最新世联-培训-怎样进行房地产市场分析课件ppt
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房地产市场分析教材(PPT 43页)
4
• 2、两个方面 • 供给 • 需求
5
• 3、三个时段 • 过去 • 现在 • 未来
6
• 4、五个影响因素 • 经济 • 人口 • 区位环境 • 自然条件 • 人文条件
7
• 二、房地产市场分析的内容 • 1、地区经济分析 • （1）地区经济的基本趋势分析； • （2）地区基础产业的发展趋势分析。 • 房地产市场分析可采用计划部门等机构对
22
• 7、项目自身研究
• SWOT分析方法
• SWOT：优势（Strength）、劣势 （Weakness）、机会（Opportunity）、威 胁（Threat）。
• 从整体上看，SWOT可以分为两部分：
• 第一部分为SW，主要用来分析内部条件；
• 第二部分为OT，主要用来分析外部条件。
• 这种方法可以找出对自己有利的和不利的因 素，发现存在的问题，找出解决问题的办法， 并明确以后的发展方向。
40
• （2）2011年，海口将举办泛珠三角区域合 作与发展论坛，其中海口国际会展中心及 会展酒店、会展中心市政路网工程、长流 起步区路网、长流起步区景观带、长流起 步区公共服务设施、丘海大道延长线的建 设将对西海岸房地产的发展起到极大的帮 助。
41
• （3）长流创意产业园的建设，将为西海岸 的房地产发展提供另一个契机。
23
• SWOT分析法的一般步骤 • 一、分析环境因素 • 运用各种调查研究方法，分析项目所处的各
种环境因素，即内部环境因素和外部环境因 素。 • 内部环境因素包括优势因素和弱点因素，它 们是项目在其发展中自身存在的积极和消极 因素，属主动因素；
24
• 外部环境因素包括机会因素和威胁因素， 它们是外部环境对项目的发展直接有影响 的有利和不利因素，属于客观因素。
• 2、两个方面 • 供给 • 需求
5
• 3、三个时段 • 过去 • 现在 • 未来
6
• 4、五个影响因素 • 经济 • 人口 • 区位环境 • 自然条件 • 人文条件
7
• 二、房地产市场分析的内容 • 1、地区经济分析 • （1）地区经济的基本趋势分析； • （2）地区基础产业的发展趋势分析。 • 房地产市场分析可采用计划部门等机构对
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• 7、项目自身研究
• SWOT分析方法
• SWOT：优势（Strength）、劣势 （Weakness）、机会（Opportunity）、威 胁（Threat）。
• 从整体上看，SWOT可以分为两部分：
• 第一部分为SW，主要用来分析内部条件；
• 第二部分为OT，主要用来分析外部条件。
• 这种方法可以找出对自己有利的和不利的因 素，发现存在的问题，找出解决问题的办法， 并明确以后的发展方向。
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• （2）2011年，海口将举办泛珠三角区域合 作与发展论坛，其中海口国际会展中心及 会展酒店、会展中心市政路网工程、长流 起步区路网、长流起步区景观带、长流起 步区公共服务设施、丘海大道延长线的建 设将对西海岸房地产的发展起到极大的帮 助。
41
• （3）长流创意产业园的建设，将为西海岸 的房地产发展提供另一个契机。
23
• SWOT分析法的一般步骤 • 一、分析环境因素 • 运用各种调查研究方法，分析项目所处的各
种环境因素，即内部环境因素和外部环境因 素。 • 内部环境因素包括优势因素和弱点因素，它 们是项目在其发展中自身存在的积极和消极 因素，属主动因素；
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• 外部环境因素包括机会因素和威胁因素， 它们是外部环境对项目的发展直接有影响 的有利和不利因素，属于客观因素。
世联地产中国城市更新的房地产市场化之路102PPT
开发商
超出预期的利润
叫好又叫座
股份公司 改造效果
村民
沙嘴酒店、关外厂房、 城市大厦酒店、写字楼物业获
20%的利润分成
持续的经营回报
1:1拆赔、商品房购买打 折、配套提升（幼儿园 、小学）、产权洗白
政府主导阶段
政策主导阶段
市场主导阶段
开发商
居（村）民
特点
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产中国城市更新的房地产市场化之路102PPT
以深圳为例
在我国高速城市化过程中，一些城市的 城市更新已经显现出与西方国家相似的 历程
政府主导阶段
开发商主导阶段
三方伙伴关系阶段
深圳渔民村
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产中国城市更新 的房地产市场化之路 102PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
分享内容
一、城市更新的市场化之路趋 势和方向？
二、当今中国城市更新市场 化之路的主要模式？
城市更新的市 场化之路
三、城市更新的市场化之路该 如何走？
四、世联实践及服务客户的价 值点？
