12 美国房地产金融资产证券化的经验与反思及中国资产证券化的未来--安富金融介绍

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浅谈美国资产证券化对我国的启示

浅谈美国资产证券化对我国的启示摘要随着雷曼兄弟的轰然倒地尘土飞扬的华尔街为“投资银行”奏响了最悲怆的挽歌危机不仅导致美国乃至全球股市的剧烈波动,更多地引发了国内外各界的关注与长思本文通过分析资产证券化这一特殊的直接融资方式的运作机制及其风险剖析了美国证券化过程中存在的缺陷及其对中国目前发展资产证券化的诸多启示关键词美国资产证券化中国资产证券化启示一、美国资产证券化的发展历程资产证券化是在资本市场上进行直接融资的一种方式与发行其他金融产品（例如债券及股票）类似资产证券化发行人在资本市场交易中是通过向投资者发行资产支持证券进行融资不同之处在于资产证券化产品的还款来源是一系列未来可回收的现金流产生这些现金流的资产可以作为基础抵押资产对资产证券化产品起到支持作用因此资产证券化的实质是出售未来可回收的现金流从而获得融资资产证券化1970年兴起于美国当时住房抵押贷款机构将新发放的住房抵押贷款进行打包并通过发行住房抵押贷款转手证券(pass-through)来为住房抵押贷款筹措资金仅仅过了不到十年美国的资产证券化市场不断对各类资产进行证券化尝试形成了四个主要的资产证券化市场:RMBS、CMBS、ABS、CDO,以及后来的各类升级版的经过多次打包的以非实物资产为依托的证券资产证券化的最大优点在于它为证券化过程中的相关参与者带来的好处包括使发起人资金来源多样化资产负债表外化；进一步为投资人提供不同投资风险不同收益的金融商品；解决借款人资金来源不足；当然对于投资银行和金融管理当局而言也是有利可图在美国近年非机构担保RMBS市场中市场份额显著的投资银行雷曼兄弟占据了相当显著的地位这也是其日后破产的“罪魁祸首”任何高收益都伴随着高风险证券化产品所面临的风险类型主要有四类违约风险（defaultrisk）、现金流量风险(cashflowrish)、经营风险(operationrisk)、市场风险(marketrisk)限于篇幅仅对违约风险做简单说明违约风险或者可以直接称其为道德风险是指债务人未能履行合约而导致现金流量不足无法支付证券化所产生之债券所需的现金流量美国的次级债危机就是鲜明的例证证券化是一个制造各种性质债券的过程在整个过程中需要众多的参与机构各司其职承做贷款的金融机构（或资产持有人）将取得的债权出售给特殊目的的信托（商业银行或者投资银行）同时通过信用增强机制控管信用风险并经由信用等级评级机构验证评级后由承销机构出售给投资人从而分散了风险在这一简单的流程中存在内在缺陷,使抵押贷款在发放过程中极易产生道德风险比如美国的次级债危机一级市场上的按揭贷款提供者直接将资产打包出售,不承担抵押贷款的违约风险忽视风险管理和贷款人自身的偿付能力和信用状况同时信用增级和信用评级机构不负责任的评级掩盖了次级债的风险,造成高回馈、低风险的假象,使投资者难以做出正确的判断增大了违约风险二、对中国资产证券化的启示这次美国危机尽管造成雷曼兄弟破产五大投行的销声匿迹美国30多家次级贷款公司停业倒闭,但是我们有理由认为资产证券化本身并没有错,其错误在于这种创新金融产品设计过程中的制度缺陷,中国资产证券化的进程不可因噎废食,而是应该在机制设计上吸取和总结美国次级贷款证券化的经验教训,选择银行的优质资产证券化到2005年国内的资产证券化业务正式进入实际操作阶段中国人民银行选择了两家国有大型银行——中国建设银行和国家开发银行进行试点发行资产证券化产品这两个试点以银行贷款为基础资产分别发行了RMBS和信贷资产支持的ABS2006年国内还问世了一种以企业资产为职称的证券化产品尽管资产证券化在我过还处于非常初级的发展阶段但是已经表现出了自己的特点和优势面对美国资产证券化先期的颠簸我们应该从以下几个方面吸取教训做好工作1.健全的法律体系对于每笔证券化交易来说必须建立完善的法律体系以保护投资者在基础性资产中的合法利益最重要的是当发起人或者卖方处于破产境地时法律应该保护投资者对证券的基础资产的追讨权2.精确的现金流分析在证券化开始时发行人应该进行现金流分析以确定特殊目的的实体的债务能够按时全额偿还3.谨慎的会计处理4.有公信力的信用评估信用评级机构及相应的信用评级规则体系在资产证券化中发挥着极为重要的作用有必要规范资产评估机构的行为,建立完善的资产评估标准体系,采用科学的评级方法提高我国信用评级机构的素质和业务水平5.全面性的投资银行我国目前仅有几家银行具有经营非传统银行业务的能力然而在整个证券化的过程中投资银行发挥着相当重要的作用不仅包括协调发行机构处理法律、会计、税收及现金流分析还扮演着承销商甚至做市商的角色所以我国的银行应加强投资银行相关业务能力6.培养多样化的投资者金融产品的创新离不开金融市场中投资者对其的需求所以多样的投资者有利于资产证券化产品本身的创新性有了需求创新才更有把握7.培养专业人才三、结束语证券化正在逐渐改变我们的金融形势通过证券化我们对于金融资产的风险于现金流量可以重新安排使其能够更符合投资人的需求因此我们不能因为其发源地——美国金融市场的动荡和不安就因噎废食我们相信我国的证券化发展才刚刚开始在迈入全球化的路途中未来会有些什么新的资产标的物会有哪些金融创新我们期待且我们努力参考文献1扈企平（JosephHu）(美):资产证券化理论与实务M.中国人民大学出版社20072陈文达李阿乙廖咸兴:资产证券化理论与实务M.中国人民大学出版社20043E.菲亚博(美):债券及债券基金精要M.经济管理出版社2004。

