经济适用房与商品房的区别

经济适用房与商品房的区别

摘要：我国经济适用房是伴随着我国房改应运而生的。它对驱动投资与消费，拉动经济增长能够起到一定的作用，它增大了居民住宅的供给量，解决了中低收入居民的住房问题，并且是实施住房社会保障的重要探索。我国政府对经济适用房价格构成作了限定，由此使得经济适用房的价格低于完全意义上的商品房的价格。但是就现行的经济适用房制度来看，其实施结果并未达到预计的政策目标，实际价格难以达到理论价格，经济适用房价格尚不能为中低收入家庭接受，经济适用房价格一路上涨，引起社会各界广泛关注, 只有找到经济适用房制度存在的症结和根源才能对其价格进行有效调控。本文通过对经济适用房的价格机制进行研究，分析经济适用房价格形成的决定力量，探讨影响经济适用房需求与供给的主要因素，寻找经济适用房价格过高的主要原因，并在此基础上提出相应的对策建议。

关键词：经济适用房；商品房；价格；

前言

我国的社会保障制度已取得了很大发展，新的养老保险、住房保险、医疗保险、失业保险和城市最低生活保障均已建立并基本正常运转，但弱势群体的住房保障问题仍十分突出，可见帮助住房弱势群体解决住房问题任重道远。同时，弱势群体的住房保障也是我国政府和社会关注的焦点。国家在《建设事业“十五”计划纲要》中，明确提出了住宅产业在“十五”计划期间的发展规划，同时把弱势群体的住房保障问题也提升至了一个重要的位置。经济适用房是完善住宅发展计划和政策的基本标志，我国经济适用房是伴随着我国房改应运而生的，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系，是城镇住房制度改革的7项基本内容之一。从我国现行的住房发展计划和政策的实际情况来看，把建立具有社会保障性质的经济适用房供应体系，作为我国解决中低收入家庭住房需求的长远战略，已成为我国政府住宅发展的基本目标和原则。

“经济适用房是指由政府统一建设、以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的商品住房。”所以经济适用房要求价格适当、居民承受得起、具有可支付性。但是在过去的几年中，经济适用房在开发投资完成额、竣工面积、新开工面积等方面均呈现出不足，供给与需求长期处于非均衡状态，供给的不足致使经济适用房在价格上呈现出较快的增长，当前经济适用房的价格超出了中低收入者的支付能力。在2007年的两会上，有政协委员提议“停止开发建设经济适用房”，此提案一出立即引发了一场大讨论。该提案的观点是“经济适用房是政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利，但现在已经出现了种种难以控制的违规现象，违背了该政策的初衷，又给国家造成了经济损失”，可见经济适用房的价格问题已经成为了全社会关注的焦点，所以对经济适用房价格的研究是非常具有现实意义的。

近年来，有不少学者对经济适用房进行了较深入地研究，并著有相关论著，大多数学者都是从经济适用房制度方面来进行研究，如谭剑的《城镇经济适用房制度的经济学分析》。本文主要从经济适用房市场入手，通过对经济适用房的需求、供给及均衡的分析，得出经济适用房的房价与中低收入家庭的收入水平不匹配的结论，探讨出影响经济适用房需求和供给的主要因素，寻找经济适用房价格过高主要原因，并在此基础上提出相应的对策建议。

一概念

经济适用房是指由政府统一建设、以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的商品住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。

商品房是指具有经营资格的房地产开发公司开发经营，完全按市场规律运作的住宅。二土地获取方式

经济适用房的建设用地实行行政划拨方式供应，尽量不占用或少占用耕地。商品房建设用地实行出让方式供应，土地使用者必须缴纳土地出让金。

三价格

经济适用住房的销售对象是广大中低收入者，所以确定经济适用住房售价时，既要考虑中低收入家庭的经济承受能力，使职工能够买得起，又要兼顾国家补助能力。因此经济适用住房售价实行政府指导价，即按保本微利的原则，由建设资本加上3％的开发建设利润确定。政府不仅在经济适用住房建设中给予用地、计划、规划、建设、资金等方面的政策扶持，而且给予一定的税费减名政策，使得经济适用住房能以“适中”的价格出售。能真正适合中低收入家庭。而商品房价格却完全“随行就市”。对于商品房政府是完全采取市场化的运作方式，由市场确定各种资源应收的价位。对于经济适用房，除免收土地出让金外，并给予别的方面的优惠政策，如各种配套费减半征收；所有的行政事业的收费减半；小区的建设配套费不摊入住宅的成本，这些优惠政策，使经济适用房的建设相对来说要比商品房价格优惠一大块。四质量

经济适用房以经济适用为出发点，突出“实惠”二字。因此，经济适用住房建设要体现适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活需要。在功能上要齐全，室内生活必需的设施要有，厅房要齐全；在面积上还要考虑到各地经济发展水平、住房水平、居民生活习贯有很大差别。以市场接受为前提，因地制宜地制定经济适用住房的面积标准。商品房则不然，大户型、实用性、装饰性和功能分区明确是商品房设计理念中的核心。

五物业管理收费标准

经济适用房物业管理收费，政府要严格进行控制。商品房的物业管理收费，政府只核定成本构成，价格标准主要靠市场调节。

六权利

由于经济适用房建设用地实行国家统一划拨制，享受免征地土出让金等各种优惠措施，使得建设成本明显低于商品房。因此，经济适用房的房主只享有房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权而不能享受房屋收益权，如将房屋上市交易，必须补交土地出让金及各种税费后才可上市，而商品房是完全产权，没有此项限制。

以上就是经济适用房与普通商品房的一些主要区别，事实上由于国家对经济适用房的开发提供了优惠的条件，国家就有必要对经济适用房的开发和销售等环节实行严格的管理。

参考文献

李明.经济适用房价格研究[D].四川大学，2007

高鸿业.西方经济学（第二版）[M].北京:中国人民大学出版社，2004

陈清瑞.经济适用房价格问题探析[J].中国物价，2000