家乐福选址[1]
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五、进入良乡工业区的个体、私营、民营科技企业与入良乡工业 区的国有、集体企业,在用地、用电、税收等方面享家乐受福同选址等[1]待遇。
六、良乡工业区内土地可以根据项目情况，按低于出让价20—30%给予 优惠。从批准建立之日起5年内免交土地使用费。允许以土地使用权入 股合作经营；允许租凭及分期购买土地使用权；允许转让土地使用权， 超出原出让部分的销售利润双方协商分配。 七、进入良乡工业区的企业，可享受减免6项费用的照顾 。 八、各乡镇引入良乡工业区的项目，其税收属区留成部分，由区财政全 部返还给各乡镇，其经济指标统计到引入单位。 九、对为良乡卫星城开发建设引进资金或项目的单位和个人，可在投资 到位后，由受益方按引进资金数额的1—3%给予一次性奖励。 十、对在良乡卫星城内进行基础设施、旧城改造和教育文化设施建设等 重要项目，采取更优惠的政策，实行一事一议，由区政府专题研究决定。 十一、本规定自发布之日起实施，由良乡卫星城管委会负责解释，区内 原制定的文件与本规定相抵触的，按本规定执行。
家乐福选址[1]
以良乡家乐福为例，分析其交通区位优势
家乐福的法文思议为十字路口，因此十字路口成为家乐福选址 第一准则，家乐福附近交通很便利，能够满足私家车，公交车，地 铁等交通要素的通达，并且通常具备相当面积的停车场，并且提供 免费车位。
良乡家乐福位于良乡拱辰南街与良乡中路交汇处，国泰百货北 侧马路对面 。 门口的公交站叫良乡大角，616、901、房山环城1路等等 ，交 通便利。
家乐福选址[1]
良乡家乐福位于市中心的位置，附近有较多小区，如伟业家园， 鸿顺园，玉竹园等，同时临近良乡大学城，所以该地区的消费结 构主要包括本地市民和大学生，显然良乡地区已经形成的消费结 构也没有高端百货的消费群，因此对于大卖场性质的乐福而言， 客源充足且稳定。
家乐福选址[1]
四、周边商业环境
同时货物摆放比较乱，挑选商品的路线较为复杂， 其目的可能是让顾客在挑选商品时走更多的路，尽可能 提供给顾客更多的商品，使店铺的单位面积的净收益达 到最大。
家乐福选址[1]
消费者对于良乡家乐福的评价（摘自大众点评网）
晶晶 kelly：“开业的时候人还是很多的，但是后来也就没有 什么人了，一般情况下都找不到服务人员，尤其是化妆品，日 用品区。不过还是有折扣的，价格就是大众价！”
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
三层：各类生活用品：服装，床单被罩，文具，清洁用品，日化用品等等。
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
良乡家乐福的内部布置虽然以大类为主，分为了三 层，但是每一层的布局并不是很合理，有些货柜间过道 较窄，推车时不便通过，还有些货物摆放较高，不便取 货；
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
另外，在在家乐福附近 还有多家银行。
家乐福选址[1]
补充：良乡家乐福内部布置
一层大厅：衣服，手表等各类专柜，和肯德基一类的快餐店
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
良乡第一家必胜客
家乐福选址[1]
二层：主要经营各类食品：蔬菜，水果，粮油米面，冷藏食品等等
二、鼓励兴办产品出口型、先进技术型企业和科研联合体。
三、新办民营科技企业，从有营业收入之日起，其上缴的所得税 前两年由区财政全部奖励给企业，后三年按50%奖励给企业，做 为企业发展基金。
四、凡新进入良乡卫星城及工业区的国有、集体和其它各种不同 性质的企业，在房山区注册并纳税的,其上缴的增值税、营业税、 所得税属区财政留成部分，由区财政奖励60%，连续奖励五年。 三资企业享受国家和北京市已制定的优惠政策。
家乐福选址[1]
在这一点上，经典零售学理论认为可以采取一种做法是： 以某个原点出发，测算5分钟的步行距离到什么地方，然后10 分钟的距离会到什么地方，最后是15分钟的距离会到什么地方。 根据中国的本地特色，还需要测算以自行车出发的小片、中片 和大片半径，最后是以车行速度来测算小片、中片和大片各覆 盖了什么区域。如果有自然的分隔线，如一条铁路线，或是另 一个街区有一个竞争对手，商圈的覆盖就需要依据这种边界进 行调整。然后，需要对这些区域进行进一步的细化，计算这片 区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不 同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、 人均可支配收入等等许多指标。
