保利l罗兰香谷市场定位策划报告课件
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精@保利罗兰香谷项目解析
住宅共2343套（别墅208套+公寓80套+洋房1055套)，商铺32套
投资商 发展商 建筑设计
会所 商业 交通 金融 医疗
物业信息
保利房地产（集团）股份有限公司
长春市轻轨六合房 地产开发有限公司
景观设计
上海市园林设计院
中建国际（深圳） 设计顾问有限公司
物业公司
保利物业公司
中国保利集团旗下企业介绍
保利罗兰香谷
项目区位概览
项目基础资料
项目基本资料
项目地址 占地规模 建筑密度
绿化率 建筑结构
50.3万m2
长春市高新区电台街与硅谷大街交会处
项目定位
城市文化别墅社区
20.8%
容积率
1.2%
52.2%
工期
分2期开发
框架、框剪
建筑风格
现代主义简约风格
投资商 发展商 建筑设计
十六年来，保利保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段， 形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等近20个城市的全国战略布局，拥有44家 控股公司。
公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自 然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。公 司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞 誉与信赖。
SLOGON
出自名门的优雅
传播项目的高端品质，并于目标客户群的购买 心理、文化特质有效对接
项目价值挖掘
（卖点提炼）
区位篇
• 城市半径范围内的绝版城市 文化别墅社区
园林篇
• 亲水绿化代“香谷十颂”，5万平 米中央景观
• 800米健康跑道
投资商 发展商 建筑设计
会所 商业 交通 金融 医疗
物业信息
保利房地产（集团）股份有限公司
长春市轻轨六合房 地产开发有限公司
景观设计
上海市园林设计院
中建国际（深圳） 设计顾问有限公司
物业公司
保利物业公司
中国保利集团旗下企业介绍
保利罗兰香谷
项目区位概览
项目基础资料
项目基本资料
项目地址 占地规模 建筑密度
绿化率 建筑结构
50.3万m2
长春市高新区电台街与硅谷大街交会处
项目定位
城市文化别墅社区
20.8%
容积率
1.2%
52.2%
工期
分2期开发
框架、框剪
建筑风格
现代主义简约风格
投资商 发展商 建筑设计
十六年来，保利保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段， 形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等近20个城市的全国战略布局，拥有44家 控股公司。
公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自 然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。公 司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞 誉与信赖。
SLOGON
出自名门的优雅
传播项目的高端品质，并于目标客户群的购买 心理、文化特质有效对接
项目价值挖掘
（卖点提炼）
区位篇
• 城市半径范围内的绝版城市 文化别墅社区
园林篇
• 亲水绿化代“香谷十颂”，5万平 米中央景观
• 800米健康跑道
市场定位PPT课件
01
02
03
目标市场策略
确定品牌的目标市场，了 解目标市场的需求和特点， 根据目标市场的需求进行 品牌定位。
竞争策略
分析竞争对手的品牌定位， 找到与竞争对手不同的定 位点，形成差异化优势。
价值策略
强调品牌的价值，如品质、 服务、创新等，以提升消 费者对品牌的认知和信任。
品牌定位的步骤
市场分析
确定品牌核心价值
市场定位ppt课件
目录
• 市场定位概述 • 目标市场分析 • 产品定位 • 品牌定位 • 市场定位的差异化
01
市场定位概述
市场定位的定义
总结词
市场定位是指企业根据目标市场的需 求和竞争状况，确定企业及其产品在 目标市场中的竞争地位和形象特征。
详细描述
市场定位是企业战略管理中的重要环 节，它涉及到企业如何选择目标市场 、确定产品或服务的特色和优势，以 及如何将这些信息传达给潜在客户。
品牌形象差异化
通过塑造独特的品牌形象，使 企业在市场中与众不同，如时
尚、品质、创新等。
产品差异化
