万达新员工培训系列课程之商业地产发展工作2224464998

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六、用地性质
万达商业地产功能内容包括商业中心、酒店、室外商业步行街、
写字楼、住宅，还有商务酒店、soho公寓等，用地性质有商业用地、
也有综合用地、住宅用地，各地土地用地分类界定不同，规划和 土地部门分类不同意，应争取较长的使用年限，并落实可以经营 商业文化娱乐、酒店等。
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万达新起点——入通对接要求：

商业酒店沿街必须为展示面，人行可达，行逛方便。
与城市道路之间杜绝设置绿化带、河道等隔离式景观； 交通：在交通方面万达商业综合体一般有两个基本要求，一是附近（ 最好就在本项目临街）有足够的公共交通，途经的公交线路最好在10条以 上；二是商业综合体、酒店临街面要有足够的机动车出入口，特别是商业 综合体最好有三个，其中临主街面最好有两个。
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七、规划条件
1、核心条件性指标：覆盖率（建筑密度）。是商业地产最重要 的规划指标，商业综合体部分至少60％，最好70％；多地块大型综合体 项目平均覆盖率也必须50％（总用地面积≯200亩）以上。商业综合体部 分少于60％或整体少于40％，就很难开展项目规划； 2、核心条件性指标：绿地率。也是商业地产重要的规划指标，商业 综合体部分不得超过5％，最好不作要求；多地块大型综合体项目平均绿 化率也应20％（总用地面积≯200亩）以下。 3、核心指标：容积率。此项指标须结合项目规划可实施性、地价与 容积率关系等综合确定。有些情况下此项指标重要性弱于覆盖率。通常 建议北方地区和县级市（因日照要求一般为3小时）2.5～4，南方地区和 核心城市3～5或以上。
的门槛条件。 • 设条件招标、挂牌！杜绝无谓的竞价！
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十、拿地攻略
1、获取土地项目信息； 2、确定是否符合城市商业中心布点规划和市场条件； 3、确定是否符合地块规划技术要素；
4、完成项目前期问题清单50问；
5、总图规划和商业规划； 6、成本测算和收益测算； 7、摸清土地成本和商务条件； 8、制定土地供应方式； 9、协商项目拿地开发协议； 10、按规划条件、按商议价格、设置条件，按规则取得土地。
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融通商业地产知识，前置全程开发要素！
祝愿万达商业地产前景无限！
THANKS FOR YOUR ATTENTION！
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概括为：
一、土地信息－商业调查－规划条件－问题清单－立项 二、立项―做规划―搞测算―签协议（谈价格、定规划、设条件）－
招拍挂。
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十、拿地攻略
立项过程概括为： 土地信息－商业调查－规划条件－问题清单－项目立项 立项至拿地过程概括为： 立项―做规划―搞测算―签协议（定规划、谈价格、设条件）－招 拍挂—签订土地出让合同—移交给项目公司
周边有完整的都市化城市功能规划建设，有长久生命力。
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五、地块尺度、面积条件
商业地产项目地块可包括商业综合体、酒店、住宅区，其中商业综合 体地块标准尺度约为（300～400）×（160～180）米，酒店区（约10000 平方米占地）；有时可以只做商业综合体； 万达商业综合体地块必须完整，尺度方正和比例恰当。（300～400） ×（160～180）米的尺度一般都超过了一般城市控规分地块的习惯，需要 让控规适合地块尺度，通常需要取消把地快分割太小的次级道路； 有足够的沿主街道展示面（300米以上）； 基于商业综合体的尺度，以商业综合体为主的项目最小100亩，最好 120亩以上才够做酒店；完整的城市综合体，200亩左右是较好的选择。具 体须根据城市级别、地价情况等综合决定。
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九、政府支持
• 万达商业地产项目是形象工程、税收工程、政绩工程、民
生工程、服务业工程，不是普通房地产。政府理应支持。 • • 找对人，走对路！找图发展的城市，找做实事图发展的领 没有万达广场的城市是这座城市的遗憾。政府应理直气壮
导。
地在土地转让过程中设置条件，引进万达这样的顶级商业地
产商。 • 万达有卓越和独领的经验和实力。其竞争力体现在可设置
新员工培训系列课程之：
万达商业地产发展工作要点
发展部
贺波
一、万达商业地产项目立项的四项基本元素
必须适合做商业 土地价格比较低 规划条件有要求
政府支持设门槛
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二、只选择适合做商业地产的项目
人口100万，GDP1000亿，社零总额300亿以上的城市； 半径3km周边现状常住人口30万以上； 选址在城市成熟的繁华市中心地区；对于城市副中心、新中心项目须非 常谨慎； 人多、成熟是必要条件。房价、购买力等，不是主要条件！
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三、重点选址在大城市，核心地段
大城市、核心地段是稀缺资源；下 手要快！ 万达广场的品牌和能力，核心城市 和地段也有大量需求和机遇！
万达商业地产发展目标100城
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四、城市周边控规、交通条件
一类地：城市成熟商业中心地段、商业交通枢纽； 二类地：规划中的商业中心，商业交通汇聚、通达； 分区规划和控规中的区域中心，有广阔的四面辐射腹地； 基于持有物业的长期竞争力需要； 无高架、隧道、绿隔、河道、挡墙、限行等阻碍商业中心 环境的硬伤；
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八、低成本土地
万达商业地产巨大的投资；持有物业巨大的资金
占压；必须要求成本的低廉；一般建议为市场普通房 地产地块的50％或以下；可以参考基准地价、成本地 价等；政府不能将之比作普通房地产，也不该与周边 市场地价谈论可比性！ 不盲目竞买，不拼地价！
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