开盘前营销执行方案.pptx
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地产开盘活动执行方案最详细34页PPT
地产开盘活动执行方案最详细
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 —— 威·厄尔谢谢！36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 —— 威·厄尔谢谢！36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
开盘筹备及销售执行报告(ppt 46页)
在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期
.（....），提供海本量报告是严管格保密的理。 资料免费下载！
不同物业价格确定基准
明星产品
现金牛产品 标杆产品 现金牛产品 现金牛产品 明星产品 明星产品 现金牛产品 明星产品 标杆产品 现金牛产品 现金牛产品 明星产品 标杆产品
价格比率（其它物 业类型/TH）
1：1.67
1：1.76 ----------
1：1.83 1：1.76 1：1.5 ---------1：1.88 1：1.68 ---------1：1.89 1：1.42 1：1.21 ----------
均价（元/㎡） 11000 12000
总价（万元） 250-260 270-300
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BCG矩阵法
项目有多种产品组合，每一种的市场竞争性各 有不同，应对每一种产品分别进行定价，同时 为实现项目目标，考虑一个最有利的价格组合 适用于较大规模、多种产品组合的项目
15%
645
在不考虑项目溢价因子的情况下，项目的比准价格为：
——4824.65元/平方米——
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客户分析法
投资者关注投资收益 率。因此对价格非常敏 感，一旦价格超过预期 时，便放弃购买；首置 客户关注月供与租金比 值关系，此类客户需要 进行测算； 当客户购买意向及价 格意向非常清楚时，对 客户意向的分析直接指 导价格生成。
波士顿矩阵
明星
问题
高 STAR
。 现 牛 金
QUESTION 瘦狗
CASHCOW
DOG
高
相对市场份额
.（....），提供海本量报告是严管格保密的理。 资料免费下载！
不同物业价格确定基准
明星产品
现金牛产品 标杆产品 现金牛产品 现金牛产品 明星产品 明星产品 现金牛产品 明星产品 标杆产品 现金牛产品 现金牛产品 明星产品 标杆产品
价格比率（其它物 业类型/TH）
1：1.67
1：1.76 ----------
1：1.83 1：1.76 1：1.5 ---------1：1.88 1：1.68 ---------1：1.89 1：1.42 1：1.21 ----------
均价（元/㎡） 11000 12000
总价（万元） 250-260 270-300
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BCG矩阵法
项目有多种产品组合，每一种的市场竞争性各 有不同，应对每一种产品分别进行定价，同时 为实现项目目标，考虑一个最有利的价格组合 适用于较大规模、多种产品组合的项目
15%
645
在不考虑项目溢价因子的情况下，项目的比准价格为：
——4824.65元/平方米——
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客户分析法
投资者关注投资收益 率。因此对价格非常敏 感，一旦价格超过预期 时，便放弃购买；首置 客户关注月供与租金比 值关系，此类客户需要 进行测算； 当客户购买意向及价 格意向非常清楚时，对 客户意向的分析直接指 导价格生成。
波士顿矩阵
明星
问题
高 STAR
。 现 牛 金
QUESTION 瘦狗
CASHCOW
DOG
高
相对市场份额