美国证券法对资产证券化的规范与借鉴

美国证券法对资产证券化的规范与借鉴【摘要】资产证券化是一种重要的金融工具，可以帮助企业融资和分散风险。

美国证券法为资产证券化提供了法律框架，包括信息披露要求、风险管理规范和受益人权益保护等方面的规定。

通过对美国证券法的借鉴，我国可以加强资产证券化市场的法律规范，促进市场的健康发展。

我国应建立健全的监管机制，确保市场稳健发展和投资者权益保护。

借鉴美国证券法经验，我国可以不断完善资产证券化市场的法律体系，提升市场透明度和效率，推动资产证券化市场的持续发展。

【关键词】美国证券法、资产证券化、法律规定、监管机制、受益人权益、信息披露、风险管理、经验借鉴、市场发展、法律规范、健康发展。

1. 引言1.1 美国证券法的背景介绍美国证券法的背景介绍主要涉及美国证券法的历史渊源和发展历程。

早在20世纪初，美国就开始制定关于证券市场的法律规定，以保护投资者的利益，维护市场秩序。

而随着经济的不断发展和国际金融市场的深化，美国证券法也经历了多次修订和完善，逐步形成了完备的法律体系。

在美国证券法的演进过程中，最具代表性的便是1933年和1934年通过的《证券法案》和《证券交易法案》。

这两部法律分别规定了证券的发行和交易程序，明确了信息披露的要求，设立了证券交易委员会等监管机构，为证券市场的健康发展奠定了基础。

美国证券法还在后续的修订中不断强化对投资者保护和市场监管的要求，如2002年通过的《萨班斯-奥克斯利法案》就要求上市公司加强内部控制和财务报告的透明度，以减少金融丑闻和欺诈行为的发生。

美国证券法的背景介绍反映了美国在资本市场监管和投资者保护方面的成熟经验，为其他国家和地区制定和完善证券法律体系提供了借鉴和参考。

1.2 资产证券化的概念和重要性资产证券化有利于提高资金利用效率。

通过将资产转化为可交易的证券，资产证券化可以有效地解决资产持有者的流动性问题，提高资产的流动性，增加投资者的选择空间，促进更多的资金流向实体经济中，优化资源配置。

美国资产证券化的实践起因、类型、问题与启示

美国资产证券化的实践起因、类型、问题与启示一、本文概述随着全球金融市场的不断深化与创新，资产证券化作为一种重要的金融工具和融资渠道，逐渐在美国及全球范围内得到了广泛的应用。

美国资产证券化的实践不仅推动了金融市场的发展，也对全球金融格局产生了深远影响。

本文旨在深入探讨美国资产证券化的实践起因、类型、以及在这一过程中遇到的问题，并总结其对我国资产证券化发展的启示。

文章首先回顾了美国资产证券化的历史发展，分析了其产生的背景和主要动因，包括金融市场的发展、监管环境的变化以及投资者对高收益产品的需求等。

接着，文章详细阐述了美国资产证券化的主要类型，包括抵押支持证券（MBS）、资产支持证券（ABS）等，并分析了各类资产证券化的特点与运作机制。

在此基础上，文章进一步探讨了美国资产证券化过程中遇到的问题，如信息不对称、市场过度投机、监管缺失等，并分析了这些问题对金融市场稳定性的影响。

通过对这些问题的深入剖析，文章揭示了资产证券化在推动金融市场发展的也带来了一定的风险和挑战。

文章总结了美国资产证券化的实践经验与教训，并结合我国金融市场的发展实际，提出了对我国资产证券化发展的启示和建议。

这些建议包括加强信息披露与透明度、完善监管体系、强化风险控制等方面，以期为我国资产证券化的健康发展提供有益的参考和借鉴。

二、美国资产证券化的实践起因资产证券化在美国的实践起源于上世纪七十年代，当时的美国正面临着严重的金融困境。

一方面，银行的储蓄和贷款机构积累了大量的房地产贷款，而由于市场利率的上升，这些长期固定利率的贷款变得风险极高。

另一方面，由于通货膨胀的压力，投资者对固定收益投资产品的需求下降，导致银行的资金流动性问题加剧。

在这样的背景下，资产证券化应运而生，作为一种创新的金融工具，旨在解决银行的资产流动性问题和风险分散需求。

资产证券化的实践起因还包括美国金融市场的成熟和投资者对多元化投资的需求。

美国的金融市场长期以来一直是全球最发达和最具创新性的市场之一，这为资产证券化提供了良好的市场环境和投资者基础。

美国资产证券化发展经验

美国资产证券化发展经验回顾美国资产证券化的发展历程，其资产证券化发展极为迅速，资产证券化市场也最发达。

从1970年最早出现第一笔住房抵押贷款证券化开始，至今资产证券化业务已遍及汽车贷款、信用卡应收款、消费分期付款、租金、版权专利费、高速公路收费等广泛领域。

资产证券化在美国的发展最初是政府为了促进居者有其屋的政策而落实推动的，在有政府背景机构的参与下，进行的一系列创新，这些创新最后都得到了政府立法税收等方面的支持，于是资产证券化的制度和技术发展了起来。

