房地产公寓项目提案_图文
合集下载
广州珠江新城公寓项目推广策略提案_146PPT
•
•从受众出发逆向思维
•
•宏观调控下低迷的中国楼市， •广州及全国的消费者购楼也日益理性 •我们应该如何破冰突围呢？ •我们认为：
• 人永远是第一位的即：找对人，说对话
•与目标消费者的准确沟通变得尤其重要。 •我们要摈弃之前从内带外的推广观念， •我们要建立以客户的感觉来做推广的观念 。
•
•一个成功案例的启迪
•沟通 目标
•高举高打建立大众认知 •迅速建立项目形象标高
•建立差异化的品牌联想
•快速提升品牌知名度 •导入项目核心概念及形象 •引发市场购买热情和认同
•巩固资本价值高端形象 •强化首席商务平台概念 •深化项目细节卖点传播
•沟通 主题
•为资本找准方向
••2划1世定纪C理B杆D享资投本资原新点标 • 资本上市 成就共享
•推广 手段
•报纸软文/户外/现场包装/ •销售物料/网络
•
• 案名建议
•
资本坐标
•释义： •1、资本是商务价值的最高形态 •2、坐标是商务价值的聚焦和方向 •3、区隔市场认知，易读、易懂、易记
•
•推广策略
•传播 •阶段
•形象导入期
工程2/3时，开盘前3个月
•市场预热期
•开盘强销期
•即将封顶时，开盘前2个月 全面封顶时，开盘前15天
•沟通 •悬念入市／引发议论 目标 •引起市场对资本的期待
层 ,让我们的 生活动起来
•户型、精装修、酒店式服务成为公寓必备，日益同质化
•
•竞争分析之推广诉求
•广告表现以蓝、黑及金等深色系为主，形式内容满、多、杂。 •案名多以“威尔斯、史丹尼、爱丁堡、曼哈顿”等异域名同质化
•
•小结： •商务价值成为珠江新城所有公寓项目的标高 •存在即合理 •关键是看谁说商务说的更高明 •即将同质化的项目说的感觉不一样
•从受众出发逆向思维
•
•宏观调控下低迷的中国楼市， •广州及全国的消费者购楼也日益理性 •我们应该如何破冰突围呢？ •我们认为：
• 人永远是第一位的即：找对人，说对话
•与目标消费者的准确沟通变得尤其重要。 •我们要摈弃之前从内带外的推广观念， •我们要建立以客户的感觉来做推广的观念 。
•
•一个成功案例的启迪
•沟通 目标
•高举高打建立大众认知 •迅速建立项目形象标高
•建立差异化的品牌联想
•快速提升品牌知名度 •导入项目核心概念及形象 •引发市场购买热情和认同
•巩固资本价值高端形象 •强化首席商务平台概念 •深化项目细节卖点传播
•沟通 主题
•为资本找准方向
••2划1世定纪C理B杆D享资投本资原新点标 • 资本上市 成就共享
•推广 手段
•报纸软文/户外/现场包装/ •销售物料/网络
•
• 案名建议
•
资本坐标
•释义： •1、资本是商务价值的最高形态 •2、坐标是商务价值的聚焦和方向 •3、区隔市场认知，易读、易懂、易记
•
•推广策略
•传播 •阶段
•形象导入期
工程2/3时，开盘前3个月
•市场预热期
•开盘强销期
•即将封顶时，开盘前2个月 全面封顶时，开盘前15天
•沟通 •悬念入市／引发议论 目标 •引起市场对资本的期待
层 ,让我们的 生活动起来
•户型、精装修、酒店式服务成为公寓必备，日益同质化
•
•竞争分析之推广诉求
•广告表现以蓝、黑及金等深色系为主，形式内容满、多、杂。 •案名多以“威尔斯、史丹尼、爱丁堡、曼哈顿”等异域名同质化
•
•小结： •商务价值成为珠江新城所有公寓项目的标高 •存在即合理 •关键是看谁说商务说的更高明 •即将同质化的项目说的感觉不一样
某房地产住宅策划提案
某房地产住宅策划提案背景本提案是针对某城市的房地产企业开发的住宅项目的策划提案。