通过研发具有独特功能、品质、 外观的产品，满足消费者特定需 求，从而在市场中脱颖而出。
价格差异化
根据产品定位和市场需求，制 定具有竞争力的价格策略，吸 引不同消费层次的消费者。
渠道差异化
通过选择不同的销售渠道和分销策 略，如线上、线下、直销等，以满 足不同消费者的购买习惯和需求。
略，以满足不同消费者的需求。
03
产品定位
产品定位的定义
总结词
产品定位是确定产品在市场中的位置，以满足特定消费者群体的需求和期望。
详细描述
产品定位是市场营销策略的核心，它涉及到确定产品的特色、优点和利益，以 及在消费者心中形成的独特印象。产品定位的目的是使产品在目标市场中具有 独特性和吸引力，从而与竞争对手区分开来。
成都保利国际广场定位策划报告下PPT课件
·而在二层及四层、五层，设有早餐厅、健身房、
天际园林泳池及池畔咖啡廊及多功能商务中心， 全面照顾商务及居家之便利舒适生活。
➢空中苏式园林 ·苏州园林式生态泳池，在空中续写苏州园林经
典 ·50米泳池与苏州生态园林融会一体 ·空中花园，现代与自然璀璨结合的居住新景界
➢精品生活配套，极致人生享受
环球188裙楼1-4层共2万平方米的精品商业，汇 聚了时尚文化、特色餐饮、休闲娱乐等诸多元素。
Ecological Aqua CITY增值点3—— 艺术化天际会所
北向视线通廊
待建写 字楼 （限高 100m）
精装公寓
精装公寓
空中会所（59-60F） （180～570平）
精装公寓
47～62F
酒店式公寓
精装酒店式公寓 （70～300平米）
40～46F
精装公寓
时尚会所（21F）
精装公寓 （70-150平米）
精品住宅
酒店式公寓
135 100
海洋公园、高尔夫
1500米
待 建 建米 筑
500米
米 精品住宅
峰汇官邸 之“TOWN生活”
根据视线景观价值最大化的立体分区
UP-TOWN
景观/奢华/尊贵
47层以上视线开阔景观好，最高 价值设置大户型顶级豪宅
MID-TOWN
视野/服务/舒适
北向视线通廊
40层以上具备景观视野，设置空
1-4F 精品商业
钻石顶 43-44F
30-42F 精装大宅
4-28F甲级 写字楼
1-3F 挑高大堂
顶级配套：钻石顶商务会所+空中苏式园林+精品生活配套， 极致人生享受
➢钻石顶商务会所——3大顶级私人国际会 所 ·辉盛阁之钻石穹顶会所，供应各式会所设施，包
天际园林泳池及池畔咖啡廊及多功能商务中心， 全面照顾商务及居家之便利舒适生活。
➢空中苏式园林 ·苏州园林式生态泳池，在空中续写苏州园林经
典 ·50米泳池与苏州生态园林融会一体 ·空中花园，现代与自然璀璨结合的居住新景界
➢精品生活配套，极致人生享受
环球188裙楼1-4层共2万平方米的精品商业，汇 聚了时尚文化、特色餐饮、休闲娱乐等诸多元素。
Ecological Aqua CITY增值点3—— 艺术化天际会所
北向视线通廊
待建写 字楼 （限高 100m）
精装公寓
精装公寓
空中会所（59-60F） （180～570平）
精装公寓
47～62F
酒店式公寓
精装酒店式公寓 （70～300平米）
40～46F
精装公寓
时尚会所（21F）
精装公寓 （70-150平米）
精品住宅
酒店式公寓
135 100
海洋公园、高尔夫
1500米
待 建 建米 筑
500米
米 精品住宅
峰汇官邸 之“TOWN生活”
根据视线景观价值最大化的立体分区
UP-TOWN
景观/奢华/尊贵
47层以上视线开阔景观好，最高 价值设置大户型顶级豪宅
MID-TOWN
视野/服务/舒适
北向视线通廊
40层以上具备景观视野，设置空
1-4F 精品商业
钻石顶 43-44F
30-42F 精装大宅
4-28F甲级 写字楼
1-3F 挑高大堂
顶级配套：钻石顶商务会所+空中苏式园林+精品生活配套， 极致人生享受
➢钻石顶商务会所——3大顶级私人国际会 所 ·辉盛阁之钻石穹顶会所，供应各式会所设施，包
上海保利广场商业项目定位及产品塑造汇报-44PPT
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
创意产业LOFT
创意产业是智能型产业，是以创意、技巧及才华创造财富和就业能力的 知识密集型行业，
•售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等 浦西主要办公区域。
•购买人群：国内客户占2/3，其中本地及江浙约50％， 亚洲占20％，欧美约8％，其它约5％。
•07-10年有80万㎡新增供应量，租金和售价均可能下调。
区域市场简析
•以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在0.9-1＄/㎡·日，
