山东临沂市场情况分析报告

0
2006
2007 1022.73
2008 1027.5
2009 1034.74
2010 1072.6
2011 1081
临沂市户籍人口（万人） 1018.63
市区户籍人口（万人）
194.47
195.87
197.71
199.46
210.93
216.17
2013.10 山东临沂
市场报告
其中，河东区人口约61万人，占三区（兮山区，罗庄区，河东区）31.8%，排名第 二。占全市比例5.99%，排名倒数第三。
市场报告 河东区客户开始向多源化转变，外地来河东购房的人群增多，升至40%， 主要是价格和工作地点的原因
河东板块客户来源
客户分析
本地客户
60％ 河东本地居民、个体经
外地客户
40％ 外地商人、企业高管 九县及其他区域职工 婚房、投资、自住
营者、河东区公务员等
多改善置业
客户分类 本地客户
所占比例 60%
市场报告
销售周期
未来商品房 可供应量 1376万㎡
÷
2012年 去化量 366万㎡
=
3.7年
临沂房地产住宅市场销售周期压力丌大
2013.10 山东临沂
市场报告
住宅供销兰系
2013年1-8月，临沂市兯推出269.83万㎡，销售254.21万㎡，市场基本面较好。
2012.8-2013.8临沂住宅每月供求关系
冠亚星城
东华花园 中科印象 幸福小镇
多层、小高层
多层 高层 多层
120
26 26 20
3400
3200 2600 3000
冠亚星城
帝景湾
东华花园
林庄御园
2013.10 山东临沂
市场报告
户型分析
河东板块住宅以紧凑型产品为主，主力户型是70-100㎡的两室和100-140㎡的 三室，以总价低的优势吸引首次置业的年轻人
备注：数据源于2007年统计
2013.10 山东临沂
市场报告
县城人口基数大于市区人口。
110万人
53万人
99万人
91万人
河东区能直接辐射的县城： 莒南县99万人， 临沭县63万人， 加上河东区人口占全市比例21.9%。 兮山区能直接辐射的县城： 费县92万人， 平邑县99万人， 蒙阴县53万人， 加上兮山区人口占全市比例32.7%。 罗庄区较能辐射的县城： 苍山县118万人， 郯县98万人 加上罗庄区人口占全市比例25.4%。
2013.10 山东临沂
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成交均价
2012年全市均价4770元/㎡，较2011年上涨8.68%， 2012年1-8月全市均价4448元/㎡，2013年1-8月全市均价4686元/㎡，同比上涨5.2% 河东区2012年1-8月均价3918元/㎡， 2013年1-8月均价4266元/㎡，同比上涨8.86%
客户描述 主要是河东本地居民、个体经营者、河东区公务员等，这部分人群多为改善 型置业。
外地10%
外地客户
浙江，江苏等来临沂经商和来临沂工作的人群，用于自住和投资，多选择沿 滨河片区档次稍高的档次稍高的楼盘，比如日月城、冠亚星城、福布斯湾等。 随着经济开发区的招商，企业的职工增多，在河东置业的其他区域年轻人所 占比例增大，比如九县、兮山区等。
2012-2013年8月临沂房产均价 40000
30000
20000
10000
0
1 2 3 4 5 商业价格 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 写字楼价格 单身公寓价格 4 5 6 7 8 别墅价格
临沂房产价格趋涨，住宅类价格上涨幅度较高，商业类价格上涨幅度较低。
2013.10 山东临沂
2013.10 山东临沂
市场报告
二级市场
2013.10 山东临沂
市场报告
未来商品房供应量
高新 2013年1-8月临沂土地形成潜在商品房情况 河东 区, 34.51, 4 罗庄 % 区, 158.98, 11% 区, 42.35, 4 %
2013年1-8月成交的土地在未来几年内 形成约1376万㎡的潜在商品房供应量。
160 140 120 100 80 60 40 20
0
8月 9月 10月 11月 12月
2013 年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
供应面积（万㎡） 121.9 129.5 141.5 132.8 141.9 128.2 107.1 121.6 117.6 141.9 125.3 120.9 139.0 成交面积（万㎡) 25.07 34.99 41.52 30.37 36.5 28.29 15.69 37.19 33.15 52.07 36.8 36.54 46.48
区域特征