这个机制发展起来之后，人们发现这一项由政府“研发”的新技术的时候，私人机构、其他参与者就开始加入了资产证券化进程中。

因为资产证券化这项技术的研发需要很高的成本和投入，同时具有很强的外部性，只要一个产品开发出来，类似的就可以在不同领域不断移植复制。

在美国资产证券化开始走向私人部门推动的标志是CMO的出现，与之前三大机构发行的MBS过手证券创新不同，CMO的产生不是政府宏观因素影响，而是作为微观参与主体的投资者需求变化。

总结美国资产证券化的发展实践，具有以下几方面特点：第一，具有政府背景的专业化组织是推动资产证券化快速发展的重要力量。

1970年，政府国民抵押协会(GNMA)的抵押支持证券MBS首先在美国发行，它一经问世，便获得了迅速发展。

继GNMA这一政府部门之后，20世纪80年代初期，美国两大准政府性质的联邦住房贷款抵押公司（FHLMC）和联邦国民抵押协会（FNMA）也充分运用证券化技术进行金融创新。

目前，全美大约有13家政府背景的专业化组织从事资产证券化业务，这些机构有力地促进了资产证券化在美国的迅速发展。

第二，市场竞争和产品创新是美国资产证券化持续发展的重要原动力。

美国金融市场竞争激烈，资产证券化产品规避资本充足率限制和分散转移信用风险的特殊优势，促使不同种类的资产纷纷被纳入可证券化的资产行列。

除住房抵押贷款以外，其他各类金融资产，例如，信用卡应收款、汽车贷款等都竞相尝试采用这项金融创新，资产证券化应用的领域越来越广。

从美国房地产资产证券化历史发展看中国房地产业未来

摘要：房地产资产支持证券已经成为美国金融市场的重要组成部分，其发展对我国发展资本市场，分散金融市场的风险．促进金融的多元化发展有着十分积极的指导意义。同时，美国的房地产资产证券化发展也有着较为明显的不足，因此，美国的房地产资产证券化能够从正面和反面为我国的房地产发展带来借鉴与启示。
关键词：房地产；资产证券化；金融创新１问题的提出我国的房地产业经历了一段飞速发展的时期，为推动我国经济的发展起到了显著的作用。但随着市场的不断饱和，以及国家宏观调控的不断深入，房地产行业在我国的发展已经开始缓慢，金融市场对房地产行业的融资条件也变得苛刻，许多小型房地产企业受到融资难的影响，经营困难，甚至倒闭，实力较强的房地产企业也开始积极探索
经济论坛
民营科技２０１５年第１期
从美国房地产资产证券化历史发展看中国房地产业未来
徐武凯林逸ｚ
（１．广东诺信投资管理有限公司，广东深圳５１８１０１；
化的不断发展。
更加多元化的融资渠道，以保障自身的健康发展。西方发达国家的房５我国房地产证券化的发展建议地产业已经十分成熟，从其发展经验来看，房地产抵押证券化具有较随着我国房地产业的不断发展和成熟，房地产金融也已经出现，强的可行胜和可操作性。美国在２０世纪８Ｏ年代推行的房地产抵押但仍然处于尝试的阶段。从上述分析来看，我国房地产行业在未来发为其房地产行业的发展提供了强有力的支持，同时， “ 次贷” 危机又让展中，进行资产证券化发展是必然的选择，一些成熟的房地产支持证全世界部感受到了房地产资产证券化带来的危害。但总体来看，房地券，如住房抵押贷款证券化和投资信托基金等是十分有效的选择。总产资产证券化对房地产行业的发展的作用是明显的，关键在于对风险体来看，我国房地产业未来的发展，需要积极的推动金融创新，在实现的控制和管理。因此我国需要积极学习美国房地产资产证券化的经路径匕，可以重点从以下几个方面展开：验，同时总结其风险防范中的不足。首先，要积极吸收国外成熟的房地产资产证券化的经验，稳步推２资产证券化的概念进我国房地产金融市场的发展，鼓励有条件的房地产企业进行资产证资产证券化（ＡｓｓｅｔＳｅｃｕｒｉｔｉｚａｔｉｏｎ）是以资产的未来现金流量作券化的业务开展。让房地产市场上的利益主体认识到房地产资产证券也为代价来进行融资的活动。最早的资产证券化是美国的住房抵押贷化不仅能够促进金融市场的发展，同时作为一种有效的融资手段，款支持证券（ＲＭＢＳ，ＲｅｓｉｄｅｎｔｉａｌＭｏｒｔｇａｇｅ－ＢａｃｋｅｄＳｅｃｕｒｉ－ｔｉｅｓ）。筹资可以积极的推动房地产业的发展。者通过以自身住房为标的进行抵押，获得所需资金，此种融资方式有其次是要建立起满足不同需求的房地产市场，包括房屋出售与效的盘活了社会上的资产和资金资源，促进了资金的流通和经济的出租、商品房与保障房等多样化的市场业态，使得并非所有有居住需发展。自美国推出第一张此类证券以来，资产证券化作为一种有效的求的＾都需要购房，避免把过多的次级信用者引入到住房金融市场，融资方式迅速在其他行业范围发展起来，包括企业经营贷款、教育贷减少风险发生的概率。第三，金融机构应加强风险自控能力的建设，将不符合条件的申款、基础设施贷款等，当前，资产支持证券已经成为美国资本市场上固定收益证券的主要组成部分，为资本市场的稳定起到了十分积极请者排除在外，同时，监管机构应强化监督，对忽视业务风险的金融机构进行及时的提醒和审查。提升金融机构主动防范风险的能力与水和有效的作用。３美国房地产证券化实际运行的缺陷平。第四，房地产行业应积极扩大融资渠道与范围，行业主管部门应虽然资产证券化有着明显的优点，但其发展也面临着诸多挑战。美国作为资产支持证券最为成熟的国家，各市场的各项体系也相对更鼓励业内企业通过将其资产证券化，以股权、债权、信托、私募等方式，加完善，但从２００７年开始的次贷危机还是显示出美国在管理资产证建立起多元化的融资来源，这样不仅能够有效的解决房地产企业资金券化风险上的疏于防范。紧张的困境，也能够有效的分散金融体系的风险，降低风险暴露水平。第五，确立政府职能，完善制度建设，发挥政府作用。发展资产证美国为了推动房地产的快速发展，市场上盲目的引入了大量的次级信用者以吸引资金，当宏观市场出现转折，贷款利率升高且房地券化是我国房地产业发展的必然趋势。在政府职能与私营企业职能分产价格开始下挫之后，大量借款人便丧失了其还款能力，违约现象迅离的基础上，政府作为最后贷款人以政策工具积极干预市场，无论是速增加，导致房地产金融市场风险的出现，而房地产金融市场的规模为抵押提供保险，还是设立政府发起的机构，均以平等参与者身份进性和与其他行业的关联性使得这一危机很容易传递至其他行业和领入市场，不断完善市场的基础设施和制度建设。在条件成熟时，政府通域，导致这一危机波及众多行业和地区。从次贷危机来看，在房地产资过制订税收优惠政策鼓励ＭＢＳ及ＲＥＩＴｓ的发展。产证券化的过程中，相关利益方往往是将风险转移至其他环节来获得我国房地产市场经过近十年高速的发展，市场发展已经趋向成收益，而不是在充分控制风险的基础上来获得回报，使得风险不断扩熟，行业在向深度发展中，也开始面临着资金紧张，银行惜贷等问题。散，最终风险爆发。资产证券化对美国房地产市场的发展起到了十分积极的作用，因此我４美国房地产证券化对我国房地产行业发展的启示国房地产业应积极引入这一模式，但资产证券化中所可能产生的金融美国房地产证券市场对推动资本市场和经济的发展，以及在风风险，也是美国房地产资产证券化带来的教训，我国房地产在未来的险防范方面的不足给我国房地产行业的未来发展提供了很好的经验发展中，一方面要积极实行金融创新，建立起多元化的资产证券化市与教训。我国应积极的看待美国在资产证券化方面的做法，在肯定房场，同时，要积极进行风险控制体系的建设。地产资产证券化对促进金融市场的发展，分散金融风险的基础上，充参考文献分意识到房地产资产证券化风险控制不足所带来的严重影响。在房地［１】冯科．从美国次级债危机反思中国房地产金融风险【Ｊ】．南方金融，产证券市场上，不仅要注重对市场结构进行调整，也要在监管机构、管２００７（９）：１８ — １９．理机制等方面进行建设，不仅如此，要更加注重培养市场主体的信用［２］杜厚文，初春莉．美国次级贷款危机：根源、走势、影响叨冲国人民大和责任意识，并积极完善法律和监管体系方面的建设。学学报，２００８（１）：５０－５１．

