恒大恒大恒大万科资金管理专项审计方案常规审计
万科集团房地产内部审计手册
万科集团房地产内部审计手册【内部审计】万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。
所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。
所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。
所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【审计的主要职权】万科公司审计室及审计人员的主要职权是：1．检查会计报表、会计账簿、会计凭证、会计分析资料、会计政策及科目说明，查阅有关的文件资料；2．检查内部管理制度、规定和程序，包括财务管理制度、会计核算制度、人事管理制度、工程管理制度、档案资料管理制度、有关业务操作规程、费用报销制度等；3．审阅经济合同或协议，主要包括项目合作协议（合同）、工程承包合同、设备材料采购合同、劳务合作合同、售楼合同等；4．检查房地产项目资料，主要包括项目的概算书、预算书、决算书和设计图纸、现场签证备忘录及相关修改图纸等；5．检查资金及其他财产，主要包括各种存货、固定资产和货币资金等；6．对审计中的有关事项进行调查并索取证明材料；7．对严重违反国家法律和公司有关制度和造成严重损失浪费的人员，提出追究其责任的建议；8．对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估；9．提出改进管理、提高效益的建议，检查审计结论的落实情况。
【审计预警】《内审条例》中所述“审计预警”是指审计人员根据《企业风险评估程序》、《万科审计巡查制度》，通过对企业及其项目运作过程进行日常的分析性审计、现场审计及审计巡查，对所企业出现的或潜在的经营管理风险定期或不定期地向公司领导报告。
恒大地产财务专项管理制度
恒大地产财务专项管理制度第一章总则第一条为规范恒大地产公司的财务管理和财务监督工作，保障公司财务资源的安全和有效利用，维护公司的经济利益，减少经济损失，提高公司财务管理水平，特制定本制度。
第二条本制度适用于恒大地产公司的全体员工，包括总经理、各部门主管和职员等，财务管理人员必须严格遵守。
第三条公司财务管理应当遵循“稳健经营、勤俭节约、诚实守信、规范管理”的原则，完善财务管理制度，建立健全内部控制，健全内部控制制度，提高公司经济效益和风险管控水平。
第四条公司的财务管理应当依法依规、公开透明，真实可靠，完善财务会计报告，规范财务预算管理，保障公司财务稳健运行。
第五条公司的财务管理应当坚持“收支两条腿走路、利益和风险并重”的原则，合理规划财务支出和收入，统筹利益与风险，提高财务资源利用效率和财务资产安全性。
第六条公司财务管理应当不断创新、积极探索，适应市场经济的发展需要，提高财务管理水平，为公司经营发展提供有力的保障。
第二章财务管理组织第七条公司设立财务管理部门，具体负责公司的全面财务管理工作，包括财务会计、财务预算、资金管理、成本控制、税收管理、投融资管理等。
第八条公司财务管理部门应当建立科学的财务管理制度、规章制度、财务管理手续等，健全内部控制，提高财务监督和管理水平。
第九条公司应当配备一支经验丰富、业务能力强、责任心强的财务管理队伍，加强人才培训和绩效考核，提高财务管理部门的整体素质和业务水平。
第十条公司的财务管理部门应当与公司的其他部门建立良好的沟通协调机制，加强信息共享和协作合作，保障公司经营活动的正常开展。
第十一条公司的财务管理部门应当加强外部联系，保持与金融机构、税务部门、审计部门等相关部门的密切合作，及时掌握外部信息，保障公司的财务稳健运行。
第三章财务管理制度第十二条公司应当建立健全的财务管理制度，包括会计核算制度、内部控制制度、财务预算管理制度、资金管理制度、投融资管理制度等内容。
第十三条公司的会计核算制度应当依法依规，科学合理，保障会计数据的真实可靠，加强会计监督和审计监督，保障公司财务报告的真实性和完整性。
恒大、万科资金链分析
万科、恒大资金链分析万科集团：合作开发、大举拿地考验万科资金实力作为国内房地产行业的龙头，万科集团近几年发展迅速，销售规模不断扩大，自2005年万科成为国内首家销售额突破百亿的房企，短短5年时间，至2010年，万科成为国内首家销售额突破千亿的房企，从百亿到千亿，万科仅仅用了6年的时间。
而万科近几年一直引领着国内房地产行业，成为国内房地产行业的一艘巨型航母。
资产负债率上升、短期偿债风险有所增加万科的快速扩张和成长，万科的规模不断扩大，其资产规模从2005年的220亿元发展到2010年Q3的1880亿元，同期负债规模由134亿元发展到1386亿元，近5年间，万科资产规模与负债规模分别增加7.5倍和9.3倍。
