综合体操盘手法及成功案例分享2
部分商业商务及综合体项目操盘经验分享-75页
（北京）
以休闲商务模式演绎全球化商务理念
项目地址：北京朝阳长虹桥东、农展馆南路
项目定位：朝阳公园 休闲商务有机体 传播概念：一个无边界的世界
“瑞信国际中心”是由天鸿有限、瑞士信贷、中信信托三方共同投资， 由北京天鸿永业房地产开发有限责任公司开发的新一代高品质商务办公 与商业配套的复合产品。
柏丽·澜庭部分推广视觉欣赏
盛世城（长春）
富苑·盛世城 ——长春首席城市综合体
富苑·盛世城雄踞长春交通枢纽，前临南湖百顷碧波，形成天然绿 肺；背靠红旗街传统商圈，与巴黎春天、百脑汇、欧亚商都一脉贯 通；左携桂林路青春客群，引领时尚；右拥高新区高知领地，潜力 空前…… 这个36万平方米磅礴体量的城市综合体集国际高端百货、国际五星 级酒店、国际连锁超市、精品公寓、观湖餐饮街、生态写字间、国 际影院、健身中心、数码特区九大功能于一身，填补了城市核心的 价值空缺。
青岛·百丽广场 ——奥帆核心的青岛最高端商业体
推广方面，充分挖掘百丽广场的卖点，经过梳理最后总结出三个支 撑点来使其成为真正意义上的“Lifestyle Center”。百丽广场开 放后，厂商云集，“百老汇影院”也如约而至，堪称青岛临海商业 之最。
百丽广场部分推广视觉欣赏
（青岛）
青岛·柏丽澜庭 ——少数人的必需品
世丰国际部分推广视觉欣赏
----西直门地标级写字楼
北京地标：西环广场﹠德胜尚城
——金融街建设四年品牌顾问 • 被誉为“国内商业地产第一品牌”的金融街建设，是全国最大的区域性
写字楼开发商。 年3月～5月，
金融街建设的两大旗舰项目：西环广场、德胜尚城先后圆满结案。
项目地址：北京朝阳东四环红领巾桥向东
经典课件：商业综合体案例分析
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2
案例分析2：
深圳华润中心:
深圳华润中心为超大型建筑综合体,集商业、娱乐、高档写字楼于一体。总建筑 面积23万平方米,地上29层,地下3层。以室外商业街为连续空间，结合开放广场连接室 内商业店铺。室外立体空间成为主体，提升购物环境品质。
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3
案例分析3：
大阪难波城（日本）:
难波公园是位于日本大阪最热闹的商业区的现代建筑，是一个购物中心与办公的 综合体。复合式商业城的代表。结合室外广场布置退台式，并通过上升的室外交通体 系联系室外人流与建筑内部人流。同时室外平台的设置也增加了许多商业活动体验。
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4
案例分析4：
上海西郊百联购物中心:
百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的 商业中心和社区中心，且是上海首个开放社区的MALL。以中庭空间为中心布局，商业 内街形成环形汇集。
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5
案例分析5：
成都万象城：
是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的又一力作，总建筑面积31.76万平米，项 目位于二十四城西北角，商业业态汇集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、 真冰场、各色餐饮等于一体。结合室外广场布置退台式，提升商业价值的同时提升购 物环境品质。
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9
该项目是集商业，酒店，写字楼， 公寓于一体的复合式综合体。合理 的组织各个功能分区，相互独立的 同时通过裙房联系在一起。
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10
案例分析8：
上海悦达:
室外边庭+内街，以室外顶棚广场为核心组织内街空间。
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商业综合体案例分析
定义： 业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，
形成了休闲商业聚集的全新创造——空间有机结合 2）与城市交通协调 3）各不同功能空间依存，价值互补 4)一个位置上的一组建筑
城市商业综合体成功案例分析
城市商业综合体成功案例分析三里屯是北京最繁华的“夜场”，更是白领、小资和高端人士的聚集地。
