住房反向抵押贷款的流程设计及风险防范
房地产抵押贷款的常见信贷风险及其防范！
房地产抵押贷款的常见信贷风险及其防范！出品 | 信贷风险管理作者 | 木莯商业银行为防范信贷风险，普遍采用房地产抵押担保方式，因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。
但实践表明，若判断失误或操作不当，这一风险防范措施反而成为新的风险源或陷阱。
房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。
这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。
因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。
而不少银行信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。
事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是其必要的补充和后备。
大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难并且很难如愿的。
银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。
抵押物产权存在瑕疵造成的风险抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续。
抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷。
占有形式不合规。
如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失。
抵押权被悬空。
如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空。
抵押权灭失。
如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。
依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。
住房反向抵押贷款风险及其规避
向抵押贷款的程序是 ： 金融机构（ 指银行或保险公 面临损失 ； 在其价格恰好等于贷款本息总额 时， 双
司） 按抵押房产 价值的一定 比例在一定时期 内定 方都没有损失； 当出售的总价格高于贷款本息总 期向借款人支付一笔款项 ， 满后金融机构从 出 期 额时 ， 贷款机构也没有 损失 ， 因为借款人偿还 ｒ 贷 售抵押房地产 的价 款中扣除贷款本息 ， 如有余额 款 ， 而且贷 款机 构 还 有 可 能 从 巾获得 房 地 产 升 值
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第 ５卷
第 ２期
广 东财 经职业 学 院学报
Ｊ ｕ ｎ ｌｏ ａ ｇ ｏ ｇＣ ｌ ｇ ｆＦ ｎ ｎ ｅａ ｄ Ｅ ｏ ｏ ｃ ｏ ｒ ａ ｆＧｕ ｎ ｄ ｎ ｏｌ ｅｏ ｉａ ｃ ｎ ｃ ｎ ｍｉｓ ｅ
Ｖｏｌ５ Ｎｏ ２ ＿ ．
关 键 词 ： 房 ； 向抵 押 贷 款 ； 险 ； 避 住 反 风 规
中图分类号 ：８０ ５ ２ Ｆ３ ． ７
文献标识码 ： Ａ
文章编号 ： ７ 一８０ （０ ６ Ｏ ０２ ０ １ ｌ ２ ８ ２ ０ ）２— ０ ９— ５ ６
反向抵押贷 款最早源于荷 兰， 在美 国发展得 都有 着 不 可 忽 视 的 影 响 。 如 果 住 房 在 最 后 出售 最为成熟 。它足 相对 于普通抵押贷款 『言的 ， ｆ Ｉ ｉ 反 时 ， 其总价格低于贷款本息总额， 贷款机构 可能要
是 它 目前， 反向抵 押贷款在我 国有一定的现实意 Ｅ 一种产 权 价 格 ， 的大 小 是 由房地 产 产权 的 义。反向抵 押贷款 町为老年 人提供部分 经济来 收益能力决定 的， 并受供求关 系的影响。具 体而
源， 在一定程度 上与养老金相似 。但反 向抵押贷 占 ， 建房 屋 的房地产 价格 是 ｒ房 屋 建筑 成 本 、 新 ｝ ＝ ｌ 流 款机构可能会 向临着市场 、 制度 、 社会 、 自然等风 通费 用 、 金和 利润 四大块 构 成 ， 中房 屋建 筑 成 税 其 险， 无法获得预期 收益 的可能性， 因此 ， 究反向 研 本中包括了土地价格 ； 对已投入使用 的房地产 ， 房 地产价格是指土地价格 同建筑 物折 旧后余 额之 抵押贷款风险的规避和转移 ， 对于推动反 向抵押
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。
所谓的“东风”大多是指启动资金。
而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。
但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。
那在这就浅谈一下。
一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。
是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。
银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。
二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。
这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
2024年不动产反担保质押实施细则
编号：__________2024年不动产反担保质押实施细则甲方：___________________乙方：___________________签订日期：_____年_____月_____日2024年不动产反担保质押实施细则合同编号_________一、合同主体甲方（出质人）：_________地址：_________联系人：_________联系电话：_________乙方（质权人）：_________地址：_________联系人：_________联系电话：_________二、合同前言2.1 背景和目的鉴于甲方拥有不动产，愿意以其为反担保质押，确保乙方在相关业务中的权益；乙方同意接受甲方的反担保质押。
