住房反向抵押贷款的流程设计及风险防范

进行赔付， 降低贷款回收风险。然而， 银
行 要 处 置 这 些 时 间 、空 间 上 分 散 的 抵 押
房产， 会导致其经营成本的增加， 因此，
可利用中介机构的资源， 将抵押房产投
放二手房市场进行交易变现， 不仅可减
图２ 住房反向抵押贷款业务运作流程图
放期限。同时， 聘请专业的房产评估机构对申请人住
轻银行的工作压力、降低其经营成本、 实现贷款的顺利回收， 还可拉动房地产 中介机构和二手房市场的发展。
３ 住房反向抵押贷款的风险分析及防范
住房正向按揭贷款是随时间的推移逐渐回收资金， 银行的资金风险不断减小； 而反向抵押贷款的贷款额度 则是随着时间的推移不断增加， 时间跨度大、不确定性大， 银行可能受到房地产市场、宏观政策、社会经济等诸多 因 素产生的风险影响， 导致无法获得预期收益。因此， 从贷 方的角度出发， 研究住房反向抵押贷款存在的主要风险 及防范措施， 对国内顺利开展该业务具有重要意义。 ３．１ 长寿风险及防范
从市场运作各参与主体的社会地位看， 政府是市场
图１ 住房反向抵押贷款市场运作参与主体模型图
的引导监管者， 应发挥其主导作用； 银行和保险公司是政 府意图的执行者和业务的推行者； 而老年申请群体则处 于相对弱势的地位。因此， 政府必须加强对该市场的监管， 以规范银行、保险公司的业务运作， 营造良好的市场氛围。 同时应出台相关政策， 最大程度保护老年申请群体的利 益， 真正发挥住房反向抵押贷款的社会作用。 ２．２ 流程设计
贷方对借款人的贷款条件审核通过后， 便委托保 险公司对申请人的预期寿命进行预测， 以确定贷款发
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房地经济
２００８ 年第 ９ 期（ 总第 ３１１ 期）
２．２．４ 回收阶段
贷款发放的终点为借款人死亡或
永久性搬离其住房， 此时， 银行已获得
该住房的全部产权， 可通过出售房产回
［作者简介］ 曹小琳（ １９５４－ ） ， 女， 重庆人， 重庆大学建设管理与房地产学院工程管理系主任 ， 教授， 主要 从 事 工 程 项 目 管 理 、房 地 产 经 济 与 管理等方面的研究。 杨琦（ １９８５－ ） ， 男， 湖北人， 重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生， 研究方向： 房地产经济与管理。
ｒｅｖｅｒｓｅ ｍｏｒｔｇａｇｅ ｌｏａｎ， ａｎｄ ｉｔ ａｌｓｏ ｇｉｖｅｓ ａ ｄｅｅｐ ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｎ ｒｉｓｋ ｅｘｉｓｔｉｎｇ ｉｎ ｔｈｅ ｂｕｓｉｎｅｓｓ， ｉｎｃｌｕｄｉｎｇ ｃｏｒｒｅｓｐｏｎｄｉｎｇ
ｐｒｅｖｅｎｔｉｖｅ ｍｅａｓｕｒｅｓ．
Ｋｅｙ ｗｏｒ ｄｓ： ｒｅｖｅｒｓｅ ｍｏｒｔｇａｇｅ ｌｏａｎ； ｐｒｏｃｅｓｓ ｄｅｓｉｇｎ； ｒｉｓｋ ｐｒｅｃａｕｔｉｏｎ
申请该项业务的老年群体（ 以下简称借款人） 必须满 足以下基本条件：
１） 年龄要求。根据反向抵押贷款业务的宗旨， 综合中 国职 工 退 休 年 龄 及 国 民 平均 寿 命 考 虑［９］， 适 宜 将 业 务对 象 确定为 ６５ 岁及以上的老年人。
２） 抵押房产类型。借款人拥有的住房主要是城镇范 围 的 住 房 ， 包 括 ： 商 品 住 房 、单 幢 房 产（ 城 市 自 建 住 房 、别 墅） 等。经济适用房应特殊对待， 廉租房及共同产权的住房 不得申请。同时， 要求住房的粗略估值在一定范围内。
收贷款， 借款继承人具有优先购买该房
产的权利。回收贷款时可能会出现两
种 情 况 ：（ １） 当 借 款人 先 于 预 期 寿 命 死
亡或抵押的房产升值， 其终值超过贷款
发放总额， 超出部分及利息便构成银行
利润；（ ２） 当借款人长寿或房产贬值， 导
致终值低于发放贷款总额， 银行会蒙受
损失。此时保险公司应对银行的损失
３） 住房产权清晰。即借款人拥有住房完整的产权证 书， 该房产尚无抵押、负债等现象， 对住房拥有绝对的支配 权和处置权。
对符合上述条件的借款人， 均可以向银行（ 又称为贷 方） 申请反向抵押贷款， 对其收入、背景等条件等一般无要 求。借款人一旦提出申请， 贷方应尽快、高效地受 理 该业 务， 并尽量简化受理程序， 减少老年人的来回奔波， 以提高 其积极性和业务的成功率。 ２．２．２ 评算阶段