1、政府政策的大力支持 2、缺少竞争
家乐福选址[1]
1、政府政策支持：
为进一步加快良乡卫星城开发建设，鼓励国内外企事业单位、 科研院所、高等院校和其他经济组织或个人，在良乡卫星城规划 区和良乡工业区内以合资、合作或独资等多种形式进行投资，特 制定以下政策：
一、鼓励区外、国外的企事业单位或个人在卫星城内建设旅游设 施和新建商业设施。
家乐福选址[1]
2、缺少竞争： 就我们了解而言，良乡地区还处在发展阶段，在家乐福落户之前，
并没有类似的超级大卖场，比较大的超市只有华冠超市和国泰百货。 但是与家乐福相比，无论是在规模，产品种类，甚至产品价格上，它 们都不是对手，所以说家乐福入住良乡几乎是没有竞争者。
家乐福选址[1]
二、商圈消费水平
（主要指商家选址周边已经形成的商业消费氛围）
良乡家乐福所在位置处于良乡的商业中心地区， 附近有良乡较大的生活超市国泰，华冠；有家电超市 苏宁，国美；还有服装市场客赛思以及各种小店（饰 品店，玩具店，小吃店）等，距离良乡西门（有专门 零售批发的中大瑞祥）也较近，步行即可到达。由此 可见，家乐福周边的商业消费氛围很好，顾客的惯性 消费，会使得他们去往那一带进行消费，这一点对家 乐福是很有利的。
宝儿小Q：“新开张的一家店，还是很不错的，购物又多了一 个选择，整体感觉还是很好的，东西都是不太贵，都是打价格 战啊！都会有特价的！”
lfy0216：“家乐福良乡店的开张.对良乡地区的华冠购物中心 是个不小的冲激.为了竞争抢占市场.华冠也搞了不少促销活动. 良乡人民也在它们的竞争中得到了不少实惠.”
家乐福选址
2020/11/18
家乐福选址[1]
一、城市的可进入性
目标消费市场的消费需求很清晰，经营的产品、服务已 经形成标准化，运营体系成熟的商业企业，其良好运营所需 要的目标消费市场达到相应的规模，这样的城市视为具备可 进入性的城市。
就在以良乡家乐福为例时，我们可以拓展到分析良乡的 可进入性，即家乐福选择在北京良乡开店的优势所在：
商圈消费水平，指商家在确定可进入的城市选择有自身产品、 服务消费能力的消费者集中的商圈作为备选商圈。目标消费者聚集 在什么区域，未来开店选址就需要针对这些区域。
消费者聚集在什么区域，根据不同的业态，有不同形式的表现， 或者是目标消费者居住的聚集，或者是目标消费者游逛、消费认同 的区域。比如超市所针对的目标消费者的聚集体现在居住的聚集， 所以也才有３公里商圈的概念，３公里商圈的消费者的消费水平成 为关注点 。
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
十字路口
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
三、商圈消费结构
任何商家在开店选址之前必须结合自身经营的复杂性考虑 商圈消费的结构，看商圈消费结构和自身经营产品和服务的匹 配程度，如果缺乏基本的匹配性，那么就必须谨慎考虑是否开 店的问题。
比如北京西单商业街，不少商家认为西单地区缺乏高端百 货店，所以往往以填补西单地区空白的判断进行高端百货店的 开店选址，所以早期有西单赛特购物中心的失败，后期又有西 单购物中心由中档百货巨资改造成高档百货后因经营不善又不 得不改回去的惨痛教训。大家的困惑在于偌大的西单地区，这 么庞大的消费规模，怎么能没有高档百货的市场呢？如果大家 仔细研究一下西单地区的消费结构就会发现，西单地区的消费 结构中包括北京本地年轻时尚的消费者、旅游消费者和北京本 地中老年消费者，显然西单地区已经形成的消费结构中根本就 没有高端百货的消费群，
我们认为，家乐福作为服务性企业，选址固然非常重要， 但是在商品价格和服务质量方面一样不能忽视。
家乐福选址[1]
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/18
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Sierie: “货物较多 价格也比较实惠 货架间通道比较宽敞 缴费 时也不用等太多时间 这些都是优点 缺点除去停车不大方便之 外 主要就是一进去必须逛完全店才可以出门的迷宫式路线设计 实在让人心烦.”