11.522.520052006200720082009Q3/201040%60%80%100%数据来源：万科年报图1：万科资产负债情况万科在扩张的同时，其资产负债率也不断上涨，从2005年的60.9%，一路上涨到2010年Q3的73.8%，鉴于房地产行业的高负债特点，万科的这一负债比例也尚在合理范围，而速动比例近几年则在波动中下滑，于2010年第三季度，万科的流动比率下降到近几年的最低点1.65。
万科这两项财务指标虽都在合理范围内，但两项指标的一增一减，也在某种程度上反映了万科伴随万科近几年快速发展的同时，其负债规模和短期偿债风险的增加。
销售业绩屡创新高，但拿地支出再创新高开发商资金主要来自于自筹资金、银行贷款以及销售回款等，特别是在调控频繁、资本市场严格控制时期，销售回款显然已经成为开发商最为重要和稳定的资金来源渠道。
2004006008001,0001,200200520062007200820092010亿元-40%0%40%80%120%160%合约销售数据来源：万科年报图2：2005-2010年万科合约销售额从万科历年销售情况来看，万科销售额自2005年突破百亿达到140亿元，直至2010年突破千亿达到1082亿元，6年期间，除2008年受金融危机影响而使万科销售额出现小幅下滑，其余年份万科合约销售都保持在30%以上，而万科的这一市场表现除2009年弱于房地产市场总体表现以外，其他年份均要优于房地产市场总体表现。
恒大恒大恒大恒大万科财务分析总结报告
恒大恒大恒大恒大万科财务分析总结报告Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】报告摘要万科集团作为房地产企业中的佼佼者，在国家进行房价调控以及一些城市开始发布限购条款的时候，万科集团依旧是房市产业中的领先者，并一直保持较好的盈利。
本文针对万科集团2012年到2013年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的角度，研究万科近年来的财务状况和经营成果，及其可能存在的问题。
为万科对现状的总结及未来发展提供参考依据。
关键字：万科；房地产；财务分析目录1公司简介及行业分析公司简介万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。
总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。
公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。
投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。
主要产品是商品住宅。
目前万科总股本为1,099,万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,万股，持股比例为%。
行业分析万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。
2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。
万科主营业务为房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。
王石借鉴索尼的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成一套物业管理体系，公司物业服务通过全国首批ISO9002质量徐工集团工程机械股份有限公司体系认证。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2003年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州15个城市进行住宅开发，2004年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市，目前万科业务已经扩展到19个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。
淮北恒大项目资金管理自查自纠报告
淮北恒大项目资金管理自查自纠报告第1篇：淮北恒大项目资金管理自查自纠报告淮北恒大项目资金管理自查自纠报告根据公司统一部署，项目从8月30日开始进行资金管理效能检查，现报告初期自查自纠阶段项目情况:一、制度及流程项目严格按照公司制度和业务流程要求执行，公司下发文件及时传达项目管理人员，并对文件精神组织员工进行学习，费用等报销，严格按照公司要求，严格审核工作，按流程要求进行业务处理。
二、会计基础工作项目对日常发生的一切经济业务事项，都具有合法的原始单据，并填制合法的原始凭*进行相关业务处理；填制原始凭*时严格审查大小写金额是否一致，杜绝伪造、涂改现象；原始凭*采用公司统一要求的单据封面，经济事项、日期、经办人、稽核人等签章齐全。
