住房反向抵押贷款以房养老实务分析

住房反向抵押贷款以房养老
实务分析
目录
一、相关概念 (3)
二、反向抵押贷款与传统抵押贷款比较 (4)
三、运作流程 (5)
四、国际比较 (6)
（一）美国住房反向抵押贷款 (6)
1、美国住房反向抵押贷款种类 (6)
2、美国的成功经验总结 (9)
3、美国次级债危机的经验教训 (11)
（二）加拿大反向抵押贷款 (11)
1、反向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgages） (12)
2、信用限额反向抵押贷款（Line of Credit reverse mortgage ）.. 12
（三）法国反向抵押贷款 (13)
五、我国推行以房养老的前景分析 (14)
（一）适用性分析 (14)
（二）存在的障碍 (16)
1、传统文化的障碍 (16)
2、政策性风险 (17)
3、缺乏完善的金融市场 (18)
4、房地产泡沫的潜在威胁 (19)
七、总结 (20)
“住房反向抵押贷款”促成“以房养老”，是指拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。

它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。

当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

一、相关概念
反向抵押贷款（Reverse Mortgage , RM）是住房价值转换（Home Equity Conversion ,HEC）产品之一，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动。

其对象为有住房所有权的老年人。

老年人在不必搬离住房情况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等，所有债务（包括本金、利息及费用）将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。

二、反向抵押贷款与传统抵押贷款比较
在某种意义上反向抵押贷款相当于传统抵押贷款的一种“倒转”，房主每月从贷款人那里得到贷款而不是向银行支付贷款来购买住房。

传统抵押贷款是以贷款人的收入和信用为偿还保证的，而作为抵押品的住房只是作为还贷的一种额外的保证，其债务总额一般随着时间递减，同时住房净资产在上升；而反向抵押贷款是以住房自身的价值为保证的，并不需要收入或信用保证（故对收入低、信用差借款者也适用），其债务总额随着时间而递增，同时住房净资产减少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡时才被偿还，在这之前，借款者拥有住房所有权。

另外反向抵押贷款是一种不具有追索权的贷款，只能以住房资产来偿还，如果住房资产不足以偿付债务时，借款者不需要支付两者间的差额，因此贷款人可能面临债务不能全额偿还的风险。

反向抵押贷款与传统抵押贷款的根本区别在于后者必须出示收入证明，住房只是一种技术上的担保，而对前者，并不需要收入证明，而又无追索权，故不需要偿还超过住房资产部分的债务。

反向抵押贷款不需要收入及信用证明，从理论上看设计这种抵押贷款比较简单，但考虑到在中长期中，未来经济变化引起房地产价格的变化是非常的不稳定，在5年中升降40%也不罕见。

另外加上借款人的剩余居住年数等的随机性，反向抵押贷款的设计是相当复杂的。

三、运作流程
反向抵押贷款已经成功证券化，因此反向抵押贷款市场的运作流程包括一级和二级市场（如图表1），一级市场是反向抵押贷款发起，二级市场主要是反向抵押贷款证券化，为一级市场筹措资金。

下面主要就一级市场运行机制进行介绍：
（1）拥有住房自主产权的老年人在政府许可的机构进行反向抵押贷款的信息咨询，明白发起反向抵押贷款之后的权利和义务，在审视自身条件后向反向抵押贷款发放机构提出申请；
（2）贷款发放机构初步审查合格后，正式受理申请业务，委托房地产评估机构对住房进行客观评估，在满足双方各自的条件下正式签订合约，保险机构为双方保险，保证借款人能根据合约获得相应的权利，也保证向贷款人支付债务总额超过住房自产的部分；
（3）正式合约生效后，住房所有权仍属老年人，老年人按照合约要求维护好住房，贷款发放机构同样按要求支付贷款给借款人；
（4）在老年人死亡、永久搬离、出售住房时，合约到期，住房所有权转移到贷款人，贷款发放机构处置住房，收回成本，取得利润；
（5）在整个方向抵押贷款一级市场的运作中，政府有关机构起一个市场培育、政策扶植、税费减免、监督检查、信息咨询、保险及在必要时提供资金支持等。

