小议我国实施住房反向抵押的再思索-最新范文
我国开展住房反向抵押贷款的可行性思考
反 向抵押 贷款 自从上 世纪 ３ ０年代诞 生 以来 ， 一直 作为 一种 养老 金 融工具在发达 国家 普遍存在 ， 成为各 国养 老体系的一个 补充 。因为对 老 年人而言 ， 财富 主要是不能变 现的 房产 ， 而生 活上 没有 足够 的现 金进行 消费 。反向抵 押贷款的 出现 正好 满足 了老 年人 的这 一需要 。通 过反 向 抵押贷款 ， 老年人可 以把 固定的房 产转 换成 流动 的现 金资 产 ， 决一 部 解 分养老问题 。 反向抵押贷款不 同于传统的抵押 贷款 ， 允许老年人 以拥 有 自有 产 它
（ 西南财经 大学金 融学 院 ， 四川 成都 ６ １３ ） ｌ １ ０
【 要】 摘 本文先介绍了我国开展住房反向 抵押贷款的 现实意义， 接着探讨了 开展住房反向 抵押贷款的可行性， 主要从居民 住房自 有率提高 ， 金
融市场 完善 ， 房地产 二级市 场 日趋活 跃以及相关 法规制度 的完善四个方 面来阐述 ， 最后得 出我 国开展住 房反 向抵押 贷款有很强 的可行性。
的住房均 可以上市 交易 ， 为实施 住房反 向抵押贷款提供 了条件 。交易的 手续将 会随 着二级市 场的逐渐 成熟而简化 ， 交易收费 也将会随着 交易 的 活跃和 交易量的扩大而 降低 ， 这就 具备了 实行住房反 向抵押贷款 较为关 键的条件 ， 让银行能 够在获得住 房 产权之 后便 于在 市场 上交 易 ， 从 中 而
权的住房为抵 押 ， 在继续拥 有房产 居住权 的 同时 ， 向业 务开办 机 构 申请 贷款 ， 将其将 来（ 去世时或 一定 时期 后 ） 的房 屋价 值全 部 或部 分提 前转 换为现金 。反 向抵 押贷款产品 的实质是通过 增加资产 的流动性 的方式 ， 减少 甚至消除家庭 生命周期与住 宅生命周期 的差异 ， 老年房主 可 以在 使 自己的生命周期 内充分享受到整 个住宅生命 周期的收益权 。
我国住房反向抵押贷款困境的思考
我国住房反向抵押贷款困境的思考摘要：随着我国老龄化程度的不断加深，养老问题已经成为我国社会发展关注度较高的热难点之一，借鉴国外的成功经验并结合我国国情，逐步推行“以房养老”方式已势在必行。
本文分析我国住房反向抵押贷款的困境，抛砖引玉，提出我国住房反向抵押贷款的对策。
关键词：住房反向抵押；困境；对策随着全球经济的繁荣，医疗事业蓬勃发展，人们总体生活水平提高后，人均寿命不断提高。
现如今，世界上多个国家面临着人口结构老龄化问题，养老问题已经成为了世界普遍关注的热点。
面对这一全球问题，多个国家积极展开研究和实践，探索多元化的养老模式。
经实践检验，住房反向抵押贷款作为一项成功的解决方案，保留了老年人的居住权，将固定房产转化为流动资金，为老年人提供了高质量的养老模式。
一、我国住房反向抵押贷款的困境我国的住房反向抵押贷款业务已经过了试点阶段，但原意承办该业务的保险公司寥寥无几，全国销售的抵押贷款保险数量虽有增加但发展缓慢，我国推行住房反向抵押贷款业务时面临诸多困难，主要是需求基础薄弱，动因不足。
（一）民众对其缺乏了解在第一次四个城市试点结束后，也就是2016年6月，只有60户78人投保。
而现在已经扩大到全国范围开展的反向抵押保险，参保人数也并不理想。
根据银保监会公布的数据，截至2019年8月末，参保有效保单为126件，仅有126户186人参保。
而参保人大都为无儿女的孤寡老人，平均参保年龄为71周岁。
老年人还普遍的持有养儿防老、房产传续的传统观念，子女的反对也是该保险产品推行的阻碍。
除此之外，不了解以房养老的概念，更接受不了这种养老方式。
同时，在社会中老年人对以房养老保险产品和保险的真实作的了解普及度还很低，很多老年人都持有“保险产品都是骗人的”这一观点。
（二）保险公司动力不足2014年保监会提出四个城市试点时，只有一家保险公司推出了以房养老保险产品，即幸福人寿保险股份有限公司2015年3月推出的“幸福房来宝”。
住房反向抵押贷款在我国的应用研究
住房反向抵押贷款在我国的应用研究，不少于1000字随着人口老龄化的趋势，许多老年人面临着一个问题，即如何在退休后维持生活。
这时候住房反向抵押贷款就成为了一种解决方案，可以让老年人充分利用自己的住房资源来获得额外的收入。
本文将对住房反向抵押贷款在我国的应用进行研究。
一、什么是住房反向抵押贷款住房反向抵押贷款是指年满60周岁以上的老年人将自己的住房作为财产抵押，以换取借款机构提供的可分期领取的资金。
住房反向抵押贷款有以下几个特点：1. 贷款人无需还款，只有借款人签署终身使用权合同后死亡或转移房产所有权时才还款，所以住房反向抵押贷款也被称为“活着借钱，死后还债”的贷款。
2. 借款的本金数目不可高于住房的价值，同时根据贷款人的年龄、性别等因素确定还款的时间。
3. 银行会对住房的价值进行评估，并根据评估结果给出相应的贷款额度。
一般来说，押房了解的控制在借款人住房市场估值的50%~60%之间。
二、住房反向抵押贷款在我国的现状住房反向抵押贷款自2007年8月15日在深圳试点推出以来，经过了近10年的发展，已经获得了不少进展。
目前，国内有多家银行开展住房反向抵押贷款业务。
然而，相对于实际需求，住房反向抵押贷款在我国的应用仍然受到了不少的限制。
1. 监管政策不完善虽然住房反向抵押贷款受到国家政策支持，但是相关的监管政策却尚未完善。
在住房反向抵押贷款的实施过程中，需要借款人、评估公司、银行等多方协作，而这些方面的监管尚未完备，给整个业务的发展带来了不小的不确定性。
2. 可获得的贷款额度较低银行在住房反向抵押贷款中会根据住房的市场价值和贷款人的年龄等因素来确定可借款的最高额度，但由于不少老年人的住房市场价值并不高，所以贷款额度相对较低，不足以满足他们日常生活的需要。
3. 市场认知度不高住房反向抵押贷款在国内市场的认知度不高，一些老年人对该业务的认识不足，认为是一种不安全的贷款方式，因此也就没有太多的借款需求。
与此同时，因为市场潜力未被充分挖掘，银行等金融机构在住房反向抵押贷款的推广和宣传上也还存在不足。
《住房反向抵押贷款定价分析》范文
2019年广西桂林市中考数学试卷一、选择题（共12小题，每小题3分，共36分.在每小题给出的四个选项中只有一项是符合要求的，用2B铅笔把答题卡上对应题目的答案标号涂黑）1．（3分）的倒数是（）A．B．﹣C．﹣D．2．（3分）若海平面以上1045米，记作+1045米，则海平面以下155米，记作（）A．﹣1200米B．﹣155米C．155米D．1200米3．（3分）将数47300000用科学记数法表示为（）A．473×105B．47.3×106C．4.73×107D．4.73×105 4．（3分）下列图形中，是中心对称图形的是（）A．圆B．等边三角形C．直角三角形D．正五边形5．（3分）9的平方根是（）A．3B．±3C．﹣3D．96．（3分）如图，一个圆形转盘被平均分成6个全等的扇形，任意旋转这个转盘1次，则当转盘停止转动时，指针指向阴影部分的概率是（）A．B．C．D．7．（3分）下列命题中，是真命题的是（）A．两直线平行，内错角相等B．两个锐角的和是钝角C．直角三角形都相似D．正六边形的内角和为360°8．（3分）下列计算正确的是（）A．a2•a3＝a6B．a8÷a2＝a4C．a2+a2＝2a2D．（a+3）2＝a2+99．（3分）如果a＞b，c＜0，那么下列不等式成立的是（）A．a+c＞b B．a+c＞b﹣cC．ac﹣1＞bc﹣1D．a（c﹣1）＜b（c﹣1）10．（3分）一个物体的三视图如图所示，其中主视图和左视图是全等的等边三角形，俯视图是圆，根据图中所示数据，可求这个物体的表面积为（）A．πB．2πC．3πD．（+1）π11．（3分）将矩形ABCD按如图所示的方式折叠，BE，EG，FG为折痕，若顶点A，C，D都落在点O处，且点B，O，G在同一条直线上，同时点E，O，F在另一条直线上，则的值为（）A．B．C．D．12．（3分）如图，四边形ABCD的顶点坐标分别为A（﹣4，0），B （﹣2，﹣1），C（3，0），D（0，3），当过点B的直线l将四边形ABCD分成面积相等的两部分时，直线l所表示的函数表达式为（）A．y＝x+B．y＝x+C．y＝x+1D．y＝x+二、填空题（共6小题．每小题3分，共18分，请将答案填在答题卡上）13．（3分）计算：|﹣2019|＝．14．