资产证券化优缺点及我国发展趋势分析

资产证券化优缺点及我国发展趋势分析
资产证券化是一种通过将一段时间内的多个资产捆绑在一起，然后再把它们切分成几个部分，并将每一部分打包成证券的方法。

这种方法可帮助有资产的人进行融资并获得获得返还率更高的投资收益，还可增加整个市场的流通性。

资产证券化在不同国家有着不同的特点，同时也具有其优点和缺点。

优点：
1. 为潜在投资者提供了新的投资选择，因此有利于吸引更多的投资者进入市场并购买证券。

2. 促进了市场流动性的提升，有利于减少市场操纵和价格操纵。

此外，资产证券化也可以更好地促进股票市场的发展，提高创新性和竞争力，当然也可对金融市场的稳定性产生积极的影响。

3. 能推动市场经济的发展，减少企业及机关固有的财务规章，降低企业的融资成本。

1. 资产证券化过程中需要大量的金融专业知识，如果对操作不当就会产生风险，也会导致市场的波动。

2. 资产证券化的模式与其他金融行业之间的金融链接较强，因此对金融稳定性产生影响，增加系统性风险。

3. 资产证券化模式所形成的信用风险也比单个资产更为复杂。

在全球范围内，资产证券化每个国家制定其独特的发展计划，以更好地利用这种方法来刺激经济增长。

目前，全球范围内最先进的资产证券化国家是美国和欧洲。

亚洲、非洲和中东地区的国家也在逐渐接受并尝试这种方法来促进其金融市场的发展。

美国房地产市场的资产证券化模式探究

美国房地产市场的资产证券化模式探究近年来，美国房地产市场的资产证券化模式备受关注，尤其是在房地产抵押贷款危机中暴露出来的问题。

本文将探究美国房地产市场的资产证券化模式，包括其定义、历史背景、运作流程、存在的问题和未来发展趋势。

一、定义资产证券化是将一些高风险、高收益的资产打包成证券，出售给投资者，从而分散风险、降低成本的一种金融手段。

在房地产领域，资产证券化是指将房地产抵押贷款打包成证券，称为“抵押贷款支持证券”（Mortgage-Backed Securities，简称“MBS”）。

这种证券是由许多不同的抵押贷款组成，每个抵押贷款都被称为“支持证券”的一部分。

投资者购买支持证券，就相当于购买了一小部分的许多不同抵押贷款的权益。

二、历史背景资产证券化在20世纪50年代开始兴起，但直到20世纪70年代才得到了真正的发展。

在过去的几十年中，资产证券化已经成为全球金融市场的主要特点之一。

在美国，房地产抵押贷款的资产证券化始于1980年代初期。

当时，房地产危机导致了严重的抵押贷款违约和银行倒闭，资本市场中对投资高风险房地产项目的需求下降，各种金融机构开始寻求一种新的金融产品。

1983年，美国房屋贷款银行（Federal Home Loan Mortgage Corporation，简称“Freddie Mac”）和联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association，简称“Fannie Mae”）开始将抵押贷款打包成MBS出售。