［中图分类号］ Ｆ４０７．９
［文献标识码］ Ｂ
［文章编号］ １００２－ ８５１Ｘ（２００８）０９－ ００４７－ ０４
目前， 中国已步入人口老龄化社会， 与发达国家相比 较， 中国人口老龄化表现出基数大、发展速度快、国家未富 先老 等 特 点［１］。同 时 ， 国 内 尚 未建 立 完 善 的 老 年 福 利 保 障 制度， 绝大部分老年人依靠传统的家庭养老或社会保障 养老， 养老途径较单一。随着国家经济的快速发展， 消费 水平的日益提高， 许多老年人晚年生活过得十分清苦， 加 上近年来计划生育政策的作用凸显， 大量“四二一”家庭开 始涌现， 即一对夫妇要负担四个老人和一个孩子， 无疑给 家庭带来沉重的养老压力， 也给国家带来沉重的财政负 担。鉴于中国人口老龄化的严峻形式和不甚完善的养老 保障体系， 如何更好解决老有所养问题， 是当前面临的重 大社会问题之一。国外大量实践证明， 推行住房反向抵押 贷款是完善养老保障体系的有效措施， 借鉴国外经验， 开 发适合中国国情的住房反向抵押贷款业务， 对缓解养老 压力具有重要的现实意义。
近几年， 住房反向抵押贷款已逐渐进入国人的视线并 一度引起讨论热潮， 国内越来越多的学者积极主张以此来缓 解我国日益增大的养老压力， 但目前对推出该项业务仅限于 理论研究阶段， 如反向抵押贷款在中国推行的必要性和可行 性论证［６￣８］、产品定价、市场前景等， 尚无任何机构正式开展此 业务。本文拟根据中国国情， 设计出合理的住房反向抵押贷 款运作流程， 将理论探讨转化为实践操作， 为中国适时推行 该业务提供设计建议和理论支持。
双方的权利、义务， 以及遇到情况变动时的利益调整办法。
２．２．３ 发放阶段
贷款协议签订后， 银行必须按照合同的规定按期足
额发放贷款， 一直持续到借款人死亡或永久性搬离其住
房为止。该贷款属于无固定期限的贷款， 且具有无追索权
的 法 律 特 征 。 贷 款 发 放 方 式 有 一 次 性 支 付 、分 期 支 付 和 信
对于多数老年人而言， 住房反向抵押贷款是一个全新的 事物， 如同正向按揭贷款为人们所普遍接受一样， 需要经历一 定的时期。针对中国国情对住房反向抵押贷款业务流程进行 设计， 可指导该项业务的顺利开展， 还可使贷款申请者对其有 一个清晰、完整的了解。根据反向抵押贷款业务的特点及主要 内容， 其业务流程可划分为四个阶段， 如图 ２ 所示。 ２．２．１ 申请阶段
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住房反向抵押贷款的 流程设计及风险防范
■ 曹小琳 ， 杨 琦
（ 重庆大学建设管理与房地产学院， 重庆 ４０００４５）
［摘 要］ 立足于中国人口老龄化趋势日益严峻、社会养老压力巨大的现状， 对国内适时推行住房反向抵押贷
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２００８ 年第 ９ 期（ 总第 ３１１ 期） 房 地 经 济
１．２ 住房反向抵押贷款国内外发展现状 近年来， 美国等发达国家通过开展住房反向抵押贷款
业务， 为解决社会和家庭养老保障问题开拓了一条可行的有 益之路， 其中业务开展得最好、产品最为丰富［３］的当属美国。 １９８９ 年美国针对“房子富翁， 现金穷人”的老年群体推出“以 房养老”反向抵押贷款， 在退休老人中颇受欢迎。该业务由政 府和私人房贷机构同时提供， 其中由政府主导、以盈利为目 的的专业机构提供的产品占据绝大部分市场； 新加坡开展该 业务则是由寿险公司提供非盈利性百度文库融产品， 带有更强的政 府行为和公益性。据有关资料显示， 美国自推行住房反向抵 押贷款业务以来， 其贷款总数已超过 １０ 万笔， 且呈现出较 强的增长趋势， 市场运行也日趋完善［４］。该业务的成功开展提 高了很大一部分老年人晚年的生活质量， 不仅使美国的贫困 率下降了 ４％ 左右［５］， 还大大减轻了政府的财政负担， 并为完 善其现行的社会保障体系作出了重大贡献， 其成功经验值得 借鉴。目前， 澳大利亚、日本等一些进入人口老龄化的国家也 正积极进行住房反向抵押贷款的可行性论证， 以期通过开展 该业务来缓解日益突出的养老问题。