该项目位于城市中心地带，周边交通、教育、医疗、商业等配套设施齐全，是客户置业理想的地段。
为了满足客户对住宅生活的需求，我们的策划团队经过大量市场调研和数据分析，提出了以下住宅策划提案。
项目概述本住宅项目占地面积为XXX平方米，总建筑面积为XXX平方米，预计分为X 栋住宅楼，提供XX种户型，总户数为XXX户。
目标客户我们的目标客户主要是中产阶层及以上人群，他们注重生活品质，追求舒适、安全、便利、环保的居住环境。
我们定位为为高品质、高档次、高安全系数的住宅定制服务。
产品特点1. 提供多种户型选择我们提供XX种户型选择，户型面积分布合理，适合不同家庭人口和需求的客户群体。
在建筑设计上考虑到采光、通风、隔音等因素，为客户提供舒适、宽敞、自由的居住空间。
2. 高品质装修我们将提供高品质的装修，采用环保、健康、节能的材料和设备，打造客户心目中的温馨家园。
同时，提供灵活的装修风格选择，满足客户的个性化需求。
3. 高安全系数我们为客户提供多重安全保障措施，包括24小时物业巡逻、智能化门禁、视频监控系统等。
同时，结合设计理念和客户需求，提供防火、防盗、防水、防震等多重保障，让客户享受高品质、高安全的居住环境。
4. 高档配套设施我们将提供完善的配套设施，包括商业、教育、医疗、健身、公园等多元化服务，全面满足客户生活和娱乐需求。
同时，提供便利、舒适、高效的物业服务，让客户体验无忧的居住生活。
行销策略我们将采用以下行销策略进行推广，吸引目标客户群体购买我们的住宅项目：1. 优惠政策我们将推出多种优惠政策，包括早鸟优惠、现金回馈、装修补贴、定金礼品等，吸引客户提前购买。
2. 网上推广我们将通过社交媒体、论坛等多种网络平台进行线上推广，拓展客户群体，并提供在线咨询和预约服务，方便客户查询、了解和购买我们的住宅项目。
3. 户型样板展示我们将在项目中心建立户型样板展示区，让客户亲身体验房屋空间、品质和装修，提升购房体验和满意度。
厦门杏林公寓房地产项目营销提案图文版资料
入市前广告媒体组合
入市前的广告媒体组合应以户外广告和现场形象包装为主, 配合主题宣传活动及相应的报纸广告和软性新闻.
◎ 户外广告：项目处户外看板,以形象宣传为主，兼做导示牌；工地围墙、现场整修路况等. ◎ 报纸、杂志广告：包括主题以下活动的策划、软性新闻报导、专栏开辟及以形象广告为主的硬性广告。
促销期
广告目标：将留尾户型售罄,圆满结盘 工作内容：结合销售促销策略，达到圆满售罄 媒体选择：厦门日报、海峡导报 、短信.
媒介计划
入市前期
达至最大范围的到达率
强销期
让目标消费者了解关注,使之进入他们的选购名单，并促成销售
促销期
尽快触成目标消费者购买欲望
秀稿展示
谢 谢
入市阶段
市场形态： 项目面世在即,前期虽已有周密的市场调查作为操盘基础，
但市场工地形象和小区形象，以阳光之旅形象包装为主，基本落实售楼前的各项准备工作；并采用接触性策略以创意广告和软文炒作切入市场.
工作内容：
1、广告策略制定； 2、VI手册的编制与制作； 3、工地形象墙包装； ４、宣传折页的规划、撰文、设计与制作； ５、售楼资料的设计与制作,包括户型平面图； ６、软硬广告、户外、引导旗.
项目定位分析
本案是针对精细化即高品质、价格低的市场精心开发的,为满足于追求传统生活文化氛围和现代都市生活节奏相结合的消费者所量造，使其能成为具有浓郁文化和现代新气息相融合的住宅精品，是城区的现代生活社区典范.
案名－－秀舍
◎可以结合开发商名称,塑造开发品牌，为之后开发项目做铺垫； ◎秀代表着一种清新、亲和、愉快的触觉，塑造心灵承放的家； ◎ “舍”，寓意于家的感觉，迎合在外打拼的成功人士对家的渴望.