1986年，支持证券交易协会（Ginnie Mae）也推出了自己的MBS产品。

这些MBS产品的相对较低的风险和相对较高的收益吸引了许多投资者的青睐，使资产证券化逐渐成为房地产市场的主要融资手段。

三、运作流程资产证券化的运作流程可以分为以下几步：1.申请开立抵押贷款：房地产投资者向金融机构申请购买抵押贷款。

金融机构根据贷款人的信用状况和还款能力审核贷款申请。

资产证券化优缺点及我国发展趋势分析

资产证券化优缺点及我国发展趋势分析资产证券化是指将特定资产转化为可以进行交易的证券，并通过发行、销售等方式将这些证券进行分散持有。

它可以通过将原始资产进行分包和重组，形成不同风险、不同收益的证券产品，以满足不同投资者的需求。

资产证券化的优点主要体现在以下几个方面：第一，提高了流动性。

通过将资产证券化，原本不易变现的资产可以通过证券市场进行交易，提高资产的流动性，为投资者提供了更灵活的投资机会。

第二，分散了风险。

将特定资产进行分包和重组之后，形成的证券产品可以分散风险，达到降低投资风险的目的。

投资者可以根据自己的风险偏好选择不同风险收益特征的证券产品进行投资。

资产证券化也存在一些缺点：第一，复杂度较高。

资产证券化过程中涉及到的法律、税收、会计和技术问题比较复杂，需要专业的团队进行操作，增加了操作的难度和成本。

第二，市场需求不确定。

资产证券化的产品需要有足够的市场需求才能顺利进行，如果市场需求不足，就可能导致产品难以销售或者价格下跌。

信息不对称。

在资产证券化过程中，原始资产的信息可能不完全对投资者透明，导致投资者在评估风险时面临不对称的信息问题。

第一，扩大证券化范围。

我国正在逐步扩大资产证券化的范围，将更多类型的资产纳入证券化的范围内，以促进资本市场的发展。

第二，提高市场透明度。

我国正在加强资产证券化市场的监管力度，要求发行人提供更全面、准确的信息披露，增加市场透明度，提高投资者的权益保护。

推动创新和多样化。

我国正在鼓励创新和多样化的资产证券化产品，以满足不同投资者的需求，同时也加强产品的风险管理和评估。

第四，吸引境外投资者。

我国正致力于吸引更多的境外投资者参与资产证券化市场，打造更加开放和透明的市场环境，推动资产证券化市场的国际化发展。

资产证券化具有一定的优点和缺点，但在正确的发展模式和监管措施下，可以为我国金融体系的健康发展和经济增长提供支持。

资产证券化优缺点及我国发展趋势分析

资产证券化优缺点及我国发展趋势分析资产证券化是指将现金流稳定、可量化的资产通过一定的工具加工和切割，转变成市场上可交易的证券产品。

通过将资产转化为证券，可以实现资产变现、降低融资成本、分散风险等目标。

资产证券化的优点主要有以下几点：1. 充分释放资产价值：通过资产证券化，原本无法变现的资产可以转化为可交易的证券产品。

这样一来，资产所有者就可以充分释放资产的价值，提高资产的流动性和变现能力。

2. 降低融资成本：通过资产证券化，资产所有者可以通过发行证券来募集资金，降低融资成本。

相比传统的融资方式，资产证券化可以提供更多的融资渠道，吸引更多的投资者参与，降低融资成本。

3. 分散风险：资产证券化将资产分割成若干份额，可以实现风险的分散。

即使某个资产出现问题，也不会对整个证券产品造成较大的影响。

这样一来，投资者可以选择购买不同种类的证券产品，实现资产的多元化配置，减少风险。

资产证券化也存在一些缺点和风险：1. 信息不对称：在资产证券化过程中，信息不对称是一个重要的问题。

投资者往往难以获得准确的资产信息，而发行方或中介机构则可能在信息披露方面存在不诚信行为，导致投资者无法充分了解投资产品的风险。

2. 操纵风险：在资产证券化过程中，发行方或中介机构可能通过设计不同的证券结构、安排优先支付顺序等方式，操纵资产证券化产品的风险。

这样一来，投资者可能无法准确评估资产证券化产品的风险水平，可能面临较大的投资风险。

3. 市场流动性风险：资产证券化产品的流动性通常较差，市场参与者难以快速买卖、交易证券化产品。

这样一来，资产证券化产品的买卖价格可能不稳定，投资者面临流动性风险。

在我国，资产证券化发展势头良好，但仍存在一些问题和挑战。

目前，我国资产证券化市场规模相对较小，市场参与者相对较少，产品品种相对单一。

我国的资产证券化产品主要集中在房地产、金融、汽车等领域，其他行业的资产证券化发展相对滞后。

未来我国资产证券化发展的趋势可能包括以下几个方面：1. 政策支持：我国政府将加大对资产证券化市场的支持力度，出台更多的相关政策和法规，推动资产证券化市场健康发展。

美国房地产资产证券化经验及借鉴

美国房地产资产证券化经验及借鉴雷鸣摘要：本文通过对美国房地产资产证券化基本理论模式和发展实践的考察，分析了其发展的基本特征和规律，总结了一些促进发展的有益经验，获得对我国发展房地产资产证券化的启示和借鉴。