项目按照工程局规定使用统一的相关会计凭*样式，严格按照建七财[2005]207号文件要求执行。
记账凭*具备填制日期，摘要，编号，所附原始单据张数，金额等必备的要素，保*金额与原始凭*一致，计算机打印的记账凭*上有制单、稽核，记账，会计主管等签章。
同时项目采用总公司统一企业会计制度设置的会计科目和工程局统一帐簿，并设置研究费用等辅助核算，严格按照工程局制度要求进行相关的业务处理。
项目在月末的时候严格备用金清理管理，定期与备用金管理人员核实账面金额是否与实际金额相符。
项目资金的收付采用集中管理，从根本上杜绝现金坐支现象。
工程局系统内未完，继续阅读 >第2篇：水务涉农项目资金自查自纠报告为认真落实反腐倡廉的工作部署，认真查究专项资金使用的问题，建立健全专项资金监管机制，确保专项资金使用的有效*、规范*和安全*，根据上级有关文件精神，我乡对2013-2014年农村安全饮水资金进行了全面清查，自查如下:一、农村安全饮水资金使用情况1、2013年长河村25万元。
该项目已全面竣工验收，已向县水务局报账完毕，工程材料自行采购，部分资金112500元拨入乡*账户，已全部兑现到供应商。
2、2014年县财政安排农村饮水资金80万元。
了解被审计单位及其环境案例恒大恒大万科集团
了解被审计单位及其环境案例恒大恒大万科集团 The pony was revised in January 2021了解被审计单位及其环境案例被审计单位：万科企业股份有限公司项目：了解被审计单位及其环境审计目标：（1）相关行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素；（2）被审计单位性质；（3）被审计单位对会计政策的选择和运用；（4）被审计单位的目标、战略以及可能导致重大错报风险的相关经营风险；（5）对被审计单位财务业绩的衡量与评价。
（6）了解被审计单位的内部控制了解被审计单位及其环境一、相关行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素1 行业状况：（1）所在行业的市场供求与竞争。
万科企业股份有限公司以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，曾被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。
2012年8月，万科被评为中国民企500强，排名第14位。
经过一系列的宏观政策的调控，我国房地产业从近几年高速发展的行业状态转向稳定增长，我国近些年房地产行业发展非常迅速，快速增长，这种发展是在几十年增长缓慢背景下出现的，起点非常低，压抑了几十年的需求在这么短的时间内释放出来，客观上必然刺激、拉动房地产行业的强劲增长，所以市场需求将保持着持续的增长的强劲势头，尤其是高品质、高性价比德住宅产品，高性能的商业地产，从发展趋势上看都有很强的内在需求，存量和增量的巨大需求正是保持房地产继续保持快速发展的根本动力。
因此我们认为，尽管在政府加强引导和调控的宏观环境影响下，房地产行业将进行一系列的调整，行业状况和企业自身都不断走向成熟，消费市场也将进一步理性化，但由于市场强劲需求，接下来的几年房地产行业的发展趋势仍将是稳定增长的。
（2）生产经营的季节性和周期性。
房地产行业受政府政策和季节以及大量人员流动影响，而万科股份有限公司由于其经营管理好，公司规模大，所以其季节性和周期性变化不是很大。
万科资金管理专项审计方案常规审计
万科资金管理专项审计方案常规审计一、审计目标本次审计的目标是对万科公司的资金管理进行审计，以确定其资金使用情况的合法性、合规性和有效性。
审计将侧重于对资金流入、流出、运作和使用的全过程进行审计，以评估万科公司资金管理的风险控制措施和内部控制的有效性。
二、审计范围本次审计将覆盖万科公司的全面财务管理范围，包括但不限于以下方面：2.资金流出：审计资金的流出渠道，包括投资、支付、贷款以及其他支出，确保其合规性和效益性。
3.资金运作：审计资金在公司内部的运作过程，包括资金调度、财务管理和风险控制等方面的合规性和有效性。
4.资金使用：审计资金在各个项目、部门和业务中的使用情况，包括项目投资、资金运营、债务管理等方面的合规性和效益性。
三、审计方法本次审计将采用以下方法进行：1.抽样检查：随机选择一部分资金流动和使用的记录进行审计，以确定资金使用的真实性和合规性。
2.文件审查：审查万科公司的财务文件、合同、账目等相关文件，以获取资金流动和使用的证据。
3.数据分析：对万科公司的财务数据进行系统分析，以确定资金使用情况是否符合预期和合规要求。
4.询问函和访谈：通过发放询问函和进行相关人员的访谈，获取相关信息和解答问题。
四、审计内容本次审计将审查以下内容：2.资金运作的合规性和有效性，包括资金调度、财务管理和风险控制等方面的合规性和有效性。
3.资金使用的合规性和效益性，包括项目投资、资金运营和债务管理等方面的合规性和效益性。
