万德二期商业项目市场研究报告
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从上表中我们可以看出，2004年的商业项目的投资比去年同期有了很大的增幅。带动了天津的商业地产的热潮。
2004年全市商业载体建设呈现以下特点：
一是项目建设体量大。超过5万㎡的项目有12个，超过1万㎡的项目有42个。
二是项目建设投资额大，超亿元项目18个；
三是投资主体多元化，全市商业固定资产投资中非国有企业投资已达90%以上；
商业部分市场研究报告（终稿）
1 天津市商业宏观市场环境分析
1.1 经济环境分析
1.1.1
（来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网）
（来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网）
从1994年到2003年，全市国内生产总值增长2.2倍，年均增长12.4%，跨入了全国发展较快地区的行列。在经济结构中，第三产业优化升级，服务业将加快发展。
商务部还发出了《商务部关于大型商业网点建设情况进行调查的通知》，要求建筑面积在5000平米及以上的百货店、超级市场、仓储式商场等必须填写建设投资总额、经营情况、是否符合商业网点规划等情况后交予商务部门。
总结：在大型商业载体项目开发宏观调控加强的形势下，如何迅速提高项目开发的专业能力，强化后期的经营管理水平以及做好两者的对接工作成为开发者急需解决的问题。
据有关资料显示，天津商铺供求关系呈现出格局。
由于天津市大面积拆迁工作的近一步深入，中小商业经营者对普通底商、门脸房的需求进一步加大，因此无论普通底商、门脸房还是商场铺位的招商情况都反映不错，体现在售价和租金上都有比较明显的涨幅。反观大型商业设施由于体量较大，因此租售情况比较平缓，但随着几家大型商业入伙、开业的时间的临近，租售价格将会有一定程度的攀升。
2 天津市商业物业分析
2.1 商业物业市场概况
2004年与2003年商业投资对比
指标
年份
投入建
设项目
总建筑面积
（万㎡）
投资总额
（亿）
重点
项目
总面积
（万㎡）
2003年统计
137
---
69
78
141.4
2004年预计
60
263
82.6
32
171.4
同期增长
---
---
36.1%
---
21.2%
（来源：天津统计信息网）
2)优质优价，低质低价并未完全体现。最赚钱的开发商与最有品牌的发展商之间并不能划等号。
3)经济快速上升，居民收入不断增长，小投资客户比例不断增加。
4)外部发展商对与本土发展商对天津区域的投资热不断升温，但热点多在商业氛围较成熟的地区，对商业尚未成熟的区域关注较少。
2.4 商业物业市场供需关系
2004年本市商业地产将有380万平方米的竣工量，这对于发展中的城市来说，在数量上还差得很远，谈不上空置。同时目前天津人均商业面积仅为0.85㎡，低于世界先进城市人均商业面积1.2㎡的拥有量。因此，商业地产总体上的空缺创造了更多的发展空间。
四是全市新建、在建、拟建大型超市占有较大比例。见下表：
指标
年份
总数量
面积（万㎡）
环比增长（%）
截至到03年现有大型超市
37
75.68
——
04年新建、在建、拟建大型超市
23
42.19
35.8%
总计
60
117.87
——
（来源：天津统计信息网）
五是2004年计划竣工项目多。
2.2 天津商业物业近期发展趋势
1.1.4 人均可消费性支出
今年1至6月份，全市居民吃、穿、用商品同比分别增长10.7％、14.2％和21.3％，其中用、穿商品的增幅高于吃的商品10．6和3．5个百分点。前6个月全市餐饮销售实现49.57亿元，同比增长28.6％，反映出百姓支出结构发生了变化，生活质量明显提高。
综上所述：天津现已实现了全面建设小康社会的主要经济指标，达到了初步进入现代化的要求，人民的收入和生活水平发生了重大变化，进而人民生活消费结构发生了质的变化，全市经济大发展的局面已经形成。
商铺价格仍将随着商品房价格的上涨继续上升，但上升幅度不会过大，目前各区商品房与商业用房价格比在1：2—1：4之间，趋近于合理。
目前天津商业地产项目通常采取划分成小产权零散出售再返租若干年进行统一管理的经营模式有关。一旦经营不善、承诺的租金不能到位，投资者与开发商和经营管理公司之间的矛盾就会出现。在2005年前后，天津很可能会出现诸如回报不能兑现等租售纠纷情况。对于商业物业扎堆的CBD地区来说，这种问题现象也许更为严重。
