《房地产资产证券化》PPT课件
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房地产金融实务(第3版)课件：房地产证券化
《房地产金融实务》（第3版）
证券市场是指买卖有价证券的场所与网络。它具 有以下三个显著特征：第一，证券市场是价值直 接交换的场所；第二，证券市场是财产权利直接 交换的场所；第三，证券市场是风险直接交换的 场所。证券市场是一国金融市场的重要组成部分， 对于促进国民经济发展起着十分重要的作用。证 券市场的主要功能包括：融通资金、资本定价、 资本配置、转换机制、分散风险和宏观调控等。
《房地产金融实务》（第3版）
2014年7月22日，中国邮政储蓄银行发行的“邮元 2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品 (RMBS)”在全国银行间债券市场招标成功，认购 倍数为1.25倍。邮储银行此次发行的个人住房贷 款证券化产品，其基础资产为23680笔个人住房抵 押贷款，产品发行规模共计68.14亿元。此单个人 房贷证券化业务，一方面支持了消费金融、住房 金融，另一方面缓解了商业银行资本占用、期限 错配压力，对于盘活个人住房抵押贷款存量，优 化住房金融方面的信贷资产增量具有重要意义。
定方式进行偿付。
《房地产金融实务》（第3版）
（四）信用增级 在进行信用评级之前，SPV要聘请信用评级机构对所
设计的证券进行考核，以确定为了达到发行人所希望 的目标而需要进行信用增级的程度。信用增级主要采 取内部信用增级和外部信用增级两种形式。内部信用 增级一般由住房抵押贷款证券化的发起人实施，增级 方式包括直接追索权、超额担保及设计优先/次级结构 等。直接追索权是指发起人承诺在贷款违约时支付债 券本息；超额担保是指证券发起人并未获得全部抵押 贷款出售的资金，剩余的资金将首先用来承担贷款损 失；所谓优先/次级结构，是指把证券按风险大小分为 优级和次级，次级证券利率高于优级证券利率，购买 次级证券的投资者没有任何评级要求，信用增级来自 于他花钱购买特别机构的次级证券，为保证优先证券 的偿付提供了补充手段。
证券市场是指买卖有价证券的场所与网络。它具 有以下三个显著特征：第一，证券市场是价值直 接交换的场所；第二，证券市场是财产权利直接 交换的场所；第三，证券市场是风险直接交换的 场所。证券市场是一国金融市场的重要组成部分， 对于促进国民经济发展起着十分重要的作用。证 券市场的主要功能包括：融通资金、资本定价、 资本配置、转换机制、分散风险和宏观调控等。
《房地产金融实务》（第3版）
2014年7月22日，中国邮政储蓄银行发行的“邮元 2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品 (RMBS)”在全国银行间债券市场招标成功，认购 倍数为1.25倍。邮储银行此次发行的个人住房贷 款证券化产品，其基础资产为23680笔个人住房抵 押贷款，产品发行规模共计68.14亿元。此单个人 房贷证券化业务，一方面支持了消费金融、住房 金融，另一方面缓解了商业银行资本占用、期限 错配压力，对于盘活个人住房抵押贷款存量，优 化住房金融方面的信贷资产增量具有重要意义。
定方式进行偿付。
《房地产金融实务》（第3版）
（四）信用增级 在进行信用评级之前，SPV要聘请信用评级机构对所
设计的证券进行考核，以确定为了达到发行人所希望 的目标而需要进行信用增级的程度。信用增级主要采 取内部信用增级和外部信用增级两种形式。内部信用 增级一般由住房抵押贷款证券化的发起人实施，增级 方式包括直接追索权、超额担保及设计优先/次级结构 等。直接追索权是指发起人承诺在贷款违约时支付债 券本息；超额担保是指证券发起人并未获得全部抵押 贷款出售的资金，剩余的资金将首先用来承担贷款损 失；所谓优先/次级结构，是指把证券按风险大小分为 优级和次级，次级证券利率高于优级证券利率，购买 次级证券的投资者没有任何评级要求，信用增级来自 于他花钱购买特别机构的次级证券，为保证优先证券 的偿付提供了补充手段。
北京大学房地产金融讲义 第九讲 房地产资产证券化
2、运作流程（6）—发售证券并向发起 人支付资产购买价款
在信用评级后，SPV委托投资银行进行证券发行和
承销。 当证券出售后，承销商将发行款项划归发行人SPV， 发行人再按照约定向承销商支付发行费用。 然后，SPV向发起人（即原始权益人）支付资产的 购买价格，发起人实现融资目的。
2、运作流程（7）—服务商管理资产池
二、对投资者的意义
1. 资产证券化为投资者提供了一种更安全
的投资方式 2. 资产证券化使投资者容易突破某些投资 限制
三、对金融市场的意义
优化了金融市场上资源的配置。 资产证券化的出现将使金融活动出现强
市场化融资趋势
第四节 资产证券化的类型
SPV作为发行人要聘请专门的服务商负责管理