就在三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华···所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问：两个项目近在咫尺，为何天差地别？三里屯SOHO这个开业数年的项目，但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺，经营状况几乎如出一辙：这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境，可是却显得冷冷清清，毫无人气：五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租，有的楼层出租率甚至不到一半。
一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫，显得格外破落。
许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。
一些店铺虽然依旧开门迎客，但几乎都门可罗雀。
放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。
而三里屯Village的入住率早已达到90%以上，在这里，包括苹果在国内的首家体验店，川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家，从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅，三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点，早已成为北京最“潮”的区域之一。
为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了？为什么人们都喜欢去三里屯VILLAGE，却绕过三里屯SOHO？复杂的“商业综合体”当我们提到那些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时，其实他们都在描述一个东西——业态。
什么是业态？通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。
我们熟悉的百货店、折扣店、专卖店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。
业态跟一个商圈的红火有关系吗？答案是肯定的，在当下，人们的消费购物早已不满足于逛街本身，越来越多的人更看重一个商圈的购物体验，在现在这个大路货泛滥的时代，一个商圈如果有“旗舰店”、“国内首家”、“全球最大”的噱头，往往能从一堆品牌同质化的商圈中脱颖而出，吸引一大批顾客。
商业综合体项目操盘思路
02
Part:one/本体分析
本体现状 项目区位
海明府
项目地块位于本区域北区， 明胜纺织集团所在地。曾经 的明胜纺织周边人气旺、交 通便利、一直以来都是北区 的中心旺地，适宜居住、购 物、休闲、办公，
本体现状 项目简介
本项目规划总用地面积约23 万㎡，建筑面积约63.7万㎡ ， 其中商业面积约24.4万㎡ 、 住宅面积约38.9万㎡ 、绿地 面积约7.2万㎡ 。建筑形式 以特色下沉商业步行街为载 体，合理布置住宅、商务中 心、大型购物中心.
本区域海明府项目
操作思路报告
2021年3月
目录/Contents
01
竞品研究
02
本体分析
03 04 05
操盘思路 商业定位 项目启动策略
01
Part:one/竞品研究
住宅/明丰•理想城
项目概述：
明丰·理想城环绕本区域湖而建，是本区域前所 未有的千亩恢弘巨著。本区域湖公园、体育公园、 五里河公园、护城河公园等四大公园环绕，约 800亩天赋自然景观。无论大盘体量还是景观资源，
中餐宴请
特色火锅
多品类
丰富的品类，迎 咖啡面合包店目标消费者各
类味蕾。
连锁快餐
打造策略-业态品牌：本项目以儿童全方位教育体系为发力点，为成长加 油，家庭亲子聚会空间一站式儿童休闲、娱乐、教育的特色成长空间。
一站式儿 童业态
通过多元化的业态， 英语培打训造儿童寓乐于教
的平台
打造策略-业态品牌：休闲娱乐中心（室内射箭、轰趴、瑜伽康体等）。
3. 楼盘的价值推广方面，多主打区位、学校、智能化、景观规划、商业配套等。 4. 明丰·理想城、本区域府均为大体量新盘及待入市项目，福门里项目预计明年10月
商业综合体案例分析
02
地理位置
建筑规模
商业定位
成功因素
案例一：万达广场
01
02
03
04
位于北京市朝阳区，紧邻CBD核心区。
总建筑面积超过50万平方米，包括购物中心、写字楼、酒店等。
高端、时尚、国际化的商业中心，吸引国内外知名品牌入驻。
地理位置优越，品牌组合丰富，业态规划合理，营销策略得当。
位于成都市锦江区，紧邻春熙路商圈。
商业业态
成功因素
案例二：太古里
太古里位于成都市核心商圈，紧邻春熙路，交通便利，人流量大。
