《房地产资产证券化》PPT课件
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随着资产证券化技术的不断发展，证券化资产的范围在不断扩展。
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8
ABS资产证券化的运作
基本运作程 序
规范
收益与风险 分析
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9
五、ABS资产证券化的运作
一、 资产证券化的定义
资产证券化 理论介绍
二、 资产证券化的起源
四、资产证券化的类型
三、资产证券化产生和发展的背景
可整理ppt
企业和银行的经营活 动日益复杂，不确定 性因素相应增多，风 险也随之加大
金融创新浪潮的影响
20世纪70年代以来， 国际金融体系解体。
西方各国兴起金融创 新的热潮，以金融工 具作为创新主体。
各经济主体对金融资产 流动性和盈利性的需求 日益增加，对低成本、 多元化融资方式的需求 也更为迫切。
在微观上为经济主体 缩短了交易时间，降 低了交易成本，带来 了规模经济。
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3
资产证券化的起源
资产证券化起源于60年代末美国的住宅抵押贷款市场。
当时承担美国大部分住宅抵押贷款业务的储蓄金融机构，主要是储贷 协会和储蓄银行，在投资银行和共同基金的冲击下，其储蓄资金被大 量提取，利差收入日益减少，而使其竞争实力下降，经营状况恶化。
为了摆脱这一困难局面，政府决定启动并搞活住宅抵押贷款二级市场， 以缓解储蓄金融机构资产流动性不足的问题。1968年，政府国民抵
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14
4. 信用增级 （Credit Enhancement)
信用增级作用：
（1）作为中介工具，缩小发行人限制与投资者需求之间的 差异。 利用信用增级，在现金流的时间性和确定性方面满足 投资者的要求，同时达到满足发行人在会计、监管和 融资目标等方面的灵活性。
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12
2. 真实交易（True Sale）
ABS资产证券化基本运作程序的第一步即是原始权益人向 发行人出售资产。
作为向发行人过户资产的交换, 资产出售者将获得ABS的 发行收入。在其交易过程中资产的转移必须是一种“真实 销售”行为, 即出售后的资产在原始权益人破产时不作为 法定财产参与清算。
房地源自文库资产证券化
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1
框架
1
资产证券化原理
2
房地产证券化
3 房地产抵押贷款证券化
4 美国住房抵押贷款证券化实践
5 我国住房抵押贷款证券化
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2
资产证券化的定义
资产证券化（Asset Securitization）
企业单位或金融机构将其缺乏流动性、 但能产生可预见现金收入的资产加以组合 （pooling），通过传力以其为担保的证 券（securities），出售给有兴趣的投资者， 借此过程，企业单位或金融机构能向投资 者筹措资金。
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13
3. 资产质量要求（Asset Quality）
（1）现金流必须按约定产生, 而这种约定又必须是契约性质的； （2）现金流必须是有规律的和可预见的； （3）对现金流的损失风险要有充足的统计数据； （4）证券化资产必须是同质的，这样才可以将其汇集起来； （5）汇集的资产组合应达到经济发行量； （6）证券化资产具有良好的可出售品质和很低的信用风险。
押协会首次公开发行住宅抵押贷款转付证券（mortgage pass through, MPT），正式揭开了抵押贷款债权证券化的序幕。
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4
资产证券化产生和发展的背景
经济、金融全球化趋势的影响
科技的飞速发展 刺激了资产证券化的发展
20世纪60年代开始 国际贸易活动迅猛 发展 跨国公司迅速成长 银行业务急速膨胀
1 汽车消费贷款、学生贷款证券化； 2 商用、农用、医用房产抵押贷款证券化； 3 信用卡应收款证券化； 4 贸易应收款证券化； 5 设备租赁费证券化； 6 基础设施收费证券化； 7 门票收入证券化； 8 俱乐部会费收入证券化； 9 保费收入证券化； 10 中小企业贷款支撑证券化； 11 知识产权证券化 (专利资产证券化，音乐资产证券化等）