辅助案名
XX公寓项目营销策划提案报告(162页
项目宏观背景分析 XX市住宅市场需求调查 项目地段与地块分析 项目市场空间分析 项目开发策略建议 项目客户群定位 项目产品定位与概念设计 项目营销策略建议
项目宏观背景分析
XX市宏观经济分析
呼市历年GDP增长趋势(单位：亿元)
900.0 800.0 700.0 600.0 500.0 400.0 300.0 200.0 100.0
城市发展受到聚集力作用弱，受到扩散力作用强，在目前情况下，一方面会降低城 市土地利用的经济性，同时也会削弱城市中心的向心力。
城市形成向东、向南发展的格局 。
XX市城市发展方向
城市几何中心
城市发展对项目的影响
有利影响
位于发展迅速的方向 城市东部、南部是城市发展最快的方向，资源在这一方向投入 多，顺应“西穷东富”的城市印象，项目区域比较容易被消费者接受。
汇报要点
地段分析： 处在中高档居住区成熟的大学东路与新华大街之间， 有利于中高档居住区打造；城市向东向南发展将加强区域城市中心地 位，区域有条件发展成为市中心的中高档居住区，但尚未形成中高档 居住环境；地块面积较小，采光和景观受周边建筑物的挤压；与长乐 宫一带、新华大街沿线相比，地段价值处于劣势。
汇报要点
产品定位：基于我们对项目市场空间、目标客户群定位、项目自 身条件等各方面因素的分析和考虑，我们确立本项目的产品概念“国 际活性空间”，活性是产品概念的核心。并由此引导一种城市中心生 活的新方式。
2019/8/2
汇报要点
开发策略建议：差异化战略：寻找市场的空白点，培育有潜力的市 场，占驻市场的“桥头堡”，无论是在概念策划还是产品形式上都要
10
9.67 10.03
9.43
212
项目宏观背景分析
XX市宏观经济分析
呼市历年GDP增长趋势(单位：亿元)
900.0 800.0 700.0 600.0 500.0 400.0 300.0 200.0 100.0
城市发展受到聚集力作用弱，受到扩散力作用强，在目前情况下，一方面会降低城 市土地利用的经济性，同时也会削弱城市中心的向心力。
城市形成向东、向南发展的格局 。
XX市城市发展方向
城市几何中心
城市发展对项目的影响
有利影响
位于发展迅速的方向 城市东部、南部是城市发展最快的方向，资源在这一方向投入 多，顺应“西穷东富”的城市印象，项目区域比较容易被消费者接受。
汇报要点
地段分析： 处在中高档居住区成熟的大学东路与新华大街之间， 有利于中高档居住区打造；城市向东向南发展将加强区域城市中心地 位，区域有条件发展成为市中心的中高档居住区，但尚未形成中高档 居住环境；地块面积较小，采光和景观受周边建筑物的挤压；与长乐 宫一带、新华大街沿线相比，地段价值处于劣势。
汇报要点
产品定位：基于我们对项目市场空间、目标客户群定位、项目自 身条件等各方面因素的分析和考虑，我们确立本项目的产品概念“国 际活性空间”，活性是产品概念的核心。并由此引导一种城市中心生 活的新方式。
2019/8/2
汇报要点
开发策略建议：差异化战略：寻找市场的空白点，培育有潜力的市 场，占驻市场的“桥头堡”，无论是在概念策划还是产品形式上都要
10
9.67 10.03
9.43
212
2016房地产公寓项目提案课件
指定4-6个项目，其意向客户认筹成功，均可到鑫苑鑫中心项目领 取价值XXX元的礼品——现场摆出不买的十个理由，一一解答；
再抢筹：生存法则二次利用
为了滞销产品
1月
2月
3月
6月
8月
9月
11月
全济南看过来的覆盖面5 认筹买房 白送金条
3g千足金，形成一个小金条，认筹送1条，买房成功再送1条，事后退房的金条不用退 认筹金N万元相当于收益率N%的一笔投资！
物业坏 产品差 成本高 政策缺 融资难 机会少
价值支撑体系
企业圈层支撑
金融渠道支撑
配套服务支撑
1
6
2
项目
价值
系统
5
3
4
产业政策支撑
产品品牌支撑 人才技术支撑
买点的真正形成——客户沟通的“稳准狠”
六大体系从何而来？
案例——银丰·东八区 2015年写字楼公寓1.5亿成交 济南之先河
价格 产品 小道消息
+以租代售+经营权买断 同步跟上
这要考虑是否要持有物业，战线拉多长，但是对于难去化商铺可以试点；
线上方向： 招商依然是重中之重 有了投资回报（返租），便于租售 客户的多少，是核心问题
1月
2月
3月
4月
5月
6月
线下方向： 租售并举的前提要求下 渠道深挖+客户包装是最重要的 资金回笼的方式，更是要点
+一条时间轴，两个大方向
抓人
项目烙印 让客户记住 产品印证
抢点
渠道深耕 让客户买
项目认知
售楼处 决定购买意向
买点形成过程
成交
方法2：五大“内外”兼修的社会化营销
造量：生存法则，人们记住的永远是第一
沈阳某酒店式公寓项目提案
----------- 4200元 -
48平120套 53平60套 70平60套 110平30套
----------- 5350元 -
77平56套
103平、113平、 151平各14套