太古里以高端品牌为主打，涵盖了时尚服饰、餐饮、休闲等多种业态，同时还有艺术展览和文化活动。
太古里的成功在于其独特的建筑风格、高端的品牌定位、优质的服务和良好的文化氛围。
太古里是成都知名的商业综合体，以其独特的建筑风格和高端的品牌定位吸引了众多消费者。
概述
万达广场通常位于城市核心商圈或新兴区域的核心位置，交通便利，人流量大。
地理位置
万达广场涵盖了购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态，包括国际品牌旗舰店、时尚服饰、餐饮美食、电影院等。
商业业态
万达广场的成功在于其精准的市场定位、丰富的业态组合、优质的服务和良好的品牌形象。
成功因素
案例一：万达广场
概述
地理位置
概述：华润万象城是深圳知名的商业综合体，以其丰富的业态和创新的商业模式吸引了大量消费者。
案例三：华润万象城
商业综合体发展趋势与展望
04
智能化升级
运用互联网、大数据、人工智能等技术手段，提升商业综合体的运营效率和消费者体验。
文化创意元素
将文化创意元素融入商业综合体设计，打造具有独特魅力和文化内涵的消费空间。
综合体操盘手法及成功案例(美城机构)
专业的管理团队——物业管理/经营管理
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19
19
模式二 以写字搂为核心的模式
成功关键因素
外因
客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客 户带来相关簇群/未来商务核心区
内因
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
写字楼大堂昭示性
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的 规模与档次
配套完善——商场、公寓
改善区域交通
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8
综合体特性
比较因素 功能 区位
建筑形式 投资风险 总投资 经济风险 客户来源
客户活动
客户综合使用成本
综合体和单一物业的比较
综合体
复合性、适应性 一般在城市核心区域
多样化 较小
一般较大 较大
具有自我寄生功能，部分来自于内部
体验式的
较小
单功能物业
单一性 根据功能确定
单一 较大 相对较小 较小
18
模式一 各种功能均衡发展的模式
成功关键因素 外因
内因
优越的地理位置——CBD/城市中心
便利的交通条件——主干道沿线/地铁口
较大的规模 ——建筑面积20万㎡以上
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
高水准规划设计——各功能共融不互扰
五星级酒店
功能化体系
甲级写字楼 高档/中高档购物中心
顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的经验
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14
城市综合体城市价值（3）
城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间 关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在 以下两点：
商业价值
国内部分城市综合体项目成功案例
国内部分城市综合体项目成功案例综合体项目在近年来国内城市发展中，成为推动城市经济、优化城市空间布局的重要载体。
下面就国内部分城市综合体项目成功案例进行介绍。
1.上海环贸广场上海环贸广场位于上海市徐汇区，是国内最早的综合体项目之一、该项目将购物中心、写字楼、酒店、会展中心等多种业态有机结合，形成了一个集购物、餐饮、办公、娱乐等功能于一体的综合体。
通过打造一个集高端品牌和时尚潮流于一体的购物中心，吸引了大量消费者。
同时，在购物中心设立了众多国际知名品牌的旗舰店，成为国内新的奢侈品消费地标。
该项目的成功不仅提升了周边商圈的商业价值，还为整个城市的经济发展做出了重要贡献。
2.北京燕莎友谊商城燕莎友谊商城是位于北京市朝阳区的一座综合体项目，是国内最早的百货商城之一、这座综合体项目吸引了大量的国内外知名品牌入驻，成为了北京市最大的购物中心之一、通过不断引进国际知名品牌，并且给予更加个性化的服务，这座商城已经成为了国内消费者奢侈品购物的重要地点。
同时，商城还积极为消费者提供特色的文化和娱乐活动，吸引了更多的消费者。
3.广州海心沙综合体广州海心沙综合体位于广州市天河区，是一个集商业、办公、文化、娱乐、居住等多种功能于一体的大型综合体项目。
该项目规模宏大，拥有数万平米的商业面积，引入了大量国内外知名品牌和时尚潮流品牌。
同时，该项目还拥有多个大型的文化娱乐活动场所，举办了许多国内外知名的演唱会、体育赛事等活动。