某楼盘营销策略总纲与开盘前销售执行报告PPT(53张)
阳光澳园劣势： 基本无生活阳台；
竞争户型对比表 ——四房两厅
项目 面积 梯间 朝向 客厅开间 阳台
飘窗 主人房面积 客房
其他
景湖春天 江南世家
160 140-165
一梯两户 南、东南、 西南
一梯三户 南、东南、 西南
4.8-5.2 4－4.4米
阳光澳园 137-171 一梯三户 南、南北 4.4-4.95
7.44-8.16 平米
无
阳光澳园优势： 本区域内市场基本无供应量；
劣势： 无生活阳台；
单位朝向均为南向；
客厅及阳台开间；
主卧带转角飘窗；
面积、布局合理，无空间浪费；
竞争户型对比表 ——三房两厅
项目
面积
梯间
朝向
客厅 开间
餐厅 面积
阳台
飘窗
主人房面 积
客房
其他功能
110-145平
2
83.9%
43%
江南世家
27万
41.9万
1.55
84%
49%
中信阳光 澳园
10.3
18.5万
1.8
82-84%
49%
竞争户型对比表 ——两房两厅
项目
面积
位于小区 的位置
朝向 客厅开间 餐厅面积 阳台
飘窗
主人房面 客房 生活阳台
积
景湖春天 93平米
临街
东西
3.6米 11.2平米 1.5米
0.6米
13.2平米 10.1平米
户型
两房两厅一卫 三房两厅一卫 三房两厅两卫 四房两厅两卫
套数
120 136 1132 165
平均面积
75 94—97 107-139 137-171
某楼盘开盘前营销推广方案分析ppt课件
通过对前段时间的销售情况以及认筹客户积累的情况的总结，我们发现目前现场 来客途径比较单一。为了改善现状、蓄势开盘并保持后续销售的持续良好，我公司 将根据目前本项目的销售情况，结合市场可预见的状况及旺季淡季的情况，对2011 年3、4季度制订系统、合理、可行的营销推广计划，力求销售工作按公司署顺利进 行并且取得较好的销售成绩。
根据中秋、交房契机，维护老客户关系，赠送礼品，充分利用和发挥现有充足的客户资 源。
11
二、营销策略
面临的营销阻力 1、市场放量即将大幅度增长
坊子市场2011年第二季度成交1666套，成交面积151416.4㎡，位列潍坊6区第四位，开盘 量位列倒数第一位，可见坊子板块在上半年放量很小，主要消化原有库存，但是也同时说明 房子新区上市房源保有量较高，同时也将未来一段会迎来市场相对集中的放量。 2、项目地段的影响
活动：老带新 1．目的：“老带新计划”，维护老业主关系，利用口碑营销，挖掘老客户潜 力。 2．构思： 1、派发答谢礼品，将老客户邀至售楼处，派送礼品并宣传四期产品升级及开 盘信息。
开盘庆典 1、目的：烘托开盘喜庆气氛，吸引眼球，促进开盘销售。
销售安排： 四期房源卖点总结和说辞整理 项目的认筹解筹工作 推广物料的设计和制作 开盘活动的组织、安排
项目资料和认购信息及活动政 策
16800
2期
项目信息
10000
20万条4 次
备注
半版8400元/期*2 0.05元/条
每周
项目宣传
置业顾问自己派发
4
DM 单页
月初
项目宣传单页的设计、制作
6600
30000
5
电视广告
晚间
项目的形象建设
6
客户礼品 交付期间
根据中秋、交房契机，维护老客户关系，赠送礼品，充分利用和发挥现有充足的客户资 源。
11
二、营销策略
面临的营销阻力 1、市场放量即将大幅度增长
坊子市场2011年第二季度成交1666套，成交面积151416.4㎡，位列潍坊6区第四位，开盘 量位列倒数第一位，可见坊子板块在上半年放量很小，主要消化原有库存，但是也同时说明 房子新区上市房源保有量较高，同时也将未来一段会迎来市场相对集中的放量。 2、项目地段的影响
活动：老带新 1．目的：“老带新计划”，维护老业主关系，利用口碑营销，挖掘老客户潜 力。 2．构思： 1、派发答谢礼品，将老客户邀至售楼处，派送礼品并宣传四期产品升级及开 盘信息。
开盘庆典 1、目的：烘托开盘喜庆气氛，吸引眼球，促进开盘销售。
销售安排： 四期房源卖点总结和说辞整理 项目的认筹解筹工作 推广物料的设计和制作 开盘活动的组织、安排
项目资料和认购信息及活动政 策
16800
2期
项目信息
10000
20万条4 次
备注
半版8400元/期*2 0.05元/条