（3分）某班学生经常采用“小组合作学习”的方式进行学习，王老师每周对各小组合作学习的情况进行综合评分．下表是各小组其中一周的得分情况：组别一二三四五六七八得分9095908890928590这组数据的众数是．15．（3分）一元二次方程（x﹣3）（x﹣2）＝0的根是．16．（3分）若x2+ax+4＝（x﹣2）2，则a＝．17．（3分）如图，在平面直角坐标系中，反比例y＝（k＞0）的图象和△ABC都在第一象限内，AB＝AC＝，BC∥x轴，且BC ＝4，点A的坐标为（3，5）．若将△ABC向下平移m个单位长度，A，C两点同时落在反比例函数图象上，则m的值为．18．（3分）如图，在矩形ABCD中，AB＝，AD＝3，点P是AD 边上的一个动点，连接BP，作点A关于直线BP的对称点A1，连接A1C，设A1C的中点为Q，当点P从点A出发，沿边AD运动到点D时停止运动，点Q的运动路径长为．三.解答题（本大题共8题，共66分，请将解答过程写在答题卡上）19．（6分）计算：（﹣1）2019﹣+tan60°+（π﹣3.14）0．20．（6分）如图，在网格中，每个小正方形的边长均为1个单位长度．我们将小正方形的顶点叫做格点，△ABC的三个顶点均在格点上．（1）将△ABC先向右平移6个单位长度，再向上平移3个单位长度，得到△A1B1C1，画出平移后的△A1B1C1；（2）建立适当的平面直角坐标系，使得点A的坐标为（﹣4，3）；（3）在（2）的条件下，直接写出点A1的坐标．21．（8分）先化简，再求值：（﹣）÷﹣，其中x ＝2+，y＝2．22．（8分）某校在以“青春心向党，建功新时代”为主题的校园文化艺术节期间，举办了A合唱，B群舞，C书法，D演讲共四个项目的比赛，要求每位学生必须参加且仅参加一项，小红随机调查了部分学生的报名情况，并绘制了下列两幅不完整的统计图，请根据统计图中信息解答下列问题：（1）本次调查的学生总人数是多少？扇形统计图中“D”部分的圆心角度数是多少？（2）请将条形统计图补充完整；（3）若全校共有1800名学生，请估计该校报名参加书法和演讲比赛的学生共有多少人？23．（8分）如图，AB＝AD，BC＝DC，点E在AC上．（1）求证：AC平分∠BAD；（2）求证：BE＝DE．24．（8分）为响应国家“足球进校园”的号召，某校购买了50个A 类足球和25个B类足球共花费7500元，已知购买一个B类足球比购买一个A类足球多花30元．（1）求购买一个A类足球和一个B类足球各需多少元？（2）通过全校师生的共同努力，今年该校被评为“足球特色学校”，学校计划用不超过4800元的经费再次购买A类足球和B类足球共50个，若单价不变，则本次至少可以购买多少个A类足球？25．（10分）如图，BM是以AB为直径的⊙O的切线，B为切点，BC平分∠ABM，弦CD交AB于点E，DE＝OE．（1）求证：△ACB是等腰直角三角形；（2）求证：OA2＝OE•DC；（3）求tan∠ACD的值．26．（12分）如图，抛物线y＝﹣x2+bx+c与x轴交于点A（﹣2，0）和B（1，0），与y轴交于点C．（1）求抛物线的表达式；（2）作射线AC，将射线AC绕点A顺时针旋转90°交抛物线于另一点D，在射线AD上是否存在一点H，使△CHB的周长最小．若存在，求出点H的坐标；若不存在，请说明理由；（3）在（2）的条件下，点Q为抛物线的顶点，点P为射线AD 上的一个动点，且点P的横坐标为t，过点P作x轴的垂线l，垂足为E，点P从点A出发沿AD方向运动，直线l随之运动，当﹣2＜t＜1时，直线l将四边形ABCQ分割成左右两部分，设在直线l左侧部分的面积为S，求S关于t的函数表达式．2019年广西桂林市中考数学试卷答案一、选择题（共12小题，每小题3分，共36分.在每小题给出的四个选项中只有一项是符合要求的，用2B铅笔把答题卡上对应题目的答案标号涂黑）1．【分析】直接利用倒数的定义得出答案．【解答】解：的倒数是：．故选：A．2．【分析】首先审清题意，明确“正”和“负”所表示的意义；再根据题意作答．【解答】解：若海平面以上1045米，记作+1045米，则海平面以下155米，记作﹣155米．故选：B．3．【分析】科学记数法的表示形式为a×10n的形式，其中1≤|a|＜10，n为整数．确定n的值时，要看把原数变成a时，小数点移动了多少位，n的绝对值与小数点移动的位数相同．当原数绝对值＞1时，n是正数；当原数的绝对值＜1时，n是负数．【解答】解：将47300000用科学记数法表示为4.73×107，故选：C．4．【分析】根据中心对称图形的概念求解即可．【解答】解：A、是中心对称图形，本选项正确；B、不是中心对称图形，本选项错误；C、不是中心对称图形，本选项错误；D、不是中心对称图形，本选项错误．故选：A．5．【分析】根据（±3）2＝9，即可得出答案．【解答】解：∵（±3）2＝9，∴9的平方根为：±3．故选：B．6．【分析】用阴影部分扇形个数除以扇形的总个数即可得．【解答】解：当转盘停止转动时，指针指向阴影部分的概率是，故选：D．7．【分析】利用平行线的性质、钝角及锐角的定义、相似三角形的判定及正多边形的内角和公式分别判断后即可确定正确的选项．【解答】解：A、两直线平行，内错角相等，正确，是真命题；B、两个锐角的和不一定是钝角，故错误，是假命题；C、所有的直角三角形不一定相似，故错误，是假命题；D、正六边形的内角和为720°，故错误，是假命题；故选：A．8．【分析】直接利用同底数幂的乘除运算法则以及完全平方公式、合并同类项法则分别化简得出答案．【解答】解：A、a2•a3＝a5，故此选项错误；B、a8÷a2＝a6，故此选项错误；C、a2+a2＝2a2，正确；D、（a+3）2＝a2+6a+9，故此选项错误；故选：C．9．【分析】根据不等式的性质即可求出答案．【解答】解：∵c＜0，∴c﹣1＜﹣1，∵a＞b，∴a（c﹣1）＜b（c﹣1），故选：D．10．【分析】由三视图可知：该几何体是一个圆锥，其轴截面是一个高为的正三角形．可计算边长为2，据此即可得出表面积．【解答】解：由三视图可知：该几何体是一个圆锥，其轴截面是一个高为的正三角形．∴正三角形的边长＝＝2．∴圆锥的底面圆半径是1，母线长是2，∴底面周长为2π∴侧面积为2π×2＝2π，∵底面积为πr2＝π，∴全面积是3π．故选：C．11．【分析】由折叠可得，E，G分别为AD，CD的中点，设CD＝2a，AD＝2b，根据Rt△BCG中，CG2+BC2＝BG2，可得即a2+（2b）2＝（3a）2，进而得出的值．【解答】解：由折叠可得，AE＝OE＝DE，CG＝OG＝DG，∴E，G分别为AD，CD的中点，设CD＝2a，AD＝2b，则AB＝2a＝OB，DG＝OG＝CG＝a，BG ＝3a，BC＝AD＝2b，∵∠C＝90°，∴Rt△BCG中，CG2+BC2＝BG2，即a2+（2b）2＝（3a）2，∴b2＝2a2，即b＝a，∴，∴的值为，故选：B．12．【分析】由已知点可求四边形ABCD分成面积＝AC×（|y B|+3）＝＝14；求出CD的直线解析式为y＝﹣x+3，设过B的直线l为y＝kx+b，并求出两条直线的交点，直线l与x轴的交点坐标，根据面积有7＝×（3﹣）×（+1），即可求k；【解答】解：由A（﹣4，0），B（﹣2，﹣1），C（3，0），D（0，3），∴AC＝7，DO＝3，∴四边形ABCD分成面积＝AC×（|y B|+3）＝＝14，可求CD的直线解析式为y＝﹣x+3，设过B的直线l为y＝kx+b，将点B代入解析式得y＝kx+2k﹣1，∴直线CD与该直线的交点为（，），直线y＝kx+2k﹣1与x轴的交点为（，0），∴7＝×（3﹣）×（+1），∴k＝或k＝0（舍去），∴k＝，∴直线解析式为y＝x+；故选：D．二、填空题（共6小题．每小题3分，共18分，请将答案填在答题卡上）13．【分析】根据绝对值解答即可．【解答】解：|﹣2019|＝2019，故答案为：2019．14．【分析】众数是一组数据中出现次数最多的数．【解答】解：90出现了4次，出现的次数最多，则众数是90；故答案为：9015．【分析】利用因式分解法把方程化为x﹣3＝0或x﹣2＝0，然后解两个一次方程即可．【解答】解：x﹣3＝0或x﹣2＝0，所以x1＝3，x2＝2．故答案为x1＝3，x2＝2．16．【分析】直接利用完全平方公式得出a的值．【解答】解：∵x2+ax+4＝（x﹣2）2，∴a＝﹣4．故答案为：﹣4．17．【分析】根据已知求出B与C点坐标，再表示出相应的平移后A 与C坐标，将之代入反比例函数表达式即可求解；【解答】解：∵AB＝AC＝，BC＝4，点A（3，5）．