浅议房地产抵押贷款评估
浅谈房地产抵押价格评估
浅谈房地产抵押价格评估随着社会经济的不断发展，金融投资以及各种各样的投资方式变得异常活跃。
特别是房地产金融投资，在社会投资领域尤为凸显。
以投资房地产的角度来看，房地产投资者很少能完全以资本金、权益资金直接投入。
在房地产业发展的过程中，金融行业的支持变得不可或缺，房地产抵押贷款是房地产金融的主要形式之一，为此对于抵押房地产进行客观、有效的估价变得至关重要。
从而，如何更科学合理的参与房地产的投资，预防潜在的风险。
本文在阐述房地产抵押贷款评估概念的基础上，分析了其风险、发展现状和存在的问题，并提出了相关对策。
根据《城市房地产管理法》第四十六条规定：“房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有权的方式向抵押权人提供债务担保的行为，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押房地产拍卖所得价款优先受偿的行为。
”主要是作为金融机构可能需要第三方更加客观公正的来对抵押物价值作出一个判断，因为包括建设部，联合银监会等机构，共同出台了抵押贷款指导意见，从这个意义上来说，抵押贷款需要进行估价。
一、房地产抵押贷款评估存在的主要风险（一）来自估价机构及估价人员的风险。
从理论上看，房地产抵押贷款评估的理论方法众多而且每种方法都有其特定适用的条件和对象，不同的估价目的选择不同的方法就会产生不同的估计结果，这就要求估价人员在选择估价方法的时候一定要慎重。
从实践上看，估价机构和估价人员是房地产抵押贷款评估的直接参与者，他们的技术水平和执业素质与道德直接决定着房地产抵押贷款评估的准确性。
因此，在对市场情况及个体情况较为复杂的房地产估价过程中，自然就会出现较大的偏差。
（二）银行自身因素引起的风险。
在抵押贷款发放过程中，银行作为抵押权人，如果不认真审核抵押人的偿贷能力，不公开选择评估机构，没专业人员审核评估机构及评估人员评估结果，过高发放贷款比例等，都会造成抵押贷款的评估存在着高风险。
其主要表现为：忽视抵押人偿贷能力，单方面看重抵押物价值保障；不公开选择评估机构，缺乏客观及公正性；无专业评估人员审核抵押物评估价值，贷款额度确定不准确。
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。
房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。
由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。
而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。
在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。
1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。
这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。
房地产抵押贷款评估技巧
房地产抵押贷款评估技巧随着人们对房地产的需求不断增加，房地产抵押贷款已成为一种常见的金融手段。
而对于借款人和贷款机构来说，房地产抵押贷款评估技巧是非常重要的。
本文将介绍一些房地产抵押贷款评估的技巧，以帮助读者更好地了解和应用。
1. 评估目的房地产抵押贷款评估的主要目的是确定抵押物的价值，以便借款人可以获得合适的贷款额度。
评估师需要综合考虑多种因素，如房屋的实际价值、当地的市场状况、土地利用规划等，以进行准确的评估。
2.评估方法在进行房地产抵押贷款评估时，评估师通常采用多种方法来确定房屋的价值。
常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是一种常见的评估方法，其基本原理是根据同类物业的市场交易价格和特征，进行类似物业的对比，从而确定目标物业的价值。
评估师通过调研当地的市场行情，查看相似物业的成交价格和特征，来估算目标房屋的市场价值。
收益法适用于商业用途的房地产抵押贷款评估。
评估师通过计算物业的潜在收入和支出，推断其未来的现金流量，从而确定其价值。
这种方法常用于商业物业，如写字楼、商铺等。
成本法是根据重建或替代房屋所需的成本来进行评估的一种方法。
评估师需要考虑房屋的结构、材料和建造时间等因素，并通过计算重建房屋的成本来确定房屋的价值。
3. 数据收集评估师在进行房地产抵押贷款评估时，需要收集大量的房屋信息和市场数据。
这些数据可以包括房屋的面积、建筑结构、质量、位置、周边设施等详细信息，以及当地的房地产市场行情、土地规划、政策等。
数据收集可以通过多种途径进行，包括调查、查阅资料和与相关行业专业人士交流等。
评估师需要准确收集和分析这些数据，以确保评估结果的准确性和可靠性。
4. 专业知识和经验房地产抵押贷款评估需要评估师具备扎实的专业知识和丰富的经验。
评估师需要熟悉土地规划、建筑结构、房地产市场等相关领域的知识，并不断更新自己的知识和技能，以适应市场的变化和需求。
此外，评估师还需要具备良好的分析和判断能力，能够将收集到的数据和信息进行合理的整合和分析。
房地产抵押价值评估
房地产抵押价值评估房地产抵押价值评估，是指专业人士通过对房地产的评估与估价，确定其抵押价值的过程。
这是一项重要的工作，对于房地产抵押贷款的安全性和合理性具有重要的指导意义。
下面，我将以700字为你详细介绍房地产抵押价值评估的重要性和基本方法。
房地产抵押价值评估的重要性不言而喻。
首先，抵押价值评估为银行和金融机构提供重要参考信息，确保贷款的安全性。
银行在发放抵押贷款时，需要根据房地产抵押物的价值来确定贷款金额和利率。
准确的抵押价值评估可以有效避免贷款方无法还款的风险，保护银行和金融机构的利益。
其次，房地产抵押价值评估对于房地产市场的合理发展和秩序也具有重要作用。