资产池。 服务商的主要职责包括：收取债务人定期偿还 的本息；将收集的现金存入SPV在托管人处设 立的特定账户；对债务人履行债权债务协议的 情况进行监督；管理相关的税务和保险事宜； 在债务人违约的情况下实施有关补救措施。 服务商一般由原始权益人担任，
进行专门管理的机构。通常由原始权益人或其子公司 担任，因为他们最熟悉原始资产业务。
托管人。资产池资产产生的现金流要由专门服务机构
存入SPV指定的托管人账户，由托管人负责向公众清偿。
2、运作流程
原始债务人
偿还 出 售 资 产
原始权益人
交 付 资 金
评级机构
专门服务机构
交存
Ｓｐｖ
证 券 发 行
投资银行
第九讲 房地产资产证券化
经济学院 金融系 冯科 副教授 2010年12月15日
本讲内容
资产证券化及房地产证券化 资产证券化的运作流程 资产证券化的意义 资产证券化的类型 我国的资产证券化进程和案例分析
房地产证券化简介培训课件(doc 47页)
房地产企业融资方式（经营性）
1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房 地产抵押贷款； 2、证券融资—房地产股票、房地产债券、 房地产投资信托（REIT’s）； 3、房地产信托—房地产信托存款、房地 产信托贷款、房地产信托投资； 4、租赁融资（出售回租）； 5、项目融资；
居民（非经营性企业）投资房地 产融资方式
房地产证券化简介培训课件(doc 47页)
房地产金融的类型
按照融资途径，房地产金融可以分为房地产直
接金融和间接金融。房地产直接金融是指直接
从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得；
房地产间接金融是指通过银行等金融中介机构
取得资金用于房地产开发或取得。
按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房 地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经 营性单位自用等)金融。
第二节 住房公积金
住房公积金是指国家机关及事业单位、国有企 业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营 企业等单位，为在职职工缴存的及在职职工个 人缴存的长期住房储蓄金，属于职工个人所有。 住房公积金只能用于职工购买、建造、翻建、 大修自住住房。
新加坡的中央公积金制度是我国构建住房公积 金制度的借鉴基础。
(三)住房公积金的提取
职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时， 离退休时，完全丧失劳动能力、并与原单位终 止劳动关系时，户口迁出所在市、县或出境定 居时，偿还购房贷款本息时，房租占家庭收入 的比例超过规定比例时，职工死亡或被宣告死 亡时，职工或其继承人、受遗赠人可以向住房 公积金管理中心申请，经过准许后提取公积金 账户内的部分或全部存储余额。
第四节 房地产信托投资
信托是指资财的所有人（自然人或法人）按照 自己的目的或利益，将其所拥有的资财委托给 他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行 为。信托是一种财产经济管理制度，它以财产 为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方 式。
房地产资产证券化实务操作要点及案例分析PPT课件
债权类
应收帐款 合同债权 其他
1.房地产企业资金需求 2.房地产资产证券化的现实价值及与其他融资工具比较 3.房地产资产证券化基础资产种类 4.房地产资产证券化最新政策动态 5.房地产资产证券化产品在交易所市场的转让
发展历程
2008年－2013年3月
2014年11月
新规正式出台
2004年
委托人
（原物业持有人）
资产管理机构
设立信托
募集资金净额 保留次级信托受益权
管理协议
受托人
发行收入 信托受益权
投资者
受托
优先级信托收益权
资产管理费
REITs
本息
委托管理
物业管理机构
持有物 业
物业管理
次级信托受益权
房地产
资产证券化与REITS的关系（续）
（2）交易所市场拟采用的REITS产品形态
根据证监会REIT试点小组的最新意见，交 易所产品思路基本确定：以《证券法》、 《信托法》和《证券投资基金法》等法律 法规为依据，新设房地产投资信托基金。
13.3
入园凭证
BOT项目专营权 收入
18.5 4.84
重启后的 项目
14 华能澜沧江第二期水电上网收费权专项资产管理计划
电力
电费收入收益权
33
15 阿里小额贷款专项资产管理计划
消费信贷
小额贷款
10
最新政策动态
中国证监会现正式发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（以下 简称《管理规定》）及配套的《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指 引》、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》。