∴B（1，），C（5，），将△ABC向下平移m个单位长度，∴A（3，5﹣m），C（5，﹣m），∵A，C两点同时落在反比例函数图象上，∴3（5﹣m）＝5（﹣m），∴m＝；故答案为；18．【分析】如图，连接BA1，取BC使得中点O，连接OQ，BD．利用三角形的中位线定理证明OQ＝＝定值，推出点Q的运动轨迹是以O为圆心，OQ为半径的圆弧，圆心角为120°，即可解决问题．【解答】解：如图，连接BA1，取BC使得中点O，连接OQ，BD．∵四边形ABCD是矩形，∴∠BAD＝90°，∴tan∠ABD＝＝，∴∠ABD＝60°，∵A1Q＝QC，BO＝OC，∴OQ＝BA1＝AB＝，∴点Q的运动轨迹是以O为圆心，OQ为半径的圆弧，圆心角为120°，∴点Q的运动路径长＝＝π．故答案为π．三.解答题（本大题共8题，共66分，请将解答过程写在答题卡上）19．【分析】先计算乘方、化简二次根式、代入三角函数值、零指数幂，再计算加减可得．【解答】解：原式＝﹣1﹣2++1＝﹣．20．【分析】（1）利用网格特点和平移的性质画出A、B、C的对应点A1、B1、C1，从而得到△A1B1C1；（2）利用A点坐标画出直角坐标系；（3）利用第二象限点的坐标特征写出点A1的坐标．【解答】解：（1）如图，△A1B1C1为所作；（2）如图，（3）点A1的坐标为（2，6）．21．【分析】先根据分式的混合运算顺序和运算法则化简原式，再将x、y的值代入计算可得．【解答】解：原式＝•+＝+＝，当x＝2+，y＝2时，原式＝．22．【分析】（1）由A项目人数及其所占百分比可得总人数，用360°乘以D项目人数所占比例“D”部分的圆心角度数；（2）由各项目人数之和等于总人数可得C的人数，从而补全条形图；（3）利用样本估计总体思想求解可得．【解答】解：（1）本次调查的学生总人数是120÷60%＝200（人），扇形统计图中“D”部分的圆心角度数是360°×＝14.4°；（2）C项目人数为200﹣（120+52+8）＝20（人），补全图形如下：（3）估计该校报名参加书法和演讲比赛的学生共有1800×＝252（人）．23．【分析】（1）由题中条件易知：△ABC≌△ADC，可得AC平分∠BAD；（2）利用（1）的结论，可得△BAE≌△DAE，得出BE＝DE．【解答】解：（1）在△ABC与△ADC中，∴△ABC≌△ADC（SSS）∴∠BAC＝∠DAC即AC平分∠BAD；（2）由（1）∠BAE＝∠DAE在△BAE与△DAE中，得∴△BAE≌△DAE（SAS）∴BE＝DE24．【分析】（1）设购买一个A类足球需要x元，购买一个B类足球需要y元，根据“购买50个A类足球和25个B类足球共花费7500元，购买一个B类足球比购买一个A类足球多花30元”，即可得出关于x，y的二元一次方程组，解之即可得出结论；（2）设购买m个A类足球，则购买（50﹣m）个B类足球，根据总价＝单价×数量结合总费用不超过4800元，即可得出关于m的一元一次不等式，解之取其中的最小值即可得出结论．【解答】解：（1）设购买一个A类足球需要x元，购买一个B类足球需要y元，依题意，得：，解得：．答：购买一个A类足球需要90元，购买一个B类足球需要120元．（2）设购买m个A类足球，则购买（50﹣m）个B类足球，依题意，得：90m+120（50﹣m）≤4800，解得：m≥40．答：本次至少可以购买40个A类足球．25．【分析】（1）由切线的性质和圆周角定理可得∠ACB＝∠ABM＝90°，由角平分线的性质可得∠CAB＝∠CBA＝45°；（2）通过证明△EDO∽△ODC，可得，即可得结论；（3）连接BD，AD，DO，作∠BAF＝∠DBA，交BD于点F，由外角的性质可得∠CAB＝∠CDB＝45°＝∠EDO+∠ODB＝3∠ODB，可求∠ODB＝15°＝∠OBD，由直角三角形的性质可得BD ＝DF+BF＝AD+2AD，即可求tan∠ACD的值．【解答】证明：（1）∵BM是以AB为直径的⊙O的切线，∴∠ABM＝90°，∵BC平分∠ABM，∴∠ABC＝∠ABM＝45°∵AB是直径∴∠ACB＝90°，∴∠CAB＝∠CBA＝45°∴AC＝BC∴△ACB是等腰直角三角形；（2）如图，连接OD，OC∵DE＝EO，DO＝CO∴∠EDO＝∠EOD，∠EDO＝∠OCD∴∠EDO＝∠EDO，∠EOD＝∠OCD∴△EDO∽△ODC∴∴OD2＝DE•DC∴OA2＝DE•DC＝EO•DC（3）如图，连接BD，AD，DO，作∠BAF＝∠DBA，交BD于点F，∵DO＝BO∴∠ODB＝∠OBD，∴∠AOD＝2∠ODB＝∠EDO，∵∠CAB＝∠CDB＝45°＝∠EDO+∠ODB＝3∠ODB，∴∠ODB＝15°＝∠OBD∵∠BAF＝∠DBA＝15°∴AF＝BF，∠AFD＝30°∵AB是直径∴∠ADB＝90°∴AF＝2AD，DF＝AD∴BD＝DF+BF＝AD+2AD∴tan∠ACD＝tan∠ABD＝＝＝2﹣26．【分析】（1）由抛物线与x轴两交点坐标，可得抛物线交点式为y＝﹣（x+2）（x﹣1），去括号即得到抛物线的表达式．（2）由于点H在射线AD上运动，点C、B在射线AD的同侧，求△CHB的周长最小即求CH+BH最小，作点C关于直线AD的对称点C'即有CH＝C'H，只要点C'、H、B在同一直线上时，CH+BH＝C'H+BH＝C'B最小．求点C坐标，即求直线AC解析式，由射线AD是由射线AC旋转90°得到可求得直线AD解析式．由点A为CC'中点求得点C'坐标，即求得直线C'B解析式，把直线AD与直线C'B解析式联立成方程组，求得的解即为点H 坐标．（3）求点Q坐标，画出图形，发现随着t的变化，直线l与四边形ABCQ不同的边相交，即直线l左侧部分的形状不相同，需分直线l分别与线段AQ、QC、CB相交三种情况．当直线l与线段AQ相交于点F时，S即为△AEF的面积，求直线AQ解析式，即能用t表示F的坐标进而表示AE、EF的长，代入面积公式即得到S与t的函数关系式；当直线l与线段QC相交于点G时，作QM⊥x轴于点M，S为△AQM与梯形MEGQ面积的和，求直线QC解析式，用t表示G的坐标进而表示GE、ME的长，再代入计算；当直线l与线段BC相交于点N时，S为四边形ABCQ与△BEN面积的差，求直线BC解析式，用t表示N的坐标进而表示NE、BE的长，代入计算即可．【解答】解：（1）抛物线与x轴交于点A（﹣2，0）和B（1，0）∴交点式为y＝﹣（x+2）（x﹣1）＝﹣（x2+x﹣2）∴抛物线的表示式为y＝﹣x2﹣x+2（2）在射线AD上存在一点H，使△CHB的周长最小．如图1，延长CA到C'，使AC'＝AC，连接BC'，BC'与AD交点即为满足条件的点H∵x＝0时，y＝﹣x2﹣x+2＝2∴C（0，2）∴OA＝OC＝2∴∠CAO＝45°，直线AC解析式为y＝x+2∵射线AC绕点A顺时针旋转90°得射线AD∴∠CAD＝90°∴∠OAD＝∠CAD﹣∠CAO＝45°∴直线AD解析式为y＝﹣x﹣2∵AC'＝AC，AD⊥CC'∴C'（﹣4，﹣2），AD垂直平分CC'∴CH＝C'H∴当C'、H、B在同一直线上时，C△CHB＝CH+BH+BC＝C'H+BH+BC＝BC'+BC最小设直线BC'解析式为y＝kx+a∴解得：∴直线BC'：y＝x﹣∵解得：∴点H坐标为（﹣，﹣）（3）∵y＝﹣x2﹣x+2＝﹣（x+）2+∴抛物线顶点Q（﹣，）①当﹣2＜t≤﹣时，如图2，直线l与线段AQ相交于点F设直线AQ解析式为y＝mx+n∴解得：∴直线AQ：y＝x+3∵点P横坐标为t，PF⊥x轴于点E∴F（t，t+3）∴AE＝t﹣（﹣2）＝t+2，FE＝t+3∴S＝S△AEF＝AE•EF＝（t+2）（t+3）＝t2+3t+3②当﹣＜t≤0时，如图3，直线l与线段QC相交于点G，过点Q作QM⊥x轴于M∴AM＝﹣﹣（﹣2）＝，QM＝∴S△AQM＝AM•QM＝设直线CQ解析式为y＝qx+2把点Q代入：﹣q+2＝，解得：q＝﹣∴直线CQ：y＝﹣x+2∴G（t，﹣t+2）∴EM＝t﹣（﹣）＝t+，GE＝﹣t+2∴S梯形MEGQ＝（QM+GE）•ME＝（﹣t+2）（t+）＝﹣t2+2t+∴S＝S△AQM+S梯形MEGQ＝+（﹣t2+2t+）＝﹣t2+2t+③当0＜t＜1时，如图4，直线l与线段BC相交于点N设直线BC解析式为y＝rx+2把点B代入：r+2＝0，解得：r＝﹣2∴直线BC：y＝﹣2x+2∴N（t，﹣2t+2）∴BE＝1﹣t，NE＝﹣2t+2∴S△BEN＝BE•NE＝（1﹣t）（﹣2t+2）＝t2﹣2t+1∵S梯形MOCQ＝（QM+CO）•OM＝×（+2）×＝，S△BOC ＝BO•CO＝×1×2＝1∴S＝S△AQM+S梯形MOCQ+S△BOC﹣S△BEN＝++1﹣（t2﹣2t+1）＝﹣t2+2t+综上所述，S＝。