为明确双方的权利与义务，特制定本合同。
2.2 合同依据本合同依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，经双方友好协商，自愿签订。
三、定义与解释3.1 专业术语（1）不动产：指土地、建筑物和其他附属设施。
（2）反担保质押：指甲方为担保乙方在相关业务中的权益，将其拥有的一定价值的不动产设定为质押。
3.2 关键词解释（1）质押：指甲方将其不动产权利转移给乙方，作为债务的担保。
（2）质权：指乙方依法对甲方的不动产享有优先受偿权。
四、权利与义务4.1 甲方的权利和义务（1）甲方有权按照合同约定，要求乙方在债务履行完毕后，返还质押的不动产。
（2）甲方应保证质押的不动产权属清晰，无争议，无查封、扣押等法律限制。
（3）甲方应按时支付质押不动产的税费、维修费用等。
（4）甲方不得将质押不动产出租、转让、赠与或重复质押。
4.2 乙方的权利和义务（1）乙方有权在甲方违约时，依法处置质押的不动产，优先受偿。
（2）乙方应妥善保管质押的不动产，确保其价值不受损失。
（3）乙方不得擅自使用、处分质押不动产。
五、履行条款5.1 合同履行时间：自合同签订之日起至债务履行完毕之日止。
5.2 合同履行地点：甲方质押不动产所在地。
反向抵押贷款住房价值风险及其防范
累计 额低 于贷款 到期 时房地 产价 值的风 险。
由上 文我们 可以假 设房地 产价 格服 从如 下随机 过程 ：
＝
ｆＺ） （
如果 房产价 值被 低估 ， 将直 接 影响老 人每 月的反 向抵 押贷 款收 入。 二 、 房价 值风 险 的成因 住 住 房价 值 的波 动风 险是 长 期存在 的 ， 这种 波 动多以 上涨 为趋 势 ， 当 然 也 不排 除在 某些 地 域 、 某些 时 期的房 价 向下 波动 。 就导 致 反 向抵 押 这
（） 二 住房 价 值波动 风险模 型
要 使反 向抵押 贷款 的风险 实现 最 小他 ， 就要使 贷款 到期 时 ， 房 住
资产价 值低 于累计 贷款 额 的概 率 最小 。 如果 到期 贷款 本金 及 利息 累计额
超 过 房地 产价 值 ， 特设 机 构 的贷 款本 金 及利 息有 了保 证 。 设 机 构或 者 特 从 借款 人那 里获 得现 金 偿还 ， 者 以房地 产价 值 变现 获得 的现 金补 偿贷 或 款 本金 及利 息付出 ， 出部分再 偿还 给借款 人 或其继 承 人。 此， 超 为 特设 机 构 在开展 反向抵 押业 务时 面临 的风险 ， 就是贷 款到 期时， 贷款本 金及利 息
厂
５ ４ｔ。
、
住房 理论 告诉 我们 ， 着时 间而 渐增 的增 值率 是正 态 分布， 随 现 在 的价 值是 最好 的预 测指 标 ， 来价 值可通 过平均 增值 率得到 。 将
房地 产 价 格 受到 市场 供 给 、 需求 、 财产 属性 、 易费 用等 许 多因素 交
的影 响 ， 不可避 免地 会有所 波动 ， 且呈 周期性 波 动。 名经济 学 家刘易 而 著 斯认 为 ， 从长期来 看， 房地 产价格 波动 的周期 性很 大程 度 上取决 于人 口数 量 的增加 。当人 口增加 过快 ， 现有 的房地 产不 能满 足需 求 ， 房地 产价 格上 涨 ， 多的房地 产 商加入 竞争 ， 又促 使房地 产增 长 的速 度超 过了人 口增 更 这 长的 速度 ， 一段 时 间后， 房地产 数量 过剩 ， 格下跌 。 价 反向抵 押贷款 的 一个 重要特 点就是 期 限较 长 ， 而住 房价 格 的变动 趋 势不 明朗 ， 不确 定 因素 较 大 ， 由此 带来 了房 价 变现 风 险 。 历年 来 ， 国的 我 房产 价格 呈现 出一些 大起 大落 的特 征。近几年 ， 房价 呈不断上 涨趋 势 ， 在 房产 泡 沫预 期 下， 府 近 日出台各 类 政 策以 其 控制 房 价 的合 理 上涨 ， 政 房 价 面临 波动 ， 由此 而带 来 的房 价 波动 风 险会 影响 借 贷双 方的 利 益。 果 如 房产 最 终处 置 时的 价值 低于 累积 的支付 额 ， 设 机构 将 蒙受 巨大 损失 ， 特
我国经营反向抵押贷款业务的风险分析
我国经营反向抵押贷款业务的风险分析【摘要】住房反向抵押贷款作为一种补充养老市场的有效金融工具在我国已经得到了一定程度的认可，文章就我国经营这一业务时所面临的风险问题，从市场与社会两个角度进行分析，结合中国当前实际，用简单的数据说明了经营业务时所要面临的风险问题，并简要提出了如何规避风险的综合性措施。
【关键词】住房反向抵押贷款；风险因素；综合性规避措施住房反向抵押贷款，也就是通俗意味上的“以房养老”。
其思想最早发源于400多年前的荷兰，其主要做法是：年轻人分期购买老年人的住房，并且将住房免费提供给老年人居住，直至老年人去世。
后来随着金融市场与金融机构的发展与创新，反向抵押贷款逐渐走上了金融市场的大舞台，也有了较为规范的定义。
自20世纪20年代末，英格兰首先提出一种房产价值反转的金融工具，到1961年美国首次出现真正意义上的反向抵押贷款，直至2003年我国房地产经营者引入这一业务。
反向抵押贷款业已成为一种填补养老市场的有效金融工具，并且给金融机构也带来了较丰厚的利益。
那么，面对巨大的优势与丰厚的回报，我国在开展住房反向抵押贷款业务时所面临的风险是我们所要理清的首要问题。
本文将基于风险因素的分析，就我国经营住房反向抵押贷款业务进行进一步的研究。
一、基于市场层层面风险研究1.房产价格波动风险房屋价格风险是在经营住房反向抵押贷款业务时所要面临的首要风险，其所指的是由房价的不确定性给经营者带来的风险。
例如房价下跌，使得房屋最后的价值不足以偿还经营者付给借款人的本息总和。
而这些贷款通常情况下是无追索权的，也就是说，经营者在期限到期后不得向借款人索取风险补偿。
当这样的情况出现时，经营者将遭受巨大的损失。
我国的商品房销售价格自1999年以来不断攀升。