8 南通天电销售资产支持收益专项资产管理计划
资产证券化概述(PPT 73页)
发展历程
1970年1984年资产 证券化技术 初步兴起和 繁荣时期： 这段时期基 础资产只限 于居民住宅 抵押贷款， 发行证券仅 限于转手证 券。
1985年1991年资产 证券化技术 开始泛化时 期： 这段时期 CMO、ABS和 CDO等产品 相继问世。
1985年1991年资产 证券化技术 开始泛化时 期： 这段时期许 多国家相继 研究金融创 新，资产证 券化成为全 球金融化的 重要组成。
普通企业贷款 个人住房抵押
贷款
信用卡贷款 高速公路收费 动物园门票
………
6
典型的资产证 券化
资产支持证券
特殊目的的载 体（SPV）
优先A级 优先B级
次级
核心理论
资产支持证券表面上以“资产”为支持，但实际上以资产 所产生的“现金流”为支持，是对资产池现金流进行重新 分配重组的技术。
基础 资产
特殊目的 的载体 （SPV）
租赁资产
银行间 2770亿元
券商专项资管计划， 资产不出表 未来将包括基金子公 司的专项计划
应收款、信贷、BOT回 购、收益权等财产权 利，商业物业等不动 产，未来将有负面清 单
以公共事业收费收益 权为主
交易所、证券公司柜 银行间 台、证券业协会报价 与转让系统
646亿元
144亿元
至少双评级
无强制要求
•日本1992年已通过资产证券化的法 令，但在1997年亚洲金融危机发生 严重的信用紧缩后，资产证券化才 得到快速发展
一、 资产证券化的定义
•对于发起人而言，资 产证券化实际上是通 过出售存量资产来实 现融资的手段。 •对于投资者而言，资 产证券化是以基础资 产现金流为本息支持 的特殊债券。投资者 可根据偏好持有特定 层级的资产支持证券。
《房地产证券化》PPT课件
系；
我国证券市场逐步成熟和规范
——证券市场监管力度； ——法规体系逐步形成；
——积累了发展证券市场的经验,为实行房地产 证券化提供了较好的金融市场基础
我国的证券市场投资者已近4000万人 外资金融机构的抢滩登陆,我国发展房地产证
券化的软环境有根本性好转
4、法律、法规比较健全
经济立法基本建立覆盖各个经济领域的法 律法
规体系
进行房地产证券化的相关法规：《银行 法》、
《商业银行法》、《担保法》、《公司 法》、
《证券法》、《信托法》、《个人住房贷
房地产证券化
一、我国进行房地产证券化的必要性和可行性
1、有利于提高银行资产的流动性,释放金融风 险. 2、有利于拓展房地产业扩大投资渠道
二、房地产证券化的可行性
1、我国已经具备了进行房地产证券化的良 好经济环境. 宏观经济运行状况良好；金融体制改革不断 深
化；稳定的大环境. 我国居民拥有大量储蓄. 房地产市场对房地产证券化提出迫切要求. ——我国房地产开发市场潜在容量大；
2、我国已经初步具备住房抵押贷款一级市场的雏 形. 3、我国房地产市场体系和证券市场体系初具规 模. 我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、
住房金融、保险等多方位、功能齐全的市场体
我国证券市场逐步成熟和规范
——证券市场监管力度； ——法规体系逐步形成；
——积累了发展证券市场的经验,为实行房地产 证券化提供了较好的金融市场基础
我国的证券市场投资者已近4000万人 外资金融机构的抢滩登陆,我国发展房地产证
券化的软环境有根本性好转
4、法律、法规比较健全
经济立法基本建立覆盖各个经济领域的法 律法
规体系
进行房地产证券化的相关法规：《银行 法》、
《商业银行法》、《担保法》、《公司 法》、
《证券法》、《信托法》、《个人住房贷
房地产证券化
一、我国进行房地产证券化的必要性和可行性
1、有利于提高银行资产的流动性,释放金融风 险. 2、有利于拓展房地产业扩大投资渠道
二、房地产证券化的可行性
1、我国已经具备了进行房地产证券化的良 好经济环境. 宏观经济运行状况良好；金融体制改革不断 深
化；稳定的大环境. 我国居民拥有大量储蓄. 房地产市场对房地产证券化提出迫切要求. ——我国房地产开发市场潜在容量大；
2、我国已经初步具备住房抵押贷款一级市场的雏 形. 3、我国房地产市场体系和证券市场体系初具规 模. 我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、
住房金融、保险等多方位、功能齐全的市场体
资产证券化PPT课件
资产证券化业务推介
2020/3/25
目录
1.资产证券化概述 2.资产证券化的流程 3.资产支持证券的发行与挂牌（上交所） 4.资产证券化案例分析 5.资产证券化常见法规目录
2020/3/25
2
01
资产证券化概述
2020/3/25
第一章
资产证券化概述
1.1 资产证券化定义 1.2 资产证券化参与主体及基本要素 1.3 资产证券化发展概况