我国住房反向抵押养老保险政策的回顾与展望
我国住房反向抵押养老保险政策的回顾与展望1.政策概述住房反向抵押养老保险是指房主将自己的住房向养老保险机构抵押，获得一定金额的养老金，直到房主离世或房屋转让时，再由养老保险机构收回抵押房屋。
这种模式的养老保险适用于有自有住房的老年人，可以解决他们在养老生活中的经济困难。
2.政策实施情况我国住房反向抵押养老保险政策最早由上海市尝试推行，随后其他城市也陆续跟进。
截止目前，我国已有多个城市开展了住房反向抵押养老保险试点工作，并取得了一定的成效。
根据相关数据显示，已有一部分老年人通过住房反向抵押养老保险政策获得了经济支持，改善了养老生活。
3.政策问题我国住房反向抵押养老保险政策在实施过程中也暴露出了一些问题。
由于政策推行时间较短，老年人对该政策的了解和认可程度不高，导致参与度不高。
部分地区在政策实施中存在着资金来源不明确、政策执行不到位等问题，导致政策效果不尽如人意。
针对我国住房反向抵押养老保险政策实施中存在的问题，需要从政策层面进行完善。
应加大对政策的宣传力度，提高老年人对该政策的了解和参与度。
政府和相关部门应当加大对政策的扶持力度，确保政策的实施顺利进行。
应当明确政策的资金来源和使用方式，以及养老保险机构的责任和义务，保障老年人的权益。
2.政策拓展除了在现有的政策基础上进行完善外，还应当积极拓展住房反向抵押养老保险政策的适用范围。
可以考虑扩大政策试点城市范围，将该政策推广至更多的城市和地区。
可以适当放宽政策的申请条件，使更多的老年人能够受益于该政策。
可以探索将住房反向抵押养老保险政策与其他养老保险方式相结合，形成多元化的养老保险体系。
在推行住房反向抵押养老保险政策的过程中，政府和相关部门应当加强对该政策的监管，确保政策的执行情况符合要求。
应当建立健全政策的监测和评估机制，及时掌握政策实施中出现的问题，并及时采取有效措施加以解决。
构建住房反向抵押养老模式的思考
或“ 经济适用房 ” 之下 ，国 内还不具 备这种适宜 以房 加坡类似 安居工程”
养老 ”发展的成熟环 境。同时 住房 的模式 ，其 中很 重要的一点都 在于政
政 策是保障 一项制度试 点和 推行 反 向抵押 制度作为一种与住房有关 的 府 的鼓励和支持 ，而且需要 相关的政 的重要前提 。从有 关数据来看 ，我 国 金融 创新产 品 ，其 运行与房地产市场 策和法律法规 的保障。如 以房养老 ” ０ ３ ５年在各州 关于住房反 向抵押养 老模 式的探索已 的成 熟程度息息相关 。近年来 我 国 发展比较成熟 的美 国，２
在 西方 的传 统伦理观念 中 ，子女
Ｅ ｌ ￣ Ｊ ， 敬老院后将其 与父母之 间的关 系相 对独 立 ．养儿 防 的 申请 人很 少 ，不 得 不停 办。 同年 ． 将独居有房 老人 安ａ 幸福人寿保 险公 司参与研发 倒按揭” 住房 出售 三是 退房补贴养老 ．将独 老的观念 比较淡薄 ，推行住房反 向抵
经很 多年 了 ，但取得 的成 效甚微 。南 房地产市场 呈现一种非理性 的发展趋 试 点成 功的基础上 ，通过 了有关的法 京 温泉留园 ”模式难 以维继的主要 势，难 以预 测中长 期的房地产市场价 案 ，由住 房及 城市发展部具 体负责制
原 因 ．除 了中 国传统 观念 的 制约外 ， 格及 走势 ．对 于房 地产价格波动产 生 定实施细则并进行 审批和管理 ，将美
｜ ｜ ｜
簪 尬
２ ０ １ ３ 年 ９ 月 ，《 国务院关于加快发
展养老服务业 的若干意见 》（ 以下简称 《 意见 》 ） ，针对当前 的养老服务业发展 面临的诸 多问题提 出了一 系列扶持政
策 ，并 明确提 出要进行 “ 老年 人住 房
《住房反向抵押贷款定价分析》范文
《住房反向抵押贷款定价分析》篇一一、引言住房反向抵押贷款（Reverse Mortgage Loan，简称RML）是一种以房产为抵押物，向借款人提供贷款，并允许借款人分期或一次性领取贷款资金的方式。
近年来，随着老龄化社会的加剧，该业务在中国及其他国家和地区迅速发展。
本文将对住房反向抵押贷款定价的核心要素及主要影响因素进行分析，并进一步提出一个合理、可行的定价策略。
二、定价的构成要素分析1. 贷款额度：贷款额度是反向抵押贷款定价的基础。
根据借款人的年龄、房屋价值、还款期限等因素，确定贷款额度。
2. 利率：利率是影响贷款价格的重要因素。
反向抵押贷款的利率通常较低，但会受到市场利率、政策因素等影响。
3. 费用：包括评估费、保险费、管理费等，这些费用将直接影响到贷款的总成本。
4. 还款方式：还款方式包括分期还款和一次性还款两种方式，不同的还款方式将影响贷款的定价。
三、影响定价的主要因素分析1. 借款人年龄：年龄越大，寿命越长，银行面临的信用风险相对较高，因此利率水平会有所提升。
2. 房屋价值：房屋价值是反向抵押贷款的主要依据。
一般情况下，房屋价值越高，贷款额度越高。
3. 政策环境：政策环境对反向抵押贷款的定价具有重要影响。
例如，政府对房地产市场的调控政策、对金融机构的监管政策等都会影响贷款利率和费用水平。
4. 金融市场利率水平：金融市场利率水平直接影响银行的资金成本，从而影响反向抵押贷款的定价。
四、定价策略分析1. 风险定价策略：根据借款人的年龄、健康状况、房屋价值等因素，评估借款人的信用风险，制定相应的利率水平。
对于高风险借款人，利率水平应适当提高。
2. 成本加收益定价策略：在保证银行收益的前提下，根据资金成本、运营成本等因素，加上一定的利润空间，制定合理的贷款利率和费用水平。
3. 市场定价策略：根据市场供求关系、竞争对手的定价情况等因素，制定符合市场需求的定价策略。
在保证竞争力的同时，确保银行的收益水平。
最新-执行住房反向贷款的思索 精品
执行住房反向贷款的思索摘要住房反向抵押贷款，从理论上来讲不失为一种可行的养老手段。
中国现行制度和政策条件下实施住房反向抵押贷款虽不可行，但从长远发展来讲，应从制度和政策环境上创造条件，将其纳入中国养老保障体系之中。
关键词住房反向抵押贷款；以房养老；障碍随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。
在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。
住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。
反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。
当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。
作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。
对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。
关于“住房反向抵押贷款”的思考及建议
亿， ２ ０ ２ ０年将达到 ２ 。 ４ ３ 亿， ２ ０ ２ ５年将突破 ３ 亿 。《 意见》 中同 时明确提出开展老年人住房反 向抵押养老保险试点。
一
、
住房 反 向抵押 贷款概 述
业 务规定 ： ６ ０岁以上老年人 可以 向养老机 构提 出养老 申请 ，
机构 将原住房进 行 出租 ， 老年 人人住 养老服务 中心 ， 所有租
三、 对 目前 “ 住房 反 向抵押 贷 款” 存 在 的定上涨
关键词 ： “ 住房反向抵押 贷款” ； 以房养老 ； 建议
中图 分 类 号 ： Ｆ ８ ３ ０ 文献 标 志 码 ： Ａ 文章编号 ： １ ６ ７ ３ — ２ ９ １ Ｘ（ ２ ０ １ ４ ） １ ６ — ０ １ ４ ２ — ０ ２
２ ０ １ ３ 年 ９月 ６日， 国务院发布《 关于加快 发展养老服务 业的若干 意见 》 中提道 ， 当前 中国已经进入 人 口老 龄化快速 发展 阶段 ， ２ ０ １ ２年 底 中国 ６ Ｏ周 岁 以上 老年 人 口已达 １ ． ９ ４
摘
要： 随着 中 国已经进 入人 口老龄化 阶段 ， 老年人 养老 问题 日益 严峻 ， 传 统的 养老 方式 无法满足 需要 ， 因此