1.真实交易
Vehicle, SPV）
原始权益人通过文件、估（算也、称信为发行人）
用考核等程序决定借款人信用 5.余款退回 票 据
入发 行 收
3.现金流
4.本息回报
承销商
信用增级 机构
现金 流向
金融资产组合 （资产池）
票
入发
据
行
收
投资者
ABS资产证券化的基本运作程序
可整理ppt
11
ABS资产证券化的规范
机构投资者队伍不断 壮大，资产规模急速 膨胀，对经济的重要 性日益增加。
机构投资者为了进行 投资组合管理，需要 多样化投资来降低风 险，增加收益。
税制不对称
企业为了增强收益，减 少税收支出，会积极寻 求不同的避税策略及不 同的融资途径。
资产证券化这一全新的 融资方式受到各国政府 的支持，在税收方面给 予了比较优惠的待遇。
1. 破产隔离（Bankruptcy- remote）
它要求原始权益人破产清算时，证券化资产权益不作为清算财产，所产 生的现金流仍按证券化交易契约规定支付投资者，达到保护投资者利益 的目的。
出售给特设机构的资产以及由这些资产产生的现金流必须是有效的，特 设机构对于资产的权益必须是完全的, 并享有超越其他权益的优先地位, 使特设机构对证券化资产拥有完全的控制权。
在宏观上导致了新的 清算系统和支付制度 的产生，提高了金融 交易效率，扩大了金 融交易范围，使大量 的金融衍生产品的运 用也成为可能。
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5
政府主导推动
发展经济、增强综 合国力，提高本国 居民的生活水平是 每个有进取的政府 都考虑的问题。
政府一般对金融 创新工具都会予 以积极支持。
机构投资者增加
10
原始权 益人
序发 起
结构 程
特设由信发托行机人构指托定管的行为（资指产一池间实全施权服受务托的接受可投
公资司金。或服积务累内金容存主款要储指蓄收的取商、业记银录行资）
产指所资收产到最的初款权项益及的将一该方等, 收资款产汇给发
行负人债表上发生资产的企业
2.购买价格
特设信托机构
（Special Purpose
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6
资产证券化的类型
资产证券化 （Asset Securitization）
住房抵押贷款证券化
(mortgage－backed securitization， 简称MBS)
可整理ppt
资产支撑证券化 (asset－backed securitization， 简称ABS）
7
ABS 品种
随着资产证券化技术的不断发展，证券化资产的范围在不断扩展。
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ABS资产证券化的运作
基本运作程 序
规范
收益与风险 分析
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9
五、ABS资产证券化的运作
一、 资产证券化的定义
资产证券化 理论介绍
二、 资产证券化的起源
四、资产证券化的类型
三、资产证券化产生和发展的背景
可整理ppt
企业和银行的经营活 动日益复杂，不确定 性因素相应增多，风 险也随之加大
金融创新浪潮的影响
20世纪70年代以来， 国际金融体系解体。
西方各国兴起金融创 新的热潮，以金融工 具作为创新主体。
各经济主体对金融资产 流动性和盈利性的需求 日益增加，对低成本、 多元化融资方式的需求 也更为迫切。
在微观上为经济主体 缩短了交易时间，降 低了交易成本，带来 了规模经济。
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资产证券化的起源
资产证券化起源于60年代末美国的住宅抵押贷款市场。
当时承担美国大部分住宅抵押贷款业务的储蓄金融机构，主要是储贷 协会和储蓄银行，在投资银行和共同基金的冲击下，其储蓄资金被大 量提取，利差收入日益减少，而使其竞争实力下降，经营状况恶化。
为了摆脱这一困难局面，政府决定启动并搞活住宅抵押贷款二级市场， 以缓解储蓄金融机构资产流动性不足的问题。1968年，政府国民抵
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4. 信用增级 （Credit Enhancement)
信用增级作用：
（1）作为中介工具，缩小发行人限制与投资者需求之间的 差异。 利用信用增级，在现金流的时间性和确定性方面满足 投资者的要求，同时达到满足发行人在会计、监管和 融资目标等方面的灵活性。
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12