与浦西同类项目持平，空置率低于10％。
•
5、知人者智，自知者明。胜人者有力 ，自胜 者强。 20.10.2 020.10. 2006:1 1:4906: 11:49October 20, 2020
•
6、意志坚强的人能把世界放在手中像 泥块一 样任意 揉捏。 2020年 10月20 日星期 二上午 6时11 分49秒0 6:11:49 20.10.2 0
•缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势 •现有建筑形成南向遮挡
•周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围
复合型项目是区域市场空白
•高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。 •商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。
•虹桥＋古北、淮海路办公区＋新天地、南京西路办公区＋梅泰恒等成功案 例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。
五星级办公及公寓式酒店配套功能区——“上海滩”
“滨江新天地”
“小型歌剧院”是反映文化性的特色建筑， 其建成后将与海洋水族馆、东方艺术中心共同构筑浦东乃至上海的
某地产罗兰香谷案名推广语演绎专案44PPT
追溯一个不渝的贵族爱情
英国第一位公爵
1337年，英国 爱德华三世加封他年仅七岁的长子为康沃尔公爵 从此，英国有了第一位公爵
伟大的英雄
1346年，年仅16岁的康沃尔公爵，率领英军取得了他在英法百年战争中的第一次胜利 1355年，年仅25岁他，在普瓦捷战役中大胜法军，俘虏了法王约翰二世 自此，公爵的英名传遍英伦大地，成为英国人心中伟大的民族英雄
维纳斯晶莹的泪珠滑落地面 从此，人间有了高贵的罗兰
骑士与贵妇人不朽的爱情 更为她蒙上高贵浪漫的非凡气质
让人心动的名字、 清幽旖旎的芬芳、 素雅淡洁的姿彩、 世界上最高贵、最美丽的鲜花、 是永远盛开在心中的那朵——罗兰花
出身名门，气质不凡
提到
保利·罗兰香谷
似乎已经嗅到了甜美的罗兰花香 品赏到怡人的绚丽风光，呈现一种令人神往的
保利·罗兰香谷
——出自名门的优雅
周期：2008.04-2008.06
策略核心：以别墅产品塑造高端品质，全面建立 “城市文化别墅社区”的整体传 播形象，同时贯穿保利品牌推广
产品形象定位：城市文化别墅社区，完美第一居所
界定明确的调性：优雅
诉求：站在城市的高度对话，从电影、汽车、文化的角度对应产品景观、区位 等卖点
项目Slogan：
保利·罗兰香谷，
出自名门的优雅
优雅
优雅是一种和谐 优雅类似于美丽 只是美丽是上天的恩赐
而优雅是人文的产物。
优雅
优雅是一种高贵的品质 是骨子里折射出的文化艺术之气 是长久惟美生活之后的
沉淀与积累。
优雅
优雅是一种感觉 这感觉更多的来源于 丰富的内心，智慧、博爱、宽容……
它理性与感性的完美结合。
“优雅是一种由积淀而形成的生命气质与气韵 是与美非常接近的概念
保利罗兰香谷2012年企划推广工作
罗兰香谷·奢适生活篇 ——绽放魅力的罗兰香谷
推广安排
推广时间 3月 4月
5月 6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
推广阶段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
销售节点 11#
6#
12#
4#
7#
推广核心
阶段推广 主题
活动演绎
刚需进入 微改善时代
群芳揽胜篇
微改善（湖居+品质）
绝版湖景 不曾有，不再现
湖边公园里，幸福上岸来
2012年营销推广策略
2012年营销概念思考：
微改善
微改善之品牌：一线央企巨头，中高端豪宅专家 微改善之景观：仙林湖唯一南向观景楼盘，绝版湖景珍藏 微改善之品质：中高端豪宅品质铸就，精细产品细节 微改善之生活：浓郁人文气息，完善生活规划、便利交通
2012年营销推广策略：
线上传播：
微改善（湖居+品质）
第二阶段：礼赞生活
推广周期：2012年5月—6月
第二阶段（5月—6月）：
一切献给不曾有的仙林湖
新推房源：12#楼、4#楼 卖点主题：稀缺湖景、唯一南向观景 策略目标：深入推广项目的绝对景观优势，强化记忆，将微改善的生活理念深入 人心。
第二阶段（5月—6月）：
多渠道推广，微改善概念深化
阶段推广手段： 主流媒体开盘节点投放（硬广+软文） 网络多角度推广（硬广、软文、新闻报道、论坛） 广播频率投放、地铁广告投放。 短信、彩信、DM投放跟进配合 线下活动配合
