市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告目录第一部分概述1.1城市概况 (1)1.2章丘市土地市场状况 (5)1.3本次基准地价更新的背景 (6)1.4总体要求 (6)1.5主要依据 (7)1.6工作内容 (7)1.7更新的基本原则 (8)1.8技术路线 (9)1.9提交成果 (10)1.10工作程序 (10)1.11技术方法 (11)第二部分城区土地级别与基准地价更新2.1土地级别更新 (13)2.2城区基准地价更新 (28)2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43)第三部分乡镇土地级别与基准地价更新3.1土地级别更新 (58)3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58)3.1.1.1定级因素及权重 (58)3.1.1.2定级因素分值计算 (58)3.1.1.3土地级别划分 (63)3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63)3.2基准地价的评估 (64)3.3基准地价修正体系 (65)第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73)4.2应用基准地价应注意的问题 (73)第一部分概述1.1城市概况1.1.1地理位置章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。

西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。

地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。

至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。

1.1.2历史沿革商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。

战国属齐。

秦属济北郡。

汉属青州部济南郡。

汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。

东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。

后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。

南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。

北齐废朝阳县置高唐县。

北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。

隋开皇十六年(596年)改为章丘县。

唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。

宋、金属济南府。

元属山东东路西南道济南路总管府。

明、清属济南府。

民国初属岱北道。

1914年改属济南府。

1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。

1950年4月两县划归淄博专区。

1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。

1958年8月县治迁明水，11月属济南市。

1961年5月归泰安专区。

1979年1月复属济南市。

1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。

1.1.3自然条件1.1.3.1地势、地貌章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。

自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。

在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。

地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。

1.1.3.2气候、水文市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。

春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。

历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。

降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。

河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。

共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。

内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。

湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。

芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。

1.1.4社会经济2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。

其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。

三次产业结构为13.4：53.2：33.4。

人均国内生产总值26769元，增长21.9％。

2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。

规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8亿元，比上年增长26.6％。

2006年，全市在岗职工人数9.67万人，比上年末增长27.56％。

其中国有经济单位4.28万人，集体单位1.11万人，其他单位4.28万人。

城镇登记失业率控制在3.4%以内。

1.1.4.1工业2006年，规模以上工业企业发展到371家，实现产品销售收入332.8亿元，增长23.7%。

工业增加值完成141.9亿元，比上年增长24.5％；其中：规模以上工业增加值107.3亿元，增长27.4％。

在规模以上工业企业中，国有企业增加值9.24亿元，增长34.18%；集体企业增加值12.24亿元，增长16.51%；股份合作企业增加值0.84亿元，增长22.58%；股份制企业增加值55.21亿元，增长30.21％；外商及港澳台商投资企业增加值9.90亿元，增长29.92％；其他经济类型企业增加值19.92亿元，增长23.43%。

轻工业增加值11.76亿元，增长28.81％；重工业增加值95.58亿元，增长27.25％；轻重工业比例为11.0:89.0；工业用电量达到15.09亿千瓦时，增长27.37%。

2006年，重汽、萨博汽车、济钢机械、电厂二期工程、中集车辆、圣吉铸造、中氟化工、圣邦绿野等一大批引办项目投产达效，新增规模以上工业企业58家，总数达到371家，新增企业个数居济南十县市区之首。

全市销售收入过亿元企业达到75家，其中闽源钢铁、圣泉集团、明水化工、海尔电机四家企业过10亿元，利税过5000万元的企业14家，其中圣泉集团、章丘发电、明水化工三家企业实现利税过亿元。

