土地增值税计算表
土地增值税及计算公式及9个实例
土地增值税及计算公式及9个实例计算公式：1.实例1：地一块土地原先估值为100万元，现转让给他人估值为120万元，税率为20%，免征额为30万元。
土地增值额为（120万元-100万元）=20万元应纳税额为20万元，超过免征额30万元。
2.实例2：地一块土地原先估值为80万元，现转让给他人估值为100万元，税率为20%，免征额为30万元。
土地增值额为（100万元-80万元）=20万元应纳税额为20万元，超过免征额30万元。
3.实例3：地一块土地原先估值为200万元，现转让给他人估值为220万元，税率为20%，免征额为30万元。
土地增值额为（220万元-200万元）=20万元应纳税额为20万元，超过免征额30万元。
4.实例4：地一块土地原先估值为300万元，现转让给他人估值为400万元，税率为20%，免征额为30万元。
应纳税额为100万元。
5.实例5：地一块土地原先估值为50万元，现转让给他人估值为60万元，税率为15%，免征额为30万元。
土地增值额为（60万元-50万元）=10万元应纳税额为10万元，小于免征额30万元。
6.实例6：地一块土地原先估值为150万元，现转让给他人估值为180万元，税率为18%，免征额为30万元。
土地增值额为（180万元-150万元）=30万元应纳税额为30万元，超过免征额30万元。
7.实例7：地一块土地原先估值为250万元，现转让给他人估值为300万元，税率为20%，免征额为30万元。
土地增值额为（300万元-250万元）=50万元应纳税额为50万元。
8.实例8：地一块土地原先估值为400万元，现转让给他人估值为500万元，税率为25%，免征额为30万元。
应纳税额为100万元。
9.实例9：地一块土地原先估值为80万元，现转让给他人估值为90万元，税率为15%，免征额为30万元。
土地增值额为（90万元-80万元）=10万元应纳税额为10万元，小于免征额30万元。
这些实例旨在向您说明如何根据土地估值、税率以及免征额计算土地增值税。
土地增值税怎么计算
⼟地增值税怎么计算引⾔这⼀节单独说房地产开发环节的三⼤税之⼆：⼟地增值税。
⼟地增值税计算的⼤逻辑全国都是⼀样的，但是各地具体计算⽅法⼜略有不同。
我待过三家公司，每家计算⽅法都不全⼀样，这⾥并没有对错之分。
因为⼟增税在实际征收中有差异，⽽且作为投资⼈员，在测算阶段必须进⾏⼀定程度的简化。
简化⽅式不同，导致计算⽅法不同。
那么我下⾯写的，是给⼤家⼀个参考，思路基本都是⼀致的，如果⼤家在⾃⼰的公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。
1计算逻辑与公式⼟地增值税计算的⼤逻辑是：⽤销售收⼊减去扣除⾦额，得到⼀个增值额，⽤这个增值额除以扣除⾦额得到⼀个增值⽐例，根据⽐例不同，适⽤不同的税率和速算扣除系数。
⼟地增值税就等于增值额乘以适⽤税率，再减去扣除⾦额与速算扣除系数的乘积。
具体计算公式如下：增值额=转让房地产收⼊总额-扣除项⽬⾦额⾦额×速算扣除系数扣除项⽬⾦额⼟地增值税=增值额×适⽤税率－适⽤税率－扣除项⽬适⽤税率如下：举个特别简单的例⼦（先不考虑增值税的影响），⼀个项⽬转让房地产收⼊总额（⼀般来说，就是销售收⼊）是举个特别简单的例⼦10亿，假设扣除项⽬⾦额是6亿元，那么：增值额=10亿-6亿=4亿；增值额除以扣除⾦额的⽐例=4亿/6亿=66.7%这个⽐例套⽤上⾯的表，增值额在50%-100%之间，那么适⽤税率为40%，扣除系数为5%应缴⼟地增值税=增值额4亿*适⽤税率40%-扣除项⽬⾦额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿2扣除项⽬⾦额包括哪些？（1）取得⼟地使⽤权⽀付⾦额（以下简称A）：即⼟地出让⾦、补缴地价款、契税；（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，⽽在计算⼟地增值税的时候，则可以抵扣。
）（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括⼟地征⽤及拆迁补偿费、前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费⽤。
（3）房地产开发费⽤（以下简称C）：指的是销售费⽤、管理费⽤、财务费⽤。
土地增值税税额计算公式
土地增值税税额计算公式：
（一）增值额未超过扣除项目金额５０％土地增值税税额＝增值额×３０％
（二）增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％的土地增值税税额
＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％
（三）增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％的土地增值税税
额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％
（四）增值额超过扣除项目金额２００％土地增值税税额＝增值额×６０％
－扣除项目金额×３５％
公式中的５％，１５％，３５％为速算扣除系数。
可扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的
地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套
设施费、开发间接费用。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），
是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），
是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
土地增值税计算表
