2010上海市基准地价更新
2010年基准地价含容积率修正
第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市 2010 年基准地价更新采用分类定级的方式。
即依据不同用途进行土地级别划分和基准地价确定。
各用途各级别的基准地价价格如表：表 1－ 1上海市基准地价成果表（楼面地价）基准日：2010年1月1日单位：元 /平方米用途居住商业办公工业级别价格设定容价格设定容价格设定容价格设定容积率积率积率积率117,800 2.525,800 4.015,600 4.06,500 2.0 213,560 2.518,600 4.010,500 4.04,350 2.0 310,030 2.016,400 2.08,170 4.02,740 1.6 48,250 2.012,020 2.06,830 3.51,450 1.6 56,870 2.08,810 1.85,050 3.5990 1.6 64,980 1.85,980 1.83,820 3.5812 1.2 73,620 1.84,250 1.62,970 2.5525 1.0 82,650 1.42,820 1.62,120 2.5360 1.0 91,580 1.41,850 1.21,400 1.2250 1.0 101,130 1.01,150 1.2760 1.2注：1.表中价格均为楼面地价；2.表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格；3.居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平” ；4.该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。
表 1－2 上海市基准地价成果表（土地面积单价）基准日：2010年1月1日单位：万元 /亩用途居住商业办公工业级别价格设定容价格设定容价格设定容价格设定容积率积率积率积率12,967 2.56,880 4.04,160 4.0867 2.0 22,260 2.54,960 4.02,800 4.0580 2.0 31,337 2.02,187 2.02,179 4.0292 1.6 41,100 2.01,603 2.01,594 3.5155 1.6 5916 2.01,057 1.81,178 3.5106 1.6 6598 1.8718 1.8891 3.565 1.2 7434 1.8453 1.6495 2.535 1.0 8247 1.4301 1.6353 2.524 1.0 9147 1.4148 1.2112 1.217 1.0 1075 1.092 1.261 1.2注：1.表中价格均为土地面积单价万元/亩；2.表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格；3.居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平” ；4.该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。
房地产和房地产价格
公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格 交易条件:①交易双方是自愿地进行交易的；②交易双方
进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易双方具 有必要的专业知识并了解交易对象；④交易双方掌握必要 的市场信息；⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；⑥不 存在买者因特殊兴趣而给予附加出价
• (3)价格差异不同——独一无二性，价格差异较大 • (4)市场性质不同——不完全市场 • (5)形成时间不同 ——形成的时间上较长 • (6)供求变化不同——“引致”需求、弹性低
3.4 房地产价格的特征
3.4.1 房地产价格具有区域性
体现在不同城市区域之间的房地产差价上
3.4.2 房地产价格具有双重性
次性付清的价格
实际价格不能直接观察得到，一般在名义价格基础上计算
处理才能得到
实际交易、不存在名义价格的支付方式：①成交日期一次
性付清；②以抵押贷款方式支付
例如：一套建筑面积100 ㎡、单价3000 元/㎡、总价30 万元
的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：
⑴ 要求在成交日期时一次付清。
某一时点的平均价格。
例如：上海市2010年基准地价更新成果
表2.1 上海市基准地价成果表（楼面地价） 基准日：2010年1月1日 单位：元/平方 米
注：1. 表中价格均为楼面地价； 2. 表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格； 3. 居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定 的土地开发程度为“五通一平”； 4. 该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合 使用。
