市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

目录

第一部分概述

1.1城市概况 (1)

1.2章丘市土地市场状况 (5)

1.3本次基准地价更新的背景 (6)

1.4总体要求 (6)

1.5主要依据 (7)

1.6工作内容 (7)

1.7更新的基本原则 (8)

1.8技术路线 (9)

1.9提交成果 (10)

1.10工作程序 (10)

1.11技术方法 (11)

第二部分城区土地级别与基准地价更新

2.1土地级别更新 (13)

2.2城区基准地价更新 (28)

2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43)

第三部分乡镇土地级别与基准地价更新

3.1土地级别更新 (58)

3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58)

3.1.1.1定级因素及权重 (58)

3.1.1.2定级因素分值计算 (58)

3.1.1.3土地级别划分 (63)

3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63)

3.2基准地价的评估 (64)

3.3基准地价修正体系 (65)

第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用

4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73)

4.2应用基准地价应注意的问题 (73)

第一部分概述

1.1城市概况

1.1.1地理位置

章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。

1.1.2历史沿革

商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。

1.1.3自然条件

1.1.3.1地势、地貌

章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。

1.1.3.2气候、水文

市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。

河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。

湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。

1.1.4社会经济

2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。

2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8

亿元，比上年增长26.6％。

2006年，全市在岗职工人数9.67万人，比上年末增长27.56％。其中国有经济单位4.28万人，集体单位1.11万人，其他单位4.28万人。城镇登记失业率控制在3.4%以内。

1.1.4.1工业

2006年，规模以上工业企业发展到371家，实现产品销售收入332.8亿元，增长23.7%。工业增加值完成141.9亿元，比上年增长24.5％；其中：规模以上工业增加值107.3亿元，增长27.4％。在规模以上工业企业中，国有企业增加值9.24亿元，增长34.18%；集体企业增加值12.24亿元，增长16.51%；股份合作企业增加值0.84亿元，增长22.58%；股份制企业增加值55.21亿元，增长30.21％；外商及港澳台商投资企业增加值9.90亿元，增长29.92％；其他经济类型企业增加值19.92亿元，增长23.43%。轻工业增加值11.76亿元，增长28.81％；重工业增加值95.58亿元，增长27.25％；轻重工业比例为11.0:89.0；工业用电量达到15.09亿千瓦时，增长27.37%。

2006年，重汽、萨博汽车、济钢机械、电厂二期工程、中集车辆、圣吉铸造、中氟化工、圣邦绿野等一大批引办项目投产达效，新增规模以上工业企业58家，总数达到371家，新增企业个数居济南十县市区之首。全市销售收入过亿元企业达到75家，其中闽源钢铁、圣泉集团、明水化工、海尔电机四家企业过10亿元，利税过5000万元的企业14家，其中圣泉集团、章丘发电、明水化工三家企业实现利税过亿元。共实施工业投资项目287项，其中转续项目98项，新开工项目189项。项目计划总投资362.8亿元，累计完成投入128.9亿元，同比增长21.1%，占全社会固定资产投资的59.6%。全市新签约项目94个，总投资212.43亿元。在签约项目中外资项目7个，过亿元项目49个，总投资189.1亿元。新建项目89个，总投资69.62亿元，完成投资34.4亿元。新建项目中过亿元项目11个。续建项目225个，总投资327.8亿元，完成投资87.7亿元。引进资金2.05亿元。

2006年，全市已建成圣泉集团、汇丰集团、华塑建材有限公司、明水汽配4家省级技术中心，康泰集团、明化集团、等13家济南市级技术中心，琅沟电厂、缸套厂、怡通电子等29家章丘市级技术中心。高新技术产业企业累计完成产值137.93亿元，同比增长45.66%，占规模以上工业总产值的比重为37.14%，比年初提高10.82个百分点。

1.1.4.2固定资产投资和建筑业

2006年，全市完成全社会固定资产投资216.3亿元，同比增长34.4%，首次突破200亿元大关，达历史最高水平，其中，规模以上城镇固定资产投资完成164.6亿元，同比增长43.5%，农村固定资产投资完成37.2亿元，同比增长1.9%，房地产开发完成投资14.5亿元，同比增长49.1%。投资结构趋优，一、二、三产比重之比由2005年的3.4:67.3:29.3调整为2.6：61.5：35.9，投资结构进一步优化。第三产业投资增长65.5%，高新技术产业投资增长43.8%，工业投资完成128.88，增长21.13%。在工业投资中主要集中于制造业和电力生产业：其中化学原料及化学制品制造业完成投资10.5亿元，通用设备制造业完成投资30.4亿元，交通运输设备制造业完成投资25.2亿元，电力生产业完成投资16.4亿元。

房地产开发投资呈快速增长的发展势头，房地产开发累计完成投资14.5亿元，增长49.1%；房屋施工面积达120万平方米，商业营业用房面积27.1万平方米，同比分别增长45.3%和38.5%；商品房销售面积33万平方米，销售额8.5亿元，同比分别增长47.7%、42.5%。

2006年，投资效益进一步提高。全市全年新增固定资产103.3亿元，增长9.6%，固定资产交付使用率47.8%。

1.1.4.3运输邮电业

2006年，全市全年共完成农村公路改造项目34个59.6公里，总投资2078万元；全市通车里程达2017.1公里。新农村建设首批48个项目已全部完工，总投资2394.6万元。全年客运量420万人，比上年增长2.02％；货运量1472万吨，比上年增长6.82%。客运周转量18568万人公里，比上年增长4.13%；货运周转量68122万吨公里，比上年增长7.67%。