土地增值税计算表专科医院可行性论证报告目录一、项目背景与承诺( 1 )二、医疗市场分析( 2 )1、我国医疗政策环境分析 ( 2 )2、长沙市经济人口环境分析 ( 3 )3、肛肠病皮肤病市场分析 ( 4 )三、我国肛肠病皮肤病医院的发展状况 ( 4 )1、沈阳市肛肠医院 ( 5 )2、青岛肛肠医院 ( 5 )3、河北省中医院肛肠科 ( 5 )4、杭州市皮肤病激光治疗中心 ( 6 )5、山东省皮肤病医院 ( 6 )6、省内肛肠病皮肤病专科医院现状 ( 7 )四、肛肠病皮肤病医院的基本构架( 7 )1、名称 ( 7 )2、性质 ( 7 )3、档次 ( 7 )4、医院规模及医院治理结构 ( 7 )5、医院发展战略 ( 7 )6、医院服务、赢利模式简图（ 8 ）五、医院5年内的成本效益预测分析( 10 )六、医院的筹建任务安排( 11 )1、建筑装修设计计划 ( 11 )2、形象设计计划 ( 11 )3、设备采购安装计划 ( 11 )4、人员组织培训计划 ( 11 )5、内部管理流程设计与培训计划 ( 11 )6、开业计划 ( 12 )七、组建期间的医院骨干人员基本情况简表 ( 11 )八、医院骨干人员的主要资质证书复印件（附后）( 11 )长沙天池肛肠病皮肤病专科医院可行性论证报告1、长沙天池肛肠病皮肤病专科医院项目建立背景与承诺1.1项目建立背景□我国医疗市场正以每年1500个亿的速度在增长，特别是加入WTO以后,我国医疗市场出现了前所未有的开放局面，由于国家对医疗政策的全方位开放，国有医院一统天下的局面已不复存在，21世纪的医院发展新格局悄然形成：据专家预测，随着国民经济的发展和壮大，民营医院借助现行优惠政策将快速增长，在短时期内完成资本投资，特别是我国对医疗市场的规范力度加大、使之更具规范化、市场化和竞争化。
□我国现在的人平均医疗费用是40美元，而美国已经达到了4000美元。
在美国，所有的行业几乎都是波浪式的发展，唯有医疗保健行业，一直是直线上升。
土地增值税测算表
35%
税收筹划后应缴纳土地增值税额
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正常清算与税收筹划应纳税额对比
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除普通住宅以外部分分项不做测算,按整体测算
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说明：此模型适用于已经按照即定价格进行销售，项目已完工进清算阶段或项目建造成本已基本发生完毕。在可正常进行土地增值税计算 的基础上。运用土地增值税的税收优惠政策对已发生建造成本在住宅部分与其他部分进行成本的转称，从而确定应缴纳的最小土地增值税 额。
0.00 0.00 0.00% 适用税率 免税
商铺部分
适用税率 无须交税
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除普通住宅以外部分测算
车位部分
车库部分
除普通住宅以 外部分合计
0.00% 适用税率 无须交税
适用税率 无须交税
0.00 0.00 0.00% 适用税率 无须交税
40%
5%
50%
15%
60%
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二、土 地 增 值 税 筹 划 部 分
序号
科目名称
项目明细
项目整体测算 普通住宅部分
普通住宅免税增 值率
20%
既定价格下普通住宅免税建造成本
增值额
普通住宅享受税收
土地增值率
11
优惠筹划部分
土地增值税率
扣除额
30%
0
0.00 0.00 0.00% 适用税率 无须交税
1.20
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专门从事房地产 开发加计扣除
土地增值税计算方法实例
土地增值税计算方法实例土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50% 的部分，税率为30% ，增值额超过200% 的部分，税率为60% 。
土地增值税超率累进税率表级数土地增值额税率%速算扣除系数1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分30 02 增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的40 5%3 增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的50 15%4 增值额超过扣除项目金额200%的部分60 35%例一：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。
每栋地价14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50 万元，贷款支付利息0.5 万元(能提供银行证明) 。
每栋售价180 万元，营业税率5% ，城建税税率5% ，教育费附加征收率3% 。
问该公司应缴纳多少土地增值税?计算过程如下：转让收入：180×80=14400( 万元)取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：(14.8+0.2+50) ×80=5200( 万元)房地产开发费用扣除：0.5 ×80+5200 ×5%=300( 万元)转让税金支出：14400 ×5%×(1+5%+3%)=777.6( 万元)加计扣除金额：5200 ×20%=1040( 万元)扣除项目合计：5200+300+777.6+1040=7317.6( 万元)增值额=14400-7317.6=7082.4( 万元)增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6 ×100%=96.79%应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08( 万元)六、会计处理1. 转让取得收入时：借：主营业务税金及附加2467.08贷：应交税金-应交土地增值税2467.082. 实际上交时：借：应交税金——应交土地增值税2467.08贷：银行存款2467.08例二、某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000 万元，有关费用为：①支付地价款200 万元；②土地征用及拆迁补偿费120 万元；③前期工程费180 万元；④基础设施费200 万元；⑤建筑安装工程费1500 万元；⑥公共配套设施费200 万元。