⑵ 如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5%。
⑶ 从成交日期时起分期付清，如首付10 万元，余款在一年 内分两期支付，如每隔半年支付10 万元。
上海市人民政府关于发布《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》的通知
上海市人民政府关于发布《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】2004.09.20•【字号】沪府发[2004]34号•【施行日期】2004.10.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】商务综合规定正文上海市人民政府关于发布《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》的通知（沪府发[2004]34号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局：现发布《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》，请认真按照执行。
二00四年九月二十日中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则第一条（目的和依据）为了推动中国2010年上海世博会（以下简称世博会）非居住房屋拆迁的顺利实施，维护拆迁当事人的合法权益，根据国家和本市有关规定，结合世博会场址建设的实际情况，制定本实施细则。
第二条（适用范围）上海市人民政府批准的世博会场址（包括场馆及配套设施区）规划红线范围内的非居住房屋拆迁评估和补偿，适用本实施细则。
第三条（拆迁主体）上海世博土地储备中心（以下简称土地储备中心）是世博会场址非居住房屋的拆迁人。
土地储备中心应按照城市房屋拆迁的有关规定，经市拆迁管理部门批准并取得房屋拆迁许可证后，组织或委托实施拆迁。
第四条（拆迁评估和补偿原则）非居住房屋拆迁评估和补偿，按照国家、本市关于房屋拆迁的有关规定和《中国2010年上海世博会场址房屋拆迁若干规定》（沪府发〔2004〕21号）执行。
对在国有土地上实施非居住房屋拆迁的，其拆迁评估和补偿依据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（市政府令第111号）；对在集体所有土地上实施非居住房屋拆迁的，其拆迁评估和补偿依据上海市人民政府发布的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》（沪府发〔2002〕13号）。
非居住房屋拆迁评估，依据《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》以及《关于修改〈上海市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（沪房地资权〔2004〕114号）执行。
2010上海市基准地价更新
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
上海地价动态更新体系建立研究
上海地价动态更新体系建立研究彭立勋;杨岳;刘馨【摘要】土地价格管理是土地市场管理的一项重要内容,建立完善的地价管理体系对于加强土地市场的科学管理具有重要意义.本文在借鉴国内外城市地价管理经验的基础上,结合上海地价管理工作实际,提出建立以基准地价、区段地价、标定地价、地价指数为核心的上海地价动态更新体系,并从整体关联性、时空有序性、修正体系相关性等方面深入分析了各地价之间的相互联系;提出以统一的管理信息平台、统一工作底图、统一的技术要求作为系统建设的技术支撑,以"逐级推进、滚动更新"的方式实现各地价的动态有序更新.指出了地价动态更新体系在公示、决策、预警方面的应用前景.【期刊名称】《上海国土资源》【年(卷),期】2011(032)001【总页数】6页(P45-49,53)【关键词】地价;动态更新;管理体系【作者】彭立勋;杨岳;刘馨【作者单位】上海市地质调查研究院,上海,200072;上海市地质调查研究院,上海,200072;上海市地质调查研究院,上海,200072【正文语种】中文【中图分类】F293.33地价体系在加强土地科学管理中具有重要作用。
日本、韩国等国和我国台湾地区对地价体系建立的研究和应用起步较早，对公示地价体系建设较为完善，基本实行的是以标定地价和区片地价为核心的公示地价体系，地价动态更新及时，给我国地价管理工作提供了有益的启示。
上海于1998年首次公布基准地价，1999年开始开展城市地价动态监测工作，这两项工作在当时促进了上海土地市场的建设发展，为土地管理部门合理、有效的调控地价奠定了基础。
但是，近些年随着城市化和工业化进程的加快，上海土地市场迅猛发展，定期更新的基准地价由于在时间上和空间上的滞后性，已逐渐暴露其缺陷，在实际土地市场交易中，市场成交价格与评估价格相差悬殊，作为区域平均价格的基准地价与具体的宗地价格很难衔接。
城市地价动态监测的实施虽然对于监控城市地价动态变化起到了积极作用[1]，但由于地块个体差异显著，有限的地价监测点很难准确反映区域土地的真实价值。