学习改变命So运ur,c知e: Roland Berger & Partners 识创造未来
总占地面积35万平方米，总建筑面积约52万平方米 ，分A、B两区
改造目标 将该区域建成具有旅游观光、休闲、特色餐饮、游艇俱乐部等多功能的综 合区
产品
高层住宅、别墅、酒店式公寓、超豪华酒店、休闲健康城、游艇会、名车 俱乐部、高档写字楼、大型购物广场、特色酒吧餐饮街
改造效果
•政府完全行政手段的拆迁方式遇到严重的阻力，项目最终只完成了A区， B区由于拆迁无法推动被无限期搁置
最新世联培训如何进行房地产市场分析专业知识讲座
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10
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仿。文档房如地有不产当市之场处分，请析联的系思本人路或、网步站删骤除和。方法
3。方法
第二步
（二）基本资料的获得
区域经济环境和市 场分析
• 区域经济环境分析
1、总量指标
GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、 接待入境旅游人数……
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¶ 理论部分 ¶ 案例学习
为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法
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4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。规避市场风险 4。制定项目的发展方向和市场定位 5。推荐最具竞争力的产品建议 6。评估开发商目标实现的可能性。。。
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3。方法
第二步
区域经济环境和市 场分析
（一）基本内容 区域经济环境分析 + 区域房地产市场分析
房地产投资环境与市场分析PPT课件
16
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
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基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
世联策划部培训资料房地产定价.ppt
事实上，在对发展商施加任何影响之前，我们 首先要掌握的是—— “这个楼盘客观公正地讲，到底应该值多少钱？”
这是我们心里的“底”，没底就没法干。
这一点很难，尤其对于在一线战斗的经理，大家是 有压力的，特别是销售速度、销售率，往往容易走压价 路线。
其实，发展商提出的价格往往会基于对代理公司的顾 虑，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要压一 压，使之往理性上回归的。但是在压之前，心里一定要 找准“底”。想找准“底”也不难，就是多找案例，多 分析、多比较——
2、关注同层最高价、最低价的差距，在某一方向有特别景 观时尤为重要。
例如：
海华居、创 展、翠拥华庭
总结高层、多层、小高层、写字楼案例，
真正实收核心价并不容易被掌握，客户往往凭感 觉。举个例子：超市里头往往拿出几个品种（人们 常买、常看的），把价定低。如果你以为这家店整 个定价便宜，你肯定买单时会吃一惊.
例如： 星河明居
二、价目表制作六大步骤
核心实收均价
着重市场把握
正式开售 后，随时 总结销售 成果，及 时进行调 整。
分栋／分功能／分期 实收均价
差距特小时（ ＜1500元/高层 ，？/小高层， ？/多层要总结），一般从高层开动。
选择竞争对手的薄弱处，制定有竞争力的价 格，不论是1—5还是10—15还是25—30，通 过层差的反复试算，可以达成。
2、层差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000， 甚
至更高，完全取决于销售需要 ，层差大幅跳动的 可能点是：
价格的高低就像量变到质变一样，在一个范围 内，呈现比例关系，低到临界点会爆棚，高到临 界点会死得惨。
2、只有真正客观地掌握了市场，才有可能制 定一份优秀的价目表——
应坚持运用市场比较法，广泛选择竞争项目
这是我们心里的“底”，没底就没法干。
这一点很难，尤其对于在一线战斗的经理，大家是 有压力的，特别是销售速度、销售率，往往容易走压价 路线。
其实，发展商提出的价格往往会基于对代理公司的顾 虑，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要压一 压，使之往理性上回归的。但是在压之前，心里一定要 找准“底”。想找准“底”也不难，就是多找案例，多 分析、多比较——
2、关注同层最高价、最低价的差距，在某一方向有特别景 观时尤为重要。
例如：
海华居、创 展、翠拥华庭
总结高层、多层、小高层、写字楼案例，
真正实收核心价并不容易被掌握，客户往往凭感 觉。举个例子：超市里头往往拿出几个品种（人们 常买、常看的），把价定低。如果你以为这家店整 个定价便宜，你肯定买单时会吃一惊.