对 于一种 新型 的养 老模 式“ 住房反 向抵押 贷 款” 的研 究备 受 关注。 通过 对 中国以房 养老 的现状 、 存在疑 惑进 行探
讨， 并 提 出建 议 。
二、 住房 反 向抵押 贷款 的发 展历 程
２ ０ ０ ５年 ， 南京汤 山的“ 温 泉留园” 老年公 寓提 出“ 给我你 的房子 ， 我替你养 老送 终” 的口号 ， 推出一种新型独特 的养老 模式 。模 式中规定 ， 拥有本市 ６ Ｏ平方米 以上产权房 、 年龄 ６ ０ 岁以上的孤残老人 ， 不论 身体状 况 ， 可 自愿将其 房产抵 押 ， 经 公证 后入 住老年公寓 ， 终身免交一切 费用 。 在老人去世后 ， 房 屋产权 归养老院 。但是该养老模式实施效果并不理 想 ， 原 因
我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨
我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨一、什么是住房反向抵押贷款住房反向抵押贷款是一种可以帮助老年人实现财富增值和提高生活水平的方式，也是为满足老年人生活所需而发展的金融产品。
具体来说，住房反向抵押贷款就是指年满60周岁的老年人将其房屋典押给揭示意向、经营合规的金融机构，获得一笔资金作为养老资金的来源，在他们去世或房屋被转让时，抵押的房屋才被卖出，通过获得售房所得来偿还债务和利息。
这一形式的贷款由于借款人拥有房屋的权利，所以被称为反向抵押。
二、住房反向抵押贷款的风险在住房反向抵押贷款的过程当中，潜在的风险有很多。
比如，借款人对房产价值风险的认知程度不足、形式化的风险收费以及在房屋在贬值或用途失当时可能带来的法律风险等。
1.房地产市场波动风险住房反向抵押贷款的安全性是建立在借款人所典押的房屋的价值保值下的。
如果房地产市场出现可预见的波动或者崩溃，那么借款人抵押贷款也会相应的处于危险之中。
2.经济环境下滑风险在经济发展放缓或者是房地产市场处于危机时，银行抵押品的质量和尽职调查变成了更为重要的一项工作，如果借款人房屋的市场价值处于衰退状态，银行在偿还时无法得到足够的抵押品，那么风险也将向银行倾斜。
3.利率风险利率风险也常常是住房反向抵押贷款的风险之一。
房屋反向抵押贷款的借款利率通常是单独达成的，所以，如果当前市场利率发生了变化，例如上个月的借款利率可能会比当下要高出很多，那么这种风险也可能就会产生。
4.不动产权纠纷风险在房屋反向抵押贷款过程中，如果涉及到的不动产权问题无法得到明确定论，那么将会引发一系列的法律问题。
三、预防住房反向抵押贷款的风险1.加强监管不断加强对行业资质的市场准入、业务范围和服务质量的监管，规范行业秩序，积极探索完善相关法规法则，引导行业健康发展。
2.加大宣传力度加大对住房反向抵押贷款的宣传力度，使更多的老年人能了解住房反向抵押贷款的特点、操作规范和风险，并善加利用。
3.完善制度体系必须建立起完善的制度体系，加强与房地产登记管理、民政部门、税务部门、公安部门等部门的信息互通与共享，以保证住房反向抵押贷款的合规与安全。
《住房反向抵押贷款定价分析》范文
《住房反向抵押贷款定价分析》篇一一、引言住房反向抵押贷款（Reverse Mortgage Loan，简称RML）是一种特殊的金融产品，主要面向老年人群体，通过抵押其自有住房来获取定期的现金流。
近年来，随着社会老龄化趋势的加剧和房地产市场的发展，住房反向抵押贷款逐渐成为金融市场中的一项重要业务。
本文将对住房反向抵押贷款的定价分析进行深入探讨，旨在为金融机构和相关从业人员提供有益的参考。
二、定价理论基础住房反向抵押贷款的定价主要依据风险调整后的现值（Present Value，简称PV）理论。
该理论主要考虑贷款期间现金流的现值，包括利息、费用及潜在风险等因素。
此外，还需要对抵押物（即住房）的价值进行评估，以及考虑市场利率、通货膨胀等因素对定价的影响。
三、定价分析方法1. 传统定价模型：传统定价模型主要包括静态现金流折现法、静态资产组合法等。
这些模型主要依据历史数据和经验参数进行定价，但忽略了市场环境和个体差异对定价的影响。
2. 动态定价模型：随着金融市场的发展，动态定价模型逐渐得到广泛应用。
该模型充分考虑了市场利率的波动性、抵押物价值的变动性以及借款人的个体差异等因素，能够更准确地反映住房反向抵押贷款的定价情况。
四、影响定价的主要因素1. 利率因素：市场利率是影响住房反向抵押贷款定价的重要因素。
当市场利率上升时，贷款成本增加，导致定价下降；反之，当市场利率下降时，贷款成本降低，定价相应上升。
2. 抵押物价值：抵押物的价值直接决定了贷款的额度。
因此，抵押物价值的波动性对定价具有重要影响。
在定价过程中，应充分考虑抵押物价值的变动性及其对贷款额度的影响。
3. 借款人年龄、健康状况及预期寿命：借款人的年龄、健康状况及预期寿命等因素会影响贷款的期限和现金流的稳定性。
因此，在定价过程中应充分考虑这些因素对风险和现金流的影响。
五、定价策略及建议1. 完善法律法规：政府应加强住房反向抵押贷款相关法律法规的建设，为金融机构提供明确的政策指导，保障市场的公平竞争和稳健发展。
推行住房反向抵押贷款业务的困境与对策
推行住房反向抵押贷款业务的困境与对策随着经济的发展和人口老龄化的加剧，推行住房反向抵押贷款业务成为了解决老年人养老难题的一种方式。
住房反向抵押贷款是指房主将自己房产抵押给金融机构，获取一定的资金，而反向抵押贷款则是指在符合特定条件下，金融机构通过向老年人发放借款，并在老年人去世或者房屋转让时获得所贷款额的本金和利息的一种长期养老方式。
但在推行住房反向抵押贷款业务中，存在着以下几个困境：一、法律法规方面不完善尽管我国在2012年出台了《反向抵押贷款管理办法》，但其并不能完全针对“老年人住房反向抵押贷款”进行有效管控。
由于我国现阶段还缺乏一套完备的法规来保护借款人和金融机构的利益，此为许多金融机构并不愿意参与“住房反向抵押贷款”的主要原因之一。
二、金融机构理解不足，风险难以控制由于中国的住房抵押贷款市场还不够健全，同时金融机构对于住房反向抵押贷款的理解程度出现了一定的分歧。
这种借贷方式在金融机构眼中可能被视为一个高风险业务，因为金融机构很难计算这种贷款的逾期或违约率，导致金融机构的风险难以控制。
三、借款人风险意识和人群受限很多老年人对住房反向抵押贷款缺乏足够的了解，他们并不了解一旦贷款违约，会导致房产被没收等后果。
同时，由于该业务所针对的是居住条件较为优越的老年人，因此人群受限，也会影响业务的发展。
以上三个困境导致住房反向抵押贷款业务的发展受限，而通过以下几点可以解决这些困境：一、健全法规和监管机制我们能够通过完善相关法规，为住房反向抵押贷款提供实施的依据。
同时，应加强对这一业务的监管，减少风险，保护借款人和金融机构的利益。
二、理性加大宣传和培训工作针对老年人缺乏对该业务的了解的问题，我们应该开展宣传和培训，增强老年人对该业务的理解程度，使他们能够更加理性的选择是否参与该业务，避免不必要的风险。
三、合理推动协同创新我们可以通过金融机构和住房公司的协力合作解决住房反向抵押贷款运作的困难。
通过合作创新，可以共同解决用户需求和金融机构风险控制的问题，推动住房反向抵押贷款业务的发展。
我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨
我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨引言住房反向抵押贷款近年来成为我国金融市场的新兴产品之一。
它能够为老年人提供财务支持，同时也为房地产市场注入了新的资金流动。
然而，随着住房反向抵押贷款的迅速发展，其存在的风险也日益凸显。
本文旨在探讨我国发展住房反向抵押贷款的风险，并提出相应的防范措施。
住房反向抵押贷款的定义与特点住房反向抵押贷款是指房屋所有权人将其拥有的住房作为抵押物，在不影响其居住权的前提下，获得金融机构提供的一笔借款。
与传统的抵押贷款不同的是，住房反向抵押贷款是逆向提取房屋的价值，而不是向金融机构偿还贷款。
住房反向抵押贷款具有以下特点：1.主要服务于老年人群体：由于老年人的收入来源有限，很多人面临养老金不足的困境。
住房反向抵押贷款为老年人提供了一种获取资金的方式，满足他们日常生活所需。
2.拥有一定的风险：住房反向抵押贷款存在一定的风险，包括房价波动、利率变动等。