家乐福选址[1]
Fra Baidu bibliotek
家乐福选择在良乡落户，可以说具有众多优势：政府政策 的大力支持，较少的竞争者，稳定充足的客源等，同时它的具 体选址得当：位于十字路口，交通便利，基础设施较完善，周 边地区商业氛围良好：另外其为良乡第一家大型卖场，足够吸 引消费者眼球，引发新一轮的消费热潮。
但是能否保持这种状态，如何能留住顾客都是它需要深入 思考的，根据我们的实地调查了解，和刚才大众网上别的消费 者对其评价，我们可以看出对于顾客而言，家乐福低廉的价格 是它最吸引消费者的理由之一，但是不少顾客对于它的服务态 度提出了质疑，倘若良乡家乐福不能改善其服务态度，或者不 能保持其低廉的价格，跟它具有同样区位优势的华冠和国泰很 有可能便会抢走它的市场，毕竟家乐福也有在西北地区惨败的 经历。
六、良乡工业区内土地可以根据项目情况，按低于出让价20—30%给予 优惠。从批准建立之日起5年内免交土地使用费。允许以土地使用权入 股合作经营；允许租凭及分期购买土地使用权；允许转让土地使用权， 超出原出让部分的销售利润双方协商分配。 七、进入良乡工业区的企业，可享受减免6项费用的照顾 。 八、各乡镇引入良乡工业区的项目，其税收属区留成部分，由区财政全 部返还给各乡镇，其经济指标统计到引入单位。 九、对为良乡卫星城开发建设引进资金或项目的单位和个人，可在投资 到位后，由受益方按引进资金数额的1—3%给予一次性奖励。 十、对在良乡卫星城内进行基础设施、旧城改造和教育文化设施建设等 重要项目，采取更优惠的政策，实行一事一议，由区政府专题研究决定。 十一、本规定自发布之日起实施，由良乡卫星城管委会负责解释，区内 原制定的文件与本规定相抵触的，按本规定执行。
家乐福选址[1]
以良乡家乐福为例，分析其交通区位优势
家乐福的法文思议为十字路口，因此十字路口成为家乐福选址 第一准则，家乐福附近交通很便利，能够满足私家车，公交车，地 铁等交通要素的通达，并且通常具备相当面积的停车场，并且提供 免费车位。
良乡家乐福位于良乡拱辰南街与良乡中路交汇处，国泰百货北 侧马路对面 。 门口的公交站叫良乡大角，616、901、房山环城1路等等 ，交 通便利。
家乐福选址[1]
良乡家乐福位于市中心的位置，附近有较多小区，如伟业家园， 鸿顺园，玉竹园等，同时临近良乡大学城，所以该地区的消费结 构主要包括本地市民和大学生，显然良乡地区已经形成的消费结 构也没有高端百货的消费群，因此对于大卖场性质的乐福而言， 客源充足且稳定。
家乐福选址[1]
四、周边商业环境
同时货物摆放比较乱，挑选商品的路线较为复杂， 其目的可能是让顾客在挑选商品时走更多的路，尽可能 提供给顾客更多的商品，使店铺的单位面积的净收益达 到最大。
家乐福选址[1]
消费者对于良乡家乐福的评价（摘自大众点评网）
晶晶 kelly：“开业的时候人还是很多的，但是后来也就没有 什么人了，一般情况下都找不到服务人员，尤其是化妆品，日 用品区。不过还是有折扣的，价格就是大众价！”
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
三层：各类生活用品：服装，床单被罩，文具，清洁用品，日化用品等等。
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
良乡家乐福的内部布置虽然以大类为主，分为了三 层，但是每一层的布局并不是很合理，有些货柜间过道 较窄，推车时不便通过，还有些货物摆放较高，不便取 货；