并且，自2006年以来，全国房屋价格增长率出现了较大的波动，这与宏观经济、房屋供求关系、土地资源、消费指数等因素的影响密不可分，作为对房产价值极为敏感的住房反向抵押贷款业务，及其微小的变化都会给经营者带来巨大的总体房屋价值风险。
浅析我国开办住房反向抵押贷款即“以房养老”的模式
四 构建我国 “ 以房养老”模式的新思路
目前我 国不具备大规模推行 “ 以房养 老”的社会条件 ， 但社 会各 方已积极投入 到反 向抵押贷款的建设当 中。借鉴美国的成 功 经验 ， 综合考虑各方 面因素 ， 以政府为主导 ， 金融机构为运作主体 的模式应当是我国政府的适当选择。 政府 可 以尝 试和 商业银 行及 保 险公司合 作 ， 开展 “ 以房养 老”新试点。政府 一方面在 政策、法规方面给予相应的支持 ， 一 方面政府 也加大宣传住房反向抵押贷款方面的相关知识 ， 让居 民 全面认识 “ 以房养老”的 内涵 ， 这有 利于兼顾效率和公平 ， 提高贷 款水平和质量 ， 更好地 实现服务于民的 目标 。与此同时， 金融机构
限定方面 ， 政府部 门缺乏金融人才的引进 ， 这会增加借贷双方的负 担， 政府承保的风险增大 ， 最终造成难 以为继的被动局面。 （ 二） 银行 银行主办住 房反 向抵 押业务 的优势主要体 现在银行 雄厚 的 资金支持方 面 ， 由于银 行有大量 长期且稳定 的现金流入 ， 而且 长 期从事房地产方 面的金融 投资 活动 ， 因而银行承办住房反 向抵押 贷款有 着得天独厚 的优势 。但 银行的储蓄存 款多数是 活期或短 期 固定存 款 ， 这和 住房反 向抵押贷 款要 求 的长期资 金支持 不 匹 配， 势必会导致 “ 短存长贷”问题 的出现。 （ 三） 保险公司 保险公司资产规模和流动性 方面 的优势可以保 障住房反 向抵 押贷款的 良好运作 ， 住房反向抵押贷款业务期限长 ， 而且需要长期大 量的资金支持， 保险公司的资金实力能够满足其要求， 而且保险公司 在产 品设计和定价方面的优势也和反向抵押贷款相得益彰。 但我 国保 险公 司承办住房反 向抵押贷款面临着一些障碍 ， 其 中最大的阻碍就是我 国的保险公司 尚不具备发放贷款的功能 ， 这 会 阻碍 其反 向贷款业 务的拓展 。而且保险公司 制定贷款条 目时 会考虑盈利 因素 ， 因而成 本较高 ， 业务规模较小 ， 这也不利于住 房 反 向抵押贷款 的发展 。
2013年“以房养老”反向抵押贷款行业分析报告
2013年“以房养老”反向抵押贷款行业分析报告2013年9月目录一、反向抵押贷款的兴起和发展 (3)1、什么是反向抵押贷款 (3)2、反向抵押贷款的起源和发展 (3)二、美国反向抵押贷款的运作流程 (4)1、美国反向抵押贷款金额的确定 (5)2、美国反向抵押贷款申请的成本和利率 (6)3、反向抵押贷款的税收问题 (7)4、反向抵押贷款到期房产的处置 (8)三、美国反向抵押贷款的种类和规模 (8)1、HECM计划 (8)2、住房持有者贷款（H OME-KEEPER计划） (12)3、私人反向抵押贷款产品 (13)四、美国反向抵押贷款成功经验 (14)1、政府的扶持 (14)2、完善的住房金融市场 (14)3、开放的文化观念 (15)五、“以房养老”模式在中国或水土不服 (15)1、养老习惯是制约中国“以房养老”的人文因素 (15)2、中国农村人口较多，“以房养老”可能只适用于一二线城市 (16)3、政策性风险较大，金融机构参与的意愿不会太强 (17)4、资金来源不足可能限制金融机构参与的规模 (18)六、养老的根本问题是要解决国家基本养老金缺口问题 (18)一、反向抵押贷款的兴起和发展1、什么是反向抵押贷款反向抵押贷款（Reverse Mortgage，又称倒按揭）是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，一次性或每月给房主一笔固定的钱。
房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。
当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。
在反向抵押贷款过程中，房产所有人没有任何提前偿还的义务。
传统抵押贷款一般是贷款人每月从自身收入或资产中拿出部分用于偿还贷款本息，只有当贷款完全付清之后，用作抵押的财产才能完全从债务关系中释放。
2、反向抵押贷款的起源和发展反向抵押贷款是国外以房养老最为成功的模式，最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。
我国住房抵押贷款证券化的风险与防范
（ ） 前偿付锁住和 支付罚金 。买权保 护的最 简单方法 是锁住 １提 和 支付 罚金 。锁住 是在 贷款 发起后 一段时 间内 不允许提 前偿 付出 ｉ 现 。支付 罚金是指借 款人选择提 前还款时 ， 必须 为这一行为额 外支
付一 定数额 的罚 金 ，以补偿 贷款人 或投 资者 因提前偿 付而遭 受损
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Ｏ 潘 鹏 刘 朝 马
（ 江理 工大 学经济 管理 学 院 浙江 杭 ， ３ ０ １ ） 浙 Ｊ ｑ １０ ８ １
【 摘要 】 中国建设银行在去年年 底首 次发行住 房抵押 贷款 支
撑 证 券 ， 为 一 种 新 的投 资 工 具 ． 融 机 构 和 投 资 者 将 面 临 诸 多 风 作 金
制对其加 以防范和控 制。
经 济和金融市场发展 的意 义 ． 并没有深入 到技术屡 次 。现在 随着我
国已开展 ＭＢ Ｓ业 务 ．有必要对 ＭＢ Ｓ的风险及其 防范 进行研 究 ， 以 对 其未来发展提供有 力的技 术支持 。
二 、 国 住 房 抵 押 贷 款 证 券 化 的 风 除 分 析 我
场， 实行 ＭＢ 的呼声越 来越 高 。 ０ ５ Ｓ ２ （ 年底 ， 设银行发行 了我国首 ） 建
单个 人住 房抵押贷款证 券化产 品一 “ 元 ２０ —１ 人住房抵 押贷 一建 ０５ 个
。
提 前偿付 风险始 终存在于 ＭＢ 运作过 程中 。它只受人 的行为 Ｓ 和经济 环境 的影响 ， 由于经济 环境 的不确定 性和 人 的理性 ， 我们不
失 。锁 住一般 限于 一笔贷款 刚开始的几年 时间 ， 支付罚金在 数额上