例如： 星河明居
二、价目表制作六大步骤
核心实收均价
着重市场把握
正式开售 后，随时 总结销售 成果，及 时进行调 整。
分栋／分功能／分期 实收均价
差距特小时（ ＜1500元/高层 ，？/小高层， ？/多层要总结），一般从高层开动。
选择竞争对手的薄弱处，制定有竞争力的价 格，不论是1—5还是10—15还是25—30，通 过层差的反复试算，可以达成。
2、层差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000， 甚
至更高，完全取决于销售需要 ，层差大幅跳动的 可能点是：
价格的高低就像量变到质变一样，在一个范围 内，呈现比例关系，低到临界点会爆棚，高到临 界点会死得惨。
2、只有真正客观地掌握了市场，才有可能制 定一份优秀的价目表——
应坚持运用市场比较法，广泛选择竞争项目
房地产市场调研培训课件世联地产内部
调研准备阶段
实地调研阶段
报告写作阶段
调研准备阶段
---成立市场调研小组
根据工作量及紧迫性，设立市场调研小组，选出调研组 长，并确定小组人数。
调研准备阶段
---为本次调研定向
认识本次调研的目的、 需取得的成果，确定调 研方法及明确分工。并 拟定调研计划，报部门 经理审批。
调研准备阶段
---相关物料准备
实地调研阶段
---服务内部
调研过程中应留意地块 信息和发展商信息，为 市场拓展人员提供相关 资料。
实地调研阶段
---周期性工作
对于普查调研，应进行周期性工作。 具体周期根据城市不同而定（如半个 月、一个月、一个季度等），调研所 获得信息应及时输入数据库，予以信 息更新。
无声之处听惊雷
——耳听为虚，眼见为实。报告写作阶段。
房地产调研报告撰写
一切经济行为都是建立在市场之上，房地产也不例外。我们可以了解一 下，房地产开发的流程为：地块的招排挂——开发商拿地——产品规划设 计——项目开工建设——项目销（预）售——房屋交付——物业管理。
任何一个环节都无法脱离市场，因为市场信息能对我们的决策指引方向 。从市场现状分析市场目前的供求关系、客户偏好了解产品的发展方向、再 通过综合分析判断市场走向。
内容包括： 调查的目的，调查的组织及具体实施方案。
**城市概况
主 要 内 容
概况概述 行政划分（附区划图）
人文 教育 交通架构（附主要路线图） 小结
**城市概况
1、概况概述 •位置 、面积、环境、气候、地形、地貌特点等要素，描述城市的显著特点。 2、行政划分（附区划图） •尽可能要包括各行政区域的基本情况。 3、人文 •人口数量、外来人口数量、人口密度…… 4、教育 •教育系统构成；大、中、小学校数量及分布；整体或人均教育水平等。
房地产市场分析最新课件
城市基础设施建设在同期固定资产投资中占重要比重：
其他固定资产投 资：76%
城市基础设施建 设投资：24%
数据来源：上海统计
上海的魅力
1.2、城市建设－交通 目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、 捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间
2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道 路状况
人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有
利保证
数据来源：上海统计局及市政府网站
上海的魅力
一、城市建设 1.1、 基础设施建设投入 对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设， 极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境
1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过 4100亿元，平均每年增长28.8%
LOGO
（4）社会文化 社会文化，是指一个地区在社会与文化等
方面所具有的基本条件。主要包括民族语言、 文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值 观念、道德标准、教育水平及人口素质等。 （5）政治环境
政治环境是指拟投资地区的政治制度、政 局的稳定性、政策的连续性以及是否存在战争 风险。政治制度是国家政权的组织形式及其有 关的管理制度。政治局势有国内局势和国外局 势两类。政策法规即国家或政党为实现一定历 史时期的路线而制定的行动准则。
交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没 有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产 市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一 次交换行为都是对房地产权利的重新界定，
从这个意义上说，房地产市场是房地产权 益的交易市场，是权益的让渡市场。
LOGO
❖房房地地产产市市场场的对一商般品问短题期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，
其他固定资产投 资：76%
城市基础设施建 设投资：24%
数据来源：上海统计
上海的魅力
1.2、城市建设－交通 目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、 捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间