基础资产类型 租赁租金
基础设施收费 门票收入 航空票款
不动产投资信托REITs 应收账款 BT回购款 委托贷款 小额贷款
贷款
12.47 10 债权
26.98 26.98
12.83 6.76
12.95 10.6
租赁 基础设施收费 信托受益权
平均融资额 （亿元）
融资额中位数 （亿元）
9
1.3.3证监会ABS结构化安排
证监会ABS债券分层比例融资额统计
优先级
期数 426.00
金额 1,098.95
金额占比 85.38%
次优级或优先B级
SPV（信托公司、专项计划）
一般为合同债权、经营性收入类资产（如收益权、门票等）、信托受益权等
① 主体限制较少：上市公司/非上市公司，国有/民营，企业/事业单位均可 ② 无财务门槛：仅关注资产质量
融资规模
由基础资产的预期现金流决定，不受企业净资产限制
融资期限
无期限要求，由资产期限决定
募集资金用途 在符合法律法规及国家产业政策要求的情况下，可由企业自主安排募集资金的使用
托管机构、资信评级、律师、会 计师等中介机构
2020/3/25
参与方案设计、出具专业意见，配合管理人
2020/3/25
目录
1.资产证券化概述 2.资产证券化的流程 3.资产支持证券的发行与挂牌（上交所） 4.资产证券化案例分析 5.资产证券化常见法规目录
2020/3/25
2
01
资产证券化概述
2020/3/25
第一章
资产证券化概述
1.1 资产证券化定义 1.2 资产证券化参与主体及基本要素 1.3 资产证券化发展概况
基础资产类型 租赁租金
基础设施收费 门票收入 航空票款
不动产投资信托REITs 应收账款 BT回购款 委托贷款 小额贷款
贷款
12.47 10 债权
26.98 26.98
12.83 6.76
12.95 10.6
租赁 基础设施收费 信托受益权
平均融资额 （亿元）
融资额中位数 （亿元）
9
1.3.3证监会ABS结构化安排
证监会ABS债券分层比例融资额统计
优先级
期数 426.00
金额 1,098.95
金额占比 85.38%
次优级或优先B级
SPV（信托公司、专项计划）
一般为合同债权、经营性收入类资产（如收益权、门票等）、信托受益权等
① 主体限制较少：上市公司/非上市公司，国有/民营，企业/事业单位均可 ② 无财务门槛：仅关注资产质量
融资规模
由基础资产的预期现金流决定，不受企业净资产限制
融资期限
无期限要求，由资产期限决定
募集资金用途 在符合法律法规及国家产业政策要求的情况下，可由企业自主安排募集资金的使用
托管机构、资信评级、律师、会 计师等中介机构
2020/3/25
参与方案设计、出具专业意见，配合管理人
《资产证券化》课件
资产证券化的原 理
资产证券化的核心是将特定现金流量资产转变为可交易的 证券形式，通过证券市场的流通来变现资产的价值。
资产证券化的优势
市场效率提升
提高流动性
融资成本降低
降低债务成本
降低风险
分散投资风险
资产证券化的流程
资产证券化的流程包括资产选择和打包、设立专门目的机构 (SPV)、发行证券、证券交易和管理、资产证券现金流管理 等环节。
市场流动性不足
可能导致投资者无法及时退出 增加流动性风险
投资者需求下降
对产品流动性造成压力 需要流动性管理策略
流动性管理策略
建立流动性储 备
确保资金充裕
多样化融资渠 道
降低流动性风险
定期监测市场 流动性
及时调整投资策略
01 风险分析
识别潜在风险
02 风险控制
采取有效措施应对
03 风险监测
持续跟踪风险状况
信用卡ABS
由信用卡债权资产支持 流动性较高
信用卡CDO
相对风险较大 具有灵活性
CLO特点
高流动性 灵活性强
资产支持票据 (ABN)
资产支持票据(ABN)是由特定资产资金支持的票据，包括 应收账款票据、租赁票据等。ABN的发行与特定资产的实 际收益挂钩，为投资者提供一定的安全保障和收益保证。
总结
全球金融市场波动可能给资产证券化市场带来影响。利率、 汇率等因素的波动也会影响资产证券化产品的价格。需要 密切关注市场动向，制定相应的风险管理策略。
法律风险
不同国家的法 律环境
涉及国际法律差异
合同纠纷
对产品造成影响
法律诉讼
可能导致损失
信用风险
底层资产的信用质量下降可能会导致资产证券化产品违约。 通过信用评级和风险管理来控制信用风险，保障投资者权 益。
《资产证券化》课件
详细描述
企业应收账款证券化是将企业应收账款打包成证券，通过出售给投资者来为中小企业提供融资渠道。 这种资产证券化方式有助于中小企业盘活应收账款，降低融资成本，提高资金周转率。
基础设施收费证券化
总结词
将基础设施收费权打包成证券，为政府 和基础设施建设企业筹集资金
VS
详细描述
基础设施收费证券化是将基础设施收费权 打包成证券，通过出售给投资者来为政府 和基础设施建设企业筹集资金。这种资产 证券化方式有助于解决基础设施建设资金 不足的问题，促进国家经济发展。
将选定的基础资产组合成一个资产池，并进 行信用增级。
发行与交易
