项目成本科目设置和分摊原则管理指引

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1.目的

项目成本科目设置与分摊原则管理指弓

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统一全集团房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则, 态分析和结算的基础规则， 使项目过程的成本费用数据记录清楚， 便于跨项目的成本费

用对比，逐步加强项目成本测算的能力。

适用于柏庄置业集团的成本科目设置和成本费用分摊。

成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地

点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计 算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。

成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单

位成本的产品。

在房地产开发活动中，成片分期 （区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象;

上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结 构的，还应按结构划分成本核算对象;

根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否 摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项 目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本 核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

4.1.1 负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则

4.2项目公司成本部

4.2.1 根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规

则，进行成本测算和分摊

4

.

职责 4.1 集团成本管理部 制定集团的成本目标测算、动

2. 适用范围

3. 术语和定义

3.1 3.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期 （区）划分成本核算对象的基础

5.工作方法和过程控制

5.1成本费用科目与核算内容

5.1.1成本费用科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业费用、财务费用、管理费用、不可预见费”，下表是整个成本科目的详细分级与单项核算内容的示意:

（1）主体建筑工程

咨询及检测费、降水。

B 结构及粗装修费：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、

转换层结构并入塔楼）。

的精装修费用。

（2）主体安装工程

B 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷

设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋;

室内燃气设备及其安装费

室内设备及其安装费

通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、 空调管道、通风系统费用; 电梯及其安装费;

室内弱电系统工程费：有线电视、安防系统、电信网等 消防系统费

电消防系统费用：烟感、温感、报警、消防广播

（1）室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、 及外接的消火栓等费用，主给水管网有在地下室内敷设的，

费

用。

（2）临时设施，如工地围墙、围板、办公室等发生的设计、建造、装饰的

1.3

主体建筑安装工程费

1.3.8 气体灭火系统费用 防排烟工程费用

1.4

社区管网工程费

1.4.1 室外给排水系统费

内，不计入地下室工程费，包括：1、土方开挖及回填, 设等。

2、检查井及管道敷

（2）室外排水系统费：指小区内室外排水管网（含化粪池） 污水，环境排水系统等费用，不含水景、泳池循环用水系统。包括: 方开挖及回填，2、检查井及管道敷设等。

，含雨水、生活 1、土

1.3.1

别墅住宅

A 基础工程费：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基

1.3.2

联排住宅

找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、

超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、 底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层, 原则上架空层结构列入裙楼、有

C 门窗工程：主要包括单元门、入户门、 户内门、外墙门窗、防火门的费用。

1.3.3

多层住宅

D 公共部位装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬

1.3.4

小高层住宅

A 室内给排水工程费：一般的自来水供水系统，雨水、污水的排水系统 1.3.5

高层住宅

1.3.6

超高层住宅

消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费; 1.3.7

商业

水消防系统费用：自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统 应计入此项费用

广告设施及发布费：车站广告、路牌广告;

销售示范区建造费：销售示范区域销售期间的现场设计、工程、装饰 费；临时

销售通道的设计、工程、装饰等费用; 售楼处建造费：设计、工程、装饰等;

维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后 回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单 独记录;

(4) (5) (6) (7) (8)

行政管理费：直接从事项目开发的设计部工程部、、成本部、开发部、 采购部或履行业务指导及监督职能等部门发生的人工、行政费用、 财产费用;

施工合同外奖金：赶工奖、进度奖等; 工程质量监督费：建设主管部门的质监费; 安全监督费：建设主管部门的安监费; 工程保险费;

其他，如支付给社会中介服务机构受为项目提供的诸如房地产评估、 环境影响评估、房地产测绘等相关服务而发生的费用咨询费。 1.7.3 物业管理费

1.7.4 3. 4. (5)

其

他。

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、

修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

公建维

资本化利息

营业费用

财务费用 管理费用

直接用于项目开发所借入资金的利息支出

指日常销售产品（或提供服务） 而发生的所有费用、 以及售后服务、完工产 品的维护保养等费用:

(1)

(2)

(4) (5)

(6) 媒体广告、策划、推广活动、代理佣金、品牌建设、售楼书等营销费 用;

政府收取的各项房屋交易费用;

完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等;

应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用;

班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销 售承诺费;

营销部以及销售卖场服务部门的人工费、行政费用、财产费;

在该项目或项目中的分期完工后发生的借款手续费用

公司以下部门和人员的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）

、行政费

用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、坏帐准备等与业务 无直接关系的费用:

（1 ）项目公司部门经理以上人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的

其他费用;

（2）与业务不直接相关的办公室、财务等部门的人工费、行政费及为履行

(2)

1.7.2

营销设施建造费

(4)

样板间建造费：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、