土地价格分析(上海、天津等地)2010.11.12
枫泾工业园（距 枫泾工业园（ 离嘉兴市最近） 离嘉兴市最近） 21万 21万
金山工业区 21万 21万
山阳镇 26万 26万 上海化学工业区 35万 35万 金山第二工业园区 24万 24万
4 金山中部工业区 23万 23万 金山新城 住宅：400万 住宅：400万 6 5 1 8 7 9
浦东地价
北辰区（2009年至今） 北辰区（2009年至今） 年至今
土地 土地 成交面积 成交均价 属性 宗数 /公顷 （元/亩） 住宅用地 5 41 238 商办用地 1 0.1 2768 工业用地 217 35 25 总计 41 258 60 住宅用地： 住宅用地： 共4块，分布 在最接近市区的 天穆镇（ 天穆镇（1块） 及宜兴埠镇（3 及宜兴埠镇（ 块）； 商办用地： 商办用地： 只有一块， 只有一块，用 以批发零售， 以批发零售，只 千平米， 有1千平米，价 格不适合做参考 工业用地： 工业用地： 工业用地占到了85% 工业用地占到了85% 近一半集中在北辰科技园区内，价格27 27近一半集中在北辰科技园区内，价格2735万左右 万左右； 35万左右； 大张庄、双街、 其它较均匀分布在 大张庄、双街、双口 及西提头，均价基本都在21万左右（除双 及西提头，均价基本都在21万左右（ 21万左右 24万 街24万）
各区域商办用地成交均价（ 各区域商办用地成交均价（元/亩） 商办用地成交均价
1400 1200 1000 800 600 400 200 0
1321
1279
547 301 91 325 110 84 222 101
津南区（2009年至今） 津南区（2009年至今） 年至今
土地 成交面 成交均价 宗数 积/公顷 （元/亩） 住宅用地 561 166 14 商办用地 9 57 66 工业用地 119 435 23 总计 1053 142 土地属性 工业用地： 工业用地： 工业用地占到了85% 工业用地占到了85% 津南区从2009年到现在， 2009年到现在 津南区从2009年到现在，除了双 所有地方的工业用地价格一直都 港，所有地方的工业用地价格一直都 22万 双港共有9个地块， 是22万/亩，双港共有9个地块，其中 双港有四个地块价格分别是 64/30/28/28万 其他的也均为22 22万 64/30/28/28万，其他的也均为22万 主要分布在八里台（40%）、 ）、北闸口 主要分布在八里台（40%）、北闸口 18%）、小站镇（15%）、 ）、小站镇 ）、咸水沽 镇（18%）、小站镇（15%）、咸水沽 10%）、双港镇（8%） ）、双港镇 镇（10%）、双港镇（8%） 住宅用地： 住宅用地： 集中在区中心咸水沽镇、 集中在区中心咸水沽镇、八里台 小站镇； 镇、小站镇； 双港住宅用地最近成交是在2007 双港住宅用地最近成交是在2007 共成交六笔，价格从150 500万 150— 年，共成交六笔，价格从150—500万 不等
上海市2009-2010年成交土地
崇明县长兴液化石油气储 政府 协议 罐场、天然气储配站项目 出让 彭浦村集体留用地 2008年 第70号 2008年 第71号 协议 协议 协议 政府 出让 政府 出让 政府 出让
金山区金山卫镇八一村1， 政府 协议 7，8组 出让 2009-1号 奉贤区光明镇0011街坊 （村）宗地 奉贤区邵厂镇0003街坊 （村）P2宗地 上海市工业综合开发区 奉贤区庄行镇 奉贤区奉新镇0002街坊 （村）P2宗地 奉贤区柘林镇0008街坊 （村）P1宗地 协议 协议 协议 协议 协议 协议 协议 政府 出让 政府 出让 政府 出让 政府 出让 政府 出让 政府 出让 政府 出让 政府 出让 政府 出让
14028 32108.8 9956.3 8457.1 4742.2 4720.6 7662.6 16827.8 7189.5 63179.2 12285.9 724.8 35921.9 8987.3 47768.2 22609
罗泾镇盈青工贸以西、飞 政府 协议 乐路以南宗地 出让 罗泾镇5街坊82/11、82/12 政府 协议 宗地 出让 罗泾镇沪太路西、徐潘公 政府 协议 路以北宗地 出让 吴淞镇街道71街坊P1宗地 协议 中兴路公共绿地地下空间 协议 政府 出让 政府 出让
政府 东至规划丰溪路，西至世博还产用房学校 出让 项目用地，南至规划喜泰支路，北至张家 塘港 政府 协议 金山区18403街道0904街坊P1宗地 出让
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
1608-1号地块
协议
政府 出让
车墩镇 柘林镇 金山区18509街道00006街坊P1丘 金山区18509街道00007街坊P1丘 康桥镇叠桥村 水产路86号 静安区南京西路以北、永源路以南 崇明县陈家镇20024街道0015街坊宅基地 二期C块宗地 崇明县陈家镇20024街道0015街坊宅基地 一期B块宗地 崇明县陈家镇0015街坊（村）P1宗地 宝山区高境镇9街坊P1宗地 18401街道7街坊（村）P1丘 青浦工业园区 长阳路以南、河间路以北、临青路以西 四团镇 西泗塘东、呼兰路北、蕰藻浜南 江杨南路西、长江西路北、西泗塘东 江杨南路西、呼兰路北、蕰藻浜南 长阳路以北、怀德路以西 月浦镇春雷路354弄47号甲 惠南镇汇南村 青浦工业园区