将资产池转化为证券，并在市场上发行和交 易。
02
资产证券化的运作流程
资产池的组建
确定基础资产
选择适合证券化的基础资产，如住房抵押贷款、汽车贷款、信用 卡应收款等。
资产筛选与组合
对基础资产进行筛选和组合，确保资产池的质量和分散性。
信用评级与增级
资产证券化的起源与发展
起源
20世纪70年代，美国政府支持的住房抵押贷款证券化。
发展
逐渐应用于汽车贷款、信用卡贷款等领域，成为一种重要的金融工具。
资产证券化的基本原理
选择基础资产
选择适合证券化的资产，如住房抵押贷款、 汽车贷款等。
信用评级
聘请评级机构对资产池进行信用评级，提高 市场信心。
构建资产池
监管趋严
随着金融风险的增加，预计监管机构对资产证券化的监管 将更加严格，信息披露、风险控制等方面将得到加强。
THANKS
感谢观看
汽车贷款证券化
总结词
将汽车贷款打包成证券，为汽车金融机构提供资金支持
详细描述
汽车贷款证券化是将汽车贷款打包成证券，通过出售给投资者来为汽车金融机构提供资金支持。这种资产证券化 方式有助于汽车金融机构扩大贷款规模，提高资金使用效率。
企业应收账款证券化是将企业应收账款打包成证券，通过出售给投资者来为中小企业提供融资渠道。 这种资产证券化方式有助于中小企业盘活应收账款，降低融资成本，提高资金周转率。
基础设施收费证券化
总结词
将基础设施收费权打包成证券，为政府 和基础设施建设企业筹集资金
VS
详细描述
基础设施收费证券化是将基础设施收费权 打包成证券，通过出售给投资者来为政府 和基础设施建设企业筹集资金。这种资产 证券化方式有助于解决基础设施建设资金 不足的问题，促进国家经济发展。
将选定的基础资产组合成一个资产池，并进 行信用增级。
发行与交易
将资产池转化为证券，并在市场上发行和交 易。
02
资产证券化的运作流程
资产池的组建
确定基础资产
选择适合证券化的基础资产，如住房抵押贷款、汽车贷款、信用 卡应收款等。
资产筛选与组合
对基础资产进行筛选和组合，确保资产池的质量和分散性。
信用评级与增级
资产证券化的起源与发展
起源
20世纪70年代，美国政府支持的住房抵押贷款证券化。
发展
逐渐应用于汽车贷款、信用卡贷款等领域，成为一种重要的金融工具。
资产证券化的基本原理
选择基础资产
选择适合证券化的资产，如住房抵押贷款、 汽车贷款等。
信用评级
聘请评级机构对资产池进行信用评级，提高 市场信心。
构建资产池
监管趋严
随着金融风险的增加，预计监管机构对资产证券化的监管 将更加严格，信息披露、风险控制等方面将得到加强。
THANKS
感谢观看
汽车贷款证券化
总结词
将汽车贷款打包成证券，为汽车金融机构提供资金支持
详细描述
汽车贷款证券化是将汽车贷款打包成证券，通过出售给投资者来为汽车金融机构提供资金支持。这种资产证券化 方式有助于汽车金融机构扩大贷款规模，提高资金使用效率。
我国推行房地产证券化的风险PPT课件
提纲：
1. 房地产金融现状
危机四伏、暗潮涌动
2. 美国次贷危机的启示
它山之石可否攻玉？
3. 我国推行房地产证券化的风险
“双刃剑”之利篇、弊篇
1 房地产金融现状
贷款余额 个人住房抵押贷款余额（亿元） 房地产开发贷款余额（亿元） 房地产贷款余额小计（亿元）
金融机构贷款余额（亿元） 占金融机构贷款余额的比例（%）
2005 一
3918.1 一
257.81 7000.4 10222 21398
2006 一
5263.4 一
394.44 8587.1 12635 26880
2007 一
7015.6 一
641.04 11773 18049 37478
2008 一
7605.7 一
728.2 15312 15973 39619
资金来源 国家预算内资金
国内贷款 债券
利用外资 自筹资金 其他资金
小计
表2房地产开发企业的资金来源及其构成 1999 2000 2001 2002 2003 2004 10.04 6.87 13.63 11.8 11.36 11.81 1111.6 1385.1 1692.2 2220.3 3138.3 3158.4 9.87 3.48 0.34 2.24 0.55 O．19 256.6 168.7 135.7 157.23 170.04 228.2 1344.6 1614.2 2184 2738.5 3770.7 5207.6 2063.2 2819.3 3670.6 4619.9 6106.1 8562.6 4795.9 5997.6 7696.4 9750 13197 17169
表1 房地产贷款余额及其占金融机构贷款余额的比例 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 426 1358 3377 5598 8253 11779 15922 2680 2792 3281 4204 6616 9642 10384 3106 4330 6658 9802 14869 21421 26306 86524 93734 99371 112314 139803 169700 177000 3.59 4.62 6.70 8.73 10.64 12.62 14.86