底商类商业用房并不是商业地产发展的高级形式，随着市政府对底商开发的控制，未来商业地产将逐渐向规模化、多元化发展，大体块商业与社区商业将逐渐替代底商成为主流。
2.3 商业物业开发中存在的问题
天津的商业房地产市场至今并未完全成熟，但近几年来，商业房地产市场飞速发展，呈现以下特点：
1)综合造价不断上涨，楼价不断上涨，同时各区域价格差距明显；
1.2 政策环境分析
商务部近期发布了有关商品市场建设的全面指导性文件《全国商品市场体系建设纲要》，其中提出要控制发展大型购物中心。同时通过制定和实施城市商业网点规划来控制和引导投资，并制定了《城市商业网点规划》的规范意见，目前尚在酝酿之中，所以本市商业部门还没有确切的消息。但《条例》实行的听证制度主要针对未来新建的大型商业项目。
1.1.2 全社会消费品零售总额
（来源：天津市统计年鉴）
全社会消费品零售总额呈逐年递增趋势，商业经济发展更趋多元化。今年上半年，天津全社会消费品总额达522.95亿元，同比增长16.1%。
1.1.3 人均可支配收入
（来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网）
人均可支配收入逐年递增，今年1-5月份人均可支配收入为4612.64元，同比增长9.9%。
从天津商业地产来看，成交量上升明显，去年年底到今年更成为热中之热。2003年商业用房销售量，是过去8年商业用房销售量的总和。这个趋势的出现，对于天津是一个好的开端。海河改造、市政工程建设对于开发商更是个良好契机。现代化的建设进程的加快，天津将建成人流、财流、信息流的集散中心，商业地产在天津将大有作为。
随着天津市城市改造步伐的加快，海河服务型经济带综合开发已经进入实施阶段。它的启动建设对第三产业和服务业的快速发展，必将起到巨大的推动作用。因此不久将来又会有大面积的商业、商务、服务设施落成投入使用。这些区域必将会衍生出新的商圈。
天津商业分布是辐射型的，虽然政府大力加强各区的商业建设，但滨江道、和平路商业聚集区仍将是天津的商业中心，其主导位置不可替代，并会逐渐向周边扩展，其他区域型商业中心（如佟楼、南楼等）的商业项目各项指标的增幅与滨江道的差距将越来越大。
2004年全市商业载体建设呈现以下特点：
一是项目建设体量大。超过5万㎡的项目有12个，超过1万㎡的项目有42个。
二是项目建设投资额大，超亿元项目18个；
三是投资主体多元化，全市商业固定资产投资中非国有企业投资已达90%以上；
商业部分市场研究报告（终稿）
1 天津市商业宏观市场环境分析
1.1 经济环境分析
1.1.1
（来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网）
（来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网）
从1994年到2003年，全市国内生产总值增长2.2倍，年均增长12.4%，跨入了全国发展较快地区的行列。在经济结构中，第三产业优化升级，服务业将加快发展。
商务部还发出了《商务部关于大型商业网点建设情况进行调查的通知》，要求建筑面积在5000平米及以上的百货店、超级市场、仓储式商场等必须填写建设投资总额、经营情况、是否符合商业网点规划等情况后交予商务部门。
总结：在大型商业载体项目开发宏观调控加强的形势下，如何迅速提高项目开发的专业能力，强化后期的经营管理水平以及做好两者的对接工作成为开发者急需解决的问题。
据有关资料显示，天津商铺供求关系呈现出格局。
由于天津市大面积拆迁工作的近一步深入，中小商业经营者对普通底商、门脸房的需求进一步加大，因此无论普通底商、门脸房还是商场铺位的招商情况都反映不错，体现在售价和租金上都有比较明显的涨幅。反观大型商业设施由于体量较大，因此租售情况比较平缓，但随着几家大型商业入伙、开业的时间的临近，租售价格将会有一定程度的攀升。
2 天津市商业物业分析
2.1 商业物业市场概况
2004年与2003年商业投资对比
指标
年份
投入建
设项目
总建筑面积
（万㎡）
投资总额
（亿）
重点
项目
总面积
（万㎡）
2003年统计
137
---
69
78
141.4
2004年预计
60