房地产市场的稳定与良性发展需要准确反映房地产的真实价值。
通过抵押价值评估，可以避免房地产市场价格泡沫的产生，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的稳定和健康。
那么，房地产抵押价值评估的基本方法有哪些呢？一般来说，房地产抵押价值评估主要依据以下三种方法进行：首先是市场比较法。
市场比较法是最常用和最直观的评估方法，通过对房地产市场类似物业的交易价格和特征进行比较，确定房地产的抵押价值。
该方法的关键是选择合适的比较样本，并进行全面、准确地分析和比较。
其次是收益法。
收益法主要适用于商业房地产的评估，通过分析和预测房地产的租金收益和资本增值，再根据适当的贴现率来确定房地产的抵押价值。
这种方法更多考虑了房地产的投资回报性，对商业性质的房地产较为适用。
最后是成本法。
成本法是通过估算房地产的重建或再生产成本，再考虑折旧和经济寿命等因素，确定房地产的抵押价值。
该方法主要适用于新建房地产或重建房地产的评估，对于独特的特殊用途房地产也有一定的适用性。
综上所述，房地产抵押价值评估在保障贷款安全、促进房地产市场健康发展方面具有重要作用。
市场比较法、收益法和成本法是常用的房地产抵押价值评估方法。
在实际操作中，评估人员需要综合运用不同的方法，根据不同的情况确定准确的房地产抵押价值，以确保抵押贷款的安全性和合理性。
浅议房地产抵押评估管理
１抵 押 贷 款 房 地产 的特 点 ． １１ ． 抵押贷款房地产价值相对较大 从 我 国 目前 睛 况 来 看 ， 大 部 分 企 业 是 以 绝 房 地产 作 抵 押 ； 数 企 业 在 房 地 产 抵 押 的 少 同时 ， 加 以机 器 设 备 等 固 定 资 产 作 抵 也 押 ； 有 极 少 数 企业 是 以整 个 企 业 净 资产 还 作 抵押 。 是 因 为抵 押 资产 的价 值 必 须 与 这 贷款 的数 额 相 匹 配 ， 企 业 的 各 类 资产 。 而 １ ． ２抵押 权 人 一 股 要 考 虑 其 在 市场 上 的流 动 性 根 据 目前 市 场 状 况 ， 地 产 潜 在 收 房 益 能 力使 其 在 市 场 上有 一定 的流 动 眭 。 而 不像有些无形资产虽然 其价值很高 （ 如 许 多 商标 品牌 评估 价值 都很 高） 但 目前 ， 在 我 国 市 场 上 的 流 动 性 却 十 分 有 限 ，因 此 不 宜作 为 抵 押 资 产 。 １ － ３抵押 贷 款 房 地 产 存 在 着 风 险
金融机构 以经营 资金 为手段 ， 要求 贷 款 人 如 期 还 本付 息 ， 到 经 营 资金 盈 利 达 的 目的 。 能 及 时 收回 使 用 价 值 和 流通 价 但
值 一 致 的现 金 ， 正 是 金 融 机 构 的 风 险所
在பைடு நூலகம்
银行（ 抵押权 人） 与借 款人（ 抵押人） 对抵押 物 价 值 可 以通 过 协 商 议 定 ， 就 是 不 一 定 也 要经 中介机构评估 。这样， 贷款人及借款 人 出于时间 、 费等 因素 的考虑 ， 往较 经 往 多地 采 用 了协 议 定 价 的 方 式 协 议 定 价 方 式虽 然 具 有 使 借 贷 双 方 有 议 价 自主权 、 提 高 办 事 效 率 、 省 评 估 费 用 等 优 点 ， 也 节 但 存 在 着 以下 几 方 面 的 问题 。 ２１ 贷 人 员 缺 少 专 业 评 估 知 识 ．信 无 法 准 确 估 算 房地 产 价 值 。 然 有 些 虽 信贷人员对信贷业务 比较精通 ， 知识面也 比较 广 ， 房地 产 评 估 专 业 性 较 强 ， 要 但 需 有 一 定 的理 论 基 础 和 丰 富 的 实践 经 验 ， 因 此 ， 贷 人 员 受 知 识 、 息 、 料 等 的 限 信 信 资 制 ， 往 较难 准 确 评 估 出房 地 产 的客 观 合 往 理价格 。 由于对房地产的法律法规不 熟悉 ， 不 能正确判 定房地产 的合法性和 抵押有效 性 。《 担保法》 《 、 土地管理法》 《 、 城市房地 产 管 理 法》 法 律 对 不 同性 质 的 房 地 产作 等 抵 押 都 作 了具 体 的规 定， 同性 质 的 房地 不
关于房地产抵押贷款行业的评估问题及对策的调查分析
关于房地产抵押贷款行业的评估问题及对策的调查分析摘要：随着经济的不断发展改革，房地产抵押价值评估的结果是各个商业银行为贷款方提供贷款额度的重要依据。
我国房地产评估行业尚处于发展的阶段，在评估的同时存在着诸多问题，这些问题影响房地产抵押贷款的风险，因此解决这些问题十分重要。
本文从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押评估风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产价值评估业和房地产金融业的良性发展。
关键词：价值评估；评估风险；房地产评估一、房地产抵押贷款评估的理论及方法（一）房地产抵押评估的理论房地产抵押贷款指的是银行或其他金融机构以借款人所提供房产或者地产，作为还款物质保障的抵押贷款，房地产抵押贷款是房地产信贷业务的主要形式。
房地产价格评估，就是对房地产的价值进行评估，持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，依据估价原则，估价目的，按照估价程序，运用专业的估价方法，对数据进行综合分析，结合以往的评估经验及可能影响房地产价格的因素，对房地产所存在的特定的房地产权益，在特定时间内，尽可能的体现其合理价格，所做出的推测、预估和判断。
（二）房地产抵押评估的种类1.一般价值评估是指产生分歧或者存在争议的交易双方，向评估部门或评估机构求助，希望以更加专业的数据解决问题，从而使得结果达成共识的一种方法，它可以对某一时间、地点的某个特定业务作出一般价值水平判断，其数据大多数仅供参考，并不具备法律效力。