2010上海地区基准地价更新
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
上海市基准地价更新技术方案
3.3 明确基准地价的内涵，明确市区和郊区基准地 价的内涵。
根据目前土地出让的有关要求，基准地价都明确 为熟地价，即完成拆迁安置、具备“几通”的土地， 但由于各地区配套程度有不同，其内涵应当不同。
3.4明确基准地价的主要用途
作为评估宗地价格的基础和参照，为国有土地使用 权招牌挂和协议出让服务；
2）地价样点资料
地价样点资料包括土地市场交易实例和用 以评估土地样点的土地价格的相关资料 ，主 要包括：
1）收集2003年以来的土地出让（包括协议、 招标、挂牌）、转让、土地使用权作价投资 实例。调查信息包括：交易土地的位置、面 积、容积率、用途、土地开发程度、交易时 间、交易价格和交易方式。
2)房地产交易资料，2003年以来商业、办公、 住宅、工业的交易资料。调查信息包括：交 易房屋的位置和部位、面积、用途、交易时 间、交易价格和交易方式等，以及所在楼盘 的名称、容积率、楼盘类型、层数、设备设 施条件等。
4.2、地价监测的主要工作 监测监测点地价的变化情况；
监测影响土地质量的因素、因子条件变化情 况；
定期提供地价指数和地价变化情况资料；
4.3、结合地价监测及时提出基准地价更新建 议
按季度上报地价指数和级别地价的变化情况；
必要时利用计算机系统重新推演土地级别范 围和评估基准地价，酌情提出基准地价更新 建议
按照《城镇土地分等定级规程》的要求， 采取综合定级和分类定级相结合的形式，以 综合定级为主，或者只用综合定级。各综合 级别内酌情细分均质区片，其中尚未完成开 发或未完成土地出让的工业园区划分独立区 片，给出工业区片基准地价。
2.2.2综合定级的优点
1）综合定级符合城市土地区位理论的要求
由于土地利用是在地租地价的自发调节 下，不断进行用途置换，最终形成土地收益 和租金都趋向最高用途的合理空间结构，综 合定级体现了土地区位理论的规律。
2010年第一季度地价监测报告
2010年第一季度全国主要城市地价监测分析发布日期：2010-4-19 16:10:49 浏览次数：2805根据中国城市地价动态监测系统的最新统计快报，2010年第一季度，全国地价总体水平继续上涨，但受调控政策收紧和对后市预期不明朗的影响，涨幅明显收窄；居住地价增长率仍为各用途地价增长率之首；三大重点区域中，珠三角地区地价涨幅最高，体现了经济发达地区对整体经济形势和市场变化的敏感反应；个别二、三线城市同比、环比涨幅明显突出，应予以关注。
具体情况和分析如下：一、2010年一季度，全国地价态势简况（一）全国地价总体水平环比继续上升，但幅度明显收窄。
2010年第一季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为2715元／平方米，商业、居住、工业分别为4822元／平方米、3938元／平方米和607元／平方米；环比增长率分别为2.34%、2.34%、2.97%、1.62%；同比增长率分别为8.14%、8.54%、11.86%、3.74%。
本季度，全国地价总体涨幅较上季度趋缓，但工业地价涨幅高于上一季度；与2009年第一季度相比，由于翘尾因素的影响，涨幅显著，但仍低于2007年的峰值水平。
无论是环比还是同比，居住地价涨幅均大于商业和工业。
36个重点监测城市地价总体水平变化趋势与全国保持一致，且各项指标均高于全国水平。
综合、商业、居住、工业地价水平分别为3671元／平方米、6003元／平方米、5286元／平方米和738元／平方米；环比增长率分别为2.97%、2.85%、3.31%、2.59%；同比增长率分别为9.91%、9.43%、13.61%、5.53%。
图1 2007年以来36个重点城市综合地价增长率曲线图（%）（二）三大重点区域中，珠江三角洲地区综合及各用途地价环比、同比增长率均为最高。
2010年第一季度，三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平。
其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4202元/平方米；珠江三角洲地区次之，为3646元/平方米；环渤海地区最低，为2966元/平方米。
2010年全国主要城市地价状况分析报告(概要)
2010年全国主要城市地价状况分析报告（概要）一、2010年我国主要城市地价状况分析（一）2010年全国地价水平值持续上升，重点监测城市各用途地价均略高于全国主要城市平均水平2010年全国主要城市综合地价水平值为2882元/平方米，比上年增长了229元/平方米。
其中商业用地地价最高，为5185元/平方米，比上年增长了473元/平方米；其次为居住用地，4245元/平方米，比上年提高了421元/平方米；工业用地地价最低，为629元/平米，比上年提高了32元/平方米。
全国重点监测城市综合地价水平值为3943元/平方米，各用途地价均略高于全国平均水平，与全国各用途地价变化规律相一致，商业、居住、工业地价平均值分别达到6536元/平方米、5766元/平方米、772元/平方米（图1）。
