开发是房地产企业的核心业务，也是涉及税收的重要环节。
房地产开发涉及的主要税收包括土地增值税和企业所得税。
（1）土地增值税：土地增值税是属于土地交易方面的一种税收，主要针对土地出让所得实行征收，它是按照该土地的增值部分计算，并且是属于事业性税收。
房地产开发企业在开发过程中需要获得土地，并以此作为开发的基础，当企业完成房地产开发并将其售出时，就可以通过合法渠道追缴土地增值税。
（2）企业所得税：企业所得税是指企业在营业过程中所产生的收入，减去相应的成本、费用以及减税优惠等因素后的净利润，按照税率进行计算所应缴纳的税收。
房地产企业从事开发业务时，除了要支付增值税外，还需要缴纳企业所得税。
二、房源销售环节房地产企业在销售房源时需要缴纳的主要税收包括契税和个人所得税。
（1）契税：契税是指房地产买卖双方在房地产销售过程中应缴纳的税收，它是按照房屋交易价格的一定比例（具体比例根据不同地区会有所不同）征收。
房地产企业在销售房源时需要缴纳契税。
（2）个人所得税：个人所得税是指针对个人所获得的各种收入进行征收的税收，根据我国税法规定，房地产销售收入应计入个人所得税范围。
如果房地产企业的销售对象是个人，那么销售所得就要缴纳个人所得税，而如果销售对象是企业或单位，则不需要缴纳个人所得税。
三、物业管理环节房地产企业不仅需要进行房地产开发和销售，还需要进行物业管理工作。
物业管理涉及的主要税收包括城市维护建设税和房产税。
（1）城市维护建设税：城市维护建设税是指为了维护和建设城市设施、改善城市居民生活而实行的一种城市税。
房地产企业在进行物业管理时，需要缴纳城市维护建设税。
（2）房产税：房产税是指对持有房地产的所有人或管理人征收的税收。
土地获取阶段的税务筹划案例分析
土地获取阶段的税务筹划案例分析税务筹划是指通过合理利用税法规定，对企业或个人的财务安排进行规划，以最大限度地减少税负，并合法合规地实现税务优惠。
在土地获取阶段的税务筹划案例中，企业可以通过合理的财务安排和税务筹划来实现降低税收成本的目标。
下面以一个土地获取阶段的税务筹划案例来分析。
假设企业A打算在城市购买一块用于商业用途的土地，并准备在上面建设一座商业大厦。
为了降低成本，企业A希望通过税务筹划来减少土地购买过程中的税收支出。
在进行土地买卖交易时，企业需要支付增值税、印花税、土地增值税等多种税费。
因此，企业A可以采取以下策略来降低税收成本。
首先，企业可以积极开展税收政策研究和调研工作，了解当地政府对于商业用地的扶持政策和税收优惠政策。
通过合理利用这些政策，企业可以获得相应的减免或减少税收的机会。
其次，企业可以选择合适的土地购买方式和交易结构。
比如，可以选择通过购买土地使用权而非全部产权的方式来降低购置土地的成本。
此外，企业还可以考虑采取分期支付的方式来减少一次性缴纳的税款金额。
另外，企业可以选择合适的土地评估机构进行土地评估，以确保土地评估价格的合理性。
税务机关会根据土地评估价格来确定土地增值税的计算基数，因此合理的土地评估可以降低土地增值税的计算金额。
同时，企业可以通过资金的适当分配和合理安排，减少土地交易中的印花税支出。
企业可以将购买土地的资金分散到多个账户进行支付，以减少单笔交易金额，从而降低印花税的费用。
最后，企业可以合理使用税务减免和优惠政策。
比如，在购买土地后，企业可以申请商业用地税收减免政策，并按照政府的要求开展相应的商业项目，以获得相关的税收减免。
综上所述，通过合理的税务筹划，企业可以在土地获取阶段降低税收成本。
企业可以通过研究税收政策、选择合适的土地购买方式、合理安排资金、合理利用税务减免和优惠政策等方式来实现税务筹划的目标，从而降低税收成本，提高企业的盈利能力。
房地产开发各环节税收政策详解
房地产开发各环节税收政策详解房地产开发是一个复杂的过程，其中涉及到诸多的环节和流程，在此期间政府依照不同的土地、建筑和销售过程对开发企业收取不同的税费。
本文将为您详细解析房地产开发各环节的税收政策，帮助您更加全面地了解该领域的相关政策。
一、土地出让环节土地出让是房地产开发的首要环节，土地的使用性质和土地出让金的收入是税收政策的主要考虑因素。
土地使用权出让收入通常包括拍卖、竞价、授权协议等多种方式。
根据税收政策的规定，土地出让应纳土地增值税和印花税，土地增值税率为30%，印花税率为0.1%。
若涉及到征收拆迁补偿等土地代价补偿情况，还需缴纳土地调整费用。
二、建筑施工环节建筑施工环节主要涉及土地整理、工程招标、开工前审批和使用建筑材料等方面。
在税收政策的角度，建筑施工期间需要缴纳消费税、建筑税等相关费用。
建筑材料的购买需要纳入增值税，最终销售时也需缴纳销售税。
三、开发销售环节房地产开发项目销售是最为直接的税收来源，政府依据售价和规模的不同进行不同的税收政策。
房地产销售环节需要缴纳房产税、个人所得税和契约税。
房产税一般为房屋销售总价的1%，但需根据主管部门等实际情况进行调整。
对于房地产开发企业，个人所得税的纳税基数是项目净利润，税率为25%。
契约税是指房屋买卖合同中约定买受人支付给开发企业的金额，税率为0.5%。
四、总体税务环节开发房地产项目需要统筹考虑所有税务问题，而不是单独处理某一环节。
包括企业所得税、营业税、土地税等，总体税务环节的分类和征收标准也需经多部门协同事先制定。
当然，征收标准的变化也会随着宏观经济、市场供求等因素的变化而有所不同。
五、税收优惠政策政府在税收政策中也会针对房地产开发的不同形式提出不同的优惠和支持政策，以促进房地产市场的发展和稳定。
对于新开发项目，政策可以包括地方资金的财政补贴、税费减免、低息贷款、优惠政策等。
此外，政府也会制定房地产开发企业区域限制和配额限制等政策，来调剂房地产开发市场的供需平衡。
土地一级开发涉及的纳税处理
土地一级开发涉及的纳税处理国有土地一级开发三种涉税难题政府在收回国有土地使用权后，往往再通过招拍挂程序，把土地出让给有关企业，特别是房地产公司。
在这个过程中，由于收回的国有土地使用权是生地，需要政府进行负责土地的拆迁和“七通一平”使二级开发商可以进场后迅速开发建设工作，可是政府又受到资金瓶颈问题，只能吸引投资者进行投资参与土地一级市场的拆迁整理工作，或者通过土地返款的形式将摘牌者交付的土地购买款中返还一部分土地出让金给土地摘牌者用于拆迁补偿和土地整理工作，或者让土地摘牌者向被收回土地的原土地使用者支付一定的土地补偿费用作为原土地使用者自行进行拆迁的费用和土地补偿的费用。