五、审计报告审计报告将包括以下内容：1.资金管理的概述，包括资金流动的情况、资金运作和使用的总体评价。
2.资金管理的问题和风险，包括发现的问题、可能的风险和建议的改进措施。
3.对万科公司内部控制的评价，包括对内部控制的有效性和改进建议。
六、审计时间安排审计将在合适的时间安排开始，并预计在一个月内完成整个审计过程。
以上为万科资金管理专项审计方案的常规审计内容，希望能对您有帮助。
如有需要，可酌情进行调整和补充。
房地产企业审计基本内容及方法计划
精选文档房地产公司审计基本内容及方法一、预收账款不按规定申报纳税预收账款是房地产开发公司经营的重要方式。
没有预收账款，房地产开发公司就没法进行再投入，更谈不上迅速发展。
目前，房地产公司预收售房款未缴营业税的现象比较广泛。
依据《营业税暂行条例实行细则》规定，“纳税人转让土地使用权或许销售不动产，采纳预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当日” 。
预收售房款应缴纳营业税。
二、“私自减少税基”，代收、代垫款项不并入营业额，偷逃税款房地产开发公司在收取购房款的同时，依照与相关方面的协议，代收燃气、水、电张口费等代收、代垫款项，关于收取的这部分款项，公司往常经过“其余对付款”、“对付帐款”等来往科目核算，未并入营业额，计算应纳营业税金。
依据《营业税暂行条例实行细则》第十四条的规定，代收、代垫款项应并入营业额计征营业税。
公司因收取此部分款项实为代收，甚至先期已支付，售房时再收取，实为“过路财神”，税法要求对此部分款项并入营业额计征营业税。
三、“虚开发票”虚减计税依照，实现“双偷”房地产开发公司依销售不动产发票开具金额确立售房收入缴纳营业税，购房者以销售不动产发票开具金额依比率缴纳契税后方可办理《房子所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是两方缴纳税款的计税依照，故两方协议少开或不开支售不动产发票，可偷逃税款，实现“共赢”。
对税务机关来讲堪称“双偷”，对此除应要求税务部门增强与房产、房管部门交流协作，根绝以收条作为契税及办理房产证依照外，还应深入实质，掌握售房面积、售房价钱，查对销售不动产发票，增强征管，促进房地产开发公司严格依照发票管理方法照实、实时开具发票，缴纳税款。
四、“收入实收不转”直接抵减对付工程款，偷逃税款房地产开发公司因施工方延迟工期等原由收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发公司转付施工方优秀工程及提早完工奖赏收入不经过“营业外收入”科目核算，而直接抵减对付工程款，进而减少会计收益偷逃公司所得税。
恒大恒大万科房地产管理流程工作指引
恒大恒大万科房地产管理流程工作指引Last revision on 21 December 2020工作指引标准表单目录1.项目投资管理2.项目设计管理3.项目施工管理4.项目进度管理5.项目成本管理6.项目销售管理7.安全文明生产8.招投标管理9.经济合同管理10.经营目标管理11.危机管理12. 信息披露工作指引13.管理制度系统14.业务信息管理项目投资管理目录项目经营策划书编制提纲项目立项评审决策指引项目可行性研究报告编制指引项目建议书编制指引项目论证审查表项目开发论证综述表新项目基本情况调查表1 城市规划及发展简述2 项目决策背景及摘要外部环境a) 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走向等；b) 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；c) 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
内部因素a) 项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3 至5 年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；b) 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；c ) 从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
3 项目概况宗地位置宗地现状四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。
项目周边的社区配套项目周边环境大市政配套规划控制要点总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。
土地价格土地升值潜力初步评估立即开发与作为土地储备优缺点分析。
4 法律及政策性风险分析土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