----------- 租赁价950 180-200平34套 - 沈阳某酒店元式/平公/寓年项目提案
4、分析沈阳酒店式公寓的现状
沈阳某酒店式公寓项目提案
2、沈阳房地产市场的供需
施工面积
房屋和住宅施工面积自1998年进入新一轮成长周期以来，一直保持持续稳步增 长。住宅施工面积1998-2001年四年年均增长率为23%，进入2002、2003年增 速明显加快，两年的平均增速为41%，2003年住宅施工面积为1401万平方米。
沈阳某酒店式公寓项目提案
3、我们如何解释房地产有关的政策法规
法规
121
2003年6月，央行发布《关于 进一步加强房地产信贷业务管
理的通知》
银企拍地前合作，要求资本金达 30%。
18
2003年8月31日，国务院发布 《国务院关于促进房地产市场持
续健康发展的通知 》
肯定成绩，问题是靠提高市场化程 度解决。
2001 亿元
107.1 210.3 636.3 174.6 836.0
2002 亿元
121.1 235.0 662.8 198.9 954.0
2003 亿元
131.3 250.7 69.0 19.9 284.5
04年第1季 亿元
14 34.9 14 5.1 9.1
沈阳某酒店式公寓项目提案
１、对沈阳宏观经济发展促进房地发的增长
沈阳市未政来府6工年作沈报阳告房指地出产，市至场2发01展0年空人间均预居测住面积达35㎡,以城市居住人口496 万人,03年人均居住面积14.9㎡计算， 6年平均年需求量约为396万㎡。现沈阳 人均居住面积为２０．１２平方米，与大连人均３５平方米至少还有十年的路 要走
XX公寓项目营销策划提案报告(162页
200
-4
198
-6
1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
-4.3 年内人口自然增长率 年内人口机械增长率
XX市人口状况分析
城市总户数增加，平均每户人口递减，家庭向小型化方向发展，带来房地产需求结构的 变化。
呼和浩特市总户数变化图(单位：万户）
10
9.67 10.03
9.43
212
211.8
210
209.2
208
207.8
8 6
8.05
6.92
6.31
7.52
66..191
5.8
4
4.09
4.95
4.3
206
204
204.4
2
1.8 1.3
0
202
-2 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
2021/2/17
XX市城市发展结构
➢ 根据城市经济学以及城市地理学方面研究，当人均GDP达到2500美元时，城市郊 区化发展开始现；达到4000美元时，郊区化发展显著，而在之前，城市的发展主要 表现为城市的聚集作用。目前，XX市人均GDP接近4000美元，开始进入郊区化发 展，加上城市中心聚集度低，政府部门强力促进，城市开始快速扩张。
汇报要点
产品定位：基于我们对项目市场空间、目标客户群定位、项目自 身条件等各方面因素的分析和考虑，我们确立本项目的产品概念“国 际活性空间”，活性是产品概念的核心。并由此引导一种城市中心生 活的新方式。
2021/2/17
汇报要点
开发策略建议：差异化战略：寻找市场的空白点，培育有潜力的市 场，占驻市场的“桥头堡”，无论是在概念策划还是产品形式上都要
西安紫薇信息公寓LOFT的项目全程提案93PPT
营销篇
阶段性传播主题
尾盘期 紫薇信息公寓，
持续强销期 时尚生活的方向
把握财富，
强销期 瞄准未来的CBD
发现新机会
开盘期 商务蓝筹股 熊掌●鱼兼得，事业家共享
预热期
内部认购期
小空间大面积，时尚 生活更上一层楼
一个精彩卓越的空间 即将出现
营销篇
60
50
60
40
30
20
10
0 华商报
媒介选择
单位：万份 华商报 西安晚报 三秦都市报
概念营销
LOFT是一种工作及生活方式的代名词 LOFT是以艺术类人士为主导的全新办
公居住模式 LOFT倡导一种自由、想象、前卫的办
公文化 LOFT是美国办公文化的重要组成部分
营销篇
营销模式
国外LOFT
一位建筑师在马德里的工作室 一位艺术家在伦敦的画室
营销篇
一位艺术家在伦敦的画室
位于房屋中央的楼梯构建了这所住宅的脊柱。 这幢住宅经过设计能够举行大型聚会，这就是为什么 各楼层和平台处的天窗都具有视觉联系的原因。16个音箱 环绕住宅布置则是另一个因素。 这种室内效果有点象中国的迷宫，它不断地使你产生 新的惊喜，不断有角度的转换和无法预料的视觉景观效果。
姓名：李先生 年龄：32岁 职业：个体经营
我选择这种房子是觉得很好玩，没钱还可以装富”
姓名：王小姐 年龄：25岁 职业：白领
“觉得价格便宜，样板间很漂亮”
营销篇
选择LOFT的原因
可以一层办公 二层居住
时尚、现代
选择LOFT 的原因
价格便宜， 样板间很漂亮
很好玩 花很少钱， 还可以装富
营销篇
引爆市场点
0.74
福建泉州酒店式公寓项目营销策划提案.
