保险业住房反向抵押贷款的可行性分析.doc

保险业住房反向抵押贷款的可行性分析
【摘要】住房反向抵押贷款作为一种人口老龄化背景下的金融创新，实现了“以房养老”。

本文试对保险业开展“以房养老”业务的可行性进行分析，为这一养老模式提供一种操作思路。

【关键词】人口老龄化;住房反向抵押贷款;保险业
1、人口老龄化对金融创新的影响
1．1人口老龄化对基本养老保险制度的影响。

近年来我国人口老龄化现象越来越严重，2010年第六次全国人口普查结果显示，2010年，中国60岁以上的老龄人口达到1．78亿，所占比例从1982年的7．62%增至13．26%，据预测，65岁及以上老年人口比例，将在2027年和2035年分别突破15%和20%，2050年将超过25%。

国际劳工局认为人口老龄化对我国未来养老保险制度的影响远远高于大多数国家。

1．2人口老龄化对金融产品创新的影响。

人口进入老龄化时期，人们不但会改变储蓄率，同时也会改变手中持有的各类金融资产的比例。

通过调整各类金融资产的结构，改变对不同类型金融资产额需求，影响着金融资产的相对价格。

当人们处于老年时期，各种不确定性因素发生，更加倾向于保险，对保险的需求增多，这对于商业保险来说将是一个巨大的潜在市场。

保险在保障各种不确定的伤害的同时还具备另一个功能即储蓄，可以实现资产的保值增值。

住房反向抵押贷款是指达到一定年龄的老人将符合特定条件的住房作为抵押，从而获得一定养老金或者养老服
务的养老方式。

它起源于20世纪80年代的荷兰，因其在应对人口老龄化、促进金融市场发展等方面的功能而受到各国的关注。

住房反向抵押贷款可以通过盘活老年人房产的方式为其提供定期给付的现金流，补充日常生活消费需求及医疗费用开支，提高老年人的养老水平;通过老年人自住房屋产权的逐渐转移来支付其养老费用，弥补社会养老保险的不足。

在人口老龄化压力越来越大的背景下，在我国旧的家庭养老方式遭受重创而目前新建的养老方式问题颇多的前提下，“以房养老”方式作为一种新型的养老方式而备受我国学者青睐。

“以房养老”作为金融创新的一种，是独立于我国三支柱的养老体系之外的，作为一种补充的养老方式，为人们获取更高水平的养老提供更多的选择。

2、开展住房反向抵押贷款的主体比较
2．1保险公司。

保险公司特别是其中的寿险公司具有一些其他机构无法企及的先天优势:第一，从业务相似度来看，保险公司特别是寿险公司是专门开办养老金保险缴费与赔付业务的金融部门，具有专业化优势，公司的业务人员数量众多，经过专业化的培训素质较高，开辟起新业务相对来说也比较容易。

第二，从资金的流转角度来看，我国的大的保险集团公司一般都有自己的资产管理公司，因而也就有了稳定的资金来源渠道，有足够的能力来承担那些中长期贷款，资产管理公司可以发行债券来实现抵押房产的证券化运作，增强产品的流动性从而降低风险。

第三，从产品开发的角度来看，我国目前寿险公司的产品相似度较高，
大部分产品的差异性较小，而目前市场上养老保险和医疗保险的供给尚且不足，与消费者的需求存在着一定的缺口，而住房反向抵押贷款这种以房养老的模式正好填补了养老保险方面的不足。

2．2商业银行。

我国的商业银行一直以来都是经营住房抵押贷款业务和房地产企业的贷款业务，比较了解国内房地产市场的发展情况，对房屋价值的估价方面也有着自己多年积累的一套经验。

但反向抵押贷款作为一种补充养老模式，涉及到很多保险行业的专业知识，如预测被保险人的预期寿命、对产品定价模型的设计等等都不是商业银行的强项。

2．3社保管理部门。

社会保障部门的基本工作是建立保障我国养老的社会保障体系。

但是在房地产评估，抵押贷款的发放，房屋产权转移等这些具体业务的操作上存在明显的不足和缺陷。

3、保险业开展“以房养老”的可行性分析
3．1保险业开展“以房养老”的现实阻碍。

住房反向抵押贷款还附有浓重的寿险产品色彩，保险公司尤其是寿险公司在经营该项业务方面具有绝对优势。

不容忽视的是保险业开展“以房养老”也面临着诸多障碍。

住房反向抵押贷款归根到底是一项具有人寿保险性质的不动产抵押贷款业务，其不可避免地涉及到贷款发放环节。

目前我国保险公司除发放人寿保险保单质押贷款外，还不具备发放不动产抵押贷款等其他类型贷款的功能。

房屋是住房反向抵押贷款合同规定的债权抵押物，要实现这种债权，必须保证抵押人对抵押物的权属。

随着我国房地产市场的发展，土地
所有权和使用权已经逐渐分离，土地所有权归国家，而房屋用地奉行“地随房”原则，房屋所有者享有土地使用权，最长使用年限为70年，这期间由于政府城市规划等原因还可能导致土地使用权的收回，这就将引发法律政策问题。