在政府收回国有土地使用权过程中的以上经济行为中，涉及到以下三种税务处理难点。
土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从事拆迁和土地整理工作。
那么，摘牌企业获得政府给予的土地返还款该如何进行税务处理?(财税[2016]36号，附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(四)项建筑服务的规定，“其他建筑服务”，包括拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、建筑物平移、爆破、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业。
摘牌企业代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理服务”行为。
财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项第4款规定：“经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。
向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用。
”基于此规定，摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入为销售额计算缴纳增值税。
案例1某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10 000万元，企业已缴纳10 000万元。
招拍挂土地税费需要缴纳哪些？
招拍挂⼟地税费需要缴纳哪些？1、营业税及附加(出让⽅：按转让价与购置价差价缴纳5%的营业税。
按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2、印花税和契税(双⽅：按产权转移书据(合同)所载⾦额缴纳0.05%的印花税。
按成交价格(合同)缴纳3%的契税。
3、⼟地税(出让⽅：按取得收⼊减除规定扣除项⽬⾦额后的额，缴纳⼟地税。
⼀、招拍挂⼟地税费需要缴纳哪些营业税及附加(出让⽅)：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2、按缴纳的营业税缴纳7%的和3%的费附加。
和(双⽅)：1、按产权转移书据(合同)所载⾦额缴纳0.05%的印花税。
2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地⽅是5%)。
⼟地税(出让⽅)：1、按取得收⼊减除规定扣除项⽬⾦额后的额，缴纳⼟地税。
2、规定扣除项⽬：取得所⽀付的⾦额;开发⼟地的成本、费⽤;与转让房地产有关的税⾦等。
3、税率的确定四档：额未超过扣除项⽬⾦额的50%的部分，税率为30%;额超过扣除项⽬⾦额的50%⾄100%的，税率为40%;额超过扣除项⽬⾦额的100%⾄200%的，税率为50%;额超过扣除项⽬⾦额200%的，税率为60%。
为计算⽅便，可以通过速算公式计算：⼟地税税额=额乘税率-扣除项⽬⾦额乘速算扣除系数(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。
⼆、根据环节区分有四点：新征耕地环节1、耕地占⽤税。
占⽤耕地建房或者从事⾮农业建设的单位或者个⼈，为耕地占⽤税的纳税⼈。
以纳税⼈实际占⽤的耕地⾯积为计税依据，按照规定的适⽤税额⼀次性征收。
实际占⽤的耕地⾯积包括经批准占⽤的耕地⾯积和未经批准占⽤的耕地⾯积。
2、契税。
按成交价格的3%缴纳。
3、印花税。
，每本贴花5元。
4、城镇。
征⽤的耕地，⾃批准征⽤之⽇起满1年时开始缴纳⼟地使⽤税;征⽤的⾮耕地，⾃批准征⽤次⽉起缴纳⼟地使⽤税。
征⽤的耕地与⾮耕地，以⼟地管理机关批准的⽂件为依据确定。
环节1、契税。
在我国境内转移⼟地、房屋权属，承受的单位和个⼈为契税的纳税⼈，按成交价格的3%缴纳。
取得土地的几种形式及税务处理
取得土地的几种形式及税务处理取得土地的几种形式及税务处理一、招拍挂直接购买土地使用权的税收处理《城市房地产管理法》第38条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
二、拆迁方式取得土地问题（合作开发一种--以地换房）a、货币补偿入账票据——政府文件、协议、清单、收据b、拆迁补偿收入的涉税问题——营业税、个人所得税、土地增值税、企业所得税c、实物补偿——“拆一还一”，营业税、所得税、土地增值税如何确认？实物补偿取得土地是否作为“预售款”对待？国税发[2009]31号文第31条：换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第37条：企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
案例：房地产开发公司投资3000万元，工艺品厂提供自有土地一块。
建成后产权归工艺品厂所有，房地产公司可20年内承租经营该房产，每年交纳租金250万元。
工艺品厂在房产竣工决算后作增加固定资产处理，当年就所收租金250万元缴纳了营业税12.5万元，但税务机关要求其就房地产公司“投资”的3000万元补缴营业税，3000万元的“投资建房款”实质为预交租金，而约定的年租金250万元，其实质则是补缴预交租金与正常市价的差额。
土地一级开发涉及的纳税处理
定》第一条第(四)项第 4 款规定：“经纪代理服务，以取得的全
部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基
金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政
府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。”
基于此规定，摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入