1.特定价值评估房屋的买卖双方交易的价格低于市场价格水平，由房地产交易管理部门委托，只求其公平合理性，采用两种或两种以上的方法进行的评估，双方按照确定的评估值，计算并交纳税金，且评估结果一旦确定，即时生效，具备法律效力。
3.房地产抵押贷款中的评估购房者对自己将要抵押的房屋价值进行评估，这种评估必须由专业部门委派或指定的评估机构进行评估，该评估结果对双方均具有约束力，但由于是专业部门指定，操作不透明，可能出现评估值较低的现象，评估结果形成法律文件，具备法律效力。
房地产抵押评估的问题分析
房地产抵押评估的问题分析房地产抵押评估的问题分析房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为.房地产属于不动产,设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为,因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。
一、房地产抵押的特点房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用权的方式向抵押权人提供债务担保的行为。
当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法优先获取抵押房地产的拍卖所得。
房地产抵押同房地产转让、出让、赠予、继承等其它类型的交易不同，其具备以下特点：1.抵押期间的房地产,产权并不转移，抵押人仍然享有该宗房地产的占有、使用、收益权。
2.抵押权人只有在债务人不履行债务时，才能行使处置权，其时效在债务到期后，而不是抵押期间的任何时间。
3。
抵押房地产只是债权的一种担保形式，抵押权人在债务清偿时拥有优先受偿的权利,而不是一定能获得抵押房地产拍卖所得的全部价款。
二、抵押客体的范围1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下称《房地产法》），对房地产抵押的范围规定如下：1。
依法取得的房地产其占有范围的土地使用权可与房屋所有权同时设抵押。
2.当所抵押房地产的土地使用权是以划拨方式取得时，抵押权人可在抵押房地产拍卖所得的价款扣除了应缴纳土地使用权出让金之后，优先受偿。
但《房地产法》规定：“房地产抵押合同取得后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。
需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
”这一规定将银行贷款所支持开发的成果排除在偿债物保证之外.1995年通过的《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）再次增加了房地产的抵押范围，其规定如下：1.抵押人所有、第三人所有、抵押人依法处分的房屋和其它地上定着物所有权和占有范围内的不论出让或划拨的国有土地使用权可同时抵押.2.抵押人依法承包并经发包者同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可单独抵押。
浅析房地产抵押贷款业务评估的问题和应对
浅析房地产抵押贷款业务评估的问题和应对房地产抵押贷款业务评估在我国的起步时间比较晚，但起步之后却得到了极其快速的扩张，业务量迅速增加，相继建立起的业务评估机构数量也越来越多，房地产评估业得到了一定程度上的发展。
本文以国内房地产评估业的发展做研究背景，对房地产业务评估中的弊端进行分析，并在此基础上提出几点实际可行的解决对策，以供相关人士参考。
标签房地产；抵押贷款；业务评估；弊端；解决对策与房地产咨询业一样，房地产评估业也属于中介行业，对房地产经济的发展起着促进作用。
我国房地产评估业的发展时间不长，但速度却相当快。
在房地产评估业的发展过程中，难免会受到外部或内部两个方面因素的影响，从而导致评估失误，影响房地产经济。
下面，笔者对房地产抵押贷款评估弊端、原因以及解决对策作详细论述。
一、房地产评估中存在的弊端房地产评估行业因房地产抵押贷款业务的顺利开展而诞生，也就是说，抵押贷款业务需求是导致房地产评估行业产生的基础。
在现代，银行在为客户办理借贷业务时，多会要求客户提供一些抵押物，以此来减小银行的借贷风险，在客户所提供的抵押物中，房地产是最具增值效益的抵押物，所以银行贷款一般以房地产做贷款抵押。
为了确保银行借贷和房地产抵押的等价性，房地产评估适时而生，成为了联系客户与银行、房地产与贷款的中介产物。
细探析房地产评估机构与银行之间的关系，发现二者之间的唯一纽带是抵押贷款业务，只要银行开展或办理房地产抵押贷款业务，评估机构就会派上用场。
要注意的是，尽管房地产评估业在我国最近几年的发展极其迅速，但由于该行业在我国的起步时间相对较晚，很多机制、规范并不完善，所以难免会在评估中发生一些错误，导致评估失效。
这些弊端主要体现在以下几个方面：1、评估机构的公正性、独立性欠缺银行和房地产评估机构之间的关系应该是合作关系。
一般来说，银行在选择评估机构之前，都会对评估机构的资质进行考察，对评估机构所提供的评估报告质量进行检查，确保房地产抵押贷款业务评估的有效性。
浅析房地产抵押估价的现状、问题与对策
浅析房地产抵押估价的现状、问题与对策摘要：房地产抵押估价是房地产评估的传统业务之一，抵押估价对于保障金融资产安全十分重要。
本人曾先后在银行和房地产估价机构工作过，深感当前房地产抵押估价存在一些普遍性的问题，需要银行和评估行业共同面对，探讨解决之道，本文对此进行了讨论，并提出了初步的改进意见。
关键词：房地产抵押估价估价机构问题与建议房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动（摘自《房地产抵押估价指导意见》第二条）。
房地产估价机构开展抵押估价业务，可以发挥其自身专长和信息优势，帮助金融机构消除信息不对称，控制违约风险，保障第二还款来源的合法、有效、足值，是十分重要的信用风险缓释措施。