第一阶段（3月—4月）：
重要营销手段：
工法样板间
建议项目设置工法样板间。从具体的产品细节来让客户直观的感受到项目的微改善生活。 例如：LOW—E玻璃、外遮阳系统、可视对讲安防系统等等高于万科的细节，通过现场展 示的形式呈献给客户，配合话题炒作，让客户深入了解保利罗兰香谷呈献的微改善生活。
推广安排
推广时间 3月 4月
5月 6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
推广阶段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
销售节点 11#
6#
12#
4#
7#
推广核心
阶段推广 主题
活动演绎
刚需进入 微改善时代
群芳揽胜篇
微改善（湖居+品质）
绝版湖景 不曾有，不再现
湖边公园里，幸福上岸来
2012年营销推广策略
2012年营销概念思考：
微改善
微改善之品牌：一线央企巨头，中高端豪宅专家 微改善之景观：仙林湖唯一南向观景楼盘，绝版湖景珍藏 微改善之品质：中高端豪宅品质铸就，精细产品细节 微改善之生活：浓郁人文气息，完善生活规划、便利交通
2012年营销推广策略：
线上传播：
微改善（湖居+品质）
第二阶段：礼赞生活
推广周期：2012年5月—6月
第二阶段（5月—6月）：
一切献给不曾有的仙林湖
新推房源：12#楼、4#楼 卖点主题：稀缺湖景、唯一南向观景 策略目标：深入推广项目的绝对景观优势，强化记忆，将微改善的生活理念深入 人心。
第二阶段（5月—6月）：
多渠道推广，微改善概念深化
阶段推广手段： 主流媒体开盘节点投放（硬广+软文） 网络多角度推广（硬广、软文、新闻报道、论坛） 广播频率投放、地铁广告投放。 短信、彩信、DM投放跟进配合 线下活动配合
第一阶段（3月—4月）：
重要营销手段：
工法样板间
建议项目设置工法样板间。从具体的产品细节来让客户直观的感受到项目的微改善生活。 例如：LOW—E玻璃、外遮阳系统、可视对讲安防系统等等高于万科的细节，通过现场展 示的形式呈献给客户，配合话题炒作，让客户深入了解保利罗兰香谷呈献的微改善生活。
某楼盘整体定位及营销策略报告(ppt版)
> 90/70政策严格执行。
2 支持自住与改善型需求(xūqiú)，抑制投资、投机
> 购置第二套〔以家庭为单位〕，贷款首付款比例不得低于４０ ％，贷款利率严格按照风险定价。
> 对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠
“国十一条〞政策出台，四点核心内容调控房地产价格增长过快的势头
> 加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩 序等违法违规行为的查处力度，
一月(yī yuè)新政一览
第二十三页，共二百零三页。
二月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十四页，共二百零三页。
三月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十五页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十六页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十七页，共二百零三页。
第十九页，共二百零三页。
2021年政策主基调(jīdiào)：扩大内需，全力保增长
2021年金融危机以来，中央迅速制定了扩大内需、全力保经济增长的经济策略，确定了2021年实 施适度。
宽松的货币政策和积极的财政政策。中央制定的经济刺激政策力度前所未有(qián suǒ wèi yǒu)之大，其中 包括四项主要任务：
经历08整体经济下滑，国家随之出台多条鼓励性政策(zhèngcè)，房地价市 场出现“报复〞性反弹，09年下半年，政策(zhèngcè)开始逐步收紧
第二十一页，共二百零三页。
2021年宏观调控主基调(jīdiào)：“稳增长、调结构、促消费〞
1 增加商品房有效(yǒuxiào)供给
> 适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供给， 提高土地供给和使用效率。
2 支持自住与改善型需求(xūqiú)，抑制投资、投机
> 购置第二套〔以家庭为单位〕，贷款首付款比例不得低于４０ ％，贷款利率严格按照风险定价。
> 对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠
“国十一条〞政策出台，四点核心内容调控房地产价格增长过