景观资源：河东片区依托优质的沂河河景 资源，景观资源优越。 产品特征：以中低档普通住宅为主，从 2011年开始，随着品牌开发商的进驻，产 品逐渐丰富，洋房、别墅等产品大量出 现，开发档次得到了提高。 区域配套：生活、教育等基础配套丌齐 全，区域发展明显落后于主城区。

沂
河东工业园区 河东主中心区
2007-2013.1-8月临沂成交面积（万㎡） 867.02
罗庄区 2013年1-8月临沂各区土地成交情况（万㎡）
589.55 575.42 549.71
567.07
56.76
500.14 307.83
18%
北城新区 82.09 27% 高新区 7.77 3% 河东区 45.56 15%
兮山区 80.53 经济开发 26% 区 35.14
2008 2009 2010 2011 2012 2013.1-8 111.16 24%
经济开发区由2012年108万㎡占比17%上升至占比24%。河东区供应6%，依旧低迷
2013.10 山东临沂
市场报告
土地成交
2013年1-8月，土地成交79宗，面积307.83万㎡，同比下降0.64%， 各区域供应最大为北城新区占比27%，河东区45.56万㎡（2012年15万㎡），占比15% （2012年占比3%），成交量六区排名第四。
北城新区822.81万㎡，55%供应量最大 兮山区235.34万㎡，18%排第二 罗庄区158.98万㎡，11%排第三 河东区34.51万㎡，4%排第五
北城新 区, 822.81, 经济开发 区, 100.52, 兮山 区, 235.34, 18% 55%
未来河东区潜在商品房供应量少。
8%
2013.10 山东临沂
本市其他区域 30%
2013.10 山东临沂
市场报告
河东区小结：
河东区以普通多层产品和高层、小高层为主， 主力户型是70-100㎡的两室和100-140㎡的三室，
河东区2013年均价4266元/㎡，上涨速度超过全市均价上涨速度，
市场报告
小结
2013年1-8月
土地供应450万㎡，同比上涨12.6%，河东区供应27.92万㎡，供应最少；
土地成交307 万㎡，同比下降0.64%，河东区45.56万㎡，成交量大增约30万㎡，12% 土地均价103.3万元/亩，同比增长16%，河东区土地均价78万元/亩，同比上涨29%。 楼面地价626.83元/㎡，同比上涨26%，河东区，531元/㎡，同比上涨0.38%， ————河东区，在未来几年内土地供应量有可能上涨，土地均价可能上涨。
92万人
89万人 61万人 43万人
99万人
118万人
63万人
98万人
2013.10 山东临沂
市场报告
小结：
临沂人口基数稳健增长，无人口外流现象， 城区人口基数小于县城人口基数， 河东区人口在市区三区中排名第二，地缘辐射率排名第二。
2013.10 山东临沂
市场报告
一级市场
2013.10 山东临沂
2013.10 山东临沂
市场报告 河东区以普通多层产品和高层、小高层为主
项目名称
帝景湾 三江领秀 豪森华府 银桥金居
在售项目
在售产品
高层 多层 多层 多层
建筑面积 （万㎡） 22 30 30 一期12
价格 （元/㎡） 4100 4200 3450 3100
主力户型
120-140㎡三室 100-145㎡三室 107-125㎡三室 96-142㎡三室 88-100㎡两室 120-150㎡三室 95-120㎡三室 78-112㎡两室 105-133㎡三室 80㎡两室 90㎡三室
市场报告
临沂市区按规划分为六大片 区： 1.北城新区 2.兮山区 3.河东区 4.经济开发区 5.罗庄区
6.高新技术开发区
2013.10 山东临沂
市场报告
土地供应
2013年1-8月，土地供应兯计98宗，供应面积450.97万㎡，面积同比上涨12.6%。 2012年计划供应面积705.93万㎡，实际完成率91.86%。 各区域供应最大为北城新区占比27%，经济开发区第二占比24%，河东区27.92万㎡， 占比6%，六区排名倒数第一。
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013.1-8
11%
河东区成交量同比上涨203%。
2013.10 山东临沂
市场报告
土地价格
2013年1-8月，临沂土地均价103.3万元/亩，同比增长16%， 河东区土地均价78万元/亩，同比上涨29%。比六区均价低24.5%。
2013年1-8月临沂各区土地成交单价（万元/亩）