四、国际比较
在国外，反向抵押贷款是以房养老最为成功的模式，最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。

（一）美国住房反向抵押贷款
1、美国住房反向抵押贷款种类
美国主要有5种反向抵押贷款产品。

其中有两种产品是政府机构和公司开发设计的。

另外三种产品是一家私营机构设计并提供的。

（1）房产价值转换抵押贷款（HECM）
HECM是国会授权的一种反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督。

HECM保险项目得到美国住房与城市发展部（HUD）联邦住房管理局（FHA）的支持。

HECM保险项目得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可以用于任何用途。

FHA也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。

HUD负责保险项目的设计与改进，FHA 负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金。

应当注意的是，HUD与FHA并不直接提供反向抵押贷款。

HECM 的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构，但这
些公司实际上把所有发放的贷款全部出售给联邦全国低压贷款
联合会（Fannie Mae ）Fannie Mae 不仅在HECM项目的运作过程中起到非常重要的作用：是HECM二级市场上的唯一购买者；而且在改善HECM贷款示范项目运行方面也有特殊作用；负责制订项目运行中的一些原则与标准。

例如，Fannie Mae 禁止使用过桥贷款为超出项目允许的费用进行融资；要求曾经拖欠财产税或保险费的借款人预留部分贷款资金，以防其再次拖欠财产税与保险费；开发电话咨询系统为借款人提供更高质量的咨询服务。

HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金
融机制，使得老年住户获得养老资金的同时不必搬出或出售住房的。

这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间按月发放、在一定限额内自由支取或者是最后一种方式和前两种方式的结合。

采用最多的方式是一定限额内自由领取。

HECM是美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，在每一州都能申请到这种贷款。

HECM占所有发放的反向抵押贷款的90%以上。

近年来保持良好的发展势头。

在美国，凡是年龄在62岁以上的老年人家庭，不论其家庭财产或收入状况如何，都可以用独立拥有产权的住房申请反向抵押贷款。

从实际运作上来看，借款人的年龄平均在75岁左右。

（2）住房持有者贷款（the Home -keeper Program）
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押贷款产品——Home-keeper。

这种产品与HECM非常相似，不同的是贷款领
取方式较少，借款人只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的组合。

Home-keeper 贷款与大部分HECM贷款一样，采用按月浮动利率的方式计息。

Home-keeper 贷款的一个主要优点是拥有较高价值房产的住户可以接到更高数额的资金，这是因为Home-keeper 不受HECM借款最大数额的限制。

Home-keeper 还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处，他们倾向于选择HECM，这是由于HECM的贷款条件更为优惠。

具有较高房产价值的借款人倾向于选择Home-keeper 贷款。

与HECM相比，Home-keeper贷款规模还较小。

（3）财务自由（Financial Freedom）贷款。

Financial Freedom贷款是由老年人财务自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。

该公司是美国市场上唯一一家自行设计、提供反向抵押贷款产品的私营公司。

贷款的最大限额是700，000美元，又被称为“大额贷款”（Jumbo Loan）。

这种贷款的结构与HECM和Home-keeper 有很大的不同。

借款人在签订借款合同后可以一次性得到一大笔资金，可以用这笔资金购买Hartford人寿保险公司的年金从而把房产价值转换为按月支付的年金。

这种方式的一个好处就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。

财务自由贷款还有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产（最高可以达到房产价值的80%），后代可以继承这部分房产。

老年人财务自由基金公司在2001年和2003年又分别设计了两种新的产品：标准现金账户（stander Cash Account）和零点现金账户（the Zero Point Cash Account）。

其中零点现金账户是第一个无贷款费用的反向抵押贷款产品。

私营公司提供的反向抵押贷款产品没有联邦政府的保险，这是与公有部门反向抵押贷款产品最大不同之处。

2、美国的成功经验总结
反向抵押贷款的推出，大大改善了美国老年人的生活条件，据估算参加爱反向抵押贷款，约有160万收入不到贫困线1/2的老年妇女能够提高他们的收入。