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
另外，在在家乐福附近 还有多家银行。
家乐福选址[1]
补充：良乡家乐福内部布置
一层大厅：衣服，手表等各类专柜，和肯德基一类的快餐店
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
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家乐福选址[1]
二层：主要经营各类食品：蔬菜，水果，粮油米面，冷藏食品等等
二、鼓励兴办产品出口型、先进技术型企业和科研联合体。
三、新办民营科技企业，从有营业收入之日起，其上缴的所得税 前两年由区财政全部奖励给企业，后三年按50%奖励给企业，做 为企业发展基金。
四、凡新进入良乡卫星城及工业区的国有、集体和其它各种不同 性质的企业，在房山区注册并纳税的,其上缴的增值税、营业税、 所得税属区财政留成部分，由区财政奖励60%，连续奖励五年。 三资企业享受国家和北京市已制定的优惠政策。
家乐福选址[1]
在这一点上，经典零售学理论认为可以采取一种做法是： 以某个原点出发，测算5分钟的步行距离到什么地方，然后10 分钟的距离会到什么地方，最后是15分钟的距离会到什么地方。 根据中国的本地特色，还需要测算以自行车出发的小片、中片 和大片半径，最后是以车行速度来测算小片、中片和大片各覆 盖了什么区域。如果有自然的分隔线，如一条铁路线，或是另 一个街区有一个竞争对手，商圈的覆盖就需要依据这种边界进 行调整。然后，需要对这些区域进行进一步的细化，计算这片 区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不 同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、 人均可支配收入等等许多指标。
1、政府政策的大力支持 2、缺少竞争
家乐福选址[1]
1、政府政策支持：
为进一步加快良乡卫星城开发建设，鼓励国内外企事业单位、 科研院所、高等院校和其他经济组织或个人，在良乡卫星城规划 区和良乡工业区内以合资、合作或独资等多种形式进行投资，特 制定以下政策：
一、鼓励区外、国外的企事业单位或个人在卫星城内建设旅游设 施和新建商业设施。
家乐福选址[1]
2、缺少竞争： 就我们了解而言，良乡地区还处在发展阶段，在家乐福落户之前，
并没有类似的超级大卖场，比较大的超市只有华冠超市和国泰百货。 但是与家乐福相比，无论是在规模，产品种类，甚至产品价格上，它 们都不是对手，所以说家乐福入住良乡几乎是没有竞争者。
家乐福选址[1]
二、商圈消费水平
（主要指商家选址周边已经形成的商业消费氛围）
良乡家乐福所在位置处于良乡的商业中心地区， 附近有良乡较大的生活超市国泰，华冠；有家电超市 苏宁，国美；还有服装市场客赛思以及各种小店（饰 品店，玩具店，小吃店）等，距离良乡西门（有专门 零售批发的中大瑞祥）也较近，步行即可到达。由此 可见，家乐福周边的商业消费氛围很好，顾客的惯性 消费，会使得他们去往那一带进行消费，这一点对家 乐福是很有利的。
宝儿小Q：“新开张的一家店，还是很不错的，购物又多了一 个选择，整体感觉还是很好的，东西都是不太贵，都是打价格 战啊！都会有特价的！”
lfy0216：“家乐福良乡店的开张.对良乡地区的华冠购物中心 是个不小的冲激.为了竞争抢占市场.华冠也搞了不少促销活动. 良乡人民也在它们的竞争中得到了不少实惠.”