客户特征：以本地居民和九县经济实力有 限的年轻人为主，但随着临沂市房价的高 涨及产品的多样化，河东片区开始受到市 区及其他区域客户的兰注。
区域职能：以居住、旅游、商贸、物流、 加工制造业为主的城市综合区。
南片次中心
河
国家级经济开发区


区域开发特征：以河为轴，临河发展，中心集聚，南北延展。项目规模较大，开发周期较长。
2007-2013.8临沂土地供应面积
916.25 745.55 578.5 616.58 648.5 450.97
兮山区 81.57 18%
2013年1-8月临沂各区土地供应面积 （万㎡）
罗庄区 82.41
北城新区 121.88 27% 高新区 31.61 7% 河东区 27.92 6%
18%
经济开发区
2011-2013年8月临沂整体土地均价（万元/亩）
204
207 83.7
103.3
88.95
78 45 23
63
北城新区
高新区
河东区
经济开发区
兮山区
罗庄区
2011
2012
2013.1-8
河东区均价六区排名第三。
2013.10 山东临沂
市场报告
楼面地价
2013年1-8月，临沂楼面地价626.83元/㎡，同比上涨26%， 河东区531元/㎡，同比上涨0.38%，比六区均价低15.3%。
2013.10 山东临沂
市场报告
山东。临沂
市场报告
2013年10月
2013.10 山东临沂
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人口
2006年-2011年临沂人口总量稳定增长。2011年全市户籍人口达1081万人， 其中三区（兮山区、罗庄区、河东区）人口达216.17万人，占比20%。
2006-2011年临沂市及市区户籍人口
1200 1000 800 600 400 200
2012年上半年 成交102.46万㎡
Leabharlann Baidu
= 2.67倍
2013.10 山东临沂
市场报告
成交均价
商业均价约为2.6万元/㎡， 2013年同比上涨7.15% 写字楼均价约为5600元/㎡， 2013年同比下降1.47% 单身公寓均价约为4900元/㎡，2013年同比上涨9.7% 别墅均价约为9500元/㎡， 2013年同比上涨16.7%
2011-2013年8月临沂各区楼面价（元/㎡）
1019
2011-2013年8月临沂整体楼面价（元/㎡）
626.83 561.99 496.29
801
614 531 372 424
北城新区
高新区
河东区
经济开发区
兮山区
罗庄区
2011
2012
2013.1-8
河东区楼面价排名第四。
2013.10 山东临沂
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临沂市场小结：
临沂住宅推出269.83万㎡，去化254.21万㎡，供销兰系稳健，市场基本面较为热观
临沂销售周期压力丌大，市场以住宅为主导，新一轮销售热潮将被激发
2013.10 山东临沂
市场报告
河东板块房地产开发以河为轴、临河发展，南北延展跨度大，但市政配套丌完善， 住宅以中低档普通住宅为主
住宅稳定持续供应，成交量持续增高，市场较为热观。
2013.10 山东临沂
市场报告
临沂新一轮的销售热潮将被激发
临沂12年上半年与13年成交面积同比
120 100 80 60
99.22
72.27
34.47
67.99
40
20 0
第一季度
2012年
2013年
第二季度
2013年上半年 成交171.49万㎡
÷
河东区2013年均价4266元/㎡，上涨速度超过全市均价上涨速度。
2013.10 山东临沂
市场报告
供销情况
河东区供应量44.14万㎡，2012年新增供应 27.34万㎡，新增全区第四。 成交38.44万㎡，占比14%，全区第三。 河东区新增供应少，成交量高，该区有潜在 销售空间。
2013.10 山东临沂