关键词：美国；房地产资产证券化；经验；借鉴一、引言当前，我国房地产资产证券化发展还处在起步阶段，证券化的模式设计、操作流程及风险控制都是需要重点关注的，应特别注意借鉴国际经验。

房地产证券化最早出现在20世纪60年代的美国，随后在欧洲各国和日本得到普遍推广。

目前，美国、日本、英国这三个国家的模式最为典型，尤其以美国的房地产抵押债券市场最为发达。

当然，由于各国国情不同，在证券化发展过程中，对模式、工具和操作程序等各方面都不尽相同，具有不同特点。

综合看，美国经验尤其需要重点研究，对我国房地产资产证券化发展具有借鉴意义。

二、美国房地产证券化的主流模式美国是推行房地产资产证券化最早的国家，也是资产证券化市场最发达的国家。

美国的证券化实践主要有以下三种模式：（一）不动产投资信托(REIT)由不动产投资信托基金公司向投资者发行收益凭证，募集资金。

筹资之后基金公司将资金委托给不动产开发公司，负责标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除不动产管理费用及买卖佣金后，由收益凭证持有人分享。

在REIT 运行模式中，投资者通过购买REIT 收益凭证的方式投资，由投资银行参与活动，投资者可随时通过证券交易所进行收益凭证转让。

见图1-1。

（二）不动产有限合伙(RELP)由有限合伙人与经理合伙人组成。

有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额为限承担有限责任；经理合伙人负责不动产的经营管理，负无限责任。

RELP 实质上是把收益权出售给有限合伙人，获得经营资金，筹资后，RELP 设立不动产营运公司，经理合伙人为营运公司承担无限责任，不动产营运公司取得了经理合伙人的不动产后，负责经营管理。

（三）地产抵押贷款证券化这种模式是目前美国最主流的模式：证券发起人把流动性较差的地产抵押贷款整理为资产组合，出售给特殊交易载体(SPV)，再由SPV 认购下的抵押贷款为担保发行证券，其宗价取决于地产抵押贷款资产池产生的未来现金流的期望值。

资产证券化优缺点及我国发展趋势分析

资产证券化优缺点及我国发展趋势分析
资产证券化是指将特定的资产通过债券、股票等金融工具转化为证券化商品进行交易
的过程，是现代金融市场的一种重要工具。

资产证券化的优缺点及我国发展趋势分析如
下：
优点：
1. 优化资金运用：资产证券化带来的最大好处是优化资金的运用，让原本被动的资
产变得流动和有成效。

2. 提高风险分散度：资产证券化能够有效地提高风险分散度，降低投资风险，并且
能够吸引更多的资金参与投资。

3. 市场化推动发展：资产证券化的推广可以大力推动市场化的发展，提高市场效率，为国民经济提供更多的资金支持。

1. 缺乏透明度：资产证券化中，资产的来源、价值的评估标准并不透明，且在发行
过程中存在价值虚高问题，从而带来更高的投资风险。

2. 社会成本增加：资产证券化虽然可以提高企业资金使用效率，但同时也容易出现
资产挪用、资金流入不实际民生经济的问题，从而导致社会成本增加。

3. 盈利和风险悬殊：在资产证券化的过程中，有些企业的风险甚至超过了其利润，
进而导致利润和风险不平衡。

发展趋势分析：
随着国家对资产证券化的政策支持和监管力度加强，资产证券化在我国的发展前景不
断扩大。

当前，我国政府正在加大公共财政投资领域的资产证券化力度，同时鼓励银行、
企业和金融机构发行资产证券化产品，以引导金融资本逐步向实体经济转移。

可以预计，
随着我国金融市场的不断完善，资产证券化将成为我国金融领域的重要组成部分，为我国
经济平稳发展和金融体系稳健运行提供重要支撑。

资产证券化的美国经验及借鉴

资产证券化的美国经验及借鉴文/巴曙松；牛播坤；杨现领资产证券化是20世纪金融市场最重要的创新之一。

资产证券化的兴起与美国金融自由化的过程密切相关。

回望20世纪60年代末的美国金融体系，前期高速发展的住房市场在金融体系内积累了大量长期贷款，金融机构资产负债错配严重；面对经济滞涨，联储启动了利率市场化改革。

然而改革推进过程中，信贷机构的流动性出现严重困难。

为了化解信贷机构的流动性风险、继续支持居民购房，美国政府推动了资产证券化产品的发展。

与美国70年代的情形类似，在当前中国利率市场化不断推进的进程中，银行负债的稳定性趋于下降，资产负债期限错配问题凸显。

同时，庞大的信贷存量、日趋严格的资本约束，均要求通过资产证券化的方式盘活存量。

资产证券化可帮助金融机构减轻资产负债表负担，提高资金流转效率；拓宽企业融资渠道，降低融资成本；大量ABS产品的发行丰富了金融基础产品种类，为金融行业提供了新的业务蓝海。