由于抵押、质押是最普遍的担保方式，抵（质）押贷款在各类贷款方式中居于首位；同时在所有合格抵押品中，绝大部分为各类房地产（包括土地使用权），而且近年来，不少金融机构逐步将变现能力相对较差的机器设备等置换为房地产等相对优质的抵押品，因此，房地产抵押估价的现实和潜在服务需求十分巨大，给房地产估价机构提供了广阔的业务源；同时，考虑到房地产市场的周期性特征十分明显，房地产价格变化频繁，在贷款存续期间，银行往往要求对抵押房地产进行价值重评，并规定了重评期限；即使贷款已违约，银行在处分抵押房地产时一般也要求进行价值评估，所以，金融机构对房地产抵押估价的服务需求是持续不断的。
良好的房地产抵押估价服务可以为金融机构风险管理提供有力的保障和支撑，也能使房地产估价机构提高信誉度，提升服务水平，不断提高专业水准和管理能力，获得可观的业务收入，建立和扩大自身客户群，从而形成核心竞争力。
而大量优秀的房地产估价机构的存在与发展又是促进房地产估价行业良性发展的必备条件。
我国的房地产估价始于上世纪九十年代初，经过十几年的发展，法律法规制度建设已趋完善，不同等级的房地产估价机构遍布全国各地，估价师队伍不断扩大，服务水平日渐提高，为包括银行在内的各类客户提供了大量优质的估价服务，其中有相当比例为房地产抵押估价服务。
房地产抵押评估在防范金融风险中的作用
房地产抵押评估在防范金融风险中的作用选择抵押贷款为购房者提供了一种相对灵活的借贷方式，但这种灵活性也伴随着一定的金融风险。
为了减少这种风险，银行和金融机构通常会要求对抵押物进行评估。
这就是房地产抵押评估的作用。
下面我们将深入探讨房地产抵押评估在防范金融风险中的作用。
1.什么是房地产抵押评估房地产抵押评估是指对抵押贷款所用房地产进行的一种评估活动。
评估的目的是确定该房地产的市场价值。
评估人员会通过市场分析和实地勘察来确定房地产的价值，从而为抵押贷款提供一个基准。
这个基准对于确定贷款额度和贷款利率非常重要。
2.房地产抵押评估的意义房地产抵押评估在金融风险防范中起着至关重要的作用。
首先，它能够确保抵押贷款的安全性。
通过评估确定房地产的市场价值，银行和金融机构可以更准确地把握抵押贷款的风险。
其次，它还可以保护借款人的权益。
如果房地产抵押物被严重高估，借款人可能会承担更高的贷款利率和额外的贷款成本。
因此，房地产抵押评估在一定程度上可以保护借款人的利益。
3.房地产抵押评估的作用房地产抵押评估在防范金融风险中发挥着多方面的作用。
首先，它可以帮助银行和金融机构更准确地评估贷款的风险。
通过了解抵押物的真实价值，银行可以更好地确定适当的贷款额度和贷款利率。
其次，它可以帮助保护借款人的利益。
如果抵押物被高估，借款人可能会面临额外的贷款成本，这将增加其还款压力。
因此，确保房地产抵押评估的准确性对于借款人和银行都至关重要。
4.房地产抵押评估的重要性房地产抵押评估的重要性不言而喻。
准确的评估能够为银行和金融机构提供一个可靠的抵押标准，有助于降低贷款风险。
同时，它也为借款人提供了一种保障，确保借款人能够以较低的成本获得合适的贷款额度。
5.房地产抵押评估的方法房地产抵押评估的方法通常包括市场分析、实地勘察和数据分析。
通过对市场进行深入研究，评估人员可以了解房地产所在地区的市场动态和趋势。
实地勘察则可以直接观察和测量抵押物的实际情况。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施房地产抵押贷款评估是银行等金融机构为客户提供贷款所进行的一项重要工作，具有风险较大的特点。
本文将从风险和防范措施两个方面探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。
风险1.市场风险房地产市场的波动性较大，购房者有时会选择购买价值高于房产实际价值的房产。
因此，评估员必须准确评估房产价值，否则贷款机构将面临市场价值下跌和房产的价值亏损的风险。
2.评估员风险评估员可能存在不当行为，如收受贿赂或对评估结果进行人为干扰，从而导致房地产抵押贷款评估结果存在失真，最终导致金融机构的损失。
3.贷款风险如果贷款机构未能准确评估房产价值或房产质量，贷款机构将面临贷款违约的风险。
因此，贷款机构必须确认房产的实际价值和质量，以便在贷款违约时更轻松地在房产出售中获得满意的收益。
防范措施1.科学的评估方式在评估房地产抵押贷款时，评估员必须采用科学的方式进行评估。
例如，通过进行细致的数据收集和现场考察，以获得准确的房产价值和质量数据。
2.贷款机构风险管理银行和金融机构必须有完善的风险管理措施，以保障贷款机构的有效运作。
在贷款前，必须确保客户的信用记录良好；在贷款过程中，必须进行风险控制和监测。
3.监管机构约束监管机构必须对评估机构进行严格的监管，以确保评估机构的行为符合规定。
监管机构应规范评估员行业行为，制定评估行为的规范，对行业从业者实行分级管理，提高评估员的职业素养和道德水平。
结论综上所述，房地产抵押贷款评估具有较高风险性，应采取相应的措施进行防范。
贷款机构和监管机构应充分利用管理体系和科学的评估方式，来有效地应对这些风险，并最终降低贷款机构的损失率。
房地产抵押贷款评估的研究
房地产抵押贷款评估的研究引言房地产抵押贷款是当今商业银行内发放贷款业务的应用广泛的一种形式。
做好房地产抵押贷款的评估工作，有利于科学正确地评估出抵押房地产的价值。
商业银行可以依据该价值考虑企业的偿债能力，从而向申请贷款的企业发放恰当额度的贷款，降低商业银行发放贷款的风险。
本文对房地产抵押贷款评估存在的问题和对策进行探讨，有利于推动房地产抵押贷款健康发展。
一、简要介绍房地产抵押贷款评估房地产抵押贷款是以不动产作为抵押，向银行申请贷款的一种方式，属于抵押贷款类别中的一个分支。
房地产抵押贷款方式的出现，与经济发展密切相关。
市场经济规模的不断扩大，企业经营范围的不断增加，使得企业的资金链也在不断地加宽伸长，然而许多企业并没有足够的资金支持经营活动完整的运行，因此企业通过向银行贷款的方式来为经营活动注入资金。