土地增值税表自动计算简易版
纳税人电脑编码： 税款所属时间：
纳税人名称 企业经济性质
（从事房地产开发的纳税人适用） 填表日期：
年
月 日
年
月
日至
年
月
日
纳税人地址
金额单位：人民币元（列至角分）
电话 帐号
项目座落
邮编
开户银行 项目名称
类型 项目 一、转让房地产收入总额1=2+3 其中 货币收入 实物收入及其他收入 行次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28
地址
合计 住宅 普通住宅 非普通住宅 非住宅 60,000,000.00 60,000,000.00 38,686,312.50 4,000,000.00 23,005,050.00 0.00 420,000.00 21,000,000.00 915,000.00 0.00 670,050.00 2,950,252.50 1,600,000.00 1,350,252.50 3,330,000.00 3,000,000.00 150,000.00 150,000.00 30,000.00 5,401,010.00 21,313,687.50 0.55 0.40 0.05 6,591,159.38 1,500,000.00 5,091,159.38
二、扣除项目金额合计4=5+6+13+16+21 ㈠取得土地使用权所支付的金额 ㈡房地产开发成本6=7+8+9+10+11+12 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 其 中 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 ㈢房地产开发费用13=14+15 其中 利息支出 其他房地产开发费用 营业税 其中 城市维护建设税 教育费附加、地方教育附加 其他 ㈤财政部规定的其他扣除项目 三、增值额22=1-4 四、增值额与扣除项目金额之比23=22÷ 4 五、适用税率（%） 六、速算扣除系数（%） 七、应纳土地增值税税额26=22× 24-4× 25 八、已缴土地增值税税额（含预缴） 九、应补（退）土地增值税税额28=26-27
房地产企业土地增值税计算表2020年最新版
32 33
减免税代码
34
减免税（3）
35
九、已缴土地增值税税额
36
十、应补（退）土地增值税税额 37＝28-29－36
37
增 值额未 超过扣 除项目 金额 50%的 部分， 税率为
普通住宅 0.00 0.00 0.00
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金 额
增 值额超 过扣除 项目金 额50% 、未超 过扣除 项目金 额100% 的部 分 ， 税增 值额超 过扣除 项目金 额100% 、未超 过扣除 项目金 额200% 的部 分，税 率 为 增 值额超 过扣除 项目金 额200% 的部 分，税 率为
金 额
非普通住宅
其他类型房地产
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0.00
合计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
22
6.代收费用
23
三、增值额 24＝1－5
24
四、增值额与扣除项目金额之比（％）22＝24÷5
25
五、适用税率（％）
26
六、速算扣除系数（％）
土地增值税纳税申报表 带计算公式
六、速算扣除系数（％）
26
0.00
七、应缴土地增值税税额 27＝23×25－5×26
27
0.00
0.00
0.00
0.00
八、减免税额 28＝30＋32＋34
28
0.00
0.00
0.00
0.00
减免性质Байду номын сангаас码（1）
29
减免税（1）
减免税额（1）
30
0.00 0.00
其中
减免性质代码（2）
31
减免税（2）
纳税人签章
代理人签章
代理人身份证号
以下由税务机关填写：
受理人
本表一式两 份，一份纳
受理日期
年
月
日
受理税务机关 签章
土地增值税纳税申报表（二） （从事房地产开发的纳税人清算适用） 税款所属时间： 年 月 日至 年 月 日填表日期： 年 月 日 金额单位：元至角分 面积单位：平方米
纳税人识别号
纳税人名称
项目名称
项目编号
项目地址
所属行业 开户银行 总可售面积 已售面积
登记注册类型 银行账号
其中：普通住宅已 售面积
24
五、适用税率（％）
25
0.00
0.00 0.00 0.00 0.00
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土地增值税清算计算模板(企业版1)
费，科目摘要为“其他期应分摊费用”，借方金额为-4000000元。
3、 开发成本表中发生额应填列借方数，如果存在贷方发生数，转为借方。
4、
开发成本表中二次分类科目名称严格按照土地增值税申报表中的规范分类名称填写，否 则会存在漏统计现象。
销控台账中清算类别要按照“普通住宅”，“非普通住宅”，“其他类型”“地上公配”，“地下公
填表说明
税务机关发企业填写的表格为《开发成本表》、《销售台账》和《税金表》，建筑安装
