办公楼设计说明

xx项目方案设计说明

建筑设计

一、设计依据

1.深圳市建设用地规划许可证；

2.深圳市土地使用权出让合同书

3.甲方提供的建设用地界址点坐标及宗地位置示意图；

4.甲方提供地形图电子文件；

5.甲方认可的设计条件（以我公司阶段性汇报文件成果及有关会议纪要为准）

6.甲方往来的相关文件及设计资料

7.设计所采用的主要法规和标准有：

1)《深圳市建筑设计规则》

2)《民用建筑设计通则》 GB50352-2005

3)《建筑设计防火规范》 GB50016-2014

4)《无障碍设计规范》 GB50763-2012

5)《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98

6)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97

7)《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95（2005年版）

8)《办公建筑设计规范》 JGJ67—2006

9)《商店建筑设计规范》 JGJ48-88

10)《公共建筑节能设计标准》深圳市实施细则 SZJG29-2009

二、项目概况

xx项目位于深圳光明高新园区东片区，观光路南侧，二十五号路北侧，邦凯路东侧。

项目总用地面积8446.95平米，为新型工业用地，容积率4.78。项目总建筑面积52323平米，其中计容建筑面积40323平米，主要包括产业研发办公、配套办公及小型商业服务设施；地下室12000平米。

三、设计理念——垂直城市，阶梯花园

1.垂直城市，阶梯花园

建筑本身因占地面积及地形受限而不可不免的走向立体化，因此尝试突破开放空间仅限于地面广场的概念，将其抬升至空中并与建筑体量在垂直方向上进行叠加，由此形成若干阶梯状相互联通的空中公共花园活动平台，在建筑的不同高度上都能提供良好的与城市互动的体验。在此基础上进一步打破水平各层之间的空间界线，置入灵活使用、更具公共性的新功能，是平台层成为激发都市活力的空中城市客厅。

2.策划定位

我们更加关注如何平衡规划与业态需求的关系；提供更多有效活力空间促进企业的自我参与；

以更加灵活的物业模式应对市场变化；

通过对周围人群的研究，我们为将来在此办公的人群设计了可拆分的户型平面，已满足在此办公的人群发展需求。为在此生活的人群设计了配套小型商业服务设施，已满足人的生活需求；

四、规划设计

(一)规划布局

建筑单体布置规划布局顺应城市设计，在处理建筑与周边及场地关系时，在用地局促的情况下，选择将建筑体量在面向二十五号路一侧退让，形成一个入口广场，原厂区及后期商业的来往人流都在此汇聚，营造一个积极的公共空间。便利店等小型配套商业服务类功能设置在可达性最强的地面层，并向二层延伸，向东、南侧打开的建筑界面促进了与城市广场的互动。

(二)竖向设计

1.场地概况

1. 场地概况

项目用地为不规则多边形，长边东西向长约91米，长边南北向宽约124米。场地内绝对标高范围28.1~28.4米，场地内平整无高差。

竖向设计

设计以合理利用地形，减少土方工程，保证良好的场地排水为原则。场地结合地形，建筑的设计标高为28.45M。

场地排水方式采用有组织排水，地表雨水通过雨水管道集中后，有组织地由用地北侧和南侧排入市政雨水管网中。

(三)交通组织

设计以人行优先、人车分流分时管理为组织原则。在有限的条件下良好的组织场地内的人流和车流。

沿地块南侧结合市政道路开口开设车辆出入口，直通地下车库，使得业主及来访车辆迅速进入地下，减少对地块内人流的干扰。

园区内车辆大部分为地下停车，设两个地下车库出入口，车辆由地下车库出入口进入，就近泊车，通过位于地下室的电梯厅进入；还有少量地上停车位设于南侧广场上，方便落客后停车。

人流主入口设在一层南侧，北侧设置次入口，东侧设置VIP入口，分区明确，布局合理。

(四)景观设计

秉承公共环境优先原则，以提供高品质的办公环境和交流空间为目的，园区绿化分为四块：场地周边道路绿化、场地南侧广场公共绿化、5F生态花园及顶层的屋顶绿化。

主景观轴串联南侧广场绿化和小型配套商业，次景观轴贯通东西，垂直空中阶梯花园，打通城市脉络，回应各个景观节点。

(五)人防设计

报建后根据人防办的具体批复要求进行设计。

(六)无障碍设计

根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》及其它相关法规、规范要求，本工程室外道路为可供残疾人使用的无障碍道路；通过电梯、坡道等无障碍设施可到达各主要场所和各栋建筑内部。每层设有残疾人卫生间。入口处室内外高差0.05米，无障碍设施可从主入口处进入建筑内部，本栋的服务电梯中有一部为无障碍电梯。

五、建筑设计

(一)建筑性质与体量

本项目1~5层为裙房，建筑面积10160㎡，首层层高5.5米，其余各层4.5米，6~23层塔楼建筑面积30323㎡，层高4.2米，建筑高度99.7米。

(二)办公及研发

平面布置方正合理，单元划分灵活；采用类板式办公形式，设空中花园，使得80%以上的电梯厅获得直接的采光与通风，改善了办公公共空间环境，提升物业品质。高层部分层间错动，形成更多的屋顶活动空间，拓展了平面的使用价值。

(三)小型配套商业

底层商业沿地块西侧布置，设中庭，在办公与研发区域之间形成商业内广场，广场贯通南北，空中走廊联系东西两边的二层商业，通过设置自动扶梯和室外楼梯，引导人流直接进入二层平台，有效地提升了物业价值。

(四)地下车库

本项目设置两层地下车库，地下停车275辆；地上15停车辆，位于地块南侧，总停车数量290辆。人防位于地下二层，满足全埋要求。

(五)立面设计

建筑立面在空中花园的位置分别采用虚实对比强烈的两种表皮来强调建筑体量，由此形成独特的建筑立面语言，上部采用通透的玻璃幕墙，下部采用竖向线条实墙开长窗，这些表皮语言既增强整体的可识别性又兼具保温、隔热、遮掩、通风四大功能。

六、消防设计

1.消防车道沿地块环形设置。建筑间距布置均满足现行高层建筑防火规范要求，消防通

道及消防登面均考虑通行大型消防车（30T荷载）。消防车通行道路（含隐性消防车道）

设计宽度不小于4米，转弯半径不小于12米，消防登高面处的消防通道满足6米宽的

要求。消防车通道道路设计最大纵坡不大于8%，消防登高场地的最大纵坡不大于2%。

2.本工程地下二层。地上为办公、研发类建筑23层，最高建筑高度为99.7米；高层裙

房5层，高度23.4米，属于一类防火建筑，耐火等级一级。

3.地下车库按一类建筑一级等级设计，采用自动喷淋灭火系统。汽车库按小于4000平方

米。每个防火分区均有设两个疏散口，各个防火分区之间以防火墙与复合防火卷帘相

隔。

4.高层研发（办公）每层根据面积设置防火分区。每个防火分区不大于3000平米（建筑

内设置自动灭火系统），小于1500平米设一部消防电梯（≥800KG），各防烟楼梯间及

前室尽量设外窗，无外窗的设加压道风道。相邻两个防火分区间以防火墙及防火门分

隔。防烟楼梯间及前室设乙级防火门，并向疏散方向开启，道管井门均为丙级防火门，

开向扩大前室的门均为乙级防火门。防烟楼梯间与消防电梯的合用前室不小于10平米，独立前室的面积均不小于6平米。

5.自动消防报警及自动喷淋系统的设置，消防水池及水泵房设置，另详机电设计说明。

七、绿色建筑

详见绿色建筑专篇

八、经济技术指标