泉州“一品国际”酒店式公寓项目营销策划提案目录第一部分市场分析 P3-P14 第二部分项目分析 P15-P16 第三部分项目定位 P17-P20 第四部分产品装修建议 P21-P25 第五部分项目营销推广 P27-P46第一部分市场分析泉州城市概况泉州房地产住宅市场概况泉州房地产单身公寓市场部分一、泉州城市概况1. 位置泉州地处闽东南沿海，与台湾隔海相望，是福建省重要工贸港口旅游城市。
改革开放以来，泉州经济建设持续健康发展，城市基础设施日趋完善。
2. 土地面积土地面积1.1万平方公里，通用闽南话。
3. 人口2005年泉州市常住人口数比上年末增加6万，达到762万。
4. 经济分析⑴泉州市2001年—2005年以来GDP 一直保持着强劲的增长势头，经济总量连续三年居全省第一位；⑵农业对于泉州市地区生产总值的贡献已经长期保持比较低的水平；⑶第二产业（包括轻工、制造在内的劳动密集型产业）占泉州市GDP近60%，且增长快，是泉州主要经济增长点；⑷泉州市的第三产业（特别是技术密集型企业）与其第二产业相比还比较不发达，且增长速度较慢。
5.泉州工业2005年前7个月，泉州市规模以上工业共完成工业产值1087.64亿元。
五大传统产业支撑规模以上工业产值半壁江山，累计完成产值695.38亿元。
纺织鞋服业、食品饮料业、机械制造业的产值现价增幅均在30％以上。
6.泉州规划现阶段泉州市城市规模的扩大受到城市东部泉厦高速公路的限制，未来的发展主要向晋江以南、城区东北部的洛江以及东部的东海三个方向。
其中，东部的东海是未来泉州的行政中心，而江南和洛江片区均规划有大面积的居住用地。
二、泉州房地产住宅市场概况泉州住宅市场总体现状近两年来泉州房地产市场发展迅速；泉州的房地产投资升温，住宅投资有较大增长；泉州商品房价格上涨幅度较大，2005年5月至今，涨幅近50%；目前泉州市区住宅产品主要以小高层为主，价格主要集中在5500-6000元/平方米左右；住宅产品呈现大面积户型和小面积户型供应量大，中等面积户型供应量少的情况；新开工项目90平方米以下面积户型占70%以上的规定出台后，泉州市90平方米以下住宅供应量呈增长的趋势；市场供给量小，需求旺盛，空置面积大幅下降；热销产品为130-150㎡的三房；产品自身配套开始逐步完善；整体销售率良好，消化速度较快；客群主要以泉州本地及周边县市私营企业主、公务员为主。
精美房地产项目提案授课ppt课件
土地价值分析
LAND VALUE ANALYSIS
所以儿童阅读能力的培养是必须的， 特别是 学生困 生，我 们要为 他们提 供良好 的"智力 "背景 ，引发 他们积 极思维 ，以读 促思， 以读促 写，提 高语文 素养。 所以儿童阅读能力的培养是必须的， 特别是 学生困 生，我 们要为 他们提 供良好 的"智力 "背景 ，引发 他们积 极思维 ，以读 促思， 以读促 写，提 高语文 素养。
LOGO
项目提案报告PPT模板 所以儿童阅读能力的培养是必须的，特别是学生困生，我们要为他们提供良好的"智力"背景，引发他们积极思维，以读促思，以读促写，提高语文素养。
所以儿童阅读能力的培养是必须的， 特别是 学生困 生，我 们要为 他们提 供良好 的"智力 "背景 ，引发 他们积 极思维 ，以读 促思， 以读须的， 特别是 学生困 生，我 们要为 他们提 供良好 的"智力 "背景 ，引发 他们积 极思维 ，以读 促思， 以读促 写，提 高语文 素养。
文字内容可 根据实际情况进行修改
威胁 在此输入相应内容
SWOT
分析
T
竞争个案 部分市场份额已经分化
所以儿童阅读能力的培养是必须的， 特别是 学生困 生，我 们要为 他们提 供良好 的"智力 "背景 ，引发 他们积 极思维 ，以读 促思， 以读促 写，提 高语文 素养。
项目
前言
对一项产品的准确理解和定位， 是成功推广该产品的关键！
所以儿童阅读能力的培养是必须的， 特别是 学生困 生，我 们要为 他们提 供良好 的"智力 "背景 ，引发 他们积 极思维 ，以读 促思， 以读促 写，提 高语文 素养。
住宅地产项目提案PPT模板
安全在于心细，事故出在麻痹。20.1 2.1720 .12.17 08:33: 1808: 33:18 December 17, 2020 踏实肯干，努力奋斗。2020年12月1 7日上 午8时3 3分20. 12.17 20.12. 17
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。 2020年 12月1 7日星 期四上 午8时3 3分18 秒08:3 3:182 0.12.1 7 严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020 年12 月上午8 时33 分20.12 .1708: 33Dec ember 17, 2020
定位之父 艾·里斯
此处输入备注文字 如2016年2月18日开盘在即
原创，才是王道
INSIGHT
需求
差异TWO
个性TWO
迎合更高等级的需求
原创，才是王道