1. 房地产金融现状
危机四伏、暗潮涌动
2. 美国次贷危机的启示
它山之石可否攻玉？
3. 我国推行房地产证券化的风险
“双刃剑”之利篇、弊篇
1 房地产金融现状
贷款余额 个人住房抵押贷款余额（亿元） 房地产开发贷款余额（亿元） 房地产贷款余额小计（亿元）
金融机构贷款余额（亿元） 占金融机构贷款余额的比例（%）
2005 一
3918.1 一
257.81 7000.4 10222 21398
2006 一
5263.4 一
394.44 8587.1 12635 26880
2007 一
7015.6 一
641.04 11773 18049 37478
2008 一
7605.7 一
728.2 15312 15973 39619
资金来源 国家预算内资金
国内贷款 债券
利用外资 自筹资金 其他资金
小计
表2房地产开发企业的资金来源及其构成 1999 2000 2001 2002 2003 2004 10.04 6.87 13.63 11.8 11.36 11.81 1111.6 1385.1 1692.2 2220.3 3138.3 3158.4 9.87 3.48 0.34 2.24 0.55 O．19 256.6 168.7 135.7 157.23 170.04 228.2 1344.6 1614.2 2184 2738.5 3770.7 5207.6 2063.2 2819.3 3670.6 4619.9 6106.1 8562.6 4795.9 5997.6 7696.4 9750 13197 17169
表1 房地产贷款余额及其占金融机构贷款余额的比例 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 426 1358 3377 5598 8253 11779 15922 2680 2792 3281 4204 6616 9642 10384 3106 4330 6658 9802 14869 21421 26306 86524 93734 99371 112314 139803 169700 177000 3.59 4.62 6.70 8.73 10.64 12.62 14.86
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1. 破产隔离（Bankruptcy- remote）
它要求原始权益人破产清算时，证券化资产权益不作为清算财产，所产 生的现金流仍按证券化交易契约规定支付投资者，达到保护投资者利益 的目的。
出售给特设机构的资产以及由这些资产产生的现金流必须是有效的，特 设机构对于资产的权益必须是完全的, 并享有超越其他权益的优先地位, 使特设机构对证券化资产拥有完全的控制权。
1 汽车消费贷款、学生贷款证券化； 2 商用、农用、医用房产抵押贷款证券化； 3 信用卡应收款证券化； 4 贸易应收款证券化； 5 设备租赁费证券化； 6 基础设施收费证券化； 7 门票收入证券化； 8 俱乐部会费收入证券化； 9 保费收入证券化； 10 中小企业贷款支撑证券化； 11 知识产权证券化 (专利资产证券化，音乐资产证券化等）
房地产资产证券化
可整理ppt
1
框架
1
资产证券化原理
2
房地产证券化
3 房地产抵押贷款证券化
4 美国住房抵押贷款证券化实践
5 我国住房抵押贷款证券化
可整理ppt
2
资产证券化的定义
资产证券化（Asset Securitization）
企业单位或金融机构将其缺乏流动性、 但能产生可预见现金收入的资产加以组合 （pooling），通过传力以其为担保的证 券（securities），出售给有兴趣的投资者， 借此过程，企业单位或金融机构能向投资 者筹措资金。
企业和银行的经营活 动日益复杂，不确定 性因素相应增多，风 险也随之加大
金融创新浪潮的影响
20世纪70年代以来， 国际金融体系解体。
西方各国兴起金融创 新的热潮，以金融工 具作为创新主体。
各经济主体对金融资产 流动性和盈利性的需求 日益增加，对低成本、 多元化融资方式的需求 也更为迫切。
在微观上为经济主体 缩短了交易时间，降 低了交易成本，带来 了规模经济。
押协会首次公开发行住宅抵押贷款转付证券（mortgage pass through, MPT），正式揭开了抵押贷款债权证券化的序幕。
可整理ppt
4
资产证券化产生和发展的背景
经济、金融全球化趋势的影响
科技的飞速发展 刺激了资产证券化的发展
20世纪60年代开始 国际贸易活动迅猛 发展 跨国公司迅速成长 银行业务急速膨胀
1.真实交易
Vehicle, SPV）
原始权益人通过文件、估（算也、称信为发行人）
用考核等程序决定借款人信用 5.余款退回 票 据
入发 行 收
3.现金流
4.本息回报
承销商
信用增级 机构