图12010年全国重点城市和主要城市各用途地价水平值（二）2010年全国总体地价增长率涨幅明显，各用途地价增长率均高于2009年，商业地价增长率超过2007年2010年全国主要城市综合地价增长率为8.62%，较上年同比提高了3.57个百分点。
商业、居住、工业用地平均地价增长率都比上年有所上升，其中，商业用地地价增长率为10.03%，较上年同比提高了4.49个百分点；居住用地地价增长率为11.02%，较上年同比提高了3.10个百分点；工业用地地价增长率为5.29%，较上年同比提高了3.73个百分点。
2010年全国重点城市各用途地价增长率均高于2009年，综合地价增长率为10.60%，比上年提高了4.94个百分点。
其中商业用地地价增长率为11.97%，较上年同比提高了6.43个百分点；居住用地地价增长率为12.69%，较上年同比提高了4.06个百分点；工业用地地价增长率为7.36%，较上年同比提高了5.32个百分点。
从历年数据来看，2010年综合、居住、工业地价增幅仅次于2007年曾出现的历史高点，商业地价增幅甚至超过2007年，为历年最高（图2）。
上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）（2010修正）
上海市城市规划管理技术规定（⼟地使⽤建筑管理）（2010修正）上海市城市规划管理技术规定(⼟地使⽤建筑管理)(2010修正)【法规类别】城市规划与开发建设【发⽂字号】上海市⼈民政府令第52号【发布部门】上海市政府【发布⽇期】2010.12.20【实施⽇期】2003.12.01【时效性】现⾏有效【效⼒级别】地⽅政府规章上海市城市规划管理技术规定（⼟地使⽤建筑管理）（2003年9⽉29⽇上海市⼈民政府第20次常务会议审议通过2003年10⽉18⽇上海市⼈民政府令第12号发布根据2010年12⽉6⽇上海市⼈民政府第92次常务会议审议通过2010年12⽉20⽇上海市⼈民政府令第52号公布⾃公布之⽇起施⾏的《上海市⼈民政府关于修改〈上海市农机事故处理暂⾏规定〉等148件市政府规章的决定》修正）⽬录第⼀章总则第⼆章建设⽤地的区划分类和适建范围第三章建筑容量控制指标第四章建筑间距第五章建筑物退让第六章建筑物的⾼度和景观控制第七章建筑基地的绿地和停车第⼋章特定区域第九章附则表⼀各类建设⽤地适建范围表表⼆建筑密度和建筑容积率控制指标表表三建筑容积率折减率表附录⼀名词解释附录⼆计算规则附录三建筑间距和离界距离图⽰第⼀章总则第⼀条为了加强本市城市建设规划管理，保证城市规划的实施，提⾼城市环境质量，根据《中华⼈民共和国城乡规划法》、《上海市城乡规划条例》和上海市城市总体规划，制定本规定。
第⼆条本规定适⽤于本市范围内各项建设⼯程。
本市旧住房综合改造、零星建设⼯程、临时建设、郊区村民建房等按有关规定执⾏。
特定区域内的建设⼯程，适⽤本规定第⼋章的规定。
第三条各项建设⼯程的建设，应当按照经批准的详细规划执⾏；尚⽆经批准的详细规划的，应按中⼼城分区规划、新城总体规划、中⼼镇总体规划和本规定执⾏。
编制详细规划涉及建筑管理内容的，应当符合本规定的要求。
第⼆章建设⽤地的区划分类和适建范围第四条本市建设⽤地，按其主要⽤途和功能分区的基本原则，参照《城市⽤地分类与规划建设⽤地标准》（GBJ137-90）分类如下：（⼀）居住⽤地；（⼆）公共设施⽤地；（三）⼯业⽤地；（四）仓储⽤地；（五）市政设施⽤地；（六）绿地。
2010年第三季度地价监测报告
2010年第三季度全国主要城市地价监测报告发布日期：2010-10-18 16:31:17 浏览次数：4272010年第三季度全国主要城市地价监测报告根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2010年第三季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下：一、全国地价总体水平呈小幅上升态势，环比增速有所回升2010年第三季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为2805元／平方米，商业、居住、工业分别为5018元／平方米、4085元／平方米和623元／平方米；环比增长率分别为1.76%、2.05%、1.96%、1.41%；同比增长率分别为8.98%、10.14%、11.74%、5.34%。
本季度，全国地价总体水平呈小幅上升态势，环比增速较上一季度有所回升，各用途地价环比增长率均高于上一季度，其中，商业地价环比涨幅最大；受去年下半年地价增长较快的累积影响，地价水平同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，其中，商业和居住地价同比增速略有放缓，工业地价同比增速加快。
36个重点监测城市地价总体水平变化趋势与全国105个城市基本保持一致，且各项指标均高于全国105个城市平均水平。
综合、商业、居住、工业地价水平分别为3822元／平方米、6286元／平方米、5513元／平方米和765元／平方米；环比增长率分别为2.20%、2.26%、2.28%、2.07%；同比增长率分别为10.69%、11.07%、12.79%、7.91%。