65.3万尾处于贫困线的老年妇女能够提高其经济地位，收入可以超过贫困线的20个百分点。

此外，反向抵押贷款还有效地缓解了社会保障压力，促进了金融市场的繁荣和发展。

其成功的经验主要有几点的借鉴。

（1）政府的扶持
美国政府在反向抵押贷款运作中起到非常关键的作用。

政府提供保险的反向抵押贷款产品HECM不仅在市场上占有绝对份额（90%）而且国会每年提供资金用以反向抵押贷款申请前的咨询、扩大潜在借款人并要求HUD寻求合适的方式对潜在借款人进行
反向抵押贷款教育。

美国政府在规范反向抵押贷款市场发行方面也起着重要的作用，制定了完善的消费者保护措施与机制。

美国国会自1987年推出HECM示范项目以来，一直密切关注与监督反
向抵押贷款市场的运行。

国会还颁布了一些有关的法律法规规范反向抵押贷款的运作环境，明确界定借款人收取的贷款费用下呢。

HUD定期对HECM项目的运行进行评估并向国会汇报，FHA负责对产品设计进行改进。

反向抵押贷款还一直接受一般的银行与借贷法案（Banking and Lending Act ）的管理。

可见，美国国会、联邦政府机构在反向抵押贷款的运作中起着非常重要的作用：制定完善的法律、促进规范市场的发展，保护各方面的利益，改进产品设计、完善风险规避机制，促进市场竞争，推动市场发展。

（2）完善的住房金融市场
完善的住房金融市场是美国反向抵押贷款业务成功的基础。

由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房抵押公司共同组成的房地产二级市场，与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报。

多种形式的房地产信用活动也使得住房金融市场具有极大的活力和极好的流动性。

（3）开放的文化观念
老年人的文化认同是反向抵押贷款成功的前提。

与基于回报理性的代际赡养不同的是，美国人更崇尚独立自主的精神，代际之间的物质凝聚力较弱，子女成年后对父母的赡养义务很轻，老年人在处理自己的资产时有很大的自主权。

3、美国次级债危机的经验教训
4月2日，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融申请破
产保护，红极一时的美国次级抵押贷款市场爆出空前的危机。

此后，次债危机不断蔓延至全球市场。

危机发生是由于美国前期存在通胀压力，美联储多次加息，美国房地产市场景气度不断下降。

加息对于那些次级债的借款人来说无疑负担加重，导致贷款违约不断，全美多家次级市场放款机构深陷坏账危机。

此次危机给市场的教训有两个：第一是金融创新是有风险的，因此在发展金融市场的同时要注意防范金融风险；第二泡沫总是要破灭的，因此不要相信有永远高涨的市场，一定要去防范市场背后的风险。

（二）加拿大反向抵押贷款
加拿大反向抵押贷款是由一家私营机构——加拿大人住房收入计划（Canadian Home Income Plan, CHIP ）公司提供的。

CHIP 于1986年成立，在对美国和英国反向抵押贷款运作经验研究以后，开始加拿大提供反向抵押贷款融资服务。

CHIP拥有AAA级
的评级，是加拿大第一家也是唯一一家提供反向抵押贷款的公司。

截至2002年底，该公司已经发放了2.75亿加元的反向抵押贷款，主要是通过一些大的金融机构的终端网络开展反向抵押贷款的
各项业务。

经授权的抵押贷款经纪人以及合格的保险机构为借款人提供贷款咨询。

在加拿大主要有三种反向抵押贷款产品：
1、反向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgages）
这种贷款最为广泛使用。