在养老观念方面，我国居民的传统做法是子女为父母养老送终后老人的房产作为遗产留给子女，住房反向抵押贷款则由贷款机构取代了子女的角色，这会使老年人对该项业务产生抵触心理。

而且住房反向抵押贷款业务条款繁多，理解起来相对复杂，这可能会使得老年人望而却步。

3．2“以房养老”的物质基础。

我国已进入老龄化的高速增长时期，并且即将成为世界上老龄化速度最快的国家之一。

虽然目前我国已经初步建立起以居家养老为基础、以社区服务为依托、以机构照料为补充的社会养老服务体系基本框架，但是由于我国老龄人口的高速增长和高龄、独居、空巢、失能及低收入老人的日益增多，以及社会养老服务需求的日益增加，我国社会养老保障功能日益弱化。

住房反向抵押贷款通过盘活老年人自有房屋这一存量资产，在不增加国家财政支出的情况下为老年人提供定期养老金支付，可以有效弥补我国养老资金的缺乏和社会养老保障功能的弱化。

(1)居民住房私有率日益提高。

在1994年，国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》明确提出了住房改革的目标:对于存量公房，主要通过出售方式推向市场;对于增量住房，则通过住房公积金制度和住房抵押贷款制度来实现分配的货币化。

上述文件使我国的住房商品化程度大大提高。

我国
居民住房私有率水平的提高为住房反向抵押贷款业务的开展提供了充足的房源。

(2)房屋产权的可交易性日益提高。

目前，我国已经启动了主要城市的二手房交易市场，随着住房制度改革的进一步深化，我国将全面启动二手房交易市场，届时取得了全部产权的二手住房均可以上市交易，交易的程序将随着二手房交易市场的成熟逐步简化，二手房交易收费也将随着交易规模的扩大逐步降低，这使得银行在合同到期获取抵押住房产权之后便于在市场上进行交易，收回贷款本息并从中获取较大的收益，为我国开办住房反向抵押贷款业务奠定了坚实的物质基础。

3．3保险业现有的业务基础。

保险公司拥有专门的精算部门和大量的专业精算人才，其设计的精算模型和寿险生命表在产品定价方面为开展住房反向抵押贷款提供了有力的技术支持，有效缓解了业务推进过程中面临的风险。

住房反向抵押贷款业务中涉及长寿风险、利率风险、房价波动风险等因素，这些因素影响了住房反向抵押贷款产品的定价，而产品的定价又是住房反向抵押贷款实施的核心环节，其在一定程度上决定了实施的成败。

如果定价过低，申请人得到的贷款数额过低，将不能激发申请人的热情，可能导致市场需求不足;反之，则贷款机构面临贷款收不回来的风险。

开办住房反向抵押贷款业务初期需要投入数额巨大的资金，并且这笔资金回收期较长，这就要求开办该项业务的贷款机构具有长期充裕的资金流。

近年来我国保险行业的保费收入有了很大幅度的增长，闲置资金规模急剧扩大，这为保险公司开
办住房反向抵押贷款养老模式提供了良好的外部环境。

同时保险公司拥有众多的分支机构，这为推广住房反向抵押贷款提供了便利条件，奠定了市场基础。

3．4社会保障功能的弱化对“以房养老”的需要。

我国已进入老龄化的高速增长时期，并且即将成为世界上老龄化速度最快的国家之一。

虽然目前我国已经初步建立起以居家养老为基础、以社区服务为依托、以机构照料为补充的社会养老服务体系基本框架，但是由于我国老龄人口的高速增长和高龄、独居、空巢、失能及低收入老人的日益增多，以及社会养老服务需求的日益增加，我国社会养老保障功能日益弱化。

住房反向抵押贷款通过盘活老年人自有房屋这一存量资产，在不增加国家财政支出的情况下为老年人提供定期养老金支付，可以有效弥补我国养老资金的缺乏和社会养老保障功能的弱化。

我国保险业已经初步具备了开办住房反向抵押贷款的可行性，同时该项业务的推行还将促进我国保险业不断发展。

【参考文献】
［1］胡继晔．养老金融:理论界定及若干实践问题探讨［J］．财贸经济，2013(6)
［2］郝前进，周伟林．“以房养老”的双向风险与我国的制度设计［J］．上海城市管理，2012(6)
［3］李娟．人口老龄化视角下的金融创新研究一以甘肃省为例［D］．兰州大学，2012
作者：申盼盼单位：陕西国际商贸学院。