提前偿付 风险是 指借款 人 可以随时 支付全 部或部 分抵押 贷款 等于提 前偿 付额 的一 个百分 比． 且随时间 下降 。 因此在 ＭＢＳ交易结 的余额 ， 而导致现金流量 的不稳定和再投 资现象 。借款人提 前偿 付 构 中，丰 同时使 用锁 住 与支 付罚 金 。 ，往 主要是对债券持有人 造成两方面的 不利影响 ： 一是 在利 率上升的环
住房反向抵押贷款养老模式
案例对比分析与启示
国外实践案例
反向抵押贷款在国外已经得到了广泛应用，政府 和金融机构积极参与，为老年人提供了更多的养 老选择。
案例对比分析
国内外反向抵押贷款的实践案例都表明，这种养 老模式可以帮助老年人提高生活质量，但同时也 面临着一些挑战，如政策支持不足、金融机构参 与度不高等问题。
国内实践案例
03
住房反向抵押贷款养老模式
养老模式的概念与特点
概念
住房反向抵押贷款是一种养老模式，允许老年人将房产抵押给金融机构，以获取一定的贷款额度，用 于养老生活。
特点
该模式将老年人的房产转化为现金，为他们提供经济支持，同时保留了房屋的居住权。
养老模式的运作模式与流程
运作模式
金融机构根据房屋评估价值、老年人年 龄、健康状况等因素，确定贷款额度、 利率和期限。
住房反向抵押贷款概述
定义与特点
定义
住房反向抵押贷款是一种养老金融产品，老年人将自有房屋 抵押给金融机构，获得定期支付的贷款，以改善其老年生活 。
特点
借款人无需偿还本金，只需支付利息；贷款额度根据房屋价 值和借款人年龄等因素综合确定；贷款期限通常较长，与借 款人的预期寿命相关。
发展历程与现状
发展历程
运作模式与流程
• 运作模式：住房反向抵押贷款的运作模式主要包括三种类型： 保险型反向抵押贷款、投资型反向抵押贷款和银行型反向抵押 贷款。每种类型的运作模式和流程略有不同。
运作模式与流程
流程
1. 申请与评估：借款人向金融机构提交申请，并提供房屋所有权证明、身份证明等 材料。金融机构对房屋进行评估，确定贷款额度。
自2003年以来，住房反向抵押贷款在国外一些发达国家开始试点，如美国、英国 、加拿大等。在中国，2014年左右开始试点，主要是在一些发达城市如北京、上 海、广州等。
抵押物管理中存在的租赁风险与防范
抵押物管理中存在的租赁风险与防范抵押管理中的租赁风险及防范由于当前的经济衰退，出现了许多恶意租赁抵押品的情况，这使得银行无法实现抵押权利，并造成信贷资金的损失。
一、抵押和租赁相关法律规定1.《担保法》第48条规定:“抵押人抵押租赁财产的，应当书面通知承租人原租赁合同继续有效”。
本段主要规定通知的主体是抵押人，银行将在实际操作中通知抵押人。
同时，抵押权设定前的租赁权不受抵押权设定的影响。
2.《最高人民法院关于若干适用问题的解释》第65条规定:“抵押人抵押租赁物的，租赁合同在抵押权实现后的有效期内，对抵押财产的受让人继续有效。
”抵押权人实现抵押权后，抵押前设定的租赁权可以执行至租赁合同约定的租赁期满日，不受担保物权变动的影响。
3.《物权法》第190条规定:“抵押财产在抵押合同订立前已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。
抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”二。
恶意租赁的类型1.在抵押登记成立之前，抵押是在没有通知银行的情况下出租的，误导银行放贷。
2.抵押登记后出租抵押财产，租金巨大，租赁期长，抵押权中止；3.抵押财产设定抵押权后，为获得巨额租金，租赁合同反向签订，具体规定如下1避开法律。
三、恶意租赁对抵押权实现的问题1.如果租赁是在抵押登记之前进行的，则租赁合同有效。
根据现行《担保法》和《物权法》的有关规定，抵押权不能对抗租赁权，即“买卖不能毁约”。
但是，随着租赁权的长期存在，抵押权也就失去了作用:首先，承租人可以主张优先购买权；其次，抵押财产的拍卖变得更加困难，很少有买家愿意购买租赁多年的资产；第三，抵押品的价值将大大降低。
2.抵押登记后租赁的，租赁合同在抵押期间有效，因未能履行而造成的损失应予赔偿。
《物权法》第190条规定:“抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗登记的抵押权”。
应该说与银行的抵押权没有冲突，虽然承租人也知道，如果抵押人办理抵押登记后出租，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁合同无效。
关于“住房反向抵押”：一种银发消费模式的探讨
Ｃ０Ｍ Ｍ ＥＲＣＩ ＥＣＯＮ０Ｍ Ｉ ＲＥＶＩ ＡＬ ＣＳ ＥＷ
商业经济文荟
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２６ ０ 年第６ ０ 期
■ ・ －银 Ⅲ 一 ■ 关 于“ 住房 反 向抵 押 ： 种 发 消 费模 式 的探讨
鲁 晓明
（ 东商 学 院 法学 院 ．广东 广 州 广
预 计 到 ２５ ０ ０年 ，０岁 以上 的老 年 人 １ 占总 人 １的 比例 将 ６ ２ １ ２ １
达 到 ２ ％以 一 。 年 人 劳 动能 力 弱 ， 多 老 年 人 只能 靠 退 ９ ｋｒ 老 ｌ １ 许
算复利 ， 这一点上 ， 在 巾华 人 民共和 国人 民银 行法与商业
银 行 法 没有 规 定 ． 在 许 多 法 律 界 人 士 的 观 念 中 ， 恰 恰 而 这 是 不 能 接受 的 。
另外 ， 在技术操作上 ， 在现行法律 观念上也存 在一定 障碍 ， 比如合理贷款利息的确定 ， 既需 要精算 ， 还需要有对
未 来 不确 定 市 场 的较 准 确 把 握 。 房 反 向抵 押 往 往 要求 计 住
准 不仅如此 ， 国老龄人 口正以每年 ３ ％的速度 攀升 ， 我 ． ２
以 出现这 种 状 况 ． 主要 是 因 为 ：
已支付一定价款的房屋做担保 向银行等金融机构借款 ， 然
后 在 较长 时 间 内分 期 偿 还 。 住 房 反 向抵 押 贷 款 消费 模 式 在
１传统消费观念的影响。 中国， 、 在 家庭在养老中扮演着
非 常 重 要 的作 用 。 房 产 留给 子 女 的 思想 根 深 蒂 固１ 住 房 把 ４ ］ 。