反向年金抵押贷款分为两个方面：首先，借款人使用住房作抵押取得一大笔资金。

在整个反向年金抵押贷款期限内，这笔资金是使用复利计算的。

然后，利用这笔资金购买一份年金。

大多数情况下，年金在借款人的有生之年都能按月为其提供固定的收入。

即使在住房被出售、反向抵押贷款已经还清，老年房主仍然拥有年金，年金还会继续支付。

反向年金抵押贷款非常适合那些希望有生之年都能按月得到固定收入
的老年借款人。

这种贷款的弊端是贷款成本很高，这是因为一次性获取支取大笔资金，使用复利计息导致利息支出额增加非常快。

2、信用限额反向抵押贷款（Line of Credit reverse mortgage ）
这种贷款允许借款人随时支取所需贷款，在年度支取限额内，每次支取数额自行决定。

借款人仅需对已支取部分的贷款支付利息。

信用限额反向抵押贷款适合那些仅在需要时支取贷款的老年借款人，这样可以把贷款利息降到最小，贷款成本也较低。

3、固定期限反向抵押贷款（Fixed Term reverse mortgage ）
这种贷款仅在固定期限内提供贷款，例如5年或者10年。

当贷款到期时，所有贷款本息必须还清；如果借款人不能按时清偿贷款本息，住房将被强行出售，售房所得用来归还贷款本息。

固定期限反向抵押贷款比较适合那些短期急需资金的借款人。

此种
方式的反向抵押贷款为那些等待投资到期或养老金开始反放而又急需资金的老年人解决了燃眉之急。

在加拿大并没有特定的法律规范约束反向抵押贷款的运行。

由于每月提供的贷款是免税的，反向抵押贷款在加拿大得到越来越多的关注。

加拿大的反向抵押贷款运作模式和美国类似，但加拿大政府所起作用要小一些，市场也面临着与美国类似的发展障碍。

（三）法国反向抵押贷款
在法国，有一种成为“viager”的反向抵押贷款产品。

这种产品的买卖双方因对生命进行投机而具有较大的经济利益，又被称为“对死亡进行投机”。

具体运作是：首先，根据当地相同房产的最近出售价格确定借款人住房的公平市场价值。

然后，根据借款人的年龄确定“viager”价格，60岁借款人的“viager”价格为公平市场价值的50% ，70岁为60%，80岁为70%，90岁为80%。

贷款人一次性付给借款人0-30%的“viager”价格，余下的70-100%根据借款人的预期寿命分月支付，每月的支付根据通货膨胀进行调整。

卖者死亡后，贷款人取得房产所有权。

如果借款人突然死亡，贷款人非常幸运。

例如，一个60岁老人在采用“viager”之后一个月就死亡了，贷款人只支付了公平市场价值的30%-50%即房产价值的15%就取得了住房的所有权。

相反的是，如果借款人寿命足够长，贷款人可能支付住房价值的很多倍
才能得到住房。

如果贷款人先于借款人死亡，贷款人的家庭要承担支付责任。

如果不是一次不支付，借款人就可以把住房重新出售，贷款人损失全部预付款。

“viager”通常是个人之间的合同安排，只受双方鉴定的合同约束，但也有一些中间经纪人撮合潜在的卖者和买者。

法国支持推广这种合同安排，把其看作为减少对社会保障项目依赖的一条有效途径。

五、我国推行以房养老的前景分析
（一）适用性分析
巨大的养老压力与养老资源的匮乏、社会保障的不健全形成尖锐的矛盾。

解决我国日益严重的养老问题需要社会方方面面的参与和努力。

发达国家进入老龄化社会时间长、社会保障制度比较完善、金融市场发达，适用于退休老年人口的金融产品与服务种类丰富，借鉴发达国家成功养老经验，开发适合于我国的养老产品增强老人自我保障能力是一条有益的思路。

反向抵押贷款主要是面向“房产富人、现金穷人”的退休老人，为老人提前消费部分房产价值提供了一种机制的同时，老人仍然拥有房产所有权，不必搬离住房。

我国情况下反向抵押贷款存在一定的条件：
1、我国退休老人人群是典型的“现金穷人”。

中国社会保障制度的建立已有50年历史。

前30年是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策；改革开放以后的15年，国有企业逐步走向
独立，企业保险因之转向社会统筹；1995年中央决定将各人账
户制度引入中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。

这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来养老进行个人账户积累，这种双重负担是企业和职工难以承受的，因而在实际操作中引发很多问题。