房 的 未 来 价 值 进 行 评 估 ， 以 计 算 、确 定 贷 款 发 放 额 。通
常 贷 款 额 将 受 到 发 放 期 限 、利 率 等 的 影 响 ， 其 计 算 如
下所示：
申请人所获贷款的等额年金 Ａ１ 为： Ａ１＝（ｆ Ｒ， ｉ１，ｎ， Ｓ， Ｂ） ①
贷款发放额的未来基准净值 Ｆ 为： Ｆ＝Ｒ－ Ｓ－ Ｂ
②
申 请 人 每 月 可 获 得 的 贷 款 额 Ａ２ 为 ： Ａ２ ＝Ｆ（ Ａ２／Ｆ，
ｉ２， １２ｎ）
③
式中： Ｒ 为住房未来预估值； ｎ 为贷款发放期限（ 以预期
寿命为基准， 当为夫妻二人时， 取两人组合寿命） ； ｉ１ 为贷款年 利率； Ｓ 为借款人房产价值评估及处置等总费用； Ｂ 为所交纳
的保险费； ｉ２ 为贷款月利率。当借款人对银行出具的贷款报告 表示满意之后， 双方便可签订贷款协议， 合同中应详细约定
１ 住房反向抵押贷款概述
１．１ 住房反向抵押贷款概念 反向抵押贷款是指符合一定条件的老年人将其房屋
产权抵押给金融机构， 定期从金融机构领取一定数额的贷 款年金， 并在获得贷款的同时享有对房屋继续居住的权利， 直到去世或永久性搬离， 最后由金融机构出售该房产一次 性偿还所有贷款［２］， 其实质相当于金融机构以分期付款的方 式从贷款人手中“买房”。作为一种住房融资模式， 反向抵押 贷款将住房这种“僵化的资产”转化为“现金流”， 赋予了房 屋居住和养老储蓄的双重功能。对于那些有房产但缺乏现 金流的老年人来说， 能将其身后的住房价值提前贴现出来 用于即期消费， 实现个人财富的合理配置， 既可提高其晚年 生活质量， 又可减轻社会保障体系和家庭的养老压力， 是 “以房养老”思想的一种具体实践。
２ 中国推行住房反向抵押贷款业务的 流程设计
２．１ 住房反向抵押贷款参与主体及其关系分析 中国推行住房反向抵押贷款业务， 既要充分借鉴发
达国家的成功经验， 又要结合本国国情展开。从“以房养 老 ”的 功 效 层 面 看 ， 其 社 会 属 性 的 比 重 较 大 ， 故 要 求 有 政 府 的 强 力 介 入 ， 加 强 反 向 抵 押 贷 款 的 宣 传 、市 场 的 培 育 、 引导和规范； 而具体业务则由银行和保险公司合作开展， 由 政 府 有 关 部 门 进 行 审 批 、监 管 。银 行 具 有 资 金 优 势 和 正 向抵押贷款的经验， 而保险公司的介入则有了承担风险 的保障， 两者共同设计推出反向抵押贷款业务手段会更 系 统 、产 品 信 赖 度 会 更 高 、覆 盖 范 围 会 更 广 、产 品 的 生 命 力和抗风险能力也会更强， 但申请该项业务的主体应限 定于老年群体。住房反向抵押贷款市场运作的参与主体 及其关系如图 １ 所示。
款的业务流程进行设计， 并分析其业务开展中所存在的风险， 提出相应的防范措施， 旨在为促进我国
积极推行住房反向抵押贷款业务提供一定的支持与建议， 为我国的养老保障开拓一条新途径。
［关键词］ 反向抵押贷款； 流程设计； 风险防范
Ａｂｓｔｒ ａｃｔ： Ｉｎ ｏｒｄｅｒ ｔｏ ｐｒｏｍｏｔｅ Ｃｈｉｎａ ｔｏ ｓｔａｒｔ ｔｈｅ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ａｓ ｓｏｏｎ ａｓ ｐｏｓｓｉｂｌｅ ａｎｄ ｔｏ ｇｉｖｅ ｓｏｍｅ ｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌ ｓｕｐｐｏｒｔ
ａｎｄ ｒｅｃｏｍｍｅｎｄａｔｉｏｎｓ ｏｎ ｉｔ， ｉｎ ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ， ｂａｓｅｄ ｏｎ ｔｈｅ ｃｕｒｒｅｎｔ ｓｉｔｕａｔｉｏｎ ｏｆ Ｃｈｉｎａ＇ｓ ｉｎｃｒｅａｓｉｎｇｌｙ ｓｅｒｉｏｕｓ ｔｒｅｎｄ ｏｆ ａｇ－
ｉｎｇ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ ａｎｄ ｇｒｅａｔ ｐｒｅｓｓｕｒｅ ｏｎ ｓｏｃｉａｌ ｅｎｄｏｗｍｅｎｔ， ｐｒｏｃｅｓｓ ｄｅｓｉｇｎ ｉｓ ｍａｄｅ ｔｏ ｔｈｅ ｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎ ｏｆ ｈｏｕｓｉｎｇ