一旦出现风险，可能会对房主的财产造成严重损失。
3.有利于房地产市场发展：住房反向抵押贷款为房地产市场注入了新的资金流动，促进了房地产的稳定发展。
住房反向抵押贷款风险分析住房反向抵押贷款存在以下风险：1.房价波动风险：房价的波动可能会对住房反向抵押贷款造成影响。
如果房价下跌，房主可能会面临贷款金额大于房屋实际价值的情况，导致财产损失。
2.利率变动风险：住房反向抵押贷款通常采用浮动利率，利率的上升可能会导致贷款利息的增加，增加房主的还款压力。
3.突发事件风险：突发事件如意外事故、自然灾害等可能导致房主无法履行还款义务，陷入财务困境。
4.不可继承性风险：一些住房反向抵押贷款合同规定，当借款人死亡时，房屋将转移所有权。
这可能会导致继承人面临房屋失去的风险。
防范措施为了防范住房反向抵押贷款风险，可以采取以下措施：1.强化市场监管：加强对住房反向抵押贷款产品和机构的监管力度，确保产品的可持续发展和风险控制。
2.完善风险评估体系：建立完善的风险评估体系，对借款人的还款能力、房屋价值等进行综合评估，减少不良债权的风险。
中国实施住房反向抵押贷款的再思考
中国实施住房反向抵押贷款的再思考随着中国人口老龄化的加剧，住房抵押贷款已成为许多老年人的财务解决方案。
然而，传统的住房抵押贷款存在一些问题，例如还款期限较短、风险较高等。
为了解决这些问题，中国实施了住房反向抵押贷款政策，即退休年龄后房产作为抵押品，获取按月支付的贷款。
1. 住房反向抵押贷款的定义和原理住房反向抵押贷款，又称为反向按揭贷款，是指由老年人将住房作为抵押品，向金融机构借款，但与传统住房抵押贷款不同的是，借款人不需要还款，而是由金融机构按月向借款人支付一定金额的贷款，直到借款人去世或离开住房。
住房反向抵押贷款的原理是基于房产价值的增值和老年人的自有住房需求。
随着时间的推移，房产价值会随着地区经济发展和市场供需情况而增值，借款人通过将房产作为抵押品，可以将房产价值变现为贷款。
同时，老年人可以继续在自有住房中居住，享受舒适的生活，无需为还款而担忧。
2. 住房反向抵押贷款的优势住房反向抵押贷款相比传统的住房抵押贷款具有以下几个优势：2.1 增加退休人员的收入来源由于退休金和养老金往往较为有限，许多老年人面临经济压力。
住房反向抵押贷款可以增加退休人员的收入来源，提供经济支持，满足日常生活和医疗保健等方面的需要。
2.2 增加老年人的自由支配资金住房反向抵押贷款使老年人可以将房产的价值变现为现金，可以自由支配这笔资金，用于更好地满足个人需求，如旅行、购买生活用品等。
2.3 提升老年人的生活质量住房反向抵押贷款可以帮助老年人继续在自有住房中居住，享受舒适的生活，无需担心还款压力。
这有助于提升老年人的生活质量，保持社交和亲情的稳固。
3. 住房反向抵押贷款的挑战和风险虽然住房反向抵押贷款有许多优势，但也存在一些挑战和风险需要注意：3.1 贷款利息和费用较高由于住房反向抵押贷款的期限相对较长，加之借款人不需要还款，金融机构需要通过较高的利率和费用来平衡风险和收益，这可能增加借款人的负担。
3.2 房产价值波动风险房产市场受到宏观经济环境和政策调控的影响，房产价值可能会出现波动。
《我国银行业开展住房反向抵押贷款业务研究》范文
《我国银行业开展住房反向抵押贷款业务研究》篇一一、引言随着人口老龄化趋势的加剧和居民财富的积累，住房反向抵押贷款业务逐渐成为我国银行业务发展的重要方向。
住房反向抵押贷款是一种以房屋产权为抵押物，由借款人向贷款机构申请贷款，并在一定期限内以房屋价值偿还贷款本息的金融产品。
本文旨在探讨我国银行业开展住房反向抵押贷款业务的现状、问题及发展策略。
二、我国银行业开展住房反向抵押贷款业务的现状近年来，我国银行业在住房反向抵押贷款业务方面取得了显著进展。
一方面，随着金融市场的不断开放和竞争加剧，银行业对新型金融产品的需求日益旺盛；另一方面，随着居民财富的积累和养老需求的增加，住房反向抵押贷款业务逐渐成为银行业务发展的重要方向。
目前，我国已有部分银行推出了住房反向抵押贷款产品，并在实践中不断探索和完善。
三、住房反向抵押贷款业务面临的问题尽管我国银行业在住房反向抵押贷款业务方面取得了一定成果，但仍面临诸多问题。
首先，市场认知度不高。
由于该业务起步较晚，大部分居民对其缺乏了解，导致市场需求不足。
其次，法律法规不健全。
当前我国关于住房反向抵押贷款的法律法规尚不完善，存在诸多政策空白和法律风险。
再次，市场环境不稳定。
房地产市场波动、利率风险等因素均可能影响该业务的稳定发展。
最后，银行内部管理机制不健全。
部分银行在风险控制、产品设计等方面存在不足，制约了业务的进一步发展。
四、发展策略针对上述问题，本文提出以下发展策略：1. 提高市场认知度。
通过加大宣传力度、举办讲座、制作宣传资料等方式，提高居民对住房反向抵押贷款业务的了解程度，激发市场需求。
2. 完善法律法规。
政府应加快制定相关法律法规，明确业务范围、操作流程、风险控制等方面的规定，为业务的开展提供法律保障。
3. 优化市场环境。
加强房地产市场调控，保持房价稳定；建立健全利率市场化机制，降低利率风险；加强与其他金融机构的合作，共同推动市场发展。
4. 完善银行内部管理机制。
关于我国住房反向抵押养老保险的思考
一、引言我国2019年全国65岁人口已达17603万人，占全国总人口12.57%，人口老龄化不断加深，养老问题日益成为政策和舆论关注的焦点，“以房养老”是在探讨养老问题时研发出的一种新型保险金融产品。
住房反向抵押养老保险即“以房养老”，是指老人将自己完全所有的房屋在抵押给保险公司后，保险公司向老人提供贷款，老人继续享有居住权并负责维修，身故后保险公司将拥有房屋所有权，进行偿还贷款[1]。
老人将房产变现，用于解决目前的现金困境，又不会居无定所，对于一些拥有房产却没有充足收入养老的老年人来说，是一种不错的养老选择。
住房反向抵押养老保险首次出现在2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，2014—2018年间在北京、上海、广州等地推广，但是反响并不热烈，推行效果不佳[2]。
2018年中国银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，以房养老再次进入大众视野。
二、以房养老的现实需求我国在计划生育政策实施后，现在“4-2-1”家庭占比逐渐增大，伴随人口迁徙，越来越多的青年人上大学、工作都不在父母所在地，我国的传统家庭养老模式遭到冲击，对于日益年迈的父母和正在成长的儿童，青年人的压力越来越大，我国的住房自有率在世界排名靠前，父母一代基本都有自己的住房，有参保基础，这也是对我国社会保险三支柱有效补充，填补了一、二支柱的不足，在生命周期中削峰填谷的保险模式是对每个人跨入老年后的有力经济支持。
我国养老保险日益收支不抵，抚养比逐渐增大，想要单纯依靠养老金生活可以保障基本生活水平，但是较难提高老年生活质量，所以将年轻时的资产投资于老年生活，这种新型的养老模式，在青年人中逐步被接受[3]。
随着社会的发展，不婚主义和丁克家庭越来越多，这无疑更加是一种资产与养老的完美结合，对于未来的发展趋势较为光明。
三、以房养老实施困境以房养老符合现在的老龄化趋势的国情，但并未受到多数人的推崇，原因主要在于传统观念影响、房屋产权等法律问题以及配套措施的缺失。
关于中国实施住房反向抵押贷款的再思考【分享】
关于中国实施住房反向抵押贷款的再思考摘要：住房反向抵押贷款，从理论上来讲不失为一种可行的养老手段。
中国现行制度和政策条件下实施住房反向抵押贷款虽不可行，但从长远发展来讲，应从制度和政策环境上创造条件，将其纳入中国养老保障体系之中。
关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。
在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。
住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。
反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。
当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。
作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。