“它山之石，可以为错”，美国资产证券化市场的发展脉络，可以供市场参考。

一.美国资产证券化市场：概述通常所称的资产证券化产品最早产生于20世纪70年代的美国，当时以储贷协会为代表的金融机构长期面临资产负债错配问题，而随着利率市场化进程不断推进，这些机构为解决错配带来的经营困难，将未到期的长期贷款打包出售，由此产生了资产证券化产品。

历经四十余年发展，资产证券化产品在交易结构、基础资产、定价方法等方面日渐成熟，成为20世纪最重要的金融产品创新之一。

在资产证券化产品中，房屋抵押贷款支持证券MBS一直是美国资产证券化市场的最主要品种，而非信贷资产支持证券相对占比较低。

2006年美国共发行7,539亿元资产证券化产品，其中房屋抵押贷款证券化产品4,841亿元，占64%；非信贷类ABS产品365亿元，仅占4.8%。

二.资产证券化兴起的背景美国资产证券化产品的产生、发展与房地产市场融资问题密切相关，而利率市场化进程中金融机构资产负债错配则起到了催化剂的作用。

美国资产证券化模式及其对我国债券市场的借鉴

美国资产证券化模式及其对我国债券市场的借鉴资产证券化是一种投资模式，通过将多种资产打包成可交易的证券，实现财务资产流通的方式。

美国是资产证券化的发源地，早在上世纪六十年代，美国政府就开始有计划地进行住房贷款的资产证券化，以提高住房贷款市场的流动性，并对市场形成一种覆盖程度广泛的标准化的模式。

目前，美国债券市场已形成一套较为成熟的资产证券化模式，并实现了大规模的证券化和资产证券化的发展。

我国债券市场近年来也在不断探索资产证券化模式，尤其在支持实体经济发展和支持金融市场深化的背景下，加快推动资产证券化进一步发展。

本文将从美国资产证券化模式的角度探讨其对我国债券市场的借鉴。

一、美国资产证券化模式及其特点美国资产证券化模式是指通过特定创建的资产证券化机构或通过倡议和合作来将特定资产转化为证券化产品，并通过市场层面进行流通、交易和投资的一种融资模式。

具体而言，该模式主要将各种贷款、债券、股票等流动性较强的金融资产作为基础资产，通过证券化技术转化为证券化产品，从而扩大交易流通量和降低风险。

相比传统债券模式，它不仅促进了流动性，还提供了新的金融工具和交易方式。

在美国的资产证券化产品中，房屋抵押贷款证券（MBS）、商业房地产抵押贷款证券（CMBS）、汽车贷款证券（ABS）以及信用卡债券证券（ABS）等最为流行。

同时，美国的资产证券化产品在产品结构上也存在区别。

例如，MBS发行主要经由政府支持的机构房利美和房屋抵押协会，市场流动性和流动性风险得到降低；而CMBS通常由私人财团主导，发行的规模较小。

各类资产证券化产品的质量和流动性主要以信用等级划分。

同时，美国的资产证券化市场也有其它特点。

资产证券化产品主要在二级市场流通，具有高流动性、高杠杆比例和高风险议价成本。

其中，以ABS为代表的现金流收益证券（CDO）通常是由多种低质资产组成的，其风险在2008年的金融危机中得以展现，并引发了市场的恐慌。

而高级ABS由高品质资产组成，因此在资产证券化产品中扮演了安全较高的角色。

资产证券化优缺点及我国发展趋势分析

资产证券化优缺点及我国发展趋势分析资产证券化是指将原本无法直接流通的资产通过一定的法律制度和金融工具化解为可流通的证券，将其持有者或使用者转化为投资者。

该方法被认为是一种融资创新手段。

以下是对资产证券化的优缺点及我国发展趋势的分析。

优点：1. 以资产作为担保，增强融资方的信用，提高银行贷款融资的效率；2. 实现了对市场风险的分散和有效管理，降低金融风险；3. 利用市场机制优化资产配置，提高流动性和市场价格的透明度；4. 提高了金融机构的融资能力，增加了金融机构的盈利能力；5. 加速了资本市场的发展，促进了经济增长。

1. 与风险密切相关。

在若干次产业周期中，资产证券化风险比较大，因此可能会增加市场推出新债券的成本；2. 对于资产损失保障方面，卖方往往有较大压力，在弱市中往往并不那么受欢迎；3. 对于某些类型的创先单位和治理架构来说，资产证券化并不是最优解。