每周
项目宣传
置业顾问自己派发
4
DM 单页
月初
项目宣传单页的设计、制作
6600
30000
5
电视广告
晚间
项目的形象建设
6
客户礼品 交付期间
楼盘开盘前具体营销推广计划.pptx
绿城·蓝色钱江 雅戈尔·御西湖 昆仑公馆 紫玉公馆 大家·武林府 滨江·城市之星
开盘时间
9月
6月 6月 8、9月 9月 9、10月 未定
推量
318套
136套 200多套 235套 约116套 推1—4#楼，具体推量未定 162套
户型面积（㎡） 130-150平米三房、160-180平米
四房、230-260平米跃层四房 350—720 89—180㎡ 180㎡ 80—139
【工作重点一：客户梳理】
老客户梳理及维护—— “回访+活动” 为主要手段
手段一：电话回访
具体执行：以“现场服务接待点开放+楼书印制完成”两大利好节点
为契机，邀请前期客户前来项目现场。 启动时间：5月中旬 目前首轮回访已经结束，主要呈现两大问题： A、回访积极性不高；B、对价格最为关注（意向价格为3.6-4.2万）
200、250、280 190—250
数据来源：和声机构调查
未来4个月主城区高端公寓至少还将推出1000套以上房源；本案将面临较大竞争压力。 项目面临两大问题：如何在市场竞争中脱颖而出？如何与绿城同类产品形成差异化？
项目面市时竞争分析——【【高端公寓市场报价】
楼盘名称 绿城·蓝色钱江 雅戈尔·御西湖 昆仑公馆 紫玉公馆 大家·武林府 远洋公馆
具体执行：前期意向客户梳理后，针对意向强烈的重点客户子女开展 游泳培训（参与集团统一培训） 启动时间：6月下旬起（经过几轮客户梳理后）
【工作重点一：客户梳理】
新客户定向拓展——两大渠道拓展新客户
渠道一：区域客户充分挖掘，重点老小区DM
购房驱动：因居住小区建成年代较久远，存在一部分改善型购房者； DM内容及投放时间： 6.6-6.13（丽园DM手册） 6.28-7.4（丽园价值解读DM）
开盘时间
9月
6月 6月 8、9月 9月 9、10月 未定
推量
318套
136套 200多套 235套 约116套 推1—4#楼，具体推量未定 162套
户型面积（㎡） 130-150平米三房、160-180平米
四房、230-260平米跃层四房 350—720 89—180㎡ 180㎡ 80—139
【工作重点一：客户梳理】
老客户梳理及维护—— “回访+活动” 为主要手段
手段一：电话回访
具体执行：以“现场服务接待点开放+楼书印制完成”两大利好节点
为契机，邀请前期客户前来项目现场。 启动时间：5月中旬 目前首轮回访已经结束，主要呈现两大问题： A、回访积极性不高；B、对价格最为关注（意向价格为3.6-4.2万）
200、250、280 190—250
数据来源：和声机构调查
未来4个月主城区高端公寓至少还将推出1000套以上房源；本案将面临较大竞争压力。 项目面临两大问题：如何在市场竞争中脱颖而出？如何与绿城同类产品形成差异化？
项目面市时竞争分析——【【高端公寓市场报价】
楼盘名称 绿城·蓝色钱江 雅戈尔·御西湖 昆仑公馆 紫玉公馆 大家·武林府 远洋公馆
具体执行：前期意向客户梳理后，针对意向强烈的重点客户子女开展 游泳培训（参与集团统一培训） 启动时间：6月下旬起（经过几轮客户梳理后）
【工作重点一：客户梳理】
新客户定向拓展——两大渠道拓展新客户
渠道一：区域客户充分挖掘，重点老小区DM
购房驱动：因居住小区建成年代较久远，存在一部分改善型购房者； DM内容及投放时间： 6.6-6.13（丽园DM手册） 6.28-7.4（丽园价值解读DM）
房地产营销策划资料——开盘前推广执行方案33页PPT
为保证本月任务的实现，本月工作计划分解到每周去落实。
8月份来访有礼活动
（8月11-8月31）
来访有礼活动贯穿开盘前的每个工作阶段，通过来访 有礼活动，项目的价值点逐步分层次的释放，形成一个连 续性的推广，既能提高客户来访量，又能提升项目的知名 度。
活动方案见附件
8月份工作计划分解
第一周（8月3日—8月10日）
房地产营销策划资料——开 盘前推广执行方案
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