2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道 路状况
人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有
利保证
数据来源：上海统计局及市政府网站
上海的魅力
一、城市建设 1.1、 基础设施建设投入 对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设， 极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境
1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过 4100亿元，平均每年增长28.8%
LOGO
（4）社会文化 社会文化，是指一个地区在社会与文化等
方面所具有的基本条件。主要包括民族语言、 文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值 观念、道德标准、教育水平及人口素质等。 （5）政治环境
政治环境是指拟投资地区的政治制度、政 局的稳定性、政策的连续性以及是否存在战争 风险。政治制度是国家政权的组织形式及其有 关的管理制度。政治局势有国内局势和国外局 势两类。政策法规即国家或政党为实现一定历 史时期的路线而制定的行动准则。
交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没 有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产 市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一 次交换行为都是对房地产权利的重新界定，
从这个意义上说，房地产市场是房地产权 益的交易市场，是权益的让渡市场。
LOGO
❖房房地地产产市市场场的对一商般品问短题期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，
房地产市场分析(24ppt)
• 2.项目SWOT分析
– 2.1项目优势分析 – 2.2项目劣势分析 – 2.3项目机会分析 – 2.4项目威胁分析
• 3.项目定位方案
– 3.1项目产品方案 – 3.2主要功能建筑规模 – 3.3主要技术经济指标
• 市场细分
幻灯片 6
市场细分
• 以消费者为核心,以消费者的表象需求和潜 在需求为导向
• 2）品质定位
– 一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道 热水与你的楼盘的品质是否相匹配？
– 高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受？
– 目前市场上，一些品质适中的楼盘在市场上取 得了比高档接盘更好的销售业绩
• 一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品 质的高低，而在于其品质档次能否适合市 场的实际需求
市场分析
• 政策分析研究 • 供给分析 • 需求分析 • 消费者研究 • 竞争对手研究 • 对未来市场的预测
目标市场确定、产品定位
1、市场细分，确定子市场（一个或若干个）
细分的依据主要有:购买决策和购买过程的参与者特 点、供应商与客户的关系方面的特征等
2、项目定位 3、产品规划设计 4、销售推广方案
• 8、家庭成员
– 1人、 2人、 3人、 4、 5人、 6人、 7入、 7人以上……等。
• 9、家庭生命循环
– 可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩6岁以下， 年轻已婚最小小孩6岁以上，年老已婚有小孩，年老已婚无18岁以 下小孩，年老单身……等。
• 10、职业
策略B：根据地理因素细分定位
• 3.市场价格
– 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 – 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
市场研究
• 4.市场预测
– 2.1项目优势分析 – 2.2项目劣势分析 – 2.3项目机会分析 – 2.4项目威胁分析
• 3.项目定位方案
– 3.1项目产品方案 – 3.2主要功能建筑规模 – 3.3主要技术经济指标
• 市场细分
幻灯片 6
市场细分
• 以消费者为核心,以消费者的表象需求和潜 在需求为导向
• 2）品质定位
– 一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道 热水与你的楼盘的品质是否相匹配？
– 高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受？
– 目前市场上，一些品质适中的楼盘在市场上取 得了比高档接盘更好的销售业绩
• 一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品 质的高低，而在于其品质档次能否适合市 场的实际需求
市场分析
• 政策分析研究 • 供给分析 • 需求分析 • 消费者研究 • 竞争对手研究 • 对未来市场的预测
目标市场确定、产品定位
1、市场细分，确定子市场（一个或若干个）