现金 流向
金融资产组合 （资产池）
票
入发
据
行
收
投资者
ABS资产证券化的基本运作程序
可整理ppt
11
ABS资产证券化的规范
可整理ppt
14
4. 信用增级 （Credit Enhancement)
信用增级作用：
（1）作为中介工具，缩小发行人限制与投资者需求之间的 差异。 利用信用增级，在现金流的时间性和确定性方面满足 投资者的要求，同时达到满足发行人在会计、监管和 融资目标等方面的灵活性。
可整理ppt
6
资产证券化的类型
资产证券化 （Asset Securitization）
住房抵押贷款证券化
(mortgage－backed securitization， 简称MBS)
可整理ppt
资产支撑证券化 (asset－backed securitization， 简称ABS）
7
ABS 品种
10Hale Waihona Puke 原始权 益人序发 起
结构 程
特设由信发托行机人构指托定管的行为（资指产一池间实全施权服受务托的接受可投
公资司金。或服积务累内金容存主款要储指蓄收的取商、业记银录行资）
产指所资收产到最的初款权项益及的将一该方等, 收资款产汇给发
行负人债表上发生资产的企业
2.购买价格
特设信托机构
（Special Purpose
在宏观上导致了新的 清算系统和支付制度 的产生，提高了金融 交易效率，扩大了金 融交易范围，使大量 的金融衍生产品的运 用也成为可能。
可整理ppt
5
政府主导推动
发展经济、增强综 合国力，提高本国 居民的生活水平是 每个有进取的政府 都考虑的问题。
政府一般对金融 创新工具都会予 以积极支持。
机构投资者增加
……
随着资产证券化技术的不断发展，证券化资产的范围在不断扩展。
可整理ppt
8
ABS资产证券化的运作
基本运作程 序
规范
收益与风险 分析
可整理ppt
9
五、ABS资产证券化的运作
一、 资产证券化的定义
资产证券化 理论介绍
二、 资产证券化的起源
四、资产证券化的类型
三、资产证券化产生和发展的背景
可整理ppt
机构投资者队伍不断 壮大，资产规模急速 膨胀，对经济的重要 性日益增加。
机构投资者为了进行 投资组合管理，需要 多样化投资来降低风 险，增加收益。
税制不对称
企业为了增强收益，减 少税收支出，会积极寻 求不同的避税策略及不 同的融资途径。
资产证券化这一全新的 融资方式受到各国政府 的支持，在税收方面给 予了比较优惠的待遇。
可整理ppt
12
2. 真实交易（True Sale）
ABS资产证券化基本运作程序的第一步即是原始权益人向 发行人出售资产。
作为向发行人过户资产的交换, 资产出售者将获得ABS的 发行收入。在其交易过程中资产的转移必须是一种“真实 销售”行为, 即出售后的资产在原始权益人破产时不作为 法定财产参与清算。
可整理ppt
13
3. 资产质量要求（Asset Quality）
（1）现金流必须按约定产生, 而这种约定又必须是契约性质的； （2）现金流必须是有规律的和可预见的； （3）对现金流的损失风险要有充足的统计数据； （4）证券化资产必须是同质的，这样才可以将其汇集起来； （5）汇集的资产组合应达到经济发行量； （6）证券化资产具有良好的可出售品质和很低的信用风险。
可整理ppt
3
资产证券化的起源
资产证券化起源于60年代末美国的住宅抵押贷款市场。
当时承担美国大部分住宅抵押贷款业务的储蓄金融机构，主要是储贷 协会和储蓄银行，在投资银行和共同基金的冲击下，其储蓄资金被大 量提取，利差收入日益减少，而使其竞争实力下降，经营状况恶化。
为了摆脱这一困难局面，政府决定启动并搞活住宅抵押贷款二级市场， 以缓解储蓄金融机构资产流动性不足的问题。1968年，政府国民抵
它要求原始权益人破产清算时，证券化资产权益不作为清算财产，所产 生的现金流仍按证券化交易契约规定支付投资者，达到保护投资者利益 的目的。
出售给特设机构的资产以及由这些资产产生的现金流必须是有效的，特 设机构对于资产的权益必须是完全的, 并享有超越其他权益的优先地位, 使特设机构对证券化资产拥有完全的控制权。
1 汽车消费贷款、学生贷款证券化； 2 商用、农用、医用房产抵押贷款证券化； 3 信用卡应收款证券化； 4 贸易应收款证券化； 5 设备租赁费证券化； 6 基础设施收费证券化； 7 门票收入证券化； 8 俱乐部会费收入证券化； 9 保费收入证券化； 10 中小企业贷款支撑证券化； 11 知识产权证券化 (专利资产证券化，音乐资产证券化等）
房地产资产证券化
可整理ppt
1
框架
1
资产证券化原理
2
房地产证券化
3 房地产抵押贷款证券化
4 美国住房抵押贷款证券化实践
5 我国住房抵押贷款证券化
可整理ppt
2
资产证券化的定义
资产证券化（Asset Securitization）
企业单位或金融机构将其缺乏流动性、 但能产生可预见现金收入的资产加以组合 （pooling），通过传力以其为担保的证 券（securities），出售给有兴趣的投资者， 借此过程，企业单位或金融机构能向投资 者筹措资金。