开盘前推广执行方案
营销策划部 2013年8月3日
营销目标分解
开盘销售目标：1亿
销售套数：250套，40万/套
蓄客数量：最低约1500组
蓄客周期：2个月
来 访 量：26组/天 750组/月（注：8月份时间紧凑，按
？
1、举办一个具有影响力的大型营销活动，吸引所有沂南人的关
注，一炮打响东城华府知名度。
解
2、举办来访有礼活动，迅速提高客户来访量，完成蓄客目标。
决
客户来访了解项目的高端品质，口碑相传，形成项目的美誉度，
之
进而塑造项目的高端形象。
道
3、借助以上两个 提高项目知名度和来访量的活动平台，以活动
为载体，把项目的价值点全方位的推广出去。
第一周：主要是宣传前的准备阶段，目前大部分物料设计完成，急需定稿。
8月份来访有礼活动
（8月11-8月31）
来访有礼活动贯穿开盘前的每个工作阶段，通过来访 有礼活动，项目的价值点逐步分层次的释放，形成一个连 续性的推广，既能提高客户来访量，又能提升项目的知名 度。
活动方案见附件
8月份工作计划分解
第一周（8月3日—8月10日）
房地产营销策划资料——开 盘前推广执行方案
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
开盘前推广执行方案
营销策划部 2013年8月3日
营销目标分解
开盘销售目标：1亿
销售套数：250套，40万/套
蓄客数量：最低约1500组
蓄客周期：2个月
来 访 量：26组/天 750组/月（注：8月份时间紧凑，按
？
1、举办一个具有影响力的大型营销活动，吸引所有沂南人的关
注，一炮打响东城华府知名度。
解
2、举办来访有礼活动，迅速提高客户来访量，完成蓄客目标。
决
客户来访了解项目的高端品质，口碑相传，形成项目的美誉度，
之
进而塑造项目的高端形象。
道
3、借助以上两个 提高项目知名度和来访量的活动平台，以活动
为载体，把项目的价值点全方位的推广出去。
第一周：主要是宣传前的准备阶段，目前大部分物料设计完成，急需定稿。
开盘前重点营销方案课件
开盘前重点营销方案培训课件(ppt71 页)
政策梳理总结
➢政策分析：号称史上最严厉政策的新”国八条“的推出，预示着整 个房地产市场结构性调整的开始和进一步加剧。
➢要求我们，在更严厉的政策未出台前，抓紧时间，及时调整对策， 避免走进政策泥潭。
➢进一步紧缩的货币政策，打击了部分市场刚性需求，增加了购房成 本，影响了客户的购房积极性。
上调存贷款利率
中国人民银行4月5日宣布，自4月6日起，金融机构一年期存贷款基准 利率分别上调0.25个百分点。一年期存贷款基准利率分别提至3.25% 和6.25%，这是今年的第二次加息。
开盘前重点营销方案培训课件(ppt71 页)
开盘前重点营销方案培训课件(ppt71 页)
呼和浩特限购
2011年4月16日，呼和浩特出台了限购令
开盘前重点营销方案培训课件(ppt71 页)
开盘前重点营销方案培训课件(ppt71 页)
包头市场反应
从市场反应看，“新国八条”的出台未对包头房地产市 场产生影响。
通过2011年和2010年第 一季度包头中心城区商 品住宅的成交情况对比， 我们可以看到，2011年 的市场成交量比2010年 的同期水平有所下降， 但价格确是持上升趋势。 每年2月份成交量低但 成交价格却高，这可能 是因为过年期间务工返 乡人员参与购房的原因， 他们承受的单价相对较 高。
中山峰郡 开盘前重点营销方案
报告思路
通过对项目规划、以及产 品分析，推导出项目的限 制条件和先天优势
针对核心问题和目标， 提出对应的解决问题 的策略，并提出独特 的项目定位
市场分析
本体分析
目标与核心 问题
核心策略及 定位
策略分解与 执行
通过对房地产政策、 城市规划、房地产现 状，推导出项目面临 的市场机会和市场威 胁
开盘前营销执行方案(PPT 45页)
建立项目专属微博，定期在微博上释放楼盘照片并转发其它用户在微博上发布的楼 盘信息。
推广媒介
线上推广 报纸广告
推广媒介
线上媒介
以“媒体创新”合作为主
网络媒体+报纸媒体
搜房、焦点、新浪等
商报、时报等
主要合作方式：客户交钱，以客户的钱来进行报媒、网络推广。要求合 作媒体在合作期内提供较大量的免费媒体推广以及渠道资源赠送