对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。
关于我国住房反向抵押养老保险的思考
关于我国住房反向抵押养老保险的思考柏 晶 上海师范大学摘要：国家发改委在2016年3月31日公布的《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》中指出，针对住房反向抵押养老保险，推行试点工作，保监会也会扩大以房养老的试点范围，以市场较为规范、经济条件较好的区域为主，优先进行试点工作的开展。
此项工作在国外已经是普遍存在，但在我国却是新生事物，其发展受社会瞩目。
本文将从开展“住房反向抵押养老保险”业务的可行性和面临的风险进行分析，并提出相关政策性建议。
关键词：住房反向抵押养老保险；可行性；风险；政策性建议中图分类号：D922.182.3；D923.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)012-0286-02一、概述（一）住房反向抵押养老保险定义反向抵押养老保险，是一种创新型的养老保险模式，是将住房抵押和终身养老金保险两者进行结合，也就是说，拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人统一的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
（二）反向抵押养老保险的特点反向抵押业务与终身老年保险相结合，是此项工作最为突出的特点。
首先，保险公司承担长寿风险，以签订合同为依据，向老年人进行定期支付养老金直至身故，使老年人晚年生活得到保障。
其次，当老年人过世后，除去保险公司已支付的养老保险相关费用，剩余费用将依法归继承人所有。
最后，如房产处置后，所得费用不足以支付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
普通住房按揭贷款的特点是：由银行向有稳定收入保障的个人，实行一次性放款，逐期收回的方式帮助借款人达到购房目的，而当借款人还清所有贷款后，拥有全部产权；反向住房抵押贷款的特点是：由银行或保险公司对有住房为抵押的老年人，实行逐期放款，一次性收回方式，帮助借款人达到养老目的，而房屋产权会随着贷款的增加，逐年减少。
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小议我国实施住房反向抵押的再思索摘要：住房反向抵押贷款,从理论上来讲不失为一种可行的养老手段。
中国现行制度和政策条件下实施住房反向抵押贷款虽不可行,但从长远发展来讲,应从制度和政策环境上创造条件,将其纳入中国养老保障体系之中。
关键词：住房反向抵押贷款;以房养老;障碍随着中国人口老龄化问题的不断显现,养老问题越来越受到社会各界的高度关注。
在现有养老保障制度和体系背景下,迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。
住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具,逐渐受到学界的高度关注,对此从理论和实践角度进行探讨,无疑具有重大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,并从金融机构获得借款,金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后,按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息,并按老人的预期寿命计算,将其房屋的价值化整为零,分摊到预期寿命年限中去,按月或年支付给借款人,一直延续到借款人去世。
反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款,在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。
当借款人去世,相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖,所得用来偿还贷款本息,并享有房产升值的部分。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰,发展最成熟最具代表性的当属美国。
作为一种成熟的融资途径,其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用,其社会效用主要体现在两点：首先,老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金,可以提高其生活水平。
对老年人的资产组成理论研究表明,大部分老年人以养老金为生,住房是老年人重要的可用来增加消费的资产,通过采用年金式住房反向抵押贷款,可增加老年人收入。
同时,通过住房资产的释放,可帮助老年人筹措长期护理费用。
对低收入家庭来说,通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度,在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。
其次,住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时,还可增加二手房上市量,对调节房价起积极作用。
对贷款机构而言,虽然可能面临逆向选择和道德风险,但与其他贷款业务平均利润率相比,住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。
作为一种新兴金融产品,住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现,可成为新的经济增长点。
这种类似于买房即积蓄的养老方式,除了拉动内需,还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。
中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实,未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍,加之社会保障体系不健全,养老问题的严峻性日益凸显。
从中国大多数老年人的生活现状来看,仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势,解决老年人“房产富人,现金穷人”现象及其养老问题,住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。
二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍近几年,理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多,但基本停留在理论研究和借鉴上。
需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。
1.土地制度不明确,缺少国家政策支持。
从反向抵押贷款的特征来看,具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。
中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权,即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权,只拥有有限期限的土地使用权,即居住用地使用权限最高期限为七十年。
据《城市房地产管理法》,土地使用权的续期必须重新批准,重新缴纳土地出让金,否则土地使用权及其附属物,都将被政府无偿收回。
这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在,住房反向抵押贷款难以有效实施。
2.市场风险复杂且缺少规避工具。
作为全新的混合性金融产品,住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。