细分的依据主要有:购买决策和购买过程的参与者特 点、供应商与客户的关系方面的特征等
2、项目定位 3、产品规划设计 4、销售推广方案
• 8、家庭成员
– 1人、 2人、 3人、 4、 5人、 6人、 7入、 7人以上……等。
• 9、家庭生命循环
– 可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩6岁以下， 年轻已婚最小小孩6岁以上，年老已婚有小孩，年老已婚无18岁以 下小孩，年老单身……等。
• 10、职业
策略B：根据地理因素细分定位
• 3.市场价格
– 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 – 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
市场研究
• 4.市场预测
2024版房地产市场营销ppt课件
房地产市场相关政策法规
土地政策
房产税收政策
土地供应、土地利用规划、土地出让方式等 政策对房地产市场具有重要影响。
房产税、土地增值税等税收政策对房地产市 场调控具有重要作用。
金融政策
住房保障政策
货币政策、信贷政策等金融政策对房地产市 场的资金供求和价格波动具有显著影响。
保障性住房建设、住房租赁市场发展等政策 旨在满足中低收入家庭的住房需求，促进房 地产市场平稳健康发展。
渠道拓展与维护
积极开拓新的销售渠道， 维护与渠道商的良好合作 关系，提高销售渗透率。
线上线下融合
充分利用线上线下资源， 打造多元化的销售渠道， 提高客户覆盖率和销售效 率。
促销策略
广告宣传
通过广告、媒体宣传等方式提高 项目知名度和品牌形象。
营销活动
举办各类营销活动如开盘仪式、房 产讲座、社区活动等吸引潜在客户 关注。
价格策略
市场定价
01
根据市场供需关系、竞争对手定价和客户心理预期等因素，制
定合理的市场价格。
价格调整
02
根据市场变化和项目销售情况，灵活调整价格策略，包括折扣、
优惠等。
价格与产品定位匹配
03
确保产品价格与产品定位相符合，避免价格过高或过低对项目
形象和销售造成负面影响。
渠道策略
销售渠道选择
根据项目特点和目标市场， 选择合适的销售渠道，如 直销、代理商、电商平台 等。
年龄分布
以25-50岁为主，具备 一定购房能力和意愿。
收入水平
中高收入群体，关注房 屋品质和居住环境。
教育背景
普遍受过良好教育，对 房地产有一定了解和认
知。
家庭状况
多为已婚家庭，有子女 教育、养老等需求。
《房地产市场分析》PPT课件 (2)_OK
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1、房地产投资宏观市场调查 1）政策、法律环境调查 2）项目区域经济环境调查 3）房地产市场需求和消费行为调查 4）房地产产品调查 5）房地产价格调查
2、意向项目投资环境与投资方案调查 1）社区经济环境调查 2）房地产项目市场竞争情况调查。 3）房地产项目设计方案调查
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3.3.2房地产市场调查的方法与技术
2
3.1.2房地产市场的非规范性
从房地产的性质来看，房地产是缺乏供给弹性和替代弹 性的资产。房地产价格形成具有个别性。任意两个房地 产产品的价格总有不同，不存在规范价格。 从房地产价格的影响因素来看，房地产能够产生的现金 流量受多种因素的影响，因此，房地产的基本价值难以 确定，尤其对于房地产存量更是如此。
16
3.4.2房地产市场预测的方法
在房地产市场的预测中，常用的预测方法主要有：经验判断 法；预测调查预测法；数学外推预测法；季节变动趋势预测 法；相关因素预测法；此外，还有商品生命周期曲线预测法、 概率模型预测法等等。
3.4.3房地产市场预测的程序
1、目标测定 房地产市场预测的目的、房地产商品类型、地域范围及时间 2、资料整理 一是企业积累的历来的市场信息资料；二是调查收集市场动 态的原始材料
7
3.3房地产市场调查的方法和程序
3.3.1房地产市场调查的目的和内容
对于房地产市场的市场调查，有狭义和广义之分。狭义的 市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销 售及售后情况的总结和分析。从广义而言，房地产市场调 查并不拘泥与房地产项目本身，还包括房地产宏观经济环 境、房地产政策、法律环境，以及房地产市场的整体供求 趋势的调查分析等等。 房地产市场调查的内容可划分为以下两大部分：房地产投 资宏观环境调查与意向项目投资环境调查。
1、房地产投资宏观市场调查 1）政策、法律环境调查 2）项目区域经济环境调查 3）房地产市场需求和消费行为调查 4）房地产产品调查 5）房地产价格调查
2、意向项目投资环境与投资方案调查 1）社区经济环境调查 2）房地产项目市场竞争情况调查。 3）房地产项目设计方案调查
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3.3.2房地产市场调查的方法与技术
2
3.1.2房地产市场的非规范性
从房地产的性质来看，房地产是缺乏供给弹性和替代弹 性的资产。房地产价格形成具有个别性。任意两个房地 产产品的价格总有不同，不存在规范价格。 从房地产价格的影响因素来看，房地产能够产生的现金 流量受多种因素的影响，因此，房地产的基本价值难以 确定，尤其对于房地产存量更是如此。
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3.4.2房地产市场预测的方法