其中以房地产等不动产作为抵押物向银行申请贷款资金开始逐渐地展起来。
尤其像房地产类企业在贷款时，使用这种方式居多。
它们将自己正在建造的楼房作为抵押换取贷款，在工程竣工后，形成商品房卖出后取得业务收入，然后再利用已赚得的收入偿还贷款。
房地产抵押贷款是将房产等不动产作为抵押物，不动产具有存在时间长、价值变化、需要估计价值等特点，那么银行在给企业发放贷款时就要对不动产的价值进行评估，依据评估结果发放贷款。
房地产抵押贷款评估共涉及三个当事人，包括企业、银行和第三方评估机构。
第三方评估机构能否对房地产的价值进行科学地评估，是评估的关键所在。
二、房地产抵押贷款评估存在问题2.1房地产抵押贷款评估体系和制度尚未健全完善房地产抵押贷款的产生和发展与市场经济的发展领导和跟随的关系，尤其近些年来房地产行业发展的火热推动了房地产企业贷款的发展。
也就是说，现实中房地产企业的经营活动规模在不断扩大，资金不足的现实问题找到了新的解决办法—房地产抵押贷款。
然而，房地产抵押贷款作为商业银行的一种贷款手段，为了保证它的正常运行，降低这种贷款方式的风险，商业银行应当建立健全房地产抵押贷款评估的制度和体系。
简析房地产抵押评估风险评估
简析房地产抵押评估风险评估一、房地产抵押存在风险的表现形式1.1评估目的风险评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。
《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：1、1、1预测风险。
因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。
因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
1、1、2市场变现能力风险。
抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。
尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。
1、2抵押评估方法选择带来的风险抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。
采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。
如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、銷售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。
1、3评估人员执业风险在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。
它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策摘要：近些年来，伴随着经济的改革，我国房地产行业的蓬勃发展,同时房地产抵押贷款逐渐增加,已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分，而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，因此房地产抵押估价是否客观公正,关系到金融机构、借款人（抵押人）及评估机构的切身利益，房地产抵押贷款评估也变得十分重要,但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段,在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题，而这些问题又会或多或少的影响房地产抵押贷款的风险，因此解决房地产抵押贷款评估的问题，将会利于房地产抵押的发展.本文首先阐述房地产抵押贷款评估概念的基础，房地产抵押贷款的基本评估方法及各方法的使用范围，然后在此基础上叙述从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题，在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。
关键词:房地产抵押；抵押估价；估价人员；金融风险Abstract：In recent years，with the rapid development of economic reform, China’s real estate industry, and real estate mortgage loans increased gradually，has become the play a decisive role in the commercial bank loan guarantees in the part of the enterprise and individual, and real estate mortgage appraisal results is the commercial banks for loans to provide an important basis for the amount of the loan, so real real estate mortgage appraisal is an objective and fair，to financial institutions，the borrower (collateral) and assessment agencies' vital interests，real estate mortgage loan evaluation has become very important，but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage, at the same time assessment of the real estate mortgage exist a series of problems, the risk of these the problem will be real estatemortgages more or less affected, so to solve the real estate mortgage assessment of the problem, will be conducive to the development of the real estate mortgage。