预售许可证
2月23-24日 交钱升级
3月9日 第一次开盘
来访保障
节点分析
春节假期
开盘
前期客户维护阶段
开盘蓄客冲刺集中期
线上推广
由于春节假期，线上推广无明显效果，建议在春节假期前做好推广准备，春节假期或集中线上宣传。
线下渠道
线下渠道受节假日营销较小，可进行长期固定的大兵团铺排，建议在保持现有渠道的同时，取得预售后加强 渠道传播，坚持到开盘。
350组VIP升级客户 450组直接升级客户
目标分析
销售目标
销售套数420套 700个有效VIP卡升级客户
3000张有效VIP初级卡
第一次开盘完成2个亿认购目标
目标分析
客户目标
前 期 客 户 梳 理
为制定详细的后期营销策略，找准问题并解决问题，对三家公司 前期客户详细的梳理
截止2013年1月20日
开 盘
形象造势
推广主题
传播媒介 提升现场表现
提升客户量
活动吸引 渠道拓展
推广主题
分阶段推ห้องสมุดไป่ตู้主题
春节假期
开盘
办卡客户升级前
第一次开盘前
分 阶
隆鑫地产精细专研隆鑫爱琴 海，第一批次VIP办卡客户
开盘前营销策划执行方案PPT48页
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank you
Hale Waihona Puke 开盘前营销策划执行方案36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank you
Hale Waihona Puke 开盘前营销策划执行方案36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
某楼开盘前营销执行方案59页PPT
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
谢谢！
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现状稳 定客户
起死回 生客户
老
新型渠 道客户
现有渠 道深挖 客户
新
新带新 客户
双管齐下，“新”、“老”客户两手抓
来访保障
策略总结
策略1：阶段性集中线上推广，大铺排模式释放信息节点 策略2：深挖前期有效渠道，拓展新型渠道重点 策略3：加强老客户维系，发掘老客户资源，实现客户“新带新” 策略4：走出固定客户圈子，开发新区客户圈层
送车和厨房的费用可计入总价、提高面价的方式消化到产品中。
开 盘
形象造势
推广主题
推广媒介
提升现场表现
提升客户量
活动方式 渠道拓展
推广媒介
线上传播 户外广告
增加短期“户外风暴”
隆鑫爱琴海即将 盛大开盘
户外广告牌：根据不同阶段更换
不同的主题
轻轨广告：重庆最后一块富人区，隆鑫
爱琴海
推广媒介
线上推广 微博营销
其他方式：拍卖、看房团、巡展
建议合作方式：将部分客户关注度较低的户型打包 进行媒体合作。
推广媒介
线上媒介
具体传播媒体
户外：增加大量公交站牌广告 报媒：贯穿推广主题的报媒 电视：精准的电视广告投放
电台：针对有车一族 轻轨广播：针对对轻轨认可度较高的客户
电梯轿厢：精准锁定社区换房客户 网络：微博、论坛、QQ签名有礼
合计约2300组
开盘前冲刺蓄客
为完成开盘蓄客目标，需在 开盘前进行冲刺 合计1100组
第一次开盘所需 客户
为完成第一次开盘销售目标， 所需的客户为3000组
难点分析
竞品 因素
周边项目开盘频繁，客户等待不及，竞品的不断 催促给客户造成等待不及的心理压力。
前期客户 死亡原因
节点 因素
项目无具体的价格及销售节点信息的释放，客户 体会不到项目的进程，给客户遥遥无期的感觉。
350组VIP升级客户 450组直接升级客户
目标分析
销售目标
销售套数420套 700个有效VIP卡升级客户
3000张有效VIP初级卡
第一次开盘完成2个亿认购目标
目标分析
客户目标
前 期 客 ห้องสมุดไป่ตู้ 梳 理
为制定详细的后期营销策略，找准问题并解决问题，对三家公司 前期客户详细的梳理
截止2013年1月20日
预售许可证
2月23-24日 交钱升级
3月9日 第一次开盘
来访保障