Call center
If I could save time in a bottle the first thing that I'd like to do is to save every dayIf I could save time in a bottle the first thing that I'd like to do is to save every dayIf I could save time in a bottle the first thing that I'd like to do is to save every day
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20. 12.17 20.12. 17Thu rsday, December 17, 2020 人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。 08:33: 1808:3 3:180 8:3312 /17/2 020 8:33:18 AM
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。 2020年 12月1 7日星 期四上 午8时3 3分18 秒08:3 3:182 0.12.1 7 严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020 年12 月上午8 时33 分20.12 .1708: 33Dec ember 17, 2020
定位之父 艾·里斯
此处输入备注文字 如2016年2月18日开盘在即
原创，才是王道
INSIGHT
需求
差异TWO
个性TWO
迎合更高等级的需求
原创，才是王道
Call center
If I could save time in a bottle the first thing that I'd like to do is to save every dayIf I could save time in a bottle the first thing that I'd like to do is to save every dayIf I could save time in a bottle the first thing that I'd like to do is to save every day
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20. 12.17 20.12. 17Thu rsday, December 17, 2020 人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。 08:33: 1808:3 3:180 8:3312 /17/2 020 8:33:18 AM
宁波学府茗苑单身公寓提案 (NXPowerLite)_OK
大市已经开始回暖，整体市场平缓增长
2008年在外界一片“降”声的喧哗中，宁波楼市顶住压力在刚性需求 的支撑下，以平稳渐长的趋势继续行进。尤其今年三月份四区成交量 环比猛增4倍多，从市场情况了解，刚性需求仍旧为市场主导因素，去 年末开始的持币观望情绪已淡化。但是整体形势还不明朗，市场没有 完全复苏。
11
项目自身思考
只有对项目自身进行深入分析，才能全面把握，方能 有的 放矢，制定有针对性的策划方案。
本环节将分别从产品本身的规划、户型、面积等内在 素质以及项目的地段、交通、配套等外部条件进行分析， 从而得到信息，作为项目未来发展的支撑，同时为方案的 制定打下
自
SWOT分析
酷派公寓（住宅式公寓）
北仑区太河路与庐山路交叉口
多层
开盘时间
2007.11
约1.2万㎡
规划套数
261套
30－60㎡（主力面积30㎡左右）
精装6000元/㎡，白坯4500元/㎡
目前备案83.76％；案场了解仅余4套。
鸿翔锦园23－26#楼，其中23#、24#为精装修，25#、26#为白坯。 24#楼精装包括家具、电器。
知性的稀有交融； 凯旋城（北京） 总体定位——秉承巴洛克建筑风格，打造区域内欧陆风格经典之
作。
42
当前单身公寓发展潮流
物业高质化
理想的单身公寓不仅要入住方便，居家生活的所有设施都应一 应俱全，在服务上更要体现超越普通住宅服务的优势，妥帖地照顾 青年住户的入住要求，最大限度地体现全新的生活方式。这里的高 质不仅体现在单纯的服务质量，更体现在服务范围的全方位性。高 质量服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是吸引 客源的重要营销手段之一。
销售因素 1、3、4#楼售罄，2#楼备案38.96％
2008年在外界一片“降”声的喧哗中，宁波楼市顶住压力在刚性需求 的支撑下，以平稳渐长的趋势继续行进。尤其今年三月份四区成交量 环比猛增4倍多，从市场情况了解，刚性需求仍旧为市场主导因素，去 年末开始的持币观望情绪已淡化。但是整体形势还不明朗，市场没有 完全复苏。