浅议房地产抵押贷款评估
浅议房地产抵押贷款评估一、评估的前期工作抵押贷款评估的前提是银行已意向同意放贷，进入抵押程序。
而有些委托方直接找评估公司评估，然后再与向银行申请贷款，当银行不同意贷款时，就出现不来取报告或出现备案退单的情况。
因此，有必要在接受委托时，提醒委托方，能否实现贷款与评估公司无关，或在业务约定书中明确。
抵押贷款评估，委托方往往对评估结果有要求，有的委托方坦言，我付评估费就是要****万结果的评估报告，这时就是考验评估师的执业道德和风险意识。
应该婉言回绝委托方不合理的要求，与委托方进行充分的沟通，对评估相关事项达成共识，以免评估工作完成后“扯皮”、甚至收不到评估费。
按《资产评估操作规范》、《房地产估价规范》没有预估这种做法。
当委托方要求预估时，建议签定委托书，收取评估费。
因为，预估的结果要与正式出报告时的结果相近，这实际上完成了大量的评估工作；其二、有的委托方找几个评估机构，谁预估值高就找谁评。
有的评估机构或评估师为了接到业务，未履行一定的评估程序就主观地给委托方一个满意的预估值，当正式做报告时就出了问题。
二、评估的价值类型是市场价值抵押贷款中的抵押物是处于准交易状态，当抵押期满而无法还贷时，银行有权依法处置抵押物。
因此，抵押物评估结果应该是市场价值。
《房地产抵押估价指导意见》（建设部、人行、银监会建住房（2006）8号）第四条规定：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值”。
但进入抵押的价值要扣除处置抵押物时所要发生的卖方税费，即平常称之为抵押价值。
同时要考虑处置风险，做变现能力分析。
有人说，贷款时要打折，要把抵押物价值评高；有人提出，要防范信贷风险，要把抵押物价值评低，这都是错误的，有悖于评估公平、公正的原则。
三、商品房评估1、商品房抵押都采用市场比较法。
但在实际应用中存在二个问题，一是实例不充足，难以选到三个可比实例；二是案例的交易价格与市场行情脱节，普遍低于实际成交价。
在这种情况下，要求估价报告一定要取协会交易网上的案例会影响估价结果的正确性，我们也无法要求交易案例做到既全面又准确。
房地产评估师行业的房地产抵押贷款评估
房地产评估师行业的房地产抵押贷款评估房地产评估师在房地产抵押贷款评估过程中扮演着关键的角色。
他们的专业知识和技能对于确保抵押贷款的安全与可靠至关重要。
本文将重点探讨房地产评估师在房地产抵押贷款评估中的作用以及相应的流程与挑战。
一、房地产抵押贷款评估的背景与意义房地产抵押贷款评估是指评估师对抵押贷款所涉及的不动产进行评估，以确定其价值是否足够用于作为借款的抵押物。
这对于金融机构和借款人来说都是非常重要的，它能帮助金融机构确定贷款额度、利率和还款方式，同时也能为借款人提供实时准确的房地产价值信息。
在房地产市场上，房地产抵押贷款评估起到了稳定金融市场和保护借款人权益的作用。
通过对不动产的评估，可以避免金融机构因借款人提供虚假资产信息而造成的贷款风险。
同时，对房地产市场的评估也可以帮助金融机构预测市场趋势和借款人的还款能力，从而降低金融机构的风险。
二、房地产评估师的角色与责任房地产评估师作为专业人士，承担着对房地产抵押贷款项目进行评估的重要任务。
他们需要具备专业的知识和技能，包括但不限于房地产市场的分析、评估方法与技巧、数据收集与分析以及法律法规等方面的知识。
在房地产抵押贷款评估过程中，房地产评估师需要进行详细的调查与研究，包括对不动产的实地考察、市场调研、数据收集以及对市场趋势的分析等。
评估师还需要基于自身专业知识与经验，制定适当的评估方法与模型，并根据不动产的具体情况进行评估。
评估师的责任是确保评估结果准确可靠。
他们需要在评估过程中严格遵循道德规范与标准，避免利益冲突，保护客户权益，并确保评估报告的完整性与可信度。
三、房地产抵押贷款评估的流程与挑战房地产抵押贷款评估的流程主要包括以下几个步骤：收集和分析市场数据、进行实地勘察、评估方法选择、评估报告撰写等。
然而，房地产抵押贷款评估也面临着一些挑战。
首先是数据的可靠性与准确性。
评估师需要收集大量的市场数据以支持评估过程，但数据的可靠性与准确性对于评估结果的准确性至关重要。
小议商业银行房地产抵押价值评估风险与防范
小议商业银行房地产抵押价值评估风险与防范抵押品是商业银行贷款的主要风险缓释措施之一，其中房地产类的资产是商业银行的主要种类，近年来我国房地产抵押贷款业务迅速发展，房地产抵押评估业务也随之快速发展。
由于房地产抵押价值评估中还存在一些问题，给商业银行带来了一定的风险隐患，本文从商业银行的角度对房地产抵押价值评估存在的问题进行分析，并在分析的基础上提出几点对策。
标签：商业银行;房地产抵押价值评估;风险;研究抵押品是商业银行贷款的主要风险缓释措施之一，其中房地产类的资产是商业银行的主要种类。
房地产抵押价值评估既是商业银行贷前审查的必要程序、合理确定贷款额度的依据，也是维护商业银行信贷资产安全，降低损失的最后一道防线。
因此，房地产抵押价值评估的合理性和有效性就显得尤为重要。
一、商业银行房地产抵押价值评估存在的风险1.房地产评估机构缺乏有效监管，导致房地产抵押价值高估现象普遍存在。
现行的商业银行房地产抵押价值评估程序是先由房地产评估机构评估后再由商业银行评估审核确定的。
因此，房地产评估机构成为房地产抵押价值评估的当事人之一。