节点分析
春节假期
开盘
前期客户维护阶段
开盘蓄客冲刺集中期
线上推广
由于春节假期，线上推广无明显效果，建议在春节假期前做好推广准备，春节假期或集中线上宣传。
线下渠道
线下渠道受节假日营销较小，可进行长期固定的大兵团铺排，建议在保持现有渠道的同时，取得预售后加强 渠道传播，坚持到开盘。
放升级信息和相对详细的价格信息，通过 真正打入市场，制造开盘前的紧张气压，
强调隆鑫地产精耕细作突出项目品质的同 进行第一次开盘前最后的客户积累
时打消客户对节点推迟的质疑
推广主题
大噱头吸引眼球
传播主题旨在吸引客户眼球，扩大项目关注度
“1元买厨房” “买房就送车”
高达10%的中奖率，
爱琴海助您重走一回青春！
信息 因素
无刺激信息释放给客户，造成置业顾问回访客户除 了问候短信外无其他理由，维系客户成为难点，影响 置业顾问维护积极性。
蓄客冲刺关键点在于：强化项目产品特点、精准的渠道配合、信息的完整 释放、线上媒体的高效宣传等。
目录 CONtents
1
目标分析
2 来访保障
3
销售保障
来访保障
节点分析
情况一：1月底取得预售许可证，2月初进行客户升级，3月初开盘
一元买厨房：
办理初级VIP卡的客户只要通过开发商统一的方式进行VIP卡升级并进行落位选房， 根据升级客户落位选房情况，随机抽出一套房源实施1元买厨房的活动价格，让每一 位客户都可能用1元钱买到一个大厨房。
买房送车：
从9月1日-10月13日办理初级VIP卡的客户只要通过开发商统一的方式进行VIP卡 升级，在升级活动现场进行抽奖，即有机会抽取一部价值15万元左右的车。
前期客户维护阶段
开盘蓄客冲刺集中期
1月26-30日
2月2日-3日
2月9日-15日
2月16日
顺利取得第一批次预售许可证 通知客户开始VIP卡交钱升级 春节放假
春节假期结束
3月9日 第一次开盘
情况二：2月取得预售许可证，2月底进行客户升级，3月初开盘
前期客户维护阶段
开盘蓄客冲刺集中期
2月16日 顺利取得第一批次
隆鑫爱琴海开盘前营销执行方案
目录 CONtents
1
目标分析
3
来访保障
4
销售保障
目录 CONtents
1 目标分析
2
来访保障
3
销售保障
目标分析
销售目标
2012年底实现 认购3亿 签约2.5亿元
一期 总货值约4.8亿元
580 需销售约63%——
套.第一批次销售约420套。
第一批次按60%解筹率需要700组升级 客户（交2万诚意金升级VIP卡）
老客户维系
为保证前期蓄客的有效性，尽量减小客户的损耗，在销售节点确定后第一时间对前期客户进行销售信息的释 放，老客户维系主要集中在第一次客户升级前。
新客户发掘
由于前期初级VIP卡客户的大量损耗，从下一阶段开始需重新抓紧对新客户的挖掘，保证开盘客户量。
来访保障
客户分类
深挖已有客户，拓展新型客户
通过分析已有客户，对已有客户及客户资源进行深挖，充分利用前期办卡客户， 在次基础上进一步发掘新客户，保证完成开盘蓄客目标。
建立项目专属微博，定期在微博上释放楼盘照片并转发其它用户在微博上发布的楼 盘信息。
推广媒介
线上推广 报纸广告
推广媒介
线上媒介
以“媒体创新”合作为主
网络媒体+报纸媒体
搜房、焦点、新浪等
商报、时报等
主要合作方式：客户交钱，以客户的钱来进行报媒、网络推广。要求合 作媒体在合作期内提供较大量的免费媒体推广以及渠道资源赠送
公司
隆鑫 合富 世联 合计
现有初级VIP卡 客户（组） 1480 1450 1250 4180
已死客户 （组）
970 740 620 2330
有可能升级客户 （组）
合计
53 91 72 216
目标分析
客户目标
已有客户
前期积累的VIP初级卡 有效客户
合计4200组
已死客户
在前期蓄客过程中由于 各种原因确定已死客户
开 盘
形象造势
推广主题
传播媒介 提升现场表现
提升客户量
活动吸引 渠道拓展
推广主题
分阶段推广主题
春节假期
开盘
办卡客户升级前
第一次开盘前
分 阶 段
隆鑫地产精细专研隆鑫爱琴 海，第一批次VIP办卡客户
荣誉升级中
隆鑫爱琴海第一批次优质房 源开盘在即，限时办卡进行
中
推
广
主
题
本阶段的推广主题主要围绕客户升级，释 这一阶段主要释放开盘信息，通过开盘