家乐福选址
2020/11/18
家乐福选址[1]
一、城市的可进入性
目标消费市场的消费需求很清晰，经营的产品、服务已 经形成标准化，运营体系成熟的商业企业，其良好运营所需 要的目标消费市场达到相应的规模，这样的城市视为具备可 进入性的城市。
就在以良乡家乐福为例时，我们可以拓展到分析良乡的 可进入性，即家乐福选择在北京良乡开店的优势所在：
商圈消费水平，指商家在确定可进入的城市选择有自身产品、 服务消费能力的消费者集中的商圈作为备选商圈。目标消费者聚集 在什么区域，未来开店选址就需要针对这些区域。
消费者聚集在什么区域，根据不同的业态，有不同形式的表现， 或者是目标消费者居住的聚集，或者是目标消费者游逛、消费认同 的区域。比如超市所针对的目标消费者的聚集体现在居住的聚集， 所以也才有３公里商圈的概念，３公里商圈的消费者的消费水平成 为关注点 。
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
十字路口
家乐福选址[1]
家乐福选址[1]
三、商圈消费结构
任何商家在开店选址之前必须结合自身经营的复杂性考虑 商圈消费的结构，看商圈消费结构和自身经营产品和服务的匹 配程度，如果缺乏基本的匹配性，那么就必须谨慎考虑是否开 店的问题。
比如北京西单商业街，不少商家认为西单地区缺乏高端百 货店，所以往往以填补西单地区空白的判断进行高端百货店的 开店选址，所以早期有西单赛特购物中心的失败，后期又有西 单购物中心由中档百货巨资改造成高档百货后因经营不善又不 得不改回去的惨痛教训。大家的困惑在于偌大的西单地区，这 么庞大的消费规模，怎么能没有高档百货的市场呢？如果大家 仔细研究一下西单地区的消费结构就会发现，西单地区的消费 结构中包括北京本地年轻时尚的消费者、旅游消费者和北京本 地中老年消费者，显然西单地区已经形成的消费结构中根本就 没有高端百货的消费群，
我们认为，家乐福作为服务性企业，选址固然非常重要， 但是在商品价格和服务质量方面一样不能忽视。
家乐福选址[1]
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家乐福选址[1]
Sierie: “货物较多 价格也比较实惠 货架间通道比较宽敞 缴费 时也不用等太多时间 这些都是优点 缺点除去停车不大方便之 外 主要就是一进去必须逛完全店才可以出门的迷宫式路线设计 实在让人心烦.”
家乐福选址[1]
Fra Baidu bibliotek
家乐福选择在良乡落户，可以说具有众多优势：政府政策 的大力支持，较少的竞争者，稳定充足的客源等，同时它的具 体选址得当：位于十字路口，交通便利，基础设施较完善，周 边地区商业氛围良好：另外其为良乡第一家大型卖场，足够吸 引消费者眼球，引发新一轮的消费热潮。
但是能否保持这种状态，如何能留住顾客都是它需要深入 思考的，根据我们的实地调查了解，和刚才大众网上别的消费 者对其评价，我们可以看出对于顾客而言，家乐福低廉的价格 是它最吸引消费者的理由之一，但是不少顾客对于它的服务态 度提出了质疑，倘若良乡家乐福不能改善其服务态度，或者不 能保持其低廉的价格，跟它具有同样区位优势的华冠和国泰很 有可能便会抢走它的市场，毕竟家乐福也有在西北地区惨败的 经历。