包括：（1）房地产价格风险,即住房在最后出售时,其总价格低于贷款本息总额,贷款机构就可能面临损失。
（2）利率风险,由于住房反向抵押贷款期限较长,信用关系存续期间,利率发生变化会加大贷款的机会成本,使抵押机构的信贷资金遭受损失。
（3）流动性和变现性风险,房地产变现能力差,占用资金多,容易使抵押贷款机构资金陷入困境,甚至引起破产。
中国现行的金融环境缺少风险分散机制,住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商,不利于调动金融机构经营该业务的主动性。
反向抵押贷款发展最为成功的美国,也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后,才获得长足发展的。
3.传统观念根深蒂固。
“孝”为百善之先,赡养父母是子女应尽的义务,国家将其明确列入法律条例。
相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念,导致老人一辈子辛苦积攒,一心想为子女留下房产。
这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押,导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。
4.经营主体复杂难定。
银行因其资金雄厚,成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。
但中国银行并未大范围推出此业务,原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产,以往国内银行处置房产都是被动的,都是处理的抵债房等不良资产,主动买卖房产动力不大且不是其长项。
（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小,反按揭贷款则相反,回报周期过长且市场波动大,银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。
保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验,但在中国禁止金融混业经营的管理体制下,保险公司不能直接投资房地产业务,也不可能具备金融信贷功能。
社会保障机构无论从业务到经验,虽具有相当的资金实力,仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。
三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：1.南京模式（养老院养老）。
凡拥有南京市产权房60平方米以上,年满60岁以上孤残老人,自愿将其房产抵押,经公证后入住老年公寓,终身免交一切费用,房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。
属于“到按揭”的雏形,历时两年实践已经夭折。
2.上海模式（以房自助养老）。
实施机构是公积金管理中心,65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心,再进行反租,租期双方约定,租金与市场价等同。
老人可按租期将租金一次性付给公积金中心,其他费用归公积金中心交付。
此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活,但要求以产权先过户为前提,且房屋升值部分完全归公积金中心所有,使老人心存疑虑。
3.北京模式（养老房屋银行）。
这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。
60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”代理,用租金供自己住养老院。
此属商业运作多方得利,但存在诸多问题,如能否保证养老院服务质量、老人房屋被代理租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。
上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。
由于实践中面临种种不确定因素的困扰,各种模式存在较大的制度和机制缺陷。
同时,理论探讨多于实际操作,在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下,反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。
四、结论和对策建议尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系,多渠道筹集养老资金,盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义,但目前的市场供给和需求都很有限,短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看,可行性值得怀疑。
但从长远来看,其市场潜力巨大,前景广阔。
为此,应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。
首先,发挥政府的主导力量,通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。
比如,调整相关法律法规,吸引保险资金和保险机构进入;通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念,增强住房反向抵押贷款的吸引力;通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持,增加经济收入较低老年人参与的积极性等。
纵观发达国家的经验不难看出,在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期,政府的主导力量不容忽视。
其次,加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度,引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。
相信随着时代的进步和老龄化危机的到来,传统的伦理观念会逐渐发生改变,反向抵押贷款市场将逐步成熟。
这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务,通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。
最后,着眼长远,从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性,将其纳入中国社会养老保障体系,通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡,同时,为使金融机构的资产可以实现有效流动,减弱其流动性风险,可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作,使金融机构获得资金支持。
总之,住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔,目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。
参考文献：[1]范子文.中国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析[J].经济界,2007,(2).[2]范子文.以房养老——住房反向抵押贷款的国际经验与中国的现实选择[M].北京:中国金融出版社,2006:55-73.[3]柴效武.反向抵押贷款在中国开办的迫切性与可行性的评析[J].城市,2008,(1):61-64.[4]李时华.住房反向抵押贷款:扩大老年消费需求的新途径[J].消费经济,2007,(1):35-37.[5]张仕廉,刘亚丽.中国试行住房反向抵押贷款的障碍与对策[J].经济纵横,2007,(2):41-42.[6]刘江涛,张波.住房反向抵押贷款中的不确定性因素分析[J].经济问题探索,2008,(4。