此外，综合体还包括了高档住宅楼、写字楼和五星级酒店，提供了全方位的服务。
这座综合体项目的成功，带动了周边商业区的发展，提升了整个城市的形象。
4.成都IFS国际金融中心成都IFS国际金融中心位于成都市锦江区，是一个集购物中心、写字楼、酒店、公寓等多种业态于一体的综合体项目。
该项目引入了大量国际奢侈品牌，并且是国内最大的商业综合体之一、购物中心的高端品牌和时尚潮流吸引了大量的消费者，成为了成都的奢侈品购物地标。
同时，写字楼和酒店等业态的引入，也提升了这个区域的商业和经济价值。
田园综合体成功案例
田园综合体成功案例标题：创造成功的田园综合体——某项目案例分享尊敬的读者朋友们，大家好！今天我将向大家分享一个成功的田园综合体案例，让我们一同走进这个充满活力的项目，了解其成功经验和取得的成就。
某田园综合体项目位于风景如画的乡村地区，由一家具有丰富经验的开发商精心打造而成。
项目的核心理念是将乡村自然与现代生活无缝融合，创造一个宜居、宜业、宜游的社区。
首先，项目注重建筑设计与环境融合。
借鉴乡村传统建筑风格，建筑物的外观采用了传统材料和手工艺，与周边自然环境和谐统一。
同时，项目也充分考虑现代生活需求，通过科技创新融入智能化控制系统，在不破坏自然的前提下提供舒适便捷的居住体验。
其次，项目成功整合了农业资源和农业观光。
在田园综合体内，开发商建设了现代化农田，引入有机农业种植和畜牧养殖，并与当地农民形成合作关系。
居民和游客可以亲身参与农事活动，感受大自然的魅力，并品尝新鲜的农产品。
此外，项目还设置了农业观光区，提供农业体验和乐园，吸引游客前来参观，并带动当地乡村旅游发展。
第三，项目注重社区设施和配套服务的建设。
除了高质量的住宅和商业区，田园综合体还配备了完善的公共设施，如园林公园、儿童乐园、健身中心等。
这些设施为居民提供了丰富多样的娱乐和休闲活动，并促进了社区居民之间的互动和交流。
此外，项目还设置了便捷的商业区，满足居民的日常购物和服务需求。
最后，项目成功打造了一个积极向上的社区文化。
通过举办各种社区活动和文化节庆，多样化的文化艺术表演、体育比赛和教育培训等，它鼓励居民积极参与，并形成了浓厚的社区凝聚力。
社区内还设有注重环保和可持续发展的教育机构，提供培训课程和讲座，加强居民的环保意识和可持续发展理念。
这个田园综合体项目的成功，得益于开发商对细节的精心把控和对居民需求的深入研究。
通过整合自然资源、结合现代技术和创新理念，他们成功地打造出一个兼具宜居和宜业特点的社区。
这也是未来城市发展的一个重要方向，将自然与现代城市生活融为一体。
【房地产】都市综合体案例分析与借鉴
•商业定位和业态规划与市场的需求 情况产生偏差，更名是对目前现状 的反思和调整!
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【房地产】都市综合体案例分析与借 鉴
•东莞华南MALL现状及根源
❖华南MALL的餐饮娱乐板块加上购 物仅实现之前业态设置的55％。
•现状 ❖文化展示、健康休闲类的商家则完 全没有实施。 ❖各类主力店也比预期的少了50％， 同类商业替换率也超过30％。
规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定了了项目的发展 方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此都市综合体项目 应该以城市规划的角度去思考，较普通项目有更加长远的眼光。
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【房地产】都市综合体案例分析与借 鉴
•都市综合体失败的案例分析——东莞华南MALL
•曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国 《新闻周刊》评为 “世界新七大奇观”的华南 MALL 2007年9月19日，正式更名为“新华南 MALL·生活城”
•资源平台 •提升品质
•商务
•资源平台 •办公
•提升品质
•高消费人流 •旅游租客
•公寓 •提升品质 •住宅
•商业
•商务消费人流 •商业
•住家消费人流
•公寓
•周边高档公寓众多
•住宅 •高档住宅缺失，中 高档住宅众多
•酒店
•五星级酒店林立
•住宅
•酒店
•办公 •地王大厦等甲级写 字楼汇聚
•公寓
•办公
•商务
•都市综合体失败的案例分析——蒙特利尔地下城 Montreal’s underground city
•蒙特利尔简介
•每年4到5个月的漫长冬季。 •40年建成全世界最大、最具 特色的地下交通网络。 •地下步行街网络与大量的复杂 建筑物、商店相连，繁杂的系 统变得简单而又清晰。
综合体运营的成功案例与方法论
综合体运营的成功案例与方法论综合体是指集购物、餐饮、娱乐、休闲、住宿、办公、文化等各种业态于一体的商业综合体。