受 到 金 融 机 构 欢 迎 ： 有 国 家 政 府 部 门 强 力 推 动 ， 行 与 只 银 保 险部 门携 手合 作 ， 可 能 开 展 与进 行 。 才
经营反向抵押贷款业务的风险分析
经营反向抵押贷款业务的风险分析随着国家对房地产政策的不断调整和完善，反向抵押贷款业务逐渐引起人们的关注和热议。
作为一种与房产抵押相关的金融业务，它既有一定的风险与挑战，也有一定的市场前景和发展潜力。
本文旨在通过对经营反向抵押贷款业务的风险分析，对该业务进行全面的评估和探讨。
一、反向抵押贷款业务的基本概述反向抵押贷款，简称Hometry Loan，通俗地说，是指以房产作为抵押品，由房主向银行或其他金融机构贷款，借款人无需偿还按揭本金和利息，只需在房屋出售或借款人去世或不再居住房屋的情况下，银行或其他金融机构从售房款中收回借款本金、利息和其他相关费用。
在国内，反向抵押贷款业务的发展与应用还比较新，目前尚处于试点和探索阶段，但其潜力和市场前景不容忽视。
二、反向抵押贷款业务的风险分析（一）市场风险反向抵押贷款业务本质上属于抵押贷款业务，其风险与房产市场紧密相关。
市场波动、房价下跌等因素会对借款人提前还款或银行收回债权构成影响，从而导致资金流向断裂，严重的情况下可能会对银行的财务状况和声誉带来影响。
（二）信用风险由于反向抵押贷款业务的特殊性质，借款人以房屋作为抵押品向银行或其他金融机构贷款，借款人本人不承担偿还责任。
因此，银行在进行评估时，极易忽略借款人自身的收入状况和信用状况等因素，这就给银行带来了一定的信用风险，尤其是在房价波动大幅、借款人去世或房屋出售难时，银行难以回收借款本金、利息和其他费用，有可能出现违约的情况。
（三）操作风险反向抵押贷款业务的操作复杂，需要考虑到借款人本人的意愿、房屋市值、房屋处置方式等多种因素，每一步的决策都需要细致的分析和评估。
如果银行的专业能力和风险意识不足，就容易在操作中出现失误，导致资金风险和信用风险的出现。
（四）法律风险反向抵押贷款业务涉及到的法律法规比较复杂，且随着时间和政策的变化，法律环境也可能会有所变化。
如果银行在业务推动过程中没有严格遵循法律法规，就会面临重大的法律风险和合规风险，严重甚至可能导致银行受到行政罚款、司法诉讼等影响。
我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨
我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨一、什么是住房反向抵押贷款住房反向抵押贷款是一种可以帮助老年人实现财富增值和提高生活水平的方式，也是为满足老年人生活所需而发展的金融产品。
具体来说，住房反向抵押贷款就是指年满60周岁的老年人将其房屋典押给揭示意向、经营合规的金融机构，获得一笔资金作为养老资金的来源，在他们去世或房屋被转让时，抵押的房屋才被卖出，通过获得售房所得来偿还债务和利息。
这一形式的贷款由于借款人拥有房屋的权利，所以被称为反向抵押。
二、住房反向抵押贷款的风险在住房反向抵押贷款的过程当中，潜在的风险有很多。
比如，借款人对房产价值风险的认知程度不足、形式化的风险收费以及在房屋在贬值或用途失当时可能带来的法律风险等。
1.房地产市场波动风险住房反向抵押贷款的安全性是建立在借款人所典押的房屋的价值保值下的。
如果房地产市场出现可预见的波动或者崩溃，那么借款人抵押贷款也会相应的处于危险之中。
2.经济环境下滑风险在经济发展放缓或者是房地产市场处于危机时，银行抵押品的质量和尽职调查变成了更为重要的一项工作，如果借款人房屋的市场价值处于衰退状态，银行在偿还时无法得到足够的抵押品，那么风险也将向银行倾斜。
3.利率风险利率风险也常常是住房反向抵押贷款的风险之一。
房屋反向抵押贷款的借款利率通常是单独达成的，所以，如果当前市场利率发生了变化，例如上个月的借款利率可能会比当下要高出很多，那么这种风险也可能就会产生。
4.不动产权纠纷风险在房屋反向抵押贷款过程中，如果涉及到的不动产权问题无法得到明确定论，那么将会引发一系列的法律问题。
三、预防住房反向抵押贷款的风险1.加强监管不断加强对行业资质的市场准入、业务范围和服务质量的监管，规范行业秩序，积极探索完善相关法规法则，引导行业健康发展。
2.加大宣传力度加大对住房反向抵押贷款的宣传力度，使更多的老年人能了解住房反向抵押贷款的特点、操作规范和风险，并善加利用。
3.完善制度体系必须建立起完善的制度体系，加强与房地产登记管理、民政部门、税务部门、公安部门等部门的信息互通与共享，以保证住房反向抵押贷款的合规与安全。
房抵贷流程和注意事项
房抵贷流程和注意事项房屋抵押贷款是一种常见的借贷方式，许多人在购买房产或急需资金时选择这种方式。
下面将为大家介绍房抵贷的流程和注意事项，希望对大家有所帮助。
流程：1.咨询和申请：首先，您需要咨询信贷机构或银行，了解房抵贷的基本信息和要求。
然后，您可以根据自己的需求和条件填写贷款申请表，并提供所需的证明文件，如身份证、房产证等。
2.评估和审批：银行或信贷机构会派专业机构进行房屋评估，确定房屋的市场价值和可抵押价值。
同时，您的贷款申请将被评估师和银行信贷团队审查，包括您的信用记录、还款能力等。
3.签订合同：如果您的贷款申请通过审批，银行将与您签订贷款合同，明确贷款的利率、还款方式、还款期限等相关条款。
4.抵押登记：根据合同约定，您需要将房产抵押给银行，这需要办理相关的抵押登记手续，将银行作为首权人。
5.放款：抵押登记完成后，银行会向您放款，您可以根据自己的需要将资金用于购房或其他用途。
注意事项：1.了解利率和还款方式：在申请贷款之前，一定要了解贷款的利率是固定还是浮动，还款方式是等额本息还是等额本金等。
根据自己的经济状况和个人支付能力选择适合自己的还款方式。
2.了解还款期限和额度：贷款的还款期限和额度也是需要重点考虑的因素。
根据自己的财务状况和未来的规划，选择适合自己的还款期限和额度，以避免还款压力过大。
3.保证贷款的合法性和安全性：在选择贷款机构时，一定要选择正规可靠的机构，确保贷款的合法性和安全性。
避免上当受骗。
4.及时还款：一旦贷款获得，一定要按时还款。
延迟还款可能会导致利息增加或者信用记录受损，影响未来的贷款申请。
5.了解风险：房屋抵押贷款存在风险，一旦违约可能会导致房屋被拍卖。
因此，在贷款前，一定要对自己的经济状况进行充分评估和计划。