11
项目自身思考
只有对项目自身进行深入分析，才能全面把握，方能 有的 放矢，制定有针对性的策划方案。
本环节将分别从产品本身的规划、户型、面积等内在 素质以及项目的地段、交通、配套等外部条件进行分析， 从而得到信息，作为项目未来发展的支撑，同时为方案的 制定打下
自
SWOT分析
酷派公寓（住宅式公寓）
北仑区太河路与庐山路交叉口
多层
开盘时间
2007.11
约1.2万㎡
规划套数
261套
30－60㎡（主力面积30㎡左右）
精装6000元/㎡，白坯4500元/㎡
目前备案83.76％；案场了解仅余4套。
鸿翔锦园23－26#楼，其中23#、24#为精装修，25#、26#为白坯。 24#楼精装包括家具、电器。
知性的稀有交融； 凯旋城（北京） 总体定位——秉承巴洛克建筑风格，打造区域内欧陆风格经典之
作。
42
当前单身公寓发展潮流
物业高质化
理想的单身公寓不仅要入住方便，居家生活的所有设施都应一 应俱全，在服务上更要体现超越普通住宅服务的优势，妥帖地照顾 青年住户的入住要求，最大限度地体现全新的生活方式。这里的高 质不仅体现在单纯的服务质量，更体现在服务范围的全方位性。高 质量服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是吸引 客源的重要营销手段之一。
销售因素 1、3、4#楼售罄，2#楼备案38.96％
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
金
融
方法1：做足基础工作
手
段
流贷
增加准入银行多家
首付贷
物业经 营贷
写字楼抵扣 商铺滚现金 公寓拿回报
先看商铺问题
+实景样板段0元免租拍卖“运营体验权”
最重要的是用成熟业态验证投资回报；
+商铺建议全面返租 或 免租（一年或三年？）
利用一般经营性物业贷（开发商自己拿钱），对冲客户“三年亏”的抗性，从 房价中把钱抠出来即可；
出奇：
名家+企业家共聚，鑫苑·鑫中心全面植入
名家：
龙永图+许小年
预备：吴晓波+巴曙松
两人总价不超过30万，一人代表民间话题领袖，一人代表专业领域专家 档期提前1-2月确定
名企： 山东省企业家协会 驻济各大EMBA同学会
邀请金融业、高端服务业代表性企业（年经营额度过亿）参会
——整合在一个活动或者主题之下
+事件性、以小博大、墙内开花墙外也香
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
11月
拓展：巧妙的扩大客户基数 大小活动：让客户来，增强信心 售卖方式：促进客户成交手段多样化
线下
造量
营销运动 让客户来
卖点展示过程
费用估算： 1000杯星巴克=最少5000个参 与者=近数十万浏览量=3万元
参考案例： 10天时间，世茂天宸把一个612个粉丝的订阅号，增粉到14042。这一切，只用了1000 杯星巴克，平均一个粉丝的成本是2元。后续的一个多月里，陆陆续续有1000多组客户 到访售楼处，而他们也有很大的兴趣，去看一看，那点亮的五颗星辰，到底是什么？！
+推广找CBD
梳理城市发展新概念
+怎么招？
众筹式招商难以促进大规模销售
+招什么？
俯下身子做运营，要火，要有回报才能验证
+找什么？
洪楼借个边，再去借CBD的边吗？
还有问题
IRS=(C)×(RE)/RF
C是某地区购买某类商品的潜在顾客人数； RE是某地区每一顾客平均购买额；
RF是某地区经营同类商品商店营业总面积。
鑫苑为你描绘理想生活——其实是创新巡展！
1. 赞助济南电视台《你所未见的济南》微视频转发活动 大概10万+以上的转发量； 原创微视频上传跟进炒作； 2. 大声说出你的梦想——系列巡展，随手礼大派发（大流量 导客） 3. 微信报名，领取礼品，客户选拔上镜，客户信息大截留
再造量：更为合理的媒介方式
节点
+大型居住区支持
500米范围内有大型居住区
+1.5公里购物消费区域
区域级商圈的范围和消费者所能承受的距离
+通达性+业态=聚客点
区域消费水平决定“提袋率”
卖点展示过程——价值体系的修缮
独占CBD和洪楼两大商圈
双中心的桥头堡+路由器
更应该是：社区商业中心
地段指向： 济南传统商业区域核心 济南新崛起的商务CBD门户 客户认知清晰，地段价值突出
抓人
项目烙印 让客户记住 产品印证
抢点
渠道深耕 让客户买
项目认知
售楼处 决定购买意向
买点形成过程
成交
方法2：五大“内外”兼修的社会化营销
造量：生存法则，人们记住的永远是第一
开放
开盘
10月
11月
12月
3月
7月
8月
9月
鑫苑·鑫中心为你描绘“双中心”生活——全济南覆盖面打击方法1
借鉴厦门龙湖《发现城市梦想》——城市风光片微传播/巡展跟进/大流量导客
7月
8月
9月
11月
写字楼呢？
2016 老板别哭
统一大话题 用最少的费用，解决最大的问题 来鑫苑·鑫中心全解决
买点要解决的——企业扩大经营场所抗性在哪里？
关于写字楼
参考案例：