在房地产市场的预测中，常用的预测方法主要有：经验判断 法；预测调查预测法；数学外推预测法；季节变动趋势预测 法；相关因素预测法；此外，还有商品生命周期曲线预测法、 概率模型预测法等等。
3.4.3房地产市场预测的程序
1、目标测定 房地产市场预测的目的、房地产商品类型、地域范围及时间 2、资料整理 一是企业积累的历来的市场信息资料；二是调查收集市场动 态的原始材料
7
3.3房地产市场调查的方法和程序
3.3.1房地产市场调查的目的和内容
对于房地产市场的市场调查，有狭义和广义之分。狭义的 市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销 售及售后情况的总结和分析。从广义而言，房地产市场调 查并不拘泥与房地产项目本身，还包括房地产宏观经济环 境、房地产政策、法律环境，以及房地产市场的整体供求 趋势的调查分析等等。 房地产市场调查的内容可划分为以下两大部分：房地产投 资宏观环境调查与意向项目投资环境调查。
房地产市场分析 PPT课件
科/技/创/造/价/值
三、房地产市场与宏观经济分析
3、宏观基本数据的获得
地方经济统计指标 宏观年度经济指标 GDP、GNP、GDP指数、人均GDP、固定资产投资需求、社会消费品零售总额、进出 口总额、商品零售价格总额 宏观月度经济指标 第一、二、三产业的GDP、 工业（工业综合效益指数）、 商业(社会消费品零售 额、社会商品购售存总值等)、 投资（固定资产投资、开复工面积、竣工面积、商品 房销售建筑面积、销售额） 、收入（职工数、职工平均工资）、 人口（人口总数、 家庭规模、出生率、死亡率）、外经贸、财政、金融、物价等 数据来源：地方统计年鉴、地方经济法发展月报
不同的国家或地区，房地产波动的周期长度不同。 从1870年到20世纪末，美国的房地产周期基本为
18-20年，日本的大约为10年，香港的大约在7-8年， 台湾大约为5-6年。
科/技/创/造/价/值
三、房地产市场与宏观经济分析
1、房地产市场行情与经济周期的关系
美国房地产经济周期与宏观经济周期的关系
一般用房地产业的主要经济指 标的变动来表现。 主要经
济指标分为总量指标和结构指标（物业分类和地区 分类）。 房地产政策法规动向与影响分析
土地、商品房、二手房、经济适用房等方面。
科/技/创/造/价/值
三、房地产市场与宏观经济分析
2、房地产宏观分析内容
可借鉴的专业成果：
中国经济宏观景气专 家
调查问卷系统 中经宏观景气动向 各城市的景气报告系 统
15
总 结：
（1）产品价值高，流动性、变现性差 （2）产品非标准化、不可分割 （3）交易周期长、费用高 （4）交易活动法律性强 （5）投资性、投机性并存 房地产市场既是消费性市场，又是投资性和投机性
三、房地产市场与宏观经济分析
3、宏观基本数据的获得
地方经济统计指标 宏观年度经济指标 GDP、GNP、GDP指数、人均GDP、固定资产投资需求、社会消费品零售总额、进出 口总额、商品零售价格总额 宏观月度经济指标 第一、二、三产业的GDP、 工业（工业综合效益指数）、 商业(社会消费品零售 额、社会商品购售存总值等)、 投资（固定资产投资、开复工面积、竣工面积、商品 房销售建筑面积、销售额） 、收入（职工数、职工平均工资）、 人口（人口总数、 家庭规模、出生率、死亡率）、外经贸、财政、金融、物价等 数据来源：地方统计年鉴、地方经济法发展月报
不同的国家或地区，房地产波动的周期长度不同。 从1870年到20世纪末，美国的房地产周期基本为
18-20年，日本的大约为10年，香港的大约在7-8年， 台湾大约为5-6年。
科/技/创/造/价/值
三、房地产市场与宏观经济分析
1、房地产市场行情与经济周期的关系
美国房地产经济周期与宏观经济周期的关系
一般用房地产业的主要经济指 标的变动来表现。 主要经
济指标分为总量指标和结构指标（物业分类和地区 分类）。 房地产政策法规动向与影响分析
土地、商品房、二手房、经济适用房等方面。
科/技/创/造/价/值
三、房地产市场与宏观经济分析
2、房地产宏观分析内容
可借鉴的专业成果：
中国经济宏观景气专 家
调查问卷系统 中经宏观景气动向 各城市的景气报告系 统
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总 结：
（1）产品价值高，流动性、变现性差 （2）产品非标准化、不可分割 （3）交易周期长、费用高 （4）交易活动法律性强 （5）投资性、投机性并存 房地产市场既是消费性市场，又是投资性和投机性
第四章-房地产市场调查与分析PPT课件
些商品及其数量来进行分析的方法。
适用范围：
在购买者人数较少、
访问购买者的成本不高、
购买者具有明确的意图、
会按其意图购买并且愿意配合意图调查
13
（二）销售人员意见综合法
具体做法：
首先请几位销售人员分别估算某一产品在不同条件下
未来的销售额及发生的概率；
然后求出其期望值；
最后将各位销售人员的平均期望值作为销售额的预测
较价格和质量，愿意接受其他任何代用品。
2、选购品（衣服）
指价格比便利品要贵，消费者购买时愿意花较多时间
对许多家商品进行比较之后才决定购买的商品。
消费者在购买前对这类商品了解不多，因而在决定购
买前总是要对同一类型的产品从价格、款式、质量等方面
进行比较。
3、特殊品（汽车）
至消费者对其有特殊偏好并愿意花较多时间去购买的
场上占据强有力的竞争地位。
（2）市场定位的方式：
避强定位
对抗性定位
重新定位
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（二）市场定位的步骤
