中国房地产经济

中国房地产经济

近十年来，在中国大陆的这块土地上，房地产行业无疑是发展最为快速的行业之一。

但是正是由于发展过为迅速，也给广大民众带来了很多议论的话题，也是由于发展迅速，它暴露出的问题也成为进下民众最关心的焦点之一。

中国的房地产问题主要体现在如下几个方面

价格提升过快

1995年海南地产泡沫破灭。

1998年，国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这是一个划时代的文件。

1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。

2000年2月，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布：“住房实物分配在全国已经停止！”

至此住房分配制度被取消，开始实行自主购买商品房制度。90年代末房改后杭州的房价大概是400-500元/m2。

而中国房地产飞速飙升的年份是2000年至今，以北京为例，北京内城四区在2000年左右的房价大概是4300元/m2（这个房价在当时的中国也是数一数二的高价）而截止到2010年，内城四区的房价大概是55000元/m2。而从属于郊区的通州，2000年的平均房价也只有1800元/m2.而到了2010年则直接为24000元/m2。十年内房价飞飙了十二倍之多。

中国房价提升速度之快可谓世界前列。

民众的购买能力没有显著提升

相对飞升的房价而言，而中国在岗职工的工资水平却一直在低速增长。2001年，全国城镇在岗职工平均工资为10870元，比上年增长16%，扣除价格因素，实际增长15.2%；而到了2010年，全国城镇非私营单位在岗职工年平均工资为37147元，与2009年的32736元相比，增加了4411元，同比增长13.5%，增幅提高1.5个百分点。而考虑到通货膨胀率（没有仔细的算，但是总的通货膨胀率应该超过30%）。中国城镇在岗职工的真正购买能力只提升了2.6到3.0倍。

所以可以得出结论，中国普通民众的购买力并不像政府官方给出的GDP数据一样涨势惊人。普通民众的购买能力没有很大的提升。

过多的剩余资源投入到房地产行业

随着房地产行业的快速的崛起，社会上的大量闲散资金投入到房地产行业之中。即使是没有获得加入房地产开发的公司或者个人，都在积极筹措资金“炒房”，一时间，房地产成为所有行业中最为有利润和最为火爆的行业之一。

可是过多的闲散资金投入到房地产行业之中，使得房地产行业积攒了非常之多的经济泡沫。致使中国经济产生了一个怪现象：房地产行业得到了过剩的资金，而高精制造业，品牌塑造等等一些列可以真正可以得到提升的行业在不同程度上

得到了退化。

旧房改造拆迁手段粗暴

而在社会上的各种新闻报道中，强拆，钉子户等一系列词汇已经成为了时事新闻中的常客。而根据不完全统计，全国各地在2010年各个强拆事件中付诸新闻报道的只有20起，而钉子户，抗拆等时间层出不出。几乎每一天强拆事件都在冲击我们的眼球。

房屋建设质量不合格

在中国房地产中，由于利润巨大，所以致使过多的人积极投身于行业中，致使行业水准良莠不齐。楼脆脆楼倒倒事件发生后，各种房屋质量问题层出不穷。

国家政策支持

房地产行业发展之所以如此的中国家政策的支持也分不开。

自从银行开始办理房贷业务后，国家一再的宣传房贷优点，一再宣传贷款消费，超前消费等欧美消费模式。国税发[2006]31号文规定开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市和郊区的，不得低于20%。2、开发项目位于地及地级市城市和郊区的，不得低于15%。3、开发项目位于其他地区的，不得低于10%。

高税收并没有压制房价，而致使房价更加高昂。在一定程度上也显示出政府政策中压制房价的手段的单一和无效。尤其是零五年之后，国家一再着重提出要压制房价，但是每一次政策出台后，房价不降反升，而尤其是零八年到一零年房价直线上涨。

中国房价如此之高跟国家政策也有关系。

房地产经济泡沫

地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济