个人账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。

中国国情的一个重要特征就是，我国处于经济体制转轨时期。

伴随着国有企业的改革，部分国有企业破产、倒闭，企业所属的部分退休职工得不到养老保障；社会保障面比较窄，广大农村老人基本没有养老保险，全社会老人人均收入水平非常低。

2、住房制度改革、房地产市场的发展为开发反向抵押贷款提供物质保证。

我国经过前几年的住房改革，使居民的住房条件有了很大的改善。

第五次人口普查第一次把住房内容列入调查范围，资料显示我国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭
户的9.2%；533396户购买经济适用房，占6.5%；2401075户购
买原公有住房，比例高达29.4%另外，加之26.8%的家庭户自建
住房，城市中拥有住房的家庭户达到587万户，占72%。

近几年，我国房地产市场发展极为迅速，各地房产价格增速较快，尤其是部分沿海发达中心城市的房产价格年均增幅高达30%以上。

住房作为居民的重要家庭财产，如果折成现金计算，有些家庭的财产规模还是比较大的，从而为反向抵押贷款提供了物质准备。

3、我国近年来积累了大量的闲余资金，推出反向抵押贷款项目有资金上的保证。

近几年来，我国商业银行存款、外汇储备、保险费收入等继续持续大幅增长，社会闲置资金量急剧扩大，开展反向抵押贷款项目有了充足的资金保证。

（二）存在的障碍
我国推行反向抵押贷款项目除产品本身所具有的一般风险外，还存在着一些特殊的障碍，主要有：
1、传统文化的障碍
中华民族有着悠久的文化历史传统，“养儿防老”的观念根深蒂固。

子女赡养老人是应尽的义务，也是我们的优良传统，老人过世后的一切遗产理所当然由儿女继承。

反向抵押贷款的推行要考虑这种文化的接受性。

对于年轻一代的来说，思想观念解放，易于接受新的事物，其对反向抵押贷款养老模式的接受相对比较容易一点。

但对于老人来说，采用反向抵押一方面可能担心由于自己的行动会伤害到子女的尊严，另一方面也可能有自己过世后总要为后代留下些什么的复杂感情因素，即遗产动机的考虑，并且老年人接受新事物总是较慢，反向抵押贷款这种金融产品又相对比较复杂，老人对其的理解与接受会相对难一点。

在中国很少有家庭能够就健康欠佳、父母的死亡以及与此相关的问题进行理性的讨论。

这些话题在大部分中国家庭是一种禁忌。

以至于老人即使过比较清贫的生活，也不一定知道自己的遗
产可以有更广泛的用途，可以提高自己的收入、支持日常的消费。

当然，人们的观念总是会随着时间的变化而改变。

现在一代的年轻人就没有他们的上辈那样的遗产动机，他们对于养老保险、年金等金融工具的概念更加熟悉，比起上辈其对反向抵押贷款就有可能持有完全不同的态度。

2、政策性风险
国家有关住房、土地使用的政策、养老保障政策，乃至金融保险政策，大致是可据以测定的。

且可以预测其长期的变动影响，必然是逐步向增强对居民权益的维护和保障的方向趋进。

但具体的政策走向，尤其是长达10数年的政策走向，却是极难把握，这就构成了政策风险。

国家未来住宅政策的变化，对反向抵押贷款的业务开办会有很大冲击。

政策风险中，有相当内容还应当属于城市规划风险。

我国处于快速的城市化进程中，各地老城区的改造以及新城的扩张，拆迁风波屡见不鲜。

反向抵押贷款机构购买的住宅，在长达10数年的城市规划中，是否会遇到因城市规划设计的原因，要对某地段的住宅全部拆迁，和面临会前或其他变动事项。

这种拆迁补偿的相关政策如何，拆迁费能否按市场价补足所损失的全部价值，弥补不足时的损失应当由谁来承担。

市场价值与账面价值的差异形成的盈亏，应当由谁来承担。

这些问题能否解决，直接关系到参与反向抵押贷款的积极性。