总之，房抵贷是一种常见的借贷方式，希望通过本文的介绍，可以使大家对房抵贷的流程和注意事项有更全面的了解。
在选择贷款机构和制定还款计划时，要谨慎并根据自身情况做出合理的决策。
我国金融机构开展住房反向抵押贷款的障碍及对策
我国金融机构开展住房反向抵押贷款的障碍及对策摘要：住房反向抵押贷款的作为一种新型的养老金融产品，在国外已经发展成熟，并为缓解养老压力、提高老年人生活水平起到巨大作用。
文章从金融机构的角度出发，对发展反向抵押贷款的现实条件了进行分析，并借鉴美国成功经验，对开展住房反向抵押贷款提出了相关建议。
关键词：反向抵押贷款；金融产品；养老中图分类号：f830 文献标识码：a 文章编号：1674-1723（2013）03-0092-03随着我国经济的快速发展，老龄化问题日益突出，而目前我国仍处于发展阶段，因此，我国的老龄化呈现“未富先老”的特点。
我国现阶段社会养老保障体系尚不健全，养老保险基金持续缩水，基本养老金已不足以支持退休后的正常生活。
养老问题成为继金融危机后的一大社会难题。
借此“住房反向抵押贷款”逐渐进入中国人的视野，它是一种老年人以房屋产权向金融机构（商业银行或保险公司）换取流动养老资金的金融产品。
一、金融机构开展反向抵押贷款的必要性随着市场环境的变化和金融业的快速发展，金融机构正面临着挑战和机遇，金融改革趋向白热化，而养老问题的提出显然给金融机构带来了契机。
（一）拓展老年市场人口老龄化是经济发展的必然产物。
据《中国老龄事业发展“十二五”规划》预测，到2015年，60岁及以上老年人将增加到2.21亿，比重将升至16%，我国正加快迈入老龄化社会，成为世界上唯一一个老年人口超过一亿的国家。
据2010人口普查资料计算，我国60岁以上老年人口收入来源主要由亲属提供，占51.09%。
但“四二一”的家庭模式的显现意味着每对夫妇要承担供养四个老人的巨大压力，子女养老已经力不从心。
同时，社会保障体系提供的基本养老渠道也不容乐观。
至2011年我国基本养老保险基金损失近6000亿，财政补贴已经超过了1万亿，基本养老基金存在巨大缺口。
可见，我国养老产品供求之间呈现巨大的缺口，因此金融机构必须抓住机遇，创新养老金融工具。
（二）提高收益率我国经济的高速发展使得商业银行存款余额、保险公司的保费收入均表现出强劲增加。
房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析
现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。
中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。
此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。
若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。
由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。
我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨
２１ ０ ０年 第 １期
我 国发 展 住 房反 向 抵 押 贷款 风 险及 防 范措施 探 讨
沈 静
（ 南财经政 法大学新华金融保 险学院， 北 武 汉 ４００ ） 中 湖 ３ ０ ０ 摘 要 ： 房 反 向抵 押 贷 款 在 国 外 是 一 个成 熟 的金 融 产 品 ， 我 国 也 将 有 着 广 阔 的 市 场 前 景 和 社 会 需 求 。 因 此 ， 住 住 在 对
中图 分 类 号 ： ８ ０ ５ Ｆ ３ ．
文 献 标 识码 ： Ａ
文 章 编 号 ：６ ２３ ９ （０ ０ ０ —１ ４０ １ ７ —１ ８ ２ １ ） １０ ８ —１
１ 政 策 风 险
１ １ 城 市 规划 风 险 ．
在住房反 向抵押贷 款中 ， 为贷 款抵 押 的住房 ， 款期 作 贷
的使用权 ， 土地有偿 而且 有限期 使用 ， 宅用地 最长 使用 期 住 限为 ７ 。也就 是说 人们 购 买 住房得 到 的 是房 屋 的完 全 ｏ年 产权和附着土地 ７ 的使 用权 ， 满后 土地使 用权 连 同土 Ｏ年 期 地上建筑物 的所 有权 将 被收 归 国有 这样 ， 房屋 本 身 因为 折 旧而 不 断 贬 值 ， 土 地 增 值 收 益 却 要 在 房 主 和 国 家 之 间 而 分配 ， 因此 随着 ７ Ｏ年 使 用 期 限 的 临 近 ， 产 贬 值 概 率 大 大 房 增加 ， 也使 贷 款 机 构 面 临 很 大 风 险 。 为 了 确 保 贷 款 机 构 的
１ ２ 土 地 使 用 权 风 险 ．
行 适 当调 整 。为 了 更 好 地 防 范 利 率 变 动 带 来 的 房 价 波 动 风 险， 发展利率保险 。通 过参加利 率保 险 ， 在被保 险人 和保 险 公 司 之 问 建 立 收 益 分 享 或 损 失 共 担 机 制 ， 款 期 满 时 如 果 贷 利率超过一定 幅度 ， 超出部分 由保 险公司来承担 。 （ ） 了 尽 可 能 减 少 个 体 房 屋 价 值 变 动 风 险 ， 尽 量 分 ２为 要 散反 向抵押房 产 的分 布 。我 国地 域宽 广 ， 区经 济结构 差 地 别 大 ， 产 价 格 不 仅 仅 取 决 于 其 新 旧 程 度 ， 取 决 于 其 所 在 房 更 的城 市 、 位 、 段 等 。 区 地
我国开展住房反向抵押贷款风险及其防范
金融与资本市场、 房地产市场以及 的迫切性，目前房地产二三级市场日渐繁荣， 计算， 将其房屋的价值化整为零， 分摊到预期 经济制度、
房屋租赁等房产交易也越来越频 寿命年限中去， 按月、 按年或者一次性支付现 社会养老保障制度等与住房反向抵押贷款密 二手房买卖、 但是由于我国二手房市场发展尚处于起步 金给借款人， 借款人在获得现金的同时， 继续 切相关的因素， 都可能会发生大的变动， 风险 繁， 获得房屋的居住权并负责维护， 一直延续到借 因素较多。 阶段， 各种相关的法律法规尚不完备， 二手房