恒大高新：内部审计制度（2011年9月）
江西恒大高新技术股份有限公司内部审计制度（2011年9月）第一章总则第一条为了规范江西恒大高新技术股份有限公司（以下简称“公司”）内部审计工作，提高内部审计工作质量，保护投资者合法权益，根据《中华人民共和国审计法》、《审计署关于内部审计工作的规定》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《深圳证券交易所中小板上市公司规范运作指引》等法律、行政法规以及《公司章程》等有关规定，结合本公司所处行业和生产经营特点，特制定本制度。
第二条本制度所称内部审计，是指公司内部审计机构或人员依据国家有关法律法规和本制度的规定，对本公司各内部机构、全资或控股子公司以及具有重大影响的参股公司的内部控制和风险管理的有效性、财务信息的真实性、完整性以及经营活动的效率和效果等开展的一种评价活动。
第三条本制度所称内部控制，是指由公司董事会、管理层和全体员工共同实施的、旨在合理保证实现以下基本目标的一系列控制活动：(一) 提高公司经营的效率和效果；(二) 保障公司资产的安全；(三) 确保公司信息披露的真实、可靠和完整；(四) 遵循国家法律法规和其他监管要求。
第四条公司董事会应当对内部控制制度的建立健全和有效实施负责，重要的内部控制制度应当经董事会审议通过。
公司董事会及其全体成员应当保证内部控制相关信息披露内容的真实、准确、完整。
第五条本制度适应于江西恒大高新技术股份有限公司各部门、各直属办事处、各分公司、各全资或各控股子公司上述机构相关责任人的内部审计工作。
第二章内部审计机构和人员第六条依据完善公司治理结构和完备内部控制机制的要求，公司在董事会下设立审计委员会，审计委员会成员应当全部由董事组成，其中独立董事应占半数以上且至少应有一名独立董事为会计专业人士。
审计委员会直接对董事会负责，审计委员会召集人由独立董事担任。
第七条在审计委员会下设立监审部，对公司财务信息的真实性和完整性、内部控制制度的建立和实施等情况进行检查监督。
监审部对审计委员会负责，向审计委员会报告工作。
万科公司审计手册(绝密资料)
【内部审计】万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。
所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。
所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。
所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【利害关系】《内审条例》所述的利害关系是指审计双方潜在的影响审计公正性、客观性的人员间的相互利害关系。
1、要求审计室在安排项目审计小组成员时，不应安排与审计项目有利害关系的审计人员担任审计小组成本；2、对参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员；对调入内部审计部门或暂时在该部门工作的人员，在没有经过一段适当的时间之前，不应分配去审计他们以前从事过的活动；3、审计人员的直系亲属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时；4、参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员，其工作期间与审计有利害关系时；5、审计人员的直接家属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时。
【内部控制系统】内部控制系统是指为客观企业特定目标提供合理保证而建立的各种政策和程序；也是企业利用内部因分工而产生的相互联系、相互制约的关系，所制定的一系列具有控制职能的程序、方法、措施，并予以规范化、系统化而形成的一个严密的控制机制。
内部控制系统通常包括公司的计划、责任说明、授权；符合内控要求的组织架构；用于公司业务和内部管理的制度、程序、手册；独立的内部审计监督评价系统等。
房地产公司的内部审计问题-以恒大集团为例
房地产公司的内部审计问题---以恒大集团为例目录第1章绪论 (1)1.1研究背景 (1)1.2研究意义 (1)1.3研究框架 (2)第2章房地产行业内部审计的现状及不足 (3)2.1重视度不够 (3)2.2过小的职能范围 (3)2.3技术手段的落后 (3)2.4人员的构成问题 (3)第3章恒大地产内部审计存在的问题及成因 (5)3.1恒大地产内部审计存在的问题 (5)3.2恒大地产内部审计存在的问题成因 (6)第4章恒大地产内部审计风险的防范对策 (9)4.1培养风险防范意识 (9)4.2培训审计人员业务，提高业务素质 (9)4.3开发恒大地产审计软件，提高计算机应用水平 (10)4.4提升质量控制的技术方法水平 (10)4.5执行审计程序，规范行为操作 (11)第5章对房地产企业审计问题的解决建议 (12)5.1提高企业管理人员对审计的认识 (12)5.2合理调整内审工作范围 (12)5.3改善审计的手段，提高内审的质量 (12)5.4优化内部审计人员的专业结构 (12)5.5完善资产管理，建立健全企业内部管理制度 (13)结论 (14)参考文献 (15)摘要随着外部监管力度的加大和房地产自身内控的改善，房地产公司的内部审计仍然存在不足,通过本研究，希望能够设法找出具体存在的问题，深入剖析成因，提出改进的措施,促使内部审计的合理化，达到审计目的的效益性，改善房地产的内部审计，促进公司治理和内部审计的良性互动。