工程费分摊采用层高系数法的，在《销售台账》里V5格填写住宅标准层高，不采用层高系数法的，层高全部填写3，土地成本（“取得
土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”）采用占地面积法的，填写《面积
迁补偿费支出是指在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按上述规定扣
除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证
明拆迁补偿费用真实性的材料。
开发成本表里面的数字要与账面开发成本科目相对应填列，如属于分期项目，应附分摊
2、
表，并加行调减不属于该期的开支。如前期工程费各期合计发生10000000元，清算期按 建筑面积法应分摊6000000元，在开发成本表中加入一条记录，二次分类科目为前期工程
统计》表后面的占地面积，并附相关计算依据。（按楼栋统计，有裙楼的主楼和裙楼视
1、 为同一建筑按建筑面积法分摊基底面积），表头为红字的为必填项。如项目为新项目，
要填列《土地成本（增值税）》，土地出让金支出是指支付的土地价款，是指向政府、
土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。不包含契税。拆
其他类型为商业，出售的地上公共配套设施等，买一赠一的赠送的车位，储藏间等计入
土地增值税测算表
23 24 25 26 27 28 29
#DIV/0! 管税务机关意见 受理人签字: 税务机关签章: 年 月 日
4、
说明：
1、 2、 3、 房地产收入 营业税及附加 5.7% 房地产收入 土地增值税 6% 预缴，项目销售后进行清算，多退少补 房地产收入 企业所得税 3.75% 预缴，按收入15%*25%
1、.取得土地使用权所支付的金额 2、房地产开发成本7=8+9+10+11+12+13 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 其中 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 3、房地产开发费用14=15+16 其中 利息支出 其他房地产开发费用10%
简单填列 一期4#7#占总面积%计算
4、与转让房地产有关的税金17=18+19+20+21 营业税（增值税） 其中 城市维护建设税 教育费附加 其他税费 5、财政部规定的加计20%扣除22=（6+7）×20%
附件：2-2 土地增值税纳税清算申报表
清算截止时间：2015年4月30日 纳税人名称 纳税人地址 项目名称 项 目 行次 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 武汉光谷房地产有限公司 武汉市东湖开发区华光大道2号 纳税人识别号 办税人员 项目地址 一期4#7#楼 合计 单位：元、平方米 42010170709950x 联系电话
老项目5%
四、增值额23=2-5 五、增值额与扣除项目金额之比（%）24=23÷5 六、适用税率（%） 七、速算扣除系数（%） 八、应缴土地增值税税额27=23×25-5×26 九、已缴土地增值税税额 十、应补(退)土地增值税税额29=27-28 纳税人意见 法人代表签字: 纳税人签章: 年 月 日
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增值额与扣除项目金 额的比率 不超过50％的部分 超过50％——100％的 部分 超过100％——200％ 的部分 超过200％的部分
税率（％） 30 40 50 60
速算扣除系数（％） 0 5 15 35
1、本计算表只用于可研、测算等用途。2、填写白色空格即可。
33,675,773.54 自动生成（增值额*使用税率-扣除金额*速算扣除系数）
土地增值税计算表（非住宅）
项 目 实际金额（元） 计算金额（元）
2.5% ---6,543,643.95 自动生成 27,132,1地增值税(预征) 七、差额(汇算-预征) 备注（增值税税率）： 级数 1 2 3 4
14,396,016.69 自动生成 ------------据实填列 据实填列 据实填列 据实填列(按当地税务机关执行) 自动生成
5.500% 22,066,434.92 ----------
----
22,066,434.92 自动生成 103,917,914.31 自动生成 65.84% 自动生成
2、建安成本 3、经营管理费用 4、财务费用 5、营业税及附加 5.1营业税率 5.2城建税率 5.3教育附加费 5.4其他 5.5综合税率 6、、财政部规定加计 成本20%扣减 三、增值额 四、增值率 五、应交增值税
98,062,748.23 11,033,217.46
14,396,016.69 5% 7% 3%
土地增值税计算表（非住宅）
项
一、收入 二、扣除项目金额 1、土地成本
目
实际金额（元） 计算金额（元）
261,745,758.00 ---12,269,426.39
备注
261,745,758.00 包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 157,827,843.69 自动生成 12,269,426.39 为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 公共配套设施费、开发间接费用(直接组织、管理开发项目发生的费用，包 98,062,748.23 括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周 转房摊销等)。 11,033,217.46 与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除， 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。