它既是城市功能的重要组成部分，也是商业投资方面的新兴产业。
然而，要想打造一座成功的综合体并不容易，需要运营者精准的市场定位、全面的经营计划以及专业的管理团队。
下面，本文将通过案例分析和方法论探讨综合体运营的成功之道。
一、案例分析1、上海环贸广场上海环贸广场是一个商业综合体，其定位是“时尚、艺术、文化、休闲”，融合了多个业态，如高端商业、艺术品展示、影院等。
上海环贸广场的成功之处在于其精密的市场定位和巧妙的业态融合。
上海环贸广场的目标人群是90后和00后，追求时尚，喜欢奢侈品，注重生活品质。
广场内不仅有奢侈品牌店、高档餐饮等商家，还有艺术品展览及电影院等文化娱乐场所，吸引了很多目标人群的到来。
另外，上海环贸广场还拥有完整的电商平台，并且与之前引入的各类高端品牌在电商渠道经营中形成资源共享，促进电商渠道和实体店面的共同成长，进一步拓展了广场的业务范围。
2、北京华贸购物中心北京华贸购物中心作为一家商业综合体，在市场上已经站稳了脚步。
提升用户体验是它的成功之道。
北京华贸购物中心采用根据用户习惯，适时提供个性化的产品推荐、合理的广告投放和优质的服务的方式，精准掌握消费者的心理需求，有效地提升了用户满意度，增加了用户的留存率。
他们在投资创新化管理方面更加注重科技，比如说，在应用数据分析挖掘用户消费行为模式的基础上，确定优先投入的商品和服务，有效增加了销售。
二、方法论1、市场定位综合体的市场定位是打造成功的第一步。
市场定位的核心目的是确定消费者的需求和消费习惯，以确定商业综合体的形态和业态组合。
比如，如果一家商业综合体的主力消费市场是中青年白领，则它的业态选择应该考虑到这部分人的活动场所，于是可以增加工作日美食店、办公室家具店和优质衣物等。
如此一来，这个商业综合体就更有可能从商业发展的角度取得成功。
2、业态组合业态组合是商业综合体的核心，也是成功的关键之一。
城市综合体经典案例分析与借鉴
城市综合体经典案例分析与借鉴城市综合体是指一个建筑群或区域内集合了购物中心、办公楼、住宅、酒店、娱乐设施等多种功能的综合性城市项目。
随着城市化进程的加快和人们对多功能生活空间需求的增加，城市综合体成为了城市发展的重要组成部分。
下面将介绍三个经典的城市综合体案例，并从中分析和借鉴。
第一个经典案例是上海世纪友谊广场。
上海世纪友谊广场位于上海市中心黄浦区，由四栋办公楼、一栋商业综合体和两栋城市居住楼组成。
这个案例的成功之处在于它综合了商业、办公和居住功能，并通过地下停车场和公共交通设施连接了周边地区。
同时，该综合体注重与周边环境的协调，其中一栋办公楼被设计成仿古建筑，与附近的历史建筑相得益彰。
这个案例的经验是在城市综合体设计中注重多功能的整合，并与周边环境相协调。
第二个经典案例是迪拜购物中心。
作为世界上最大的购物中心之一，迪拜购物中心不仅提供了丰富的购物和娱乐设施，还集合了办公楼、酒店和住宅等多种功能。
这个案例的成功之处在于其超大规模和多样化的功能，吸引了大量国内外游客和商务人士。
此外，购物中心还通过多种交通方式与周边地区相连，方便人们的出行。
这个案例的经验是在城市综合体设计中要考虑到项目规模、多样性和交通便利。
第三个经典案例是东京银座一丁目。
作为东京最繁华的商业区之一，银座一丁目综合体集合了购物中心、酒店、办公楼和住宅等功能。
这个案例的成功之处在于其独特的设计理念和文化氛围。
综合体建筑采用了现代风格与传统日本建筑风格相结合，体现了东京独特的城市文化。
此外，银座一丁目还注重打造高品质的购物和服务体验，吸引了大量国内外消费者。
这个案例的经验是在城市综合体设计中要注重打造独特的文化和体验。
综合以上三个经典案例的分析，可以得出以下借鉴点：1.多功能整合。
城市综合体应该整合多种功能，满足人们对多样化生活空间的需求。
2.与周边环境相协调。
城市综合体的设计应该与周边环境相协调，融入当地的历史和文化。
3.规模和多样性。
熟记操盘结构图，钱会主动来找你！
熟记操盘结构图，钱会主动来找你！
操盘结构图案例一：
操盘结构图案例二：
操盘结构图案例三：
操盘结构图案例四：
操盘结构图案例五：
操盘结构图案例六：
操盘结构图案例七：
操盘结构图案例八：
操盘结构图案例九：
操盘结构图案例十：
操盘结构图案例十一：
以上11个操盘结构图形的经典案例，希望对大家有帮助！
1.有下降旗形或逆向通道；
2.一浪突破初级左底线或没有突破；
3.二浪回调后，再次突破初级左底线，确认启动；
4.目标压力在真正左底线、左顶线、或逆向通道的上轨或下轨。
城市综合体操盘之常见问题及应对策略
内因
一流的合作团队
规划设计
经营管理
要清晰的几个问题
问题一
Q1：综合体各物业类型之间的关系 ——公寓、住宅、商铺、商场的关系
总销售量的问题：可售产品的分析与目标制定 商业与公寓、住宅的推售策略 商业、公寓、住宅各自的销售策略问题
问题二
Q2：各类型物业如何实现其价值？
追求速度？ 还是追求利润最大化？ 或者是寻找二者的平衡点 ?
