【律师案例】情势变更对合同履行的影响

【律师案例】情势变更对合同履行的影响

按语

情势变更对合同履行的影响——一起《土地租赁合同》纠纷案所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。如何理解情势变更并正确予以运用，在合同显失公平时运用好该制度，解除或变更合同以维护当事人的合法权益，是律师要掌握的基本技巧。如果对该制度理解不深运用不好，笼统地认为情势有所变更就可解除合同，就可能导致诉累。

本案就是情势变更较为典型的一例，当事人在一审诉讼中没有把握好情势变更的具体情形坚持要求解除合同，结果诉讼请求被驳回，不得不另行提起诉讼而要求变更合同内容。案件简介2016年5月17日，原告山东滨州广和棉业有限公司（以下简称广和棉业）以土地租赁合同纠纷起诉被告滨州中纺银泰实业有限公司（以下简称中纺银泰），请求法院:1. 依法解除原告与被告签订的《货场租赁使用合同》；2.判令被告支付租赁费750000.00 元（截止2016年6月底）；3.判令被告支付租赁货场维修费用15814558.98 元；4.

判令被告向原告支付违约金75000.00 元； 5.本案诉讼费用由被告承担。其诉讼的事实和理由:2003 年11月25 日，原告广和棉业与被告中纺银泰签订《货场租赁使用合同》。双方约定，原告将面积42993.55 平方米的货场及附属设施租赁给被告使用，租赁期限20 年，自2003 年11月1日起至2023 年11月 1 日止，租赁费每月25000 元。租赁期间，租赁场地设施发生的维修费用由被告承担。合同签订后，原告将货场交付给被告使用，但被告长期拖欠租赁费，且不当使用租赁设施，造成货场严重毁损,已经构成违约，并给原告造成巨大的经济损失。随着土地使用税的提高，合同目的已无法实现。原告将货场租赁给被告使用，一方面是为了方便被告经营，另一方面是增加收入，以租赁费作为解决内部退养职工的生活保障。现在土地使用税为每平方米8 元，每年需缴纳税费达343948.40 元，但合同约定的租赁费为每年300000 元，土地使用税已超出租赁费四万多元。

被告中纺银泰辩称，1、原告广和棉业以不能实现合同目的为由解除合同，缺乏法律依据。

首先，原被告双方签订合同的目的是：原告收取租金，被告占有、使用租赁物取得收益。对于原告来讲，合同的目的是收取租金，至于背后动机和目的与租赁无关。其次，原告广

和棉业作为土地使用税缴纳的法定义务人，应该预见到土地使用税的税率，此系商业风险。原告以收取的租金不足以缴纳土地使用税为由而解除合同，违反诚实信用原则。再次，2013 年7 月

17 日，中纺棉花进出口有限公司（以下简称中纺棉花）与广和棉业签订的《中纺棉花收购广和公司相关土地使用权及地上建筑物所有权双方确认的收购支付流程》第二条第2 项约定，广和棉业清退滨州华鲁棉业有限公司（以下简称华鲁棉业）对土地、房屋以及对中纺银泰的土地及房产的占用，并将相关土地、房屋交由中纺银泰。即中纺银泰取得涉案土地的管理权、使用权，中纺银泰有正当理由不再向广和棉业支付租金。2016 年4 月13 日，中纺棉花与广和棉业通过仲裁解除上述土地使用权的买卖合同，中纺银泰及时行使抵销权，履行了付款的义务，不再欠广和棉业的租金。故，广和棉业以拖欠租金为由解除合同，缺乏法律依据。2、广和棉业声称中纺银泰破坏租赁货场，与事实不符。13年来，中方银泰正当使用货场，并未损害货场路面。即使路面有毁损，也是运输车辆碾压，系货场的正当使用，并非故意损坏。而根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。即便路面损坏，应由广和棉业而非中纺银泰维修。根据合同约定，中纺银泰仅对租赁设施承担维修义务。

焦点问题本案的争议焦点问题是：1、本案合同是否应因土

地使用税升高的情势变更而解除；2、被告是否拖欠租赁费及应支付违约金；3、被告是否应该支付场地的维修费用。办案思路及历程律师接受被告委托后，首先对土地租赁合同的效力进行论证，认为该合同不违反法律的强制性规定，是双方真实意思表示，并实际履行13 年，系有效合同。没有法定或合同约定的解

除事由，双方应该严格遵守，不得随意解除合同。其次，我们就租赁费支付的事实进行核实，得知因原告拖欠被告借款，被告已行使抵销权，且至案件诉讼时，被告并不拖欠租赁款，所以原告不能作为解除合同理由。再次，我们就情势变更的适用情形进行了研究，查阅山东省高级法院的判例（山东晋煤同辉化工有限公司与山东凯孚化工有限公司土地租赁合同纠纷判决书（山东省高级人民法院（2015 ）鲁民一终字第477 号）），根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》服务党和国家工作大局的通知（法[2009]165 号）的规定，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。如果法院认定本案适用情势变更，应按照上述规定上报山东省高级人民法院准核。而从山东省高级人民法院（2015）鲁民一终字第477 号判决意见来看，山东省高级人民法院认为土地使用税的上升不属于情势变更。我们的研究结论是土地使用税的提升不属于情势变更情形，不应因此解除合同合同，

即便认定情势变更，也应维护合同履行，最多也只是变更租

赁价格。最后，我们认为，租赁的场地尚在租赁期内正常使用，没有任何证据证明有所损害，原告要求支付场地的维修费用不能成立。

办案结果一审法院认为，商业风险是指在商业活动中，在通常情况下当事人在正常能力范围内能预测到和估计到的由于各种不确

定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一种客观经济现象。比如市场价格波动、物价的波动、社会政治经济文化环境的变化、消费者价值观的变化等。

情势变更是指合同成立后履行完毕之前客观情况发生了当事人在订立合同时不能预见的，且不可归责于双方当事人的，合同赖以生存的客观情况发生变化，如继续维持合同效力则会产生对当事人显失公平的情形。

本案中，土地使用税已由合同成立时的2元/川提高到12元/川，标准提高了500%，合同约定的租金已不足以支付土地使用税，原先可以获取的利益为负数，继续履行合同对原告显失公平。判断本案是否构成情势变更的关键是税赋的变化是否为原告能够预见或可以预见。

税赋调整是国家根据客观经济情况，发挥税收作为经济杠杆的作用，调控经济运行的重要手段，属于政策范畴。土地使用税是国家税种，其调整由国家依法授权省级人民政府进

行。

经查，滨州市城镇土地使用税额自1990 年至2014 年经过6 次调整，自0.5元/川调整至12元加。自2002年至2014年进行了3次调整，涉案土地使用税税额由2元/川调整到12

元/ m2( 2002 年2 元/ m2> 2004 年4 元/ m2> 2007 年8 元/讥2014年12元/m2),无论调整的频度还是调整的幅度均超出了原告可以或能够预见的范围。因此，该政策调整不属于商业风险。