情， 应当积极引入实施。 此后， 我国关于住房反 估工作者道德素质不过关， 出现欺诈、 违约、 泄 住房反向抵押贷款概述 滥用评估资格的现 象； 加之， 房屋的价值还 但主要集中在住 密、 住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产 向抵押贷款的研究逐渐增多， 区位发展 、 市场变 化等众 多因 权的老年人（ 抵押人） 将房屋产权抵押给银行、 房反向抵押贷款在我国开展的可行性及必要 会 因地理位 置、
当然 ， 由于老年人 的寿命与其养老金有一
房屋现值和贷款成本等因素， 贷款预付款 使抵押人 由于过早 的逝世而造成财富的丢失 ； 国内尚未建立完善的老年福利保障制度， 绝大 测、 部分老年人依靠传统的家庭养老或社会保障 可以按月、 按年或者一次性发放给抵押人。 养老， 养老途径单一。鉴于中国人口老龄化的
严峻形势和不甚完善的养老保障体系， 国内众 人 以其他财产抵偿贷款 。 ４债权人无追索权， 、 即贷方无权要求抵押 “ 长寿风 险” 。 对于抵押 人因为获得 了这 笔额 从国外尤其是美国开展的住房反向抵押 定的正相关性 ，
多学者提出推行住房反向抵押贷款， 以完善我
更好地改善生活条件， 提高医 国的养老保障体系， 缓解养老压力。虽然住房 贷款情况来看， 住房反向抵押贷款是一种有效 外的养老金后， 而取得的长寿， 也是反向抵押贷款机 反向抵押贷款可为老年人提供部分经济来源， 的养老方式， 对于拓宽养老途径， 弥补社会保 疗费用， 能在一定程度上缓解社会养老压力， 具有重要 障和家庭养老的不足、 活跃金融市场， 改善老 构需要考虑的因素。 的现实意义， 但反向抵押贷款的开展不仅牵涉 年人经济状况， 减轻子女压力、 提高老年人生
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１） 年龄要求。根据反向抵押贷款业务的宗旨， 综合中 国职 工 退 休 年 龄 及 国 民 平均 寿 命 考 虑［９］， 适 宜 将 业 务对 象 确定为 ６５ 岁及以上的老年人。
２） 抵押房产类型。借款人拥有的住房主要是城镇范 围 的 住 房 ， 包 括 ： 商 品 住 房 、单 幢 房 产（ 城 市 自 建 住 房 、别 墅） 等。经济适用房应特殊对待， 廉租房及共同产权的住房 不得申请。同时， 要求住房的粗略估值在一定范围内。
贷方对借款人的贷款条件审核通过后， 便委托保 险公司对申请人的预期寿命进行预测， 以确定贷款发
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ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
房地经济
２００８ 年第 ９ 期（ 总第 ３１１ 期）
２．２．４ 回收阶段
贷款发放的终点为借款人死亡或
永久性搬离其住房， 此时， 银行已获得
该住房的全部产权， 可通过出售房产回
双方的权利、义务， 以及遇到情况变动时的利益调整办法。
２．２．３ 发放阶段
贷款协议签订后， 银行必须按照合同的规定按期足
额发放贷款， 一直持续到借款人死亡或永久性搬离其住
房为止。该贷款属于无固定期限的贷款， 且具有无追索权
的 法 律 特 征 。 贷 款 发 放 方 式 有 一 次 性 支 付 、分 期 支 付 和 信
款的业务流程进行设计， 并分析其业务开展中所存在的风险， 提出相应的防范措施， 旨在为促进我国
积极推行住房反向抵押贷款业务提供一定的支持与建议， 为我国的养老保障开拓一条新途径。
［关键词］ 反向抵押贷款； 流程设计； 风险防范
Ａｂｓｔｒ ａｃｔ： Ｉｎ ｏｒｄｅｒ ｔｏ ｐｒｏｍｏｔｅ Ｃｈｉｎａ ｔｏ ｓｔａｒｔ ｔｈｅ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ａｓ ｓｏｏｎ ａｓ ｐｏｓｓｉｂｌｅ ａｎｄ ｔｏ ｇｉｖｅ ｓｏｍｅ ｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌ ｓｕｐｐｏｒｔ
２ 中国推行住房反向抵押贷款业务的 流程设计
２．１ 住房反向抵押贷款参与主体及其关系分析 中国推行住房反向抵押贷款业务， 既要充分借鉴发
达国家的成功经验， 又要结合本国国情展开。从“以房养 老 ”的 功 效 层 面 看 ， 其 社 会 属 性 的 比 重 较 大 ， 故 要 求 有 政 府 的 强 力 介 入 ， 加 强 反 向 抵 押 贷 款 的 宣 传 、市 场 的 培 育 、 引导和规范； 而具体业务则由银行和保险公司合作开展， 由 政 府 有 关 部 门 进 行 审 批 、监 管 。银 行 具 有 资 金 优 势 和 正 向抵押贷款的经验， 而保险公司的介入则有了承担风险 的保障， 两者共同设计推出反向抵押贷款业务手段会更 系 统 、产 品 信 赖 度 会 更 高 、覆 盖 范 围 会 更 广 、产 品 的 生 命 力和抗风险能力也会更强， 但申请该项业务的主体应限 定于老年群体。住房反向抵押贷款市场运作的参与主体 及其关系如图 １ 所示。
②
申 请 人 每 月 可 获 得 的 贷 款 额 Ａ２ 为 ： Ａ２ ＝Ｆ（ Ａ２／Ｆ，
ｉ２， １２ｎ）
③
式中： Ｒ 为住房未来预估值； ｎ 为贷款发放期限（ 以预期
寿命为基准， 当为夫妻二人时， 取两人组合寿命） ； ｉ１ 为贷款年 利率； Ｓ 为借款人房产价值评估及处置等总费用； Ｂ 为所交纳
的保险费； ｉ２ 为贷款月利率。当借款人对银行出具的贷款报告 表示满意之后， 双方便可签订贷款协议， 合同中应详细约定
房 的 未 来 价 值 进 行 评 估 ， 以 计 算 、确 定 贷 款 发 放 额 。通
常 贷 款 额 将 受 到 发 放 期 限 、利 率 等 的 影 响 ， 其 计 算 如
下所示：
申请人所获贷款的等额年金 Ａ１ 为： Ａ１＝（ｆ Ｒ， ｉ１，ｎ， Ｓ， Ｂ） ①
贷款发放额的未来基准净值 Ｆ 为： Ｆ＝Ｒ－ Ｓ－ Ｂ
对于多数老年人而言， 住房反向抵押贷款是一个全新的 事物， 如同正向按揭贷款为人们所普遍接受一样， 需要经历一 定的时期。针对中国国情对住房反向抵押贷款业务流程进行 设计， 可指导该项业务的顺利开展， 还可使贷款申请者对其有 一个清晰、完整的了解。根据反向抵押贷款业务的特点及主要 内容， 其业务流程可划分为四个阶段， 如图 ２ 所示。 ２．２．１ 申请阶段