300批
解筹率50%
150套
客户攻略方向：内部认购为主，以内部客户的抢购，形成项目的热 销，吸引团购客户和外部客户。 本阶段工作重点是振华集团内部客户。 效果：振华国际2009年3月28日公寓开盘，解筹210套，取得了开门红。截至10月 20日，销售440套，销售率突破80%。
Q1.3：商业与公寓各自的销售策略
事件营销打造集团、项目的形象和知名度：振华人民商场启动事件、
项目开盘事件、投资论坛高端峰会，D区商城开业事件。
推广节点
如何推广，能把项目的高端形象及绝版价值植入烟台市场？ 如何推广，能促成振华集团品牌在全省乃至全国的高度认知？
烟威 区域
项目形 象亮相
资源平台 Leabharlann 升品质商务商务租客
办公
商务消费人流 商务消费人流 高消费人流
酒店
旅游租客 资源平台 提升品质 商旅消费人流
商业
住家消费人流
公寓
提升品质
住宅
综合体的几种常见模式
上海，上海商城
深圳，华润中心 日本，博多运河城 商业核心 模式
酒店核心 模式
写字楼核心 模式
广州，中信广场
发展模式
深圳，信兴广场
价格调整。针对内部职工、VIP 客户、合作商加大推介力度。
教育综合体案例解析(2篇)
第1篇一、案例背景随着我国教育行业的快速发展，各类教育机构如雨后春笋般涌现。
为了满足社会对多元化、个性化的教育需求，教育综合体应运而生。
本文以XX教育综合体为例，对其项目背景、运营模式、特色服务及未来发展进行解析。
二、项目背景XX教育综合体位于我国某一线城市，占地面积约5000平方米，总投资约2亿元。
项目由知名教育企业投资建设，旨在打造一个集教育培训、亲子娱乐、文化交流于一体的综合性教育平台。
三、运营模式1. 教育资源整合XX教育综合体通过整合优质教育资源，引进国内外知名教育品牌，涵盖幼儿教育、中小学教育、职业教育、成人教育等多个领域。
同时，与高校、科研机构合作，为学员提供专业、权威的教育服务。
2. 多元化经营XX教育综合体采用多元化经营模式，包括：（1）教育培训：开设各类培训课程，如英语、数学、语文、艺术、体育等，满足不同年龄段、不同需求的学员。
（2）亲子娱乐：设立亲子乐园、儿童游乐区，举办亲子活动，为家长和孩子们提供休闲娱乐的场所。
（3）文化交流：举办各类讲座、沙龙、展览等活动，促进家长、学员、教师之间的交流与互动。
3. 产业链延伸XX教育综合体以教育培训为核心，延伸产业链，包括：（1）教育产品研发：开发教育软件、教材、教辅等，满足市场需求。
（2）教育咨询服务：为家长、学员提供教育规划、升学指导、职业规划等服务。
（3）校企合作：与高校、企业合作，开展校企合作项目，为学员提供实习、就业机会。
四、特色服务1. 个性化定制XX教育综合体根据学员需求，提供个性化定制服务。
通过专业的测评，为学员量身打造学习方案，确保学习效果。
2. 教学质量保障XX教育综合体严格把控教学质量，实行教师选拔、培训、考核制度，确保教师队伍的专业性和稳定性。
3. 亲子互动XX教育综合体注重亲子关系，举办各类亲子活动，增进家长与孩子之间的感情。
4. 社区氛围XX教育综合体打造良好的社区氛围，为学员提供舒适、便捷的学习环境。
五、未来发展1. 扩大品牌影响力XX教育综合体将继续拓展业务范围，提高品牌知名度，成为国内一流的教育综合体。
三线城市综合体运营盈利模式与案例分析
二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析主讲人：吴永康北京天安伟业董事长北京天安伟业董事长北京华联商厦副总经理多年的商业地产经验服务全国30多个城市100多个项目浏览提示1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容；2、该内容仅供参考。
吴永康：今天，有机会跟大家同探讨国内二三线城市商业都市综合体的一些现状、发展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。
本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。
在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事管理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟在座很多建筑设计公司、广告推广公司等等都有密切的合作，今天与大家交流起来会比较的直接。
给各位描绘一下二三线城市商业地产或者都市综合体的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线城市大家服务的开发项目的一些点。
一、前言我们也比较一下很流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线城市有什么不同。
我们更多的从案例分析，来看到二三线城市目前都市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的机遇。
今天提供的所有二三线城市案例，都是我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。
目的是希望大家通过上午的交流，了解二三线城市都市综合体的发展未来，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线城市与二三线城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地方的人文、文化、价值观等等都是不尽相同的。
今天跟各位分享的二三线城市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方城市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是说没有借鉴的作用，但是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能完全照单全收。
某城市综合体项目的操盘思路
某城市综合体项目的操盘思路在某二线城市边缘，新区楼盘尚未建成，现状是消费力薄弱，开发商资金状况也不是很好。
此项目含住宅、酒店、写字楼、购物中心、分散商业，总建筑面积100万平米。
如何让项目在5年内成型，并伴随着进一步的开发建设，业主入住，消费力增强，实现生存与发展？这个问题我还没有想清楚，仅把现有的思路提出来，恳请行业专家高手给予批评指正。
首先是大体的流程，简列如下：一、市场调研要创新、分析要严谨、定位才会准确。
本项目中对商业的处理是成功与否的关键，商业部分中招商是否成功是项目能否顺利进行的第一要素。
而商家评估一个项目是否有经营前途，主要有三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度看，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。
区位目前不占明显优势，需要深入挖掘；购买需求占据着整条价值链的主导地位，一定调研弄清。
