家乐福选址分析

七、进入良乡工业区的企业，可享受减免6项费用的照顾 。
八、各乡镇引入良乡工业区的项目，其税收属区留成部分，由区财政全 部返还给各乡镇，其经济指标统计到引入单位。
九、对为良乡卫星城开发建设引进资金或项目的单位和个人，可在投资 到位后，由受益方按引进资金数额的1—3%给予一次性奖励。
十、对在良乡卫星城内进行基础设施、旧城改造和教育文化设施建设等 重要项目，采取更优惠的政策，实行一事一议，由区政府专题研究决定。
五、进入良乡工业区的个体、私营、民营科技企业与入良乡工业 区的国有、集体企业,在用地、用电、区内土地可以根据项目情况，按低于出让价20—30%给予 优惠。从批准建立之日起5年内免交土地使用费。允许以土地使用权入 股合作经营；允许租凭及分期购买土地使用权；允许转让土地使用权， 超出原出让部分的销售利润双方协商分配。
十一、本规定自发布之日起实施，由良乡卫星城管委会负责解释，区内 原制定的文件与本规定相抵触的，按本规定执行。
2、缺少竞争：
就我们了解而言，良乡地区还处在发展阶段，在家乐福落户之前， 并没有类似的超级大卖场，比较大的超市只有华冠超市和国泰百货。 但是与家乐福相比，无论是在规模，产品种类，甚至产品价格上，它 们都不是对手，所以说家乐福入住良乡几乎是没有竞争者。
在这一点上，经典零售学理论认为可以采取一种做法是： 以某个原点出发，测算5分钟的步行距离到什么地方，然后10 分钟的距离会到什么地方，最后是15分钟的距离会到什么地方。 根据中国的本地特色，还需要测算以自行车出发的小片、中片 和大片半径，最后是以车行速度来测算小片、中片和大片各覆 盖了什么区域。如果有自然的分隔线，如一条铁路线，或是另 一个街区有一个竞争对手，商圈的覆盖就需要依据这种边界进 行调整。然后，需要对这些区域进行进一步的细化，计算这片 区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不 同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、 人均可支配收入等等许多指标。
以良乡家乐福为例，分析其交通区位优势
家乐福的法文思议为十字路口，因此十字路口成为家乐福选址 第一准则，家乐福附近交通很便利，能够满足私家车，公交车，地 铁等交通要素的通达，并且通常具备相当面积的停车场，并且提供 免费车位。
良乡家乐福位于良乡拱辰南街与良乡中路交汇处，国泰百货北 侧马路对面 。
门口的公交站叫良乡大角，616、901、房山环城1路等等 ，交 通便利。
二、鼓励兴办产品出口型、先进技术型企业和科研联合体。
三、新办民营科技企业，从有营业收入之日起，其上缴的所得税 前两年由区财政全部奖励给企业，后三年按50%奖励给企业，做 为企业发展基金。
四、凡新进入良乡卫星城及工业区的国有、集体和其它各种不同 性质的企业，在房山区注册并纳税的,其上缴的增值税、营业税、 所得税属区财政留成部分，由区财政奖励60%，连续奖励五年。 三资企业享受国家和北京市已制定的优惠政策。
二、商圈消费水平
商圈消费水平，指商家在确定可进入的城市选择有自身产品、 服务消费能力的消费者集中的商圈作为备选商圈。目标消费者聚集 在什么区域，未来开店选址就需要针对这些区域。
消费者聚集在什么区域，根据不同的业态，有不同形式的表现， 或者是目标消费者居住的聚集，或者是目标消费者游逛、消费认同 的区域。比如超市所针对的目标消费者的聚集体现在居住的聚集， 所以也才有３公里商圈的概念，３公里商圈的消费者的消费水平成 为关注点 。
十字路口
三、商圈消费结构
任何商家在开店选址之前必须结合自身经营的复杂性考虑 商圈消费的结构，看商圈消费结构和自身经营产品和服务的匹 配程度，如果缺乏基本的匹配性，那么就必须谨慎考虑是否开 店的问题。
比如北京西单商业街，不少商家认为西单地区缺乏高端百 货店，所以往往以填补西单地区空白的判断进行高端百货店的 开店选址，所以早期有西单赛特购物中心的失败，后期又有西 单购物中心由中档百货巨资改造成高档百货后因经营不善又不 得不改回去的惨痛教训。大家的困惑在于偌大的西单地区，这 么庞大的消费规模，怎么能没有高档百货的市场呢？如果大家 仔细研究一下西单地区的消费结构就会发现，西单地区的消费 结构中包括北京本地年轻时尚的消费者、旅游消费者和北京本 地中老年消费者，显然西单地区已经形成的消费结构中根本就 没有高端百货的消费群，
良乡家乐福所在位置处于良乡的商业中心地区， 附近有良乡较大的生活超市国泰，华冠；有家电超市 苏宁，国美；还有服装市场客赛思以及各种小店（饰 品店，玩具店，小吃店）等，距离良乡西门（有专门 零售批发的中大瑞祥）也较近，步行即可到达。由此 可见，家乐福周边的商业消费氛围很好，顾客的惯性 消费，会使得他们去往那一带进行消费，这一点对家 乐福是很有利的。
良乡家乐福位于市中心的位置，附近有较多小区，如伟业家园， 鸿顺园，玉竹园等，同时临近良乡大学城，所以该地区的消费结 构主要包括本地市民和大学生，显然良乡地区已经形成的消费结 构也没有高端百货的消费群，因此对于大卖场性质的乐福而言， 客源充足且稳定。
四、周边商业环境
（主要指商家选址周边已经形成的商业消费氛围）
另外，在在家乐福附近 还有多家银行。
补充：良乡家乐福内部布置
一层大厅：衣服，手表等各类专柜，和肯德基一类的快餐店
1、政府政策的大力支持 2、缺少竞争
1、政府政策支持：
为进一步加快良乡卫星城开发建设，鼓励国内外企事业单位、 科研院所、高等院校和其他经济组织或个人，在良乡卫星城规划 区和良乡工业区内以合资、合作或独资等多种形式进行投资，特 制定以下政策：
一、鼓励区外、国外的企事业单位或个人在卫星城内建设旅游设 施和新建商业设施。
北京良乡家乐福为例
一、城市的可进入性
目标消费市场的消费需求很清晰，经营的产品、服务已 经形成标准化，运营体系成熟的商业企业，其良好运营所需 要的目标消费市场达到相应的规模，这样的城市视为具备可 进入性的城市。
就在以良乡家乐福为例时，我们可以拓展到分析良乡的 可进入性，即家乐福选择在北京良乡开店的优势所在：