263
82.6
32
171.4
同期增长
---
---
36.1%
---
21.2%
（来源：天津统计信息网）
2)优质优价，低质低价并未完全体现。最赚钱的开发商与最有品牌的发展商之间并不能划等号。
3)经济快速上升，居民收入不断增长，小投资客户比例不断增加。
4)外部发展商对与本土发展商对天津区域的投资热不断升温，但热点多在商业氛围较成熟的地区，对商业尚未成熟的区域关注较少。
2.4 商业物业市场供需关系
2004年本市商业地产将有380万平方米的竣工量，这对于发展中的城市来说，在数量上还差得很远，谈不上空置。同时目前天津人均商业面积仅为0.85㎡，低于世界先进城市人均商业面积1.2㎡的拥有量。因此，商业地产总体上的空缺创造了更多的发展空间。
四是全市新建、在建、拟建大型超市占有较大比例。见下表：
指标
年份
总数量
面积（万㎡）
环比增长（%）
截至到03年现有大型超市
37
75.68
——
04年新建、在建、拟建大型超市
23
42.19
35.8%
总计
60
117.87
——
（来源：天津统计信息网）
五是2004年计划竣工项目多。
2.2 天津商业物业近期发展趋势
1.1.4 人均可消费性支出
今年1至6月份，全市居民吃、穿、用商品同比分别增长10.7％、14.2％和21.3％，其中用、穿商品的增幅高于吃的商品10．6和3．5个百分点。前6个月全市餐饮销售实现49.57亿元，同比增长28.6％，反映出百姓支出结构发生了变化，生活质量明显提高。
综上所述：天津现已实现了全面建设小康社会的主要经济指标，达到了初步进入现代化的要求，人民的收入和生活水平发生了重大变化，进而人民生活消费结构发生了质的变化，全市经济大发展的局面已经形成。
商铺价格仍将随着商品房价格的上涨继续上升，但上升幅度不会过大，目前各区商品房与商业用房价格比在1：2—1：4之间，趋近于合理。
目前天津商业地产项目通常采取划分成小产权零散出售再返租若干年进行统一管理的经营模式有关。一旦经营不善、承诺的租金不能到位，投资者与开发商和经营管理公司之间的矛盾就会出现。在2005年前后，天津很可能会出现诸如回报不能兑现等租售纠纷情况。对于商业物业扎堆的CBD地区来说，这种问题现象也许更为严重。
底商类商业用房并不是商业地产发展的高级形式，随着市政府对底商开发的控制，未来商业地产将逐渐向规模化、多元化发展，大体块商业与社区商业将逐渐替代底商成为主流。
2.3 商业物业开发中存在的问题
天津的商业房地产市场至今并未完全成熟，但近几年来，商业房地产市场飞速发展，呈现以下特点：
1)综合造价不断上涨，楼价不断上涨，同时各区域价格差距明显；
1.2 政策环境分析
商务部近期发布了有关商品市场建设的全面指导性文件《全国商品市场体系建设纲要》，其中提出要控制发展大型购物中心。同时通过制定和实施城市商业网点规划来控制和引导投资，并制定了《城市商业网点规划》的规范意见，目前尚在酝酿之中，所以本市商业部门还没有确切的消息。但《条例》实行的听证制度主要针对未来新建的大型商业项目。
1.1.2 全社会消费品零售总额
（来源：天津市统计年鉴）
全社会消费品零售总额呈逐年递增趋势，商业经济发展更趋多元化。今年上半年，天津全社会消费品总额达522.95亿元，同比增长16.1%。
1.1.3 人均可支配收入
（来源：天津市统计年鉴及天津统计信息网）
人均可支配收入逐年递增，今年1-5月份人均可支配收入为4612.64元，同比增长9.9%。
从天津商业地产来看，成交量上升明显，去年年底到今年更成为热中之热。2003年商业用房销售量，是过去8年商业用房销售量的总和。这个趋势的出现，对于天津是一个好的开端。海河改造、市政工程建设对于开发商更是个良好契机。现代化的建设进程的加快，天津将建成人流、财流、信息流的集散中心，商业地产在天津将大有作为。
随着天津市城市改造步伐的加快，海河服务型经济带综合开发已经进入实施阶段。它的启动建设对第三产业和服务业的快速发展，必将起到巨大的推动作用。因此不久将来又会有大面积的商业、商务、服务设施落成投入使用。这些区域必将会衍生出新的商圈。
天津商业分布是辐射型的，虽然政府大力加强各区的商业建设，但滨江道、和平路商业聚集区仍将是天津的商业中心，其主导位置不可替代，并会逐渐向周边扩展，其他区域型商业中心（如佟楼、南楼等）的商业项目各项指标的增幅与滨江道的差距将越来越大。