共实施工业投资项目287项，其中转续项目98项，新开工项目189项。

项目计划总投资362.8亿元，累计完成投入128.9亿元，同比增长21.1%，占全社会固定资产投资的59.6%。

全市新签约项目94个，总投资212.43亿元。

在签约项目中外资项目7个，过亿元项目49个，总投资189.1亿元。

新建项目89个，总投资69.62亿元，完成投资34.4亿元。

新建项目中过亿元项目11个。

续建项目225个，总投资327.8亿元，完成投资87.7亿元。

引进资金2.05亿元。

2006年，全市已建成圣泉集团、汇丰集团、华塑建材有限公司、明水汽配4家省级技术中心，康泰集团、明化集团、等13家济南市级技术中心，琅沟电厂、缸套厂、怡通电子等29家章丘市级技术中心。

高新技术产业企业累计完成产值137.93亿元，同比增长45.66%，占规模以上工业总产值的比重为37.14%，比年初提高10.82个百分点。

1.1.4.2固定资产投资和建筑业2006年，全市完成全社会固定资产投资216.3亿元，同比增长34.4%，首次突破200亿元大关，达历史最高水平，其中，规模以上城镇固定资产投资完成164.6亿元，同比增长43.5%，农村固定资产投资完成37.2亿元，同比增长1.9%，房地产开发完成投资14.5亿元，同比增长49.1%。

投资结构趋优，一、二、三产比重之比由2005年的3.4:67.3:29.3调整为2.6：61.5：35.9，投资结构进一步优化。

第三产业投资增长65.5%，高新技术产业投资增长43.8%，工业投资完成128.88，增长21.13%。

在工业投资中主要集中于制造业和电力生产业：其中化学原料及化学制品制造业完成投资10.5亿元，通用设备制造业完成投资30.4亿元，交通运输设备制造业完成投资25.2亿元，电力生产业完成投资16.4亿元。

房地产开发投资呈快速增长的发展势头，房地产开发累计完成投资14.5亿元，增长49.1%；房屋施工面积达120万平方米，商业营业用房面积27.1万平方米，同比分别增长45.3%和38.5%；商品房销售面积33万平方米，销售额8.5亿元，同比分别增长47.7%、42.5%。

2006年，投资效益进一步提高。

全市全年新增固定资产103.3亿元，增长9.6%，固定资产交付使用率47.8%。

1.1.4.3运输邮电业2006年，全市全年共完成农村公路改造项目34个59.6公里，总投资2078万元；全市通车里程达2017.1公里。

新农村建设首批48个项目已全部完工，总投资2394.6万元。

全年客运量420万人，比上年增长2.02％；货运量1472万吨，比上年增长6.82%。

客运周转量18568万人公里，比上年增长4.13%；货运周转量68122万吨公里，比上年增长7.67%。

2006年，全市完成邮电业务总收入18713万元，比上年增长11.3％。

年末电话交换机装机容量29.78万门；全市固定电话用户数24.39万部。

1.1.4.4国内外贸易与市场物价2006年，消费市场繁荣活跃百佳购物、奥德隆商厦等多家大型商业企业相继落户，全年新增限额以上贸易餐饮企业13家全年全市实现社会消费品零售总额95.8亿元，同比增长17.4%。

其中，批发零售贸易业实现零售额79.3亿元，同比增长16.8%；住宿餐饮业实现零售额12.3亿元，增长27.9%；其他4.2亿元，增长7.4%。

按经济类型分，在消费品零售中公有制经济完成零售额16.5亿元，增长16.9％；非公有制经济完成零售额79.3亿元，增长17.5％。

1.1.4.5对外经济贸易与合作2006年，全市外贸出口达到12261万美元，同比增长35.1％，有外贸出口实绩企业达到74家，比上年增加12家，出口累计超过300万美元的企业有11家。

全市新批利用外资项目18个，合同利用外资6949.3万美元。

实际外商直接投资5009万美元，同比增长24.7％。

1.1.4.6财政金融2006年，全市地域财政收入完成23.34亿元，同比增长22.45%；地方财政收入首破15亿元大关，达15.18亿元，比上年增收3.1亿元，增长25.3%。

国地税收完成16.16亿元，同比增长22.57%，当年净增3.0亿元。