企业和银行的经营活 动日益复杂，不确定 性因素相应增多，风 险也随之加大
金融创新浪潮的影响
20世纪70年代以来， 国际金融体系解体。
西方各国兴起金融创 新的热潮，以金融工 具作为创新主体。
各经济主体对金融资产 流动性和盈利性的需求 日益增加，对低成本、 多元化融资方式的需求 也更为迫切。
在微观上为经济主体 缩短了交易时间，降 低了交易成本，带来 了规模经济。
押协会首次公开发行住宅抵押贷款转付证券（mortgage pass through, MPT），正式揭开了抵押贷款债权证券化的序幕。
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4
资产证券化产生和发展的背景
经济、金融全球化趋势的影响
科技的飞速发展 刺激了资产证券化的发展
20世纪60年代开始 国际贸易活动迅猛 发展 跨国公司迅速成长 银行业务急速膨胀
1.真实交易
Vehicle, SPV）
原始权益人通过文件、估（算也、称信为发行人）
用考核等程序决定借款人信用 5.余款退回 票 据
入发 行 收
3.现金流
4.本息回报
承销商
信用增级 机构
现金 流向
金融资产组合 （资产池）
票
入发
据
行
收
投资者
ABS资产证券化的基本运作程序
可整理ppt
11
ABS资产证券化的规范
可整理ppt
14
4. 信用增级 （Credit Enhancement)
信用增级作用：
（1）作为中介工具，缩小发行人限制与投资者需求之间的 差异。 利用信用增级，在现金流的时间性和确定性方面满足 投资者的要求，同时达到满足发行人在会计、监管和 融资目标等方面的灵活性。
可整理ppt
6
资产证券化的类型
资产证券化 （Asset Securitization）
住房抵押贷款证券化
(mortgage－backed securitization， 简称MBS)
可整理ppt
资产支撑证券化 (asset－backed securitization， 简称ABS）
7
ABS 品种
10Hale Waihona Puke 原始权 益人序发 起
结构 程
特设由信发托行机人构指托定管的行为（资指产一池间实全施权服受务托的接受可投
公资司金。或服积务累内金容存主款要储指蓄收的取商、业记银录行资）
产指所资收产到最的初款权项益及的将一该方等, 收资款产汇给发
行负人债表上发生资产的企业
2.购买价格
特设信托机构
（Special Purpose
在宏观上导致了新的 清算系统和支付制度 的产生，提高了金融 交易效率，扩大了金 融交易范围，使大量 的金融衍生产品的运 用也成为可能。
可整理ppt
5
政府主导推动
发展经济、增强综 合国力，提高本国 居民的生活水平是 每个有进取的政府 都考虑的问题。
政府一般对金融 创新工具都会予 以积极支持。
机构投资者增加
……
随着资产证券化技术的不断发展，证券化资产的范围在不断扩展。
可整理ppt
8
ABS资产证券化的运作
基本运作程 序
规范
收益与风险 分析
可整理ppt
9
五、ABS资产证券化的运作
一、 资产证券化的定义
资产证券化 理论介绍
二、 资产证券化的起源
四、资产证券化的类型
三、资产证券化产生和发展的背景
可整理ppt
机构投资者队伍不断 壮大，资产规模急速 膨胀，对经济的重要 性日益增加。
机构投资者为了进行 投资组合管理，需要 多样化投资来降低风 险，增加收益。
税制不对称
企业为了增强收益，减 少税收支出，会积极寻 求不同的避税策略及不 同的融资途径。
资产证券化这一全新的 融资方式受到各国政府 的支持，在税收方面给 予了比较优惠的待遇。
可整理ppt
12
2. 真实交易（True Sale）
ABS资产证券化基本运作程序的第一步即是原始权益人向 发行人出售资产。
作为向发行人过户资产的交换, 资产出售者将获得ABS的 发行收入。在其交易过程中资产的转移必须是一种“真实 销售”行为, 即出售后的资产在原始权益人破产时不作为 法定财产参与清算。
可整理ppt
13
3. 资产质量要求（Asset Quality）
（1）现金流必须按约定产生, 而这种约定又必须是契约性质的； （2）现金流必须是有规律的和可预见的； （3）对现金流的损失风险要有充足的统计数据； （4）证券化资产必须是同质的，这样才可以将其汇集起来； （5）汇集的资产组合应达到经济发行量； （6）证券化资产具有良好的可出售品质和很低的信用风险。
可整理ppt
3
资产证券化的起源
资产证券化起源于60年代末美国的住宅抵押贷款市场。
当时承担美国大部分住宅抵押贷款业务的储蓄金融机构，主要是储贷 协会和储蓄银行，在投资银行和共同基金的冲击下，其储蓄资金被大 量提取，利差收入日益减少，而使其竞争实力下降，经营状况恶化。
为了摆脱这一困难局面，政府决定启动并搞活住宅抵押贷款二级市场， 以缓解储蓄金融机构资产流动性不足的问题。1968年，政府国民抵