我国开展房地产抵押价值评估工作已有近三十年的历史，随着市场化的进程加快，房地产评估机构、估价队伍得到了迅速发展，估价技术渐趋成熟，有关的行业管理和行政许可不断规范。
但在日趋激烈的市场竞争环境下，也产生了许多诸如恶性竞争、职业操守偏离等问题。
现实中房地产抵押价值评估的委托方大多数是抵押人，评估机构是为委托方服务并收取佣金。
为了获取较高的贷款额，抵押人要求高估房地产抵押价值;某些房地产评估机构，迎合客户的不合理要求，随意提高评估价值，形成房地产价值高估的风险。
另外，我国虽已形成了一支具有一定规模和专业水准的房地产估价师队伍，但是没有能力从事抵押评估的房地产估价师混迹其中。
专业能力上的缺陷致使评估报告往往格式简单、方法单一，不作认真细致和全面的分析，评估参数的选取是闭门造车所得，缺少市场调查，评估结果严重偏离合理的市场价值。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施随着房地产市场的不断发展，抵押贷款的需求也越来越大。
然而，抵押贷款评估存在一定的风险，可能会导致贷款风险的增加。
本文将探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。
风险一：房产价值评估不准确
房产价值评估不准确是房地产抵押贷款评估中最大的风险之一。
评估过高会导致贷款方风险增加，评估过低可能会导致贷款方的利益受损。
因此，评估师必须具备丰富的经验和专业知识，确保评估准确。
防范措施：选择有资质的评估机构进行评估，同时对评估师进行认真的考核和培训。
风险二：贷款人信用评估不足
除了房产评估，贷款人的信用评估也是房地产抵押贷款评估中的重要环节。
如果贷款人的信用评估不足，将会增加贷款的风险。
防范措施：严格执行贷款人信用评估制度，确保贷款人信用评估准确。
风险三：房产抵押不完备
房地产抵押贷款评估中，房产抵押的完备性也是一个重要的风险因素。
如果房产抵押不完备，可能会导致贷款风险增加。
防范措施：确保房产抵押的完备性，避免抵押物权利出现争议。
结论
房地产抵押贷款评估存在一定的风险，需要严格按照相关规定进行评估和管理。
只有加强对房地产抵押贷款评估的监管和管控，才能
有效减少贷款风险，保护贷款人的利益。
浅论房地产抵押贷款评估
浅论房地产抵押贷款评估随着我国社会主义市场经济的不断发展完善，各类经济活动也日趋频繁，这就产生了大量的融资要求，各类专业银行的业务不断扩展，而房地产做为不动产进行抵押担保也为各商业视为优良项目乐于接受。
因此，这就随着产生了对房地产抵押物进行评估的需求。
近年来，以抵押为目的的房地产评估已成了我们日常工作中接受委托最多的业务，本文就结合我们当地房地产抵押贷款评估市场谈谈自己的一些想法。
一、房地产抵押贷款评估的作用1、帮助金融机构消除信息不对称房地产具有很强的区域性和独一无二性，同时房地产又易受政策的影响，做为抵押物的房地产是否存在限制条件，开发商是否已出售或预售，是否以共有、已出租的房地产设定抵押的，在建工程款是否拖欠有工程偿，建设用地使用权是否超过二年未进行开发等等，以上因素做为抵押权人的银行来讲对此并不专业，就需要房地产估价师在评估过程中用其专业知识进行分析研判决。
2、提供放贷价值参考，控制贷款违约风险所谓的房地产抵押，实际上是房地产权益的抵押，而并非简单的房地产本身的抵押。
房地产抵押评估的主要任务是确定房地产抵押物的价值实现能力，估价师在运用各种估价方法对房地产的市场价值进行评估时，抵押权人更观注的则是抵押物的到期变现能力如何，就这要求估价人员在评估中站在银行的角度审慎评估，不夸大潜在收益，不低估可能的风险，切实保障抵押权人权益。
3、获得业务收入的同时提高房地产估价机构的信誉度房地产抵押评估做为房地产评估的重要业务之一，能给估价公司带来不少的收入，同时银行做为重要的委托方，为了对其信贷资产进行有效的管理，会在其银行系统内不断的交流总结经验，以对好的评估公司进行甄别，进行长期合作并传播公司信誉度。
二、抵押估价中存在的一些问题1、不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变。
工作中为了片面强调高效率、高收益，而忽视了抵押估价报告的质量，所有报告千篇一律，让人看到后对房地产估价的专业性和技术性产生很大的疑问，对提升行业形象产生极大不利影响。
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不论是单位还是个人自建房，抵押评估主要采用成本法。只有在其 有明显而稳定的出租收益时，才能用收益法评估。 五、在建工程评估 1、采用假设开发法，即预估估价对象开发完成后所拥有的合理的 市场价值并将其折为评估基准日的现值，扣除成本、税费、正常利润后 评定评估对象所具有的价值。 2、采用成本法，即评估估价对象已完工（“形象进度”）部分的重 置完全成本。 比较以上两种方法，假设开发法需占有详尽的工程造价资料，其估 价选取的许多参数依赖于估价师的主观判断，工作量大且准确性差。而 成本法评估，有人认为评估的是“成本”，而末体现其市场价值。实际 上，只要在重置成本中合理地计算了投入的资金成本、开发投资利润， 两种方法评估结果差异不会太大，具有可比性。 在建工程抵押估价报告要披露工程是否存在拖欠工程款的情况。 《房地产抵押估价指导意见》第十七条规定：“在建工程发包人与承包 人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖 欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额”。因此，在接受 委托时就要委托方提供这方面的资料，并要对其真实性、可靠性负法律 责任。 六、房改房、集资房、拆迁安置房评估 这娄房估价方法基本上与商品房相同，但是在缺少同楼房的可比实 例时，而用商品房交易案例，要注意选择在个别因素和区域因素上品位 相称的案例，否则20%修正幅度不足以修正，造成估价结果偏高。 七、变现能力分析