一直以来，房地产行业是我国经济发展的重要支柱性产业，甚至成为刺激经济发展的三驾马车重要内容之一。
房地产作为中国经济的晴雨表，也随时显示出其随我国宽松抑或紧缩的货币政策变化而不断处于价格的波动之中。
本文通过对恒大地产审计风险种类的探讨，主要分为五部分；第一部分为绪论；第二部分分析房地产内部审计的现状及不足；第三部分提出恒大地产内部审计存在的问题及成因；第四部分为恒大地产内部审计风险的防范对策。
房地产企业审计方案
房地产企业审计方案本页仅作为文档页封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March房地产企业审计方案（一）审计重点、难点及应对策略1.收入的确认。
房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。
此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。
另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。
2.成本的结转。
房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。
第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。
恒大地产集团财务审计管理办法
恒大地产财务审计管理办法第一章总则第一条为进一步完善企业财务审计，建立健全有效的审计监督机制，使财务审计工作规范化、制度化，特制定本办法.第二条财务审计部依照国家法律法规和公司规章制度开展工作，独立行使审计监督职权,对审计结果提出改进建议，出具书面审计报告，并对集团董事局负责，审计结果应作为被审计单位及责任人改进管理、考评晋升、奖惩和失职问责的重要依据.第二章财务审计的范围、方式第三条财务审计的范围包括集团总部、各地区公司、控股公司和参股项目，以及董事局安排的专项审计工作。
第四条对地区公司的财务审计每年不少于四次，每次不少于15天（与管理监察中心同步);对其他下属公司的审计每年不少于两次。
第五条财务审计的方式主要包括:1、报送（送达）审计即被审单位接到审计通知书，应在指定时间将有关材料送财务审计机构接受审计检查.2、就地审计即财务审计人员到被审计单位进行审计，被审计单位必须提供必要的工作条件。
第三章财务审计的内容及重点第六条财务审计的内容包括财务收支审计、经济责任审计、经济效益审计、内部控制审计和审批权限审计。
第七条财务收支审计主要是对被审单位的会计基础工作和资产、负债、所有者权益，损益进行审计。
重点检查：1、审查会计报表、会计账簿、会计凭证的真实性、合规性和计算的准确性。
2、审查货币资金（现金、银行存款)、短期投资、应收及预付账款、存货等流动资产是否真实存在，并为被审计单位所有，记录是否完整，核算是否正确，反应是否恰当。
3、审查长期投资是否真实存在，并为被审计单位所有，投资业务是否符合国家规定，计价核算是否及时、正确，投资收益是否达到预期目标。
4、检查固定资产、无形资产和其他资产是否真实存在,并为被审计单位所有,计价核算是否及时、正确；折旧计提是否及时、正确;摊销是否符合规定。
5、审查各种负债形成是否合理合法，记录是否真实完整，计价是否正确.6、审查所有者权益及损益是否真实正确,是否符合规定。
恒大集团财务风险防范措施
恒大集团财务风险防范措施恒大集团财务风险防范措施一、资金风险管理1.建立资金集中管理机制，确保资金安全。
恒大集团应建立资金集中管理机制，统一管理旗下各公司的资金，避免资金分散和滥用。
2.加强现金流管理，保证公司正常运营。
恒大集团应建立健全的现金流管理体系，合理预测未来的现金流情况，及时采取措施应对可能出现的资金短缺问题。
3.合理使用金融工具，降低资金成本。
恒大集团应积极利用金融市场和金融机构提供的各种金融工具，如银行贷款、债券发行等，降低公司的资金成本。
二、投资风险管理1.进行充分的市场调研，减少投资风险。
恒大集团在投资前应对目标市场进行充分的市场调研，了解市场需求、竞争情况等信息，以减少投资风险。
2.制定合理的投资策略，降低投资风险。
恒大集团应根据自身的战略目标和财务状况，制定合理的投资策略，选择适合的投资项目和投资方式，降低投资风险。