在这个被“互联网夹”蛊惑的当下，广告创新的正确打开方式不是简单的刷朋友圈，做个APP，玩个H5 就互联网了，如何把150W花的像1500W？当“老板别哭”从西安蔓延到全国，其中的跌宕起伏，剧情 辗转，应算一次互联网思维的传播实践，亦或是一次广告本真的回归！
指定4-6个项目，其意向客户认筹成功，均可到鑫苑鑫中心项目领 取价值XXX元的礼品——现场摆出不买的十个理由，一一解答；
再抢筹：生存法则二次利用
为了滞销产品
1月
2月
3月
6月
8月
9月
11月
全济南看过来的覆盖面5 认筹买房 白送金条
3g千足金，形成一个小金条，认筹送1条，买房成功再送1条，事后退房的金条不用退 认筹金N万元相当于收益率N%的一笔投资！
自2015年5月20日广告投放，两天内超过近百个品牌跟随涉及地产、汽车、媒体、广告公司近10大行业，
腾讯视频《老板别哭》浏览量500W+
软文阅读量1.5W+/天
西安本地辐射人群600W+
最终实现3亿+/周销售额
线上
定位：以CBD为核心 公开租售的信息/卖点体系的传播 卖点体系：包含六大板块的分类对策
拒绝； 6. 山东几乎所有大型外贸企业总部注册地全在济南保税区；
+他们会选择洪楼作为办公地址吗？
卖点彰显优点，买点解决抗性
你很好，你有很多
客 户
卖点展示过程
产品印证
购
买
过
程
项目认知
售楼处
综 述
决定购买意向
买点形成过程 我缺的你有吗？
成交
写字楼客户是企业客户 营销的本质是找企业的需求
买点要解决的——企业不扩张，就没有写字楼购置的需求，企业客户购买抗性在哪里？
洪楼中小企业千千万，找准！
商铺：CBD洪楼双商圈核心 社区全消费中心 写字楼：CBD 洪楼 双商务中心 枢纽办公
③ 商住的困惑
+别人比你便宜，别人和你租金差不多 问题也很直接 +市场量太大，投资回报本身就低，你还想涨价
+渠道和方式威力在减弱（低首付、酒店托管等）
指望大学生拯救市场是不现实的，还是要从市场本身入手
降价？返租？低首付？……方法多样，如果现状改变困难，销售发力方向在哪里？
三大商圈圈定方式“哈夫模型”“雷利零售引力法则”“商业饱和度”
都不能让华信路变成洪楼南路！
招商难、销售慢、租金不好算……原因很简单，商业地产“一步差三市”
目前方案
+创新式招商
众筹招商，广泛行销等等
+借势样板段
实景呈现，免费运营
1月
2月
3月
6月
8月
9月
11月
全济南看过来的覆盖面2——人流量最大的公交站亭 摇一摇 抢红包（金条）
利用蓝牙技术，以及互联网通讯的互动功能，实现最大化的人流告知效果；
节点
1月
2月
3月
再再升量：利用事件影响力，制造大流量导客
6月
8月
9月
11月
鑫苑·鑫中心在济南首推微信H5大流量导客 全济南看过来的覆盖面和打击力度3 + 借鉴杭州世茂免费兑换星巴克活动
项目价值： 应该是区域内目前唯一的商业配套（填空白） 周边社区林立：社区商业中心（人流+财流） 站在客户角度看问题
那怎么招？我们先留一个伏笔
② 商务的困惑
传统思路：先找大客户资源
+济南CBD还将是很久远的事，但是已经…
奥体片区已经有巨量存量，所有进驻企业有银行估算负债4000亿； 即将进驻济南的大型企业我们并不掌握——如何做到？主动迎接： 1. 中国银行山东省分行即将迁回济南，中银大厦还是汉峪金谷？ 2. 新华保险等类似企业应该和保监、证监、银监形成合作； 3. 齐鲁轨道交通此类本土国企可重点引入，吸引上下游配套； 4. 海航集团旗下海航资本要进驻济南； 5. 世界500强兖矿集团要搬迁至济南，年前45亿美元银团在香港刚被
事后该活动发展为： 市中心世茂天宸点亮星辰 有机会赢一克拉钻石
启发：
鑫苑·鑫中心 与你分享 CBD洪楼双商圈的第一杯羹！
然后抓人：深挖老客户也是当务之急
二次开盘
1月
2月
3月
6月
8月
9月
11月
老友记：家书抵万金（新业主优惠万元，老业主万元豪礼）
——再把老客户资源打穿，让客户帮你卖房子
再大胆一点：
感谢全济南的商业综合体！（N大标准定义）
物业坏 产品差 成本高 政策缺 融资难 机会少
价值支撑体系
企业圈层支撑
金融渠道支撑
配套服务支撑
1
6
2
项目
价值
系统
5
3
4
产业政策支撑
产品品牌支撑 人才技术支撑
买点的真正形成——客户沟通的“稳准狠”
六大体系从何而来？
案例——银丰·东八区 2015年写字楼公寓1.5亿成交 济南之先河
价格 产品 小道消息
+以租代售+经营权买断 同步跟上
这要考虑是否要持有物业，战线拉多长，但是对于难去化商铺可以试点；
线上方向： 招商依然是重中之重 有了投资回报（返租），便于租售 客户的多少，是核心问题
1月2月3月Fra bibliotek4月5月
6月
线下方向： 租售并举的前提要求下 渠道深挖+客户包装是最重要的 资金回笼的方式，更是要点
+一条时间轴，两个大方向
均价不超过6000 有部分独栋办公 中日韩自贸区启动区要落位该项目
买点的沟通？
价廉 物美 经营机会 额外收益
类似：均价不超过6000 有部分独栋办公 中日韩自贸区启动区要落位该项目 银丰东八区
买点要解决的——企业扩大经营场所抗性在哪里？