从市场运作各参与主体的社会地位看， 政府是市场
图１ 住房反向抵押贷款市场运作参与主体模型图
的引导监管者， 应发挥其主导作用； 银行和保险公司是政 府意图的执行者和业务的推行者； 而老年申请群体则处 于相对弱势的地位。因此， 政府必须加强对该市场的监管， 以规范银行、保险公司的业务运作， 营造良好的市场氛围。 同时应出台相关政策， 最大程度保护老年申请群体的利 益， 真正发挥住房反向抵押贷款的社会作用。 ２．２ 流程设计
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ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
２００８ 年第 ９ 期（ 总第 ３１１ 期） 房 地 经 济
１．２ 住房反向抵押贷款国内外发展现状 近年来， 美国等发达国家通过开展住房反向抵押贷款
业务， 为解决社会和家庭养老保障问题开拓了一条可行的有 益之路， 其中业务开展得最好、产品最为丰富［３］的当属美国。 １９８９ 年美国针对“房子富翁， 现金穷人”的老年群体推出“以 房养老”反向抵押贷款， 在退休老人中颇受欢迎。该业务由政 府和私人房贷机构同时提供， 其中由政府主导、以盈利为目 的的专业机构提供的产品占据绝大部分市场； 新加坡开展该 业务则是由寿险公司提供非盈利性金融产品， 带有更强的政 府行为和公益性。据有关资料显示， 美国自推行住房反向抵 押贷款业务以来， 其贷款总数已超过 １０ 万笔， 且呈现出较 强的增长趋势， 市场运行也日趋完善［４］。该业务的成功开展提 高了很大一部分老年人晚年的生活质量， 不仅使美国的贫困 率下降了 ４％ 左右［５］， 还大大减轻了政府的财政负担， 并为完 善其现行的社会保障体系作出了重大贡献， 其成功经验值得 借鉴。目前， 澳大利亚、日本等一些进入人口老龄化的国家也 正积极进行住房反向抵押贷款的可行性论证， 以期通过开展 该业务来缓解日益突出的养老问题。
收贷款， 借款继承人具有优先购买该房
产的权利。回收贷款时可能会出现两
种 情 况 ：（ １） 当 借 款人 先 于 预 期 寿 命 死
亡或抵押的房产升值， 其终值超过贷款
发放总额， 超出部分及利息便构成银行
利润；（ ２） 当借款人长寿或房产贬值， 导
致终值低于发放贷款总额， 银行会蒙受
损失。此时保险公司应对银行的损失
ｒｅｖｅｒｓｅ ｍｏｒｔｇａｇｅ ｌｏａｎ， ａｎｄ ｉｔ ａｌｓｏ ｇｉｖｅｓ ａ ｄｅｅｐ ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｎ ｒｉｓｋ ｅｘｉｓｔｉｎｇ ｉｎ ｔｈｅ ｂｕｓｉｎｅｓｓ， ｉｎｃｌｕｄｉｎｇ ｃｏｒｒｅｓｐｏｎｄｉｎｇ
ｐｒｅｖｅｎｔｉｖｅ ｍｅａｓｕｒｅｓ．
Ｋｅｙ ｗｏｒ ｄｓ： ｒｅｖｅｒｓｅ ｍｏｒｔｇａｇｅ ｌｏａｎ； ｐｒｏｃｅｓｓ ｄｅｓｉｇｎ； ｒｉｓｋ ｐｒｅｃａｕｔｉｏｎ
１ 住房反向抵押贷款概述
１．１ 住房反向抵押贷款概念 反向抵押贷款是指符合一定条件的老年人将其房屋
产权抵押给金融机构， 定期从金融机构领取一定数额的贷 款年金， 并在获得贷款的同时享有对房屋继续居住的权利， 直到去世或永久性搬离， 最后由金融机构出售该房产一次 性偿还所有贷款［２］， 其实质相当于金融机构以分期付款的方 式从贷款人手中“买房”。作为一种住房融资模式， 反向抵押 贷款将住房这种“僵化的资产”转化为“现金流”， 赋予了房 屋居住和养老储蓄的双重功能。对于那些有房产但缺乏现 金流的老年人来说， 能将其身后的住房价值提前贴现出来 用于即期消费， 实现个人财富的合理配置， 既可提高其晚年 生活质量， 又可减轻社会保障体系和家庭的养老压力， 是 “以房养老”思想的一种具体实践。
近几年， 住房反向抵押贷款已逐渐进入国人的视线并 一度引起讨论热潮， 国内越来越多的学者积极主张以此来缓 解我国日益增大的养老压力， 但目前对推出该项业务仅限于 理论研究阶段， 如反向抵押贷款在中国推行的必要性和可行 性论证［６￣８］、产品定价、市场前景等， 尚无任何机构正式开展此 业务。本文拟根据中国国情， 设计出合理的住房反向抵押贷 款运作流程， 将理论探讨转化为实践操作， 为中国适时推行 该业务提供设计建议和理论支持。
轻银行的工作压力、降低其经营成本、 实现贷款的顺利回收， 还可拉动房地产 中介机构和二手房市场的发展。
３ 住房反向抵押贷款的风险分析及防范
住房正向按揭贷款是随时间的推移逐渐回收资金， 银行的资金风险不断减小； 而反向抵押贷款的贷款额度 则是随着时间的推移不断增加， 时间跨度大、不确定性大， 银行可能受到房地产市场、宏观政策、社会经济等诸多 因 素产生的风险影响， 导致无法获得预期收益。因此， 从贷 方的角度出发， 研究住房反向抵押贷款存在的主要风险 及防范措施， 对国内顺利开展该业务具有重要意义。 ３．１ 长寿风险及防范
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房地经济
２００８ 年第 ９ 期（ 总第 ３１１ 期）
住房反向抵押贷款的 流程设计及风险防范
■ 曹小琳 ， 杨 琦
（ 重庆大学建设管理与房地产学院， 重庆 ４０００４５）
［摘 要］ 立足于中国人口老龄化趋势日益严峻、社会养老压力巨大的现状， 对国内适时推行住房反向抵押贷
３） 住房产权清晰。即借款人拥有住房完整的产权证 书， 该房产尚无抵押、负债等现象， 对住房拥有绝对的支配 权和处置权。
对符合上述条件的借款人， 均可以向银行（ 又称为贷 方） 申请反向抵押贷款， 对其收入、背景等条件等一般无要 求。借款人一旦提出申请， 贷方应尽快、高效地受 理 该业 务， 并尽量简化受理程序， 减少老年人的来回奔波， 以提高 其积极性和业务的成功率。 ２．２．２ 评算阶段
［作者简介］ 曹小琳（ １９５４－ ） ， 女， 重庆人， 重庆大学建设管理与房地产学院工程管理系主任 ， 教授， 主要 从 事 工 程 项 目 管 理 、房 地 产 经 济 与 管理等方面的研究。 杨琦（ １９８５－ ） ， 男， 湖北人， 重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生， 研究方向： 房地产经济与管理。