（1）识别潜在竞争优势
（2）企业核心竞争优势定位
（3）制定发挥核心竞争优势的战略
（三）市场定位战略
（1）产品差别化战略
（2）服务差别化战略
（3）人员差别化战略
（4）形象差别化战略
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第四节 竞争者分析
续对市场环境和消费者行为进行调查，掌握市场动向、发
展趋势、竞争对手情况等，及时反馈信息、储存信息，为
开发新产品、保持现有市场、开拓未来市场服务
4
（二）市场调查的内容
1国内外市场环境调查
1）政治法律环境
2）经济环境
3）人口环境
4）社会文化环境
2技术发展调查
2024房地产培训ppt课件完整版
2024房地产培训ppt课件完整版•房地产市场概述与发展趋势•房地产项目策划与定位•房地产营销策略与技巧•房地产投资分析与风险管理目•绿色建筑与可持续发展在房地产行业应用•物业管理服务提升与品牌建设录房地产市场概述与发01展趋势中国房地产市场已经成为全球最大的房地产市场之一，涉及住宅、商业、工业等多个领域。
市场规模庞大地域差异明显多元化发展趋势不同城市、不同地区的房地产市场存在明显的差异，包括供需关系、价格水平、政策调控等方面。
随着消费者需求的变化和市场竞争的加剧，房地产市场正朝着多元化、个性化的方向发展。
030201房地产市场现状及特点政府通过实施限购和限贷政策，控制投资投机炒房，稳定市场秩序。
限购限贷政策土地供应是房地产市场的基础，政府的土地供应政策直接影响房地产市场的供求关系和价格水平。
土地供应政策政府通过调整房产税、土地增值税等税收政策，调节房地产市场的发展速度和方向。
税收政策政策法规对房地产市场影响随着科技的进步和互联网的普及，房地产市场将更加注重智能化发展，包括智能家居、智慧社区等方面。
智能化发展环保意识的提高将推动房地产市场向绿色化方向发展，包括绿色建筑、绿色材料等方面。
绿色化发展共享经济模式将逐渐渗透到房地产市场中，包括共享住房、共享办公等方面。
共享化发展消费者需求的多样化和个性化将推动房地产市场向更加个性化、定制化的方向发展。
个性化发展未来发展趋势预测房地产项目策划与定02位项目前期策划工作流程确定项目的投资目标、市场定位、产品规划等关键要素。
根据项目需求，组建具备专业知识和经验的策划团队。
收集项目所在区域的市场、政策、竞争对手等信息，为项目策划提供数据支持。
根据项目目标，制定详细的项目计划和时间表。
明确项目目标组建项目团队市场调研制定项目计划采用问卷调查、访谈、观察等方法收集市场信息。
市场调研方法运用统计分析、趋势分析、竞争分析等方法对收集的数据进行处理和分析。
数据分析方法基于历史数据和市场趋势，运用预测模型对项目所在市场进行预测。
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•在建或者正在筹建、拟建的项目
•租金或者售价，以及不同位置和品质的物业租金或售价的波动
•现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力）
本报告是严格保密的。
7
STEP３:市场分析的落脚点－－必须回答的 三个核心问题
1. 本项目的目标客户是谁？ 2. 目标客户的置业需求和偏好是怎样的？ 3. 本项目面对竞争市场的机会点在哪里？是跟随、
世联-培训-怎样进行房地产市 场分析
课程目标
理论联系实际，以实用为原则，指导新人做 正确的事，使之能够尽快融入工作团队。
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正确地做事还需在实战项目的传、帮、带中更多的活学活用。 2
学习内容
¶ 理论部分 ¶ 案例学习
为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法
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3
本报告是严格保密的。
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STEP2:供给市场分析－竞争项目市场分析
通过城市年鉴和房地产年 鉴、房地产统计数据及市 场调研数据获取。
供给分析主要考虑以下关键因素： •现有物业的供应类型和各供应面积
•空置率和空置物业的特点
•近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
中国当前几种主要的房地产指数
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16
第二步
区域经济环境和市 场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低
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第二步
区域经济环境和市 场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
GDP增速与房地产发展关系
人均GDP与房地产发展关系
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13
判断因素：
➢GDP增速 ➢人均GDP增速 ➢房地产发展程度
房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶 段
第三步：专业市场分析