市场分析模型是相对理想的分析工具。
财务方面需计算最乐观与最悲观开发规模，计算不同情况下财务回报。
避免轻率选址，盲目设计，而导致招商及运营上的巨大困难。
经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。
一个大型商业项目在前期的策划、招商，中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。
发现问题确立研究目的确立研究对象调研方案设计（结合数据收集要求及财务时间预算，设计问卷）实地执行数据统计研究报告二、赢利模式的确定。
有了财务分析结合现金流状况，确定合理的赢利模式。
买了土地后，还有没有现金流，没有怎么玩？有怎么玩？杀猪还是养鱼？三、商业规划、业态布局。
采用以市场及资源整合能力为主导的规模与定位模型。
需考虑如何延长消费时间，刺激晚上消费，把收租计租的时间拉长。
四、分期建设，滚动开发，节凑把握是关键。
起草项目开发计划。
五、概念设计初稿。
让设计工作提前开展起来，既是对策划定位、商业业态布局的初步总结，也是为所有后续相关工序做好铺垫。
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城市综合体城市价值（1）
城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势 ，通过不同的功能组合，满足人们不同需求 都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商 业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连 接，有机组合、相互依存、协同促进 从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明， 激
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模式四 以商业为核心的模式
成功关键因素 地理位置——城市核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商业气氛 明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…
外因
独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
内因 功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
规划设计
一流的合作团队 经营管理
城市综合体商业模式 — 运营模式
城市综合体开发运营模式 大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功 能和生活服务，对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用 对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定 项目日后的盈利能力、开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅 项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有以下两种运营模式：
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模式三 以酒店为核心的模式
成功关键因素 外因 地理位置——不远离城市核心区 交通可达性——主干道沿线 客户支持——商务客户 定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面 竞争建立其核心地位 功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其 的规模与档次 开发商有足够的经济实力
内因
配套设施——顶级商场
功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节 约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。
提高土地利用率
产生机会收益 三维空间开发
降低投资风险
商业综合体
多功能空间组合
满足高效率 立体交通体系
满足多种需求
改善区域交通
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综合体特性 比较因素 功能 区位 建筑形式 投资风险 总投资 经济风险 客户来源
大的差异
商业为写字楼、酒店和
公寓提供配套
面影响
例如在确定项目的整体规划 时，必须考虑各个物业之间
商业可能对公寓带来负
商业 公寓 酒店
酒店为公寓或者办公
的相互影响从而确定建筑单 保证开发企业现金流的 来源 体的位置排布。 满足中长期居住者需求
实现较高的销售
办公
价格
保持物业形象 写字楼为商业、酒店和
商场
公寓
自行经营/出租
销售/出租
一般出租
销售/出租
自行经营/出租
一般出租
自行经营/出租
销售/出租
特征
各功能可自营、销售、 各功能可销售或出 出租，且互不依赖和 租，公寓收益受写 影响，有可长期收益 字楼租售情况的影 的，也有可短期回收 响 资金的
全为出租或经营， 各功能可自营、销 写字楼、商场、公 售、出租，且互不 寓受酒店经营情况 依赖和影响 影响较大
以下两点：
商业价值
城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以 一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进， 互为价值链 城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如 何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题 城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地 块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业 价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值 提升
正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以 后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。
其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能
够带动公寓的销售。
社会价值