图1 2007年3季度以来36个重点城市综合地价增长率曲线图（%）二、全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比增速回落；珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓2010年第三季度，三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平。
其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4342元/平方米；珠江三角洲地区次之，为3766元/平方米；环渤海地区最低，为3088元/平方米。
图2 2010年第三季度三大重点区域地价水平（元/平方米）从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价增速回落，涨幅低于上一季度，珠江三角洲和环渤海地区综合地价涨幅均高于上一季度。
上海市2010-2015商住类用地出让成交数据明细
2 180750 1.8 28026
1.75 102393 1.1 1.2 63295 82580
2.8 197860 1.02 121731 2 2.5 53858 52574
22313 107.22 上海保利建璀房地产有限公司 上海建工房产有限公司,上海建工 114.9 一建集团有限公司,上海友登实业 有限公司 17323 103.87 上海首创正恒置业有限公司 2628 0 上海业晟置业有限公司 厦门福斯达装修工程有限公司、 20653 0.12 盛泰置业有限公司 22122 3336 3336 49236 0 上海宝秀房地产开发有限公司 0 上海宝秀房地产开发有限公司 59.6 上海爵瑟房地产开发有限公司
116685
1513:2.33 ;16240452 03:1.85 ;1709:2.0 130510 82562 73566 45467 34075 69325 74932 64347 104122 73072 97413 116796 50297 111105 202233 32948 155156 53139 19770 191044 1.8 1.6 1.5 1.5 1.5 2 1.2 2
95.1 葛洲坝(上海)房地产开发有限公司 珠海华炜投资发展有限公司、超 智资源有限公司 89.67 深圳招平瑞盛投资控股有限公司 上海地产中星曹路基地开发有限 0 公司 0 上海建灏置业有限公司 26.87
2.65 693218 2.2 158700 2 2.5 57612 14978
闵行区浦江镇配套商品房基地拓展区(市属 2015-05-25 动迁安置房)鲁汇基地15-13、16-03、17- 住宅用地 09地块 宝山区罗泾镇区(BSPO-1701单元)03-08地 块(动迁安置房) 青浦区朱家角镇泖阳路东侧地块 松江区车墩镇南站大型居住社区C19-07-04 号动迁安置房地块 松江区车墩镇南站大型居住社区C19-06-08 号地块 松江区车墩镇南站大型居住社区C19-08-05 号动迁安置房地块 闵行区浦江镇芦恒路北块居住小区3-7-1号 地块(浦江镇芦恒路北块3-7-1地块)
上海2010年土地出让结果
201002301 201002302 201002303 201002304 201002305 201002306 201002307 201002308 2010Z00201 2010Z00202 2010Z00203 2010Z00204 201002401 201002402 201002403 201002501 201002601 201002602 201002603 201002604 201002701 201002801
201000310 201000401 201000402 201000403 201000404 201000405 201000406 201000407 201000408 201000501 201000502 201000503 201000504 201000505 201000506 201000507 201000508 201000509 201000510 201000511 201000601 201000701
奉贤 松江 松江 松江 松江 青浦 青浦 闸北 青浦 青浦 青浦 宝山 闵行 闵行 闵行 松江 松江 松江 松江 松江
上海市工业综合开发区公谊路北侧区域地块 松开IV-64-1B号地块 松开IV-64-1A号地块 松江XQ-08-002号地块 松江XQ-08-001号地块 徐旺路南08－10号地块 崧泽大道以北08-9号地块 闸北区苏州河北岸东块1街坊地块 徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块 金泽镇金商公路东侧地块 重固镇赵重公路东侧地块 宝山区长江口南岸宝钢段圈围地块 浦江镇工－96号地块 浦江镇工－94号地块 莘庄工业区工-93号地块 松江DK-08-007号地块 松江XQ-08-006号地块 松江DK－08－011－1号地块 松开IV-110－2号地块 松江DJ-08-005地块
上海市基准地价更新成果2003