2. 真实交易（True Sale）
ABS资产证券化基本运作程序的第一步即是原始权益人向 发行人出售资产。
作为向发行人过户资产的交换, 资产出售者将获得ABS的 发行收入。在其交易过程中资产的转移必须是一种“真实 销售”行为, 即出售后的资产在原始权益人破产时不作为 法定财产参与清算。
房地源自文库资产证券化
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框架
1
资产证券化原理
2
房地产证券化
3 房地产抵押贷款证券化
4 美国住房抵押贷款证券化实践
5 我国住房抵押贷款证券化
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资产证券化的定义
资产证券化（Asset Securitization）
企业单位或金融机构将其缺乏流动性、 但能产生可预见现金收入的资产加以组合 （pooling），通过传力以其为担保的证 券（securities），出售给有兴趣的投资者， 借此过程，企业单位或金融机构能向投资 者筹措资金。
可整理ppt
13
3. 资产质量要求（Asset Quality）
（1）现金流必须按约定产生, 而这种约定又必须是契约性质的； （2）现金流必须是有规律的和可预见的； （3）对现金流的损失风险要有充足的统计数据； （4）证券化资产必须是同质的，这样才可以将其汇集起来； （5）汇集的资产组合应达到经济发行量； （6）证券化资产具有良好的可出售品质和很低的信用风险。
押协会首次公开发行住宅抵押贷款转付证券（mortgage pass through, MPT），正式揭开了抵押贷款债权证券化的序幕。
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4
资产证券化产生和发展的背景
经济、金融全球化趋势的影响
科技的飞速发展 刺激了资产证券化的发展
20世纪60年代开始 国际贸易活动迅猛 发展 跨国公司迅速成长 银行业务急速膨胀
1 汽车消费贷款、学生贷款证券化； 2 商用、农用、医用房产抵押贷款证券化； 3 信用卡应收款证券化； 4 贸易应收款证券化； 5 设备租赁费证券化； 6 基础设施收费证券化； 7 门票收入证券化； 8 俱乐部会费收入证券化； 9 保费收入证券化； 10 中小企业贷款支撑证券化； 11 知识产权证券化 (专利资产证券化，音乐资产证券化等）
1.真实交易
Vehicle, SPV）
原始权益人通过文件、估（算也、称信为发行人）
用考核等程序决定借款人信用 5.余款退回 票 据
入发 行 收
3.现金流
4.本息回报
承销商
信用增级 机构
现金 流向
金融资产组合 （资产池）
票
入发
据
行
收
投资者
ABS资产证券化的基本运作程序
可整理ppt
11
ABS资产证券化的规范
机构投资者队伍不断 壮大，资产规模急速 膨胀，对经济的重要 性日益增加。
机构投资者为了进行 投资组合管理，需要 多样化投资来降低风 险，增加收益。
税制不对称
企业为了增强收益，减 少税收支出，会积极寻 求不同的避税策略及不 同的融资途径。
资产证券化这一全新的 融资方式受到各国政府 的支持，在税收方面给 予了比较优惠的待遇。
1. 破产隔离（Bankruptcy- remote）
它要求原始权益人破产清算时，证券化资产权益不作为清算财产，所产 生的现金流仍按证券化交易契约规定支付投资者，达到保护投资者利益 的目的。
出售给特设机构的资产以及由这些资产产生的现金流必须是有效的，特 设机构对于资产的权益必须是完全的, 并享有超越其他权益的优先地位, 使特设机构对证券化资产拥有完全的控制权。
在宏观上导致了新的 清算系统和支付制度 的产生，提高了金融 交易效率，扩大了金 融交易范围，使大量 的金融衍生产品的运 用也成为可能。
可整理ppt
5
政府主导推动
发展经济、增强综 合国力，提高本国 居民的生活水平是 每个有进取的政府 都考虑的问题。
政府一般对金融 创新工具都会予 以积极支持。
机构投资者增加
10
原始权 益人
序发 起
结构 程
特设由信发托行机人构指托定管的行为（资指产一池间实全施权服受务托的接受可投
公资司金。或服积务累内金容存主款要储指蓄收的取商、业记银录行资）
产指所资收产到最的初款权项益及的将一该方等, 收资款产汇给发
行负人债表上发生资产的企业
2.购买价格
特设信托机构
（Special Purpose
可整理ppt
6
资产证券化的类型
资产证券化 （Asset Securitization）
住房抵押贷款证券化
(mortgage－backed securitization， 简称MBS)
可整理ppt
资产支撑证券化 (asset－backed securitization， 简称ABS）
7
ABS 品种