2、要规范比较案例的选取。比较案例决定着估价结果的准确性。 笔者提出以下几个问题与同行交流： （1）比较案例应在同一供求圈内。通常做法选取同一地段等级案 例，而实际上，同一地段等级价格差别大不足为奇，而作为比较案例互 相之间价格应尽量接近，科学、合理的做法应该是选择同一地段等级、 同一供求圈内的交易案例。 （2）交易案例不能集中在同一个住宅区。不论小区的建设规模有 多大，许多价格影响因素是雷同的，其实际上只起到一个案例的作用， 只有在估价对象和交易案例都在同一个小区时才可以。 （3）比较案例交易日期要尽量接近估价时点，特别是在房地产市 场价格变动较大时。两年来，福州市住宅市场出现过高过快增长的房 价，甚至有个别月份的涨幅名列全国前茅，评估不评论市场经济，但要 与估价时点的市场行情吻合。选用一年甚至一年以上的交易案例是对估 价时点的亵渎。 （4）比较案例交易情况在案例库中并没有体现，在实践中我们曾 发现，怎么东把头比中间楼口还便宜；二层比四层还贵等不合常理的现 象。交易情况五花八门，有现房、期房之别；有一次性付款、分期付 款、按揭之别；有关系背景交易；有特殊交易方式下交易等等，这些估 价人员无法知晓，又不允许对交易案例的价格进行改动，因此，应剔除 偏离正常市场价格的交易案例。 （5）比较案例的价值品位：市房地产估价协会今年五月份出台了 户型指数，给出了户型的价格差异，所以，比较案例住宅户型要相同； 商品房价值中分担着一大块土地的价值，因此，比较案例住宅小区的建 筑密度及配套设施建设要尽量接近；建筑物层次（多层、小高层、高 层）要对应；写字楼的楼宇档次（智能化程度）要一致等等。 （6）二次装修不应列入比较案例中去比较。一是装修品位、装修 档次差异显著；二是比较对象的装修无法进行现场勘察；三是装修价值 不能与建筑物价值合并，不是同类项。二次装修有普通装修、中档装 修、高级装修之别，装修品位、式样因人而异；在处置抵押物时，二次 装修的价值也难以完全转嫁给买方。因此，抵押评估时，二次装修应单 独评估。比较案例在个别因素中的装修指的是楼宇的“一次装修”。 （7）建筑物成新的比较不合适。目前的做法是把比较案例所在的 楼盘成新与评估标的做比较，而且仅从建造时间上考虑。建筑物的新旧 程度建设部有评估鉴定标准，是评估标的自身的新旧程度，没有这样的 概念，这一单元房与那一单元房比是八成新。抵押物的房地产，是评估 其作为二手房的市场价值，因此，其成新应单独评估。 四、自建房评估
商品房变现率估值表
序号 影响变现率 因素特性要点 权重系 分项变现率
因素
数
取值
地段、楼宇品
位、小区配套、户
1 资产品质 型结构、房产使用 0.30
年限（成新质
量）、物业管理等
产权是否明晰、
2 价值特性 有无转让制约因素 0.15
等
市场供求现状、
有较潜在市 交易难易程度（资
3
0.4
场 金量）、潜在客户
面等
不受时间约束。
要在近期一定期
变现时间约
4
限内变现。
0.15
束
快速（短期内）
变现
计算公式： 4 B=∑ biqi i=1 式中： B：变现率 b：影响因素分项变现率 q：权重系数
《房地产抵押估价指导意见》第二十四条件规定：“房地产抵押估价 报告应当包括估价对象的变现能力分析》。目前，估价报告对变现能力 十分粗浅，变现能力一般是用变现率表示。变现率的评定目前尚无规范 性操作标准，评估要在充分定性分析影响变现率相关因素的基础上，给 出量值范围，进行评估计算。影响变现率的因素可以归纳为：资产品 质、价值特性、潜在市场和变现时间约束四大因素，其内涵和取值范围 如下表：
浅议房地产抵押贷款评估
一、评估的前期工作 抵押贷款评估的前提是银行已意向同意放贷，进入抵押程序。而有 些委托方直接找评估公司评估，然后再与向银行申请贷款，当银行不同 意贷款时，就出现不来取报告或出现备案退单的情况。因此，有必要在 接受委托时，提醒委托方，能否实现贷款与评估公司无关，或在业务约 定书中明确。 抵押贷款评估，委托方往往对评估结果有要求，有的委托方坦言， 我付评估费就是要****万结果的评估报告，这时就是考验评估师的执业 道德和风险意识。应该婉言回绝委托方不合理的要求，与委托方进行充 分的沟通，对评估相关事项达成共识，以免评估工作完成后“扯皮”、甚 至收不到评估费。 按《资产评估操作规范》、《房地产估价规范》没有预估这种做 法。当委托方要求预估时，建议签定委托书，收取评估费。因为，预估 的结果要与正式出报告时的结果相近，这实际上完成了大量的评估工 作；其二、有的委托方找几个评估机构，谁预估值高就找谁评。有的评 估机构或评估师为了接到业务，未履行一定的评估程序就主观地给委托 方一个满意的预估值，当正式做报告时就出了问题。 二、评估的价值类型是市场价值 抵押贷款中的抵押物是处于准交易状态，当抵押期满而无法还贷 时，银行有权依法处置抵押物。因此，抵押物评估结果应该是市场价 值。《房地产抵押估价指导意见》（建设部、人行、银监会建住房 （2006）8号）第四条规定：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点 的市场价值”。但进入抵押的价值要扣除处置抵押物时所要发生的卖方 税费，即平常称之为抵押价值。同时要考虑处置风险，做变现能力分 析。有人说，贷款时要打折，要把抵押物价值评高；有人提出，要防范 信贷风险，要把抵押物价值评低，这都是错误的，有悖于评估公平、公 正的原则。 三、商品房评估 1、商品房抵押都采用市场比较法。但在实际应用中存在二个问 题，一是实例不充足，难以选到三个可比实例；二是案例的交易价格与 市场行情脱节，普遍低于实际成交价。在这种情况下，要求估价报告一 定要取协会交易网上的案例会影响估价结果的正确性，我们也无法要求 交易案例做到既全面又准确。因此，只要是实际成交的案例，不管它是 从什么渠道取得的都可以用，但要在估价报告中阐明。而对于案例交易 价，在与有确凿依据的市场交易行情有明显的差异时，应予剔除，应当 选取符合市场行情的交易实例。