上海市基准地价更新成果（征求意见稿）一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。
上海市土地储备办法(2010年修正)-上海市人民政府令第52号
上海市土地储备办法(2010年修正)正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市土地储备办法（2004年6月7日上海市人民政府第41次常务会议审议通过2004年6月9日上海市人民政府令第25号发布根据2010年12月6日上海市人民政府第92次常务会议审议通过2010年12月20日上海市人民政府令第52号公布自公布之日起施行的《上海市人民政府关于修改〈上海市农机事故处理暂行规定〉等148件市政府规章的决定》修正）第一条（目的和依据）为了加强政府对土地市场的调控，有序实施城市规划，深化土地使用制度改革，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》等规定，结合本市实际情况，制订本办法。
第二条（适用范围）本市行政区域内的土地储备，适用本办法。
第三条（定义）本办法所称的土地储备，是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征收、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。
第四条（管理部门）市土地管理工作领导小组负责审核批准本市土地储备计划，协调解决土地储备中的重大问题。
市规划和国土资源管理局（以下简称市规划国土资源局）负责本市土地储备计划的组织编制和执行情况的监督管理；区（县）土地管理部门负责本行政区域内土地储备计划执行情况的日常监督管理。
市和区（县）投资、规划、土地、建设等管理部门按照本办法的规定，履行土地储备项目的相关审批职责。
第五条（储备机构）市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。
2010上海市基准地价更新
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
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上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
即依据不同用途进行土地级别划分和基准地价确定。
各用途各级别的基准地价价格如表表11 上海市基准地价成果表楼面地价基准日2010年1月1日单位元/平方米用途居住商业办公工业级别价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率1 17800 2.5 25800 4.0 15600 4.0 6500 2.0 2 13560 2.5 18600 4.0 10500 4.0 4350 2.0 3 10030 2.0 16400 2.0 8170 4.0 2740 1.6 4 8250 2.0 12020 2.0 6830 3.5 1450 1.6 5 6870 2.0 8810 1.8 5050 3.5990 1.6 6 4980 1.8 5980 1.8 3820 3.5 812 1.2 7 3620 1.8 4250 1.6 2970 2.5 525 1.0 8 2650 1.4 2820 1.6 2120 2.5 360 1.0 9 1580 1.4 1850 1.2 1400 1.2 250 1.0 10 1130 1.0 1150 1.2 760 1.2 注1. 表中价格均为楼面地价2. 表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格 3. 居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平” 4. 该表不可独立理解和使用须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。
2 表12 上海市基准地价成果表土地面积单价基准日2010年1月1日单位万元/亩用途居住商业办公工业级别价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率 1 2967 2.5 6880 4.0 4160 4.0 867 2.0 2 2260 2.5 4960 4.0 2800 4.0 580 2.0 3 1337 2.0 2187 2.0 2179 4.0 292 1.6 4 1100 2.0 1603 2.0 1594 3.5 155 1.6 5 916 2.0 1057 1.8 1178 3.5 106 1.6 6 598 1.8 718 1.8 891 3.5 65 1.2 7 434 1.8 453 1.6 495 2.5 35 1.0 8 247 1.4 301 1.6 353 2.5 24 1.0 9 147 1.4 148 1.2 112 1.2 17 1.0 10 75 1.0 92 1.2 61 1.2 注1. 表中价格均为土地面积单价万元/亩2. 表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格 3. 居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平” 4. 该表不可独立理解和使用须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。