助 30 00 万元(含增值税)，用于该项目 10 000 平方土地及地上建
筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑
物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿
费。约定返还的 3 000 万中，用于拆迁费用 1 000 万元(含增值
为销售额计算缴纳增值税。
案例 1
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地 100 亩，与国土部门签
订的出让合同价格为 10 000 万元，企业已缴纳 10 000 万元。
协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补
元[1 000÷(1+3%)]，应从企业所得税前扣除。 ②代理支付动迁补偿款差额 1 500 万元，应从企业所得税前扣
除。
③房地产公司应计入企业所得税的应纳税所得额为 359.3 万元
[3 000÷(1+6%)-970.9-1 500]。
理难点。
土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理
国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过
挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从
事拆迁和土地整理工作。那么，摘牌企业获得政府给予的土地
返还款该如何进行税务处理? (财税[2016]36 号，附件：《销售服
扣除，直接支付给被拆迁户的拆迁补偿款，由于被拆迁户收到
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。
房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。
房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。
基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。
避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。
本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。
一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。
下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。
（一）招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。
中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。
此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。
房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10 日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15 日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。
（二）施工阶段在办理施工许可证前需办理立项、工程规划许可证等相关备案手续。
房地产企业应在取得施工证当月起，缴纳环保税。
（三）预售阶段房地产企业在预售前需，取得商品房预售许可证，同时还会涉及土地增值税预缴税率测算、项目名称核准、监管账户的开立等相关手续的办理。
预售许可证办理完毕后，财务人员需及时到当地税务局办理土地增值税备案手续，并按期申报缴纳土地增值税。
房地产开发六大环节的涉税难题处理和经典案例
一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解目录一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解二、房地产拆迁安置环节中的3个涉税难题处理及例解三、房地产融资环节中的9个涉税难题处理及例解四、房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解五、房地产销售环节中的6个涉税难题处理例解六、房地产项目清算和注销环节中的18个涉税难题处理及例解一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解（一）房地产企业取得政府土地返还款的6种形式及其税务处理1.政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房：由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。
案例分析1某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
请分析这3000万元的税务处理。
1.营业税的处理鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
（1）返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（1）营业税的处理（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”在本案例中，如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。
（2）返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。
房地产开发企业自持开发产品的财税处理
房地产开发企业自持开发产品的财税处理一、会计处理：不符合确认收入的条件，会计处理按账面成本结转固定资产或投资性房地产，不确认收入。