3.建立投资风险评估机制，及时采取措施应对风险。
恒大集团应建立投资风险评估机制，对投资项目进行全面的风险评估，及时发现和应对可能出现的风险。
三、财务报告风险管理1.加强内部控制，确保财务报告的准确性。
恒大集团应建立健全的内部控制体系，确保财务报告的编制、审核、批准等环节的合法性和准确性。
2.采用可靠的财务报表软件，提高报表编制效率和质量。
恒大集团应选择可靠的财务报表软件，提高报表编制的效率和质量，确保报表数据的准确性和完整性。
3.加强内部审计，及时发现和纠正财务报表中的问题。
恒大集团应加强内部审计工作，对财务报表进行全面的审查和监督，及时发现和纠正财务报表中的问题。
四、税务风险管理1.建立健全的税务管理体系，确保税务处理的合法性和合规性。
恒大集团应建立健全的税务管理体系，规范税务处理流程和操作方法，确保税务处理的合法性和合规性。
2.加强税务人员的培训和教育，提高税务管理水平。
恒大集团应加强税务人员的培训和教育，提高他们的业务素质和管理水平，确保公司税务处理的准确性和有效性。
恒大财务制度内部
恒大财务制度内部一、财务报告制度1.1 财务报告的层级和内容恒大集团的财务报告分为年度财务报告和季度财务报告，年度财务报告由公司编制并由审计师出具审计报告，季度财务报告由公司内部财务部门编制。
财务报告的内容包括资产负债表、利润表、现金流量表等必要的财务信息，还包括公司的经营情况、风险状况、未来发展规划等内容。
1.2 财务报告的编制和审核流程公司财务部门负责财务报告的编制工作，报告需要经过公司财务部门、总经理办公室、董事会等部门的审核，确保报告的准确和可靠性。
公司还委托独立的审计师对年度财务报告进行审计，以确保报告的真实性和合规性。
1.3 财务报告的披露和公开恒大集团的财务报告需按照相关法律法规的规定进行披露和公开，包括在公司的官方网站上公开发布，向公司股东和监管机构提交报告，确保投资者和各方对公司的财务状况有清晰的了解。
二、预算管理制度2.1 预算编制原则和流程公司的预算管理制度包括年度预算、季度预算和月度预算，财务部门负责统筹编制预算，并将预算方案提交公司领导层审批。
预算编制需遵循严格的原则，包括合理性、可行性、适应性等，确保预算的科学性和准确性。
2.2 预算执行和监控一旦预算获得批准，公司各部门需按照预算计划执行，财务部门负责监控预算执行情况，及时发现偏差并采取有效措施加以调整。
公司领导层会定期审查预算执行情况，确保公司的经营目标和财务目标一致。
2.3 预算调整和控制如果出现严重的预算偏差或外部环境发生重大变化，公司可以对预算进行调整，财务部门需及时进行分析和报告，并根据实际情况进行调整。
同时，公司设立专门的预算控制小组，负责监督和控制预算的执行，确保预算的有效实施。
三、资金管理制度3.1 资金流动和结算公司的资金管理制度包括公司的资金流入和流出的管理，公司需建立完善的结算流程和机制，确保资金的安全和高效使用。
公司财务部门负责资金的日常管理和结算工作，遵守相关的财务规章制度和操作流程。
3.2 资金调拨和风险控制公司在资金调拨和使用过程中需遵循严格的流程和原则，确保资金的合理使用和风险的控制。
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恒大恒大恒大万科资金管理专项审计方案常规
审计
Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-
资金管理专项审计方案（安全性、规范性部分）
资金管理环节
审计关注点
安全性合规性
存量管理
现金
岗位设计——现金接触的控制
审批权限及额度——现金付款、提现
库存现金的完整性
现金存量的安全性——转存及时性
存折管理——保管、密码、转存的及时性
离职员工借款的清理
违规行为——小金库
定期现金盘点记录
备用金借款归还与清理的及时性
存折记录和备案
银行存款
违规行为：出租、出借银行帐户、套现
印鉴保管——分开保管
票据管理——票据不能预留印鉴、进行领用作
废记录、严禁开具空头无限额支票等。
网上银行
审批权限及额度——集团内资金划拨、公司内
部银行帐户间资金划拨。
帐户开立的审批（尤其关注共管帐户）
《银行存款余额调节表》
流量管理收款第三方付款的风险控制收款的及时性、催款
付款
地价及工程款：
地价、工程款付款审批权限、额度
以合作双方签署合同为支付依据的符合性。
付款的审批——尤其关注对提前支付的控制
往来管理
不允许不同地区或不同集团考核主体的公司之间擅自进行资金调拨及期末挂往来帐。
内部往来应按月核对，至少每季末编制调节表，双方签字盖章确认；
融资管理专户资金专户专用
专档建立募集资金项目使用
二、审计程序：
（一）准备阶段
1、资料搜集清单——发被审计单位提供。
2、分析性审核
（1）内控环境分析
（2）业务状况分析
（二）现场阶段
1、现金业务：
2、银行业务
3、收款业务
4、付款业务
5、往来业务
6、专项资金业务。