每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的项目 一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签； 是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具
体体现；是一个城市经济发展的带动者
对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造， 产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估 量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价
• 通过标志物、小品、 • 是高科技和高智能的 街道家具、植栽、铺 装、照明等手段形成 丰富的景观与宜人的 环境。 集合。其先进的设施 充分反映出，科学技 术的进步是这种建筑 形式产生的重要因素。
西安万达广场
北京熙旺中心
重庆财富中心
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综合体产生的背景（一）
城市人口ห้องสมุดไป่ตู้益膨胀
个人生活成本加大
商业综合体产生
日大市高 不与，的楼 同周昼标林 而末夜志立 形人人；的 成口口人景 互，、口象 补功工密， 能作度城
与 外 统部 一空 、间 协整 调体 环 境
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—— 主导物业的拟合度
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不同模式的收益方式
模式一： 功能种类
酒店、写字楼、商场、 以写字楼为核心功 公寓等各种功能均衡 能的发展模式 发展的模式
模式二：
模式三：
以酒店为核心功能 的发展模式
模式四：
以商业为核心功能 的发展模式
酒店
写字楼
外包经营
销售/出租
--销售/出租
外包经营
出租
外包经营
销售/出租
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模式一
各种功能均衡发展的模式
优越的地理位置——CBD/城市中心
便利的交通条件——主干道沿线/地铁口 较大的规模 ——建筑面积20万㎡以上
成功关键因素 外因
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 高水准规划设计——各功能共融不互扰 五星级酒店 功能化体系 甲级写字楼
内因
高档/中高档购物中心
顶级酒店式/服务式公寓
5
综合体的内在特征
大空间尺度 • 室内外空间较大，一 方面与城市规模相匹 配，另一方面则与建 筑功能的多样相匹配， 成为多功能的聚集焦 点。 通道树型交通体系 • 将内部交通和公共空 间贯穿起来，同时又 与城市交通系统有机 联系，组成一套完善 的“通道树型”体系。 现代城市景观设计
高科技集成设施
南京国际广场
公寓带来潜在客户
作用 相互关系
提供共享的服务和配套 设施
提升整体档次的有
力手段
写字楼可提高商业整体
档次 堂
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酒店可以提高项目整
体档次
标志性（尤其是对
外地和外籍人士）
写字楼与酒店可共享大
开发时序与物业价值最大化的关系
综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义， 一、最大限度的实现各个物业自身的价值 二、避免各物业之间的负面影响
发城市活力的发动机
从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很 强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏 都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而 使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行 自我更新与调整
值魅力
二
综合体发展模式
综合体的发展模式
发展模式：
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 例如：东方新天地、 北京华贸中心 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 例如：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 例如：上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式 例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
北京国际贸易中心
曼哈顿洛克菲勒中心
4
综合体的外部特征
综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜
能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”
高可达性
高密度，集约性
整体统一性
功能复合性
要界中达位 交联的、于 通系区城城 网紧域市市 络络密，功交 和的拥能通 信城有相网 息市与对络 网主外集发
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城市综合体商业模式
城市综合体商业模式 — 功能协同
城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业功能比 例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关： 地块规划指标、政府要求 市场状况 项目整体定位 开发商预期收益平衡 城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开发面 临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合体中各个物 业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。 在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对 高端的商务、企业职员等 在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其针 对客群面往往较广 在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的 城市消费人群为主
综合体和单一物业的比较
综合体
复合性、适应性 一般在城市核心区域 多样化 较小 一般较大 较大 具有自我寄生功能，部分来自于内部
单功能物业
单一性 根据功能确定 单一 较大 相对较小 较小 全部来自于外部