房产交易相关税收政策解读
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今天主要是针对房产交易中二手房交易的相关税收政策在这里和大家一起讨论学习一下。二手房交易通常应该缴纳的税种有:营业税、契税、印花税、个人所得税及土地增值税。二手房交易税收政策,其根据不同标准制定不同的税收优惠政策,如:区分住宅和商用房;,区分交易时限是否超过5年;区分住宅面积,主要是90平米以下,90平米以上140平米以下及140平米以上。区分是否是家庭唯一住房等。由于涉及税种较多,而且不同税种的优惠范围是交叉于以上四个方面,因此,我这里以普通住宅、非普通住宅及商用房为三大类,分别介绍相关税收政策。
首先,简单介绍一下普通住宅、非普通住宅及商用房的基本划分标准:在我们吴忠市区同时具备以下条件的住房划定为普通商品住房:1.住宅小区建筑容积率在1.0以上;2.单套建筑面积在140平米以下;3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下,并根据地区实际上浮10%来确定当年普通商品住宅的成交价格。超过标准的为非普通住宅。
一、普通住宅
对于普通住宅,区分90平米以下及90平米以上140平米以
下。首先介绍一下对于这两者统一适用的一些政策有:
1.营业税:(财税【2011】12号)个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税;个人购买不足5年的普通住房对外销售的,按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收
营业税;
2.契税:(财税【2010】94号):对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。
3.印花税:(财税【2008】137号)个人购买或销售住房在2008年11月1日(含)以后签订的合同免征印花税,在2008年11月1日以前按房屋总价的万分之五贴花;
4.个人所得税:依据2011年7月新修订的个人所得税与房产交易相关的政策:对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得所得,免征个人所得税。
但是对于90平米以下特有的税收优惠政策有:
契税:对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
二、非普通住宅
建筑面积在140平米以上的住宅。
1.营业税:(财税【2011】12号)个人购买不足5年的非普通住房对外销售的,按其销售收入全额征收营业税;个人购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;
契税:对于非普通住宅,不论是否满5年,也不论是否是家庭唯一生活用房,均按照3%正常缴纳。
2. 印花税和个人所得税的征收和普通住宅是一样的,统一适用的税
收优惠政策有:个人购买或销售住房在2008年11月1日(含)以后签订的合同免征印花税,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得所得,免征个人所得税。
三、商用房(营业房)
商用房基本没有相关的税收优惠政策,在这里,我们分税种进行分析:
1.营业税:(财税【2011】12号)个人购买营业房对外销售的,按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税,以购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
2.印花税:个人购买或销售营业房均按房屋总价的万分之五对立据人双方分别征收印花税。
3.契税:以房屋买卖成交价格,按照3%税率计征契税。
4.个人所得税:对于个人转让商用房一般没有税收优惠,其计税方式和普通住房是一样的,我们在这里重点讲一下。根据个人所得税法、国税发【2006】108号文件及宁地税发【2010】183号文件等规定,个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税,税率为20%。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经审核后,允许从其转让收入中剪除房产原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
(1)对纳税人支付的住房装修费用。不论是否提供装修发票,统一按照以下规定比例扣除:对已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;对商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%.
纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。
(2).支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
(3).纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,按纳税人住房转让收入的1%核定征收个人所得税。
5、土地增值税:在这里提一下,根据财税【2008】137号文,对个人销售住房暂免征收土地增值税。对于商用房交易,则正常征收。根据(财税【2006】21号)纳税人转让旧房及建筑物,能提供购房发票的,经当地税务部门确认,取得土地使用权所支付的金额及新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物,既不能提供购房原始发票,又没有经房屋评估中间机构提供房屋评估价格的,实行核定征收。目前我们吴忠地区的营业房核定征收率为5%。
在实际工作中,除了以上三种房产交易外,还有就是类似于车库这样的房屋附属设施交易也比较普遍,所以最后,我们简单学习一下关于房屋附属设施的契税征收问题。
1.对于承受与房屋相关的附属设施,包括停车位、汽车车库、
自行车车库、顶层楼阁以及储藏室,的所有权或土地使用
权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税。对于不
涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。
2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所
有权的,应按合同规定的总价款计征契税。
3.个人承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照3%
税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的
契税税率。
房产交易由于涉税种类较多,相应税收政策比较多,如婚姻关系存续期间的房产更名契税优惠,继承、赠与契税、个人所得税的优惠,拆迁安置税收优惠等等,在这里就不赘述,大家有兴趣可以下去自己学。