按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测， 从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。
第四步：项目市场分析
根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估 项目的市场占有率。
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步
区域经济环境和市 场分析
恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额
2004年我国各主要城市的恩格尔系数
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房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、
反映房地产市场总体状况的指标
同一城市的房价收入比会 随时间发生波动
同一国家中不同城市的房 价收入比存在差异
在世界范围内，特别是低 收入国家，房价收入比波 动较大，暂时还没有一个 理想的目标值。 “4～6倍” 是从市场经济国家归纳得 出的结论，不能不加修改 的应用到我国。
房价收入比＝平均房价/平均家庭年收入 平均房价＝面积单价×面积指标 平均家庭年收入＝平均个人年收入×计算人口数
各指标的取值不同，算出的房价收入比结果相差是非常大的 面积单价：经济适用房面积单价、商品房面积单价、新旧房折合单价 面积指标：60平方米、80平方米、人均建筑面积×平均家庭人口 平均个人年收入：工资收入、工资收入及修正、可支配收入 计算人口数：双职工假设、平均家庭人口
（一）基本内容 区域经济环境分析 + 区域房地产市场分析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步
（二）基本资料的获得
区域经济环境和市 场分析
• 区域经济环境分析
房地产周期理论
价格
阶段： 复苏
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发展 危机 萧条
阶段 14
第二步
区域经济环境和市 场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
房地产市场预警预报指标体系
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第二步
区域经济环境和市 场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
超越、还是差异化竞争？
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后面与案例结合讲解
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
1。思路
三个层次
区域市场、专业物业市场、项目物业市场
两个方面
供给、需求
三个时段
过去、现在、未来
区域房地产发展处于何种阶段？ 项目市场处于何种竞争格局？
区域 市场分析
专业 市场分析
项目 市场分析
竞争供给分析 客户需求分析
3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消 费支出水平
4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
• 区域房地产市场分析
1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
1、总量指标
GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、 接待入境旅游人数……
2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构
数据来源
•各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 •土地、规划部门的政府官 员访谈 •规划、房地产等专业人士 访谈
例如：
青岛房地 产市场
青岛住宅 市场
青岛高端 住宅市场
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
2。步骤
第一步：市场区域界定
这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产 市场特征的范围，一般以行政区划来划分。
第二步：区域经济环境和市场分析
考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到 影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。
定义
某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数 （或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。 国际上的大多数组织使用中位数定义，而我国的房价收入比定义属 于平均数定义。
来源：综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（生境）中心、世界 银行对房价收入比的定义
计算方法及缺陷