因此，需要根据不同基础资源的需要来选择机会策略。

我国发展趋势：1. 资产证券化市场仍有巨大发展空间。

目前，资产证券化在我国仍处于初步发展阶段，其规模较小，创新产品相对较少。

然而，这一市场的发展空间仍然巨大，即使在目前的形势下，其覆盖率仍远远不能满足市场需求。

2. 债务资产证券化是未来发展的重点。

我国资产证券化市场的发展，目前主要集中在债务资产证券化领域。

未来，持续推进供给侧结构性改革，优化目前的资产结构，将产业杠杆降下来，将是防患未熟所在。

3. 加强金融机构监管将是防范风险的重要举措。

虽然资产证券化有很多利好方面，但其风险因素也显而易见。

在相关监管方面，应该根据市场发展需要，及时方便政策，以达到具体目的。

总之，资产证券化具有一些优点，如增强融资方的信用、降低金融风险等方面，但也存在一些缺点，如与风险密切相关等问题。

在我国，资产证券化市场仍有巨大发展空间，未来的重点将是债务资产证券化，同时应加强监管以防范风险。

美国资产证券化经验启示

美国资产证券化经验启示作者：王倩来源：《商情》2015年第10期【摘要】本文在研究美国资产证券化业务历史和经验的基础上，通过对我国资产证券化业务的反思，对我国资产证券化业务的开展提出了几点启示，如提高参与度、放松创新管制等。

【关键词】资产证券化税收优惠制度安排自2014年资产证券化新规推出以来，国内资产证券化业务获得了市场的高度关注，然而如何才能科学发展，还在困扰大家。

美国是最早开展资产证券化业务，并获得了较大的成功，值得我们借鉴学习。

为此，我们对美国资产证券化历史进行了研究。

一、历史回顾（一）起步阶段：1968-19801968 年，美国信贷资产证券化启动，最初只为缓解美国购房融资的资金短缺问题。

婴儿潮成年引发住房贷款需求急剧上升，促使银行转向资本市场，通过资产证券化转嫁利率风险、获得更多的资金来源。

1968年，美国推出了最早的住房抵押贷款证券（MBS）。

/（二）发展阶段：1981-20071981年起，住房抵押贷款证券化速度大幅加快，主要目的从应对资金短缺转变为帮助各类储蓄机构管理风险和改善财务困境。

1980年开始的利率市场化改革导致美国银行业负债成本急剧上升，存贷款期限不匹配等问题严重威胁储蓄机构的生存。

美国政府的三家信用机构，联**民抵押贷款协会（Fannie Mae）、联邦住房抵押贷款公司（Freddie Mac）、政府抵押贷款协会（Ginnie Mae）纷纷收购银行住房抵押贷款进行重组并发行证券，来帮助储蓄机构盘活低流动性资产。

1985年之后，除住房抵押贷款之外的其他资产支持证券（ABS）开始出现。

随着MBS 逐步完善并初具市场规模，1983 年出现了对资产池现金流进行分层组合的新型MBS——抵押担保证券（CMO）；1985年，基于信用卡、汽车贷款、学生贷款、厂房设备贷款、房屋权益贷款等其他各类贷款的资产支持证券（ABS）也开始不断涌现，1993年又出现了以MBS和ABS 现金流为抵押品的再证券化产品——抵押债券凭证（CDO）。

12 美国房地产金融资产证券化的经验与反思及中国资产证券化的未来--安富金融

股市
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房地产公司股票房地产信托投资基金（REITs）
1-13-2015 © 陈剑
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中国证券投资基金业协会培训
2014Q1: Total Amount ($37.6 Trillion)
Municipal Treasury
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资产证券化的利与弊对中国房地产金融市场的启示
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房屋抵押贷款房地产信托投资基金
1-13-2015 © 陈剑
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中国证券投资基金业协会培训

现任美国安富金融工程集团董事总经理，主管美国联邦住房管理局1.3万亿美元的房贷建模曾任美国联邦房贷公司（“房地美”）风险及建模总监，主要负责房地美的1.7万亿美元民用住宅房贷的信用风险建模及定价曾任美国国民房贷协会（“房利美”）风险管理总监，对房利美的超过1150 亿美元的高风险投资组合进行信用风险管理。该投资组合包括次贷债券，次优贷债券，商业抵押债券，不良房屋抵押贷款

2004年之前的次贷
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信用分数（FICO）< 640 首付比例 > 20% 大多为固定利率贷款

2004年之后的次贷
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首付比例大为降低，甚至零首付大多为浮动利率大量使用金融创新工具
• 固定/浮动利率混合贷款（Hybrid ARM） • 只付利息贷款（Interest Only） • 负摊销贷款（Negative Amortization）
Mortgage Related Corporate Debt Asset-Backed Agency Securities

吸收美国金融创新的经验与教训发展我国住房抵押贷款证券化

吸收美国金融创新的经验与教训发展我国住房抵押贷款证券化余婧
【期刊名称】《经济研究导刊》
【年(卷),期】2015(000)005
【摘要】2014年9月30日中国人民银行出台的“9.30房贷新政”中提出了鼓励银行业金融机构发展房贷证券化。

这项政策引起了各界广泛关注，标志着我国开始启动住房抵押贷款证券化。

美国“两房”贷款证券化曾大大提高市场资产流动性，但由此引发的2008年金融次贷危机至今仍在影响着全球经济。

通过对我国房地产融资现状的分析，得出我国房地产融资渠道急需进行金融创新，发展多元化的融资渠道。

并通过对美国房地产金融创新的经验与教训的分析，取得我国进行房地产金融创新的借鉴与启示。

【总页数】3页(P197-198,219)
【作者】余婧
【作者单位】西北大学现代学院，西安 710075
【正文语种】中文
【中图分类】F832.4;F293.3
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