可按规定计提固定资产折旧。
二、企业所得税：未对外转移产权，不属于视同销售所规定的情形国税发【2009】31号规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
固定资产折旧可予税前扣除。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
三、土地增值税：产权未发生转移，不征收《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、增值税：1.没有规定不允许自己给自己开具发票；2.有不视同销售的增值税规定；3.但增值税处理上，没有规定不得作为销售处理；4.如是一般计税，自己给自己开具市场价的全额增值税专用发票，但在计提销项税额时，销售额中可对应扣除土地价款，对企业有利；5.可按规定抵扣进项税额；6.如是简易计税，可不作销售处理（一）不需缴纳增值税的政策解答湖北国税《营改增问题集》：房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。
房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。
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招拍挂方式取得土地进行房地产开发的涉税分析（老会计人的经验）
企业以招拍挂方式从政府受让土地用于房地产开发，需向政府支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。
如未能按土地出让合同约定期限支付土地价款，将向国土部门缴纳滞纳金，未按规定期限开发房地产的，将缴纳土地闲置费。
企业取得土地支付土地价款后，有的地方还会给予企业支付土地返还款。
笔者就取得土地环节需要关注的涉税事项分析如下：
一、增值税事项
一般纳税人房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法。
按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；未取得合规票据不能差额扣除。
同时企业应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过实际支付的土地价款。
企业取得土地后，从政府部门收到的土地返还款，不能作为土地价款在销售额中扣除。
小规模纳税人房地产开发企业销售自行开发房地产项目，适用简易计税办法，不能差额征税。
通常来说，企业从事房地产开发销售额将达到一般纳税人认定标准（500万元）。
如果在小规模纳税人时以受让方式取得土地后，再认定为一般纳税人，取得的土地价款能否适用差额扣除政策，目前总局尚未有明确的文件规定。
二、印花税事项
企业与土地部门签订的土地出让合同，需按产权转移书据缴纳印花税，税率万分之五。
三、契税事项
契税计税依据为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
企业以竞价方式取得出让土地，契税计税依据为竞价的成交价格，包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。
契税的纳税义务发生时间为签订土地权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地权属转移合同
性质凭证的当天。
企业应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地所在地主管税务机关办理纳税申报。
四、土地增值税事项
“取得土地使用权所支付的金额”可作为计算增值额的扣除项目，且可以加计20%扣除。
“取得土地使用权所支付的金额”是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
缴纳的契税属于按国家统一规定交纳的费用，可以计入扣除项目。
缴纳的土地闲置费，延期付款支付的利息，以及向国土部门支付的滞纳金不能扣除。
取得土地使用权支付的相关价款应取得合法有效凭证，未取得合法有效凭证的不能扣除。
从政府部门取得的土地返还款不能作为土地价款扣除。
五、企业所得税事项
企业受让土地而支付的土地价款和相关费用，应取得合法有效凭证，未取得的合法有效凭据，相关土地成本不得在税前扣除。
六、土地使用税事项
企业以出让方式有偿取得土地使用权的，应从土地出让合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
七、税务建议
（一）企业如为小规模纳税人，为避免土地价款不能差额计缴增值税的风险，建议先认定为一般纳税人后再招拍挂取得土地。
同时企业应建立台账登记土地价款的扣除情况。
（二）未取得合法有效凭证的，增值税不能差额扣除，土地增值税不能作为扣除项目，企业所得税上也不能税前扣除。
比如：土地出让金取得资金往来票据属于不合规票据。
建议企业取得土地时应取得合法有效凭证，发现凭证不合规的应及时退还。
（三）土地延期付款支付的利息及向国土部门支付的滞纳金不能在计算土地增值税时作为土地成本扣除，也不能享受加计20%扣除规定。
建议企业及时缴纳土地出让金。
（四）土地闲置费不能在计算土地增值税时扣除，建议企业按期开发房地产项目。
如不能及时发开，需确定储备土地能带来收益。
（五）如果招拍挂取得土地后，政府部门将会返还土地价款的。
土地返还款将冲减土地成本，建议企业和政府部门沟通，改为其他形式的政府补贴，以便不减少土地成本得到更多的扣除。
（六）未按规定期限缴纳税款的，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，年化利率约为18%。
税收滞纳金不能在土地增值税和企业所得税前扣除。
同时未及时申报纳税，税
务机关还可处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
建议企业及时申报缴纳取得土地所需缴纳的契税、印花税、土地使用税。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。