3 1.2 土地级别范围说明根据不同用途土地价格分布的情况居住、商业、办公分为10个级别工业分为9个级别。
以上级别范围及下述级别范围说明均不含滩涂。
1.2.1 居住用地上海市居住用地共分为10级外环以内以16级为主外环以外以710级为主。
总体上以人民广场为中心越接近市中心级别越高、越远离市中心级别越低。
位于外环以内的西南区域土地级别相对较高、位于外环以外除崇明外的北部区域土地级别高于南部区域。
局部规划重点发展的区域呈岛状分布级别高于周边区域如外环以内的世纪公园、联洋、碧云、古北、北外滩、天山、田林等区域外环以外的各郊区县中心城镇、规划新城区等区域。
具体定级范围说明如下1级黄浦江以西北京西路万航渡路华山路延安西路江苏路华山路广元西路恭城路虹桥路文定路南丹路南丹东路宛平路建国西路襄阳南路永嘉路瑞金二路复兴中路西藏南路西藏中路北京西路北外滩秦皇岛路杨树浦路东大名路大名路黄浦江秦 4 皇岛路黄浦滨江中山东路、中山东一路、中山南路苏州河南浦大桥徐汇滨江黄浦江沪杭铁路新日支线宛平南路龙华港黄浦江黄浦江以东黄浦江张家浜浦明路浦电路浦城路陆家嘴环路黄浦江2级黄浦江以西黄浦江秦皇岛路杨树浦路大连路周家嘴路海宁路河南北路苏州河长寿路武宁路苏州河中山西路内环延安西路虹许路中环古羊路宋园路吴中路中山西路内环延安西路延安路高架虹许路中环古羊路宋园路吴中路中山西路内环中山南二路内环宛平南路龙华港黄浦江所围范围内1级以外的其他地区黄浦江以东黄浦江陆家嘴环路浦城路浦电路浦明路张家浜黄浦江塘桥新路浦建路东方路浦电路灵山路民生路黄浦江联洋杨高中路民生路锦绣路芳甸路花木路罗山路内环杨高中路世纪公园花木路锦绣路梅花路白杨路龙阳路芳甸路花木路5 3级内环内除杨浦区12以外的其他区域黄浦江以西杨浦滨江杨树浦路秦皇岛路黄浦江宁国路内环杨树浦路天山苏州河双流路天山路古北路延安西路中山西路内环苏州河田林龙华世博滨江吴中路桂林路桂林南路沪杭铁路龙吴路上中路中环黄浦江龙华港宛平南路中山南二路内环中山西路内环吴中路新江湾城军工路杨浦区西部行政边界逸仙路政立路淞沪路闸殷路军工路黄浦江以东世博会场址规划区碧云杨高中路罗山路内环锦绣东路金桥路中环杨高中路4级政立路逸仙路高架汶水东路粤秀路彭江路共和新路灵石路岚皋路石泉路中宁路武宁路大渡河路苏州河北虹路天山西路环西一大道外环吴中路莲花路沪闵路 6 虹梅路中环上中西路中环上中路中环龙吴路黄浦江耀华路浦东南路高科西路张江路中环金桥路中环黎平路中环军工路中环翔殷路中环国和路政立路所围范围内13级以外的其他地区5级黄浦江杨浦区北部行政边界逸仙路高架场中路共和新路汶水路中环真北路中环沪宁铁路祁连山南路普陀区西部行政边界苏州河环西一大道外环环南二大道外环黄浦江中环华夏西路中环华夏中路中环张江路中环高科中路申江路唐陆公路东陆公路杨高北路赵家沟黄浦江所围范围内14级以外的其他区域6级外环内1-5级以外的其他区域普陀区、长宁区、徐汇区15级以外的其他区域嘉定区真新新村街道外环外区域宝山区友谊路街道、吴淞街道规划建设区闵行区闵行边界北横泾沪青平公路中春路春申塘闵行区边界环南大道外环环西大道外环闵行边界7 7级黄浦江以西闵行区华漕镇、颛桥镇、马桥镇、吴泾镇、江川街道规划建设区宝山区顾村镇、杨行镇、大场镇规划建设区嘉定区江桥镇、南翔镇规划建设区松江区九亭镇、新桥镇规划建设区青浦区徐泾镇规划建设区黄浦江以东浦东新区高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域A30以西16级以外的其他区域浦东新区原南汇区周浦康桥镇规划建设区闵行区浦江镇沈杜公路以北区域8级黄浦江以西宝山区月浦镇、罗店镇规划建设区嘉定区新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道、安亭镇、马陆镇、嘉定工业区规划建设区松江区岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道佘山镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、小昆山镇规划建设区青浦区朱家角镇、赵巷镇、盈浦街道、夏阳街道、香花桥街道8 规划建设区金山区朱泾镇建成区健康路亭枫公路仙业路临源街、金山新城建成区龙翔路东平北路东平南路临桂路卫零路隆平路卫一路大堤路荔浦路海滨路沪杭公路亭卫南路亭卫公路龙翔路、枫泾镇建成区、枫泾新镇区黄浦江以东闵行区浦江镇沈杜公路以南区域浦东新区原南汇区惠南镇规划建设区、临港新城中心区奉贤区南桥镇规划建设区奉浦大道沪杭公路沪金高速上海绕城高速奉浦大道9级上海市不含金山区、崇明县18级以外的其他区域金山区金山新城中心城区未建成区、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区崇明县城桥镇规划建设区10级上海市19级以外的其他区域9 1.2.2 商业用地上海市商业用地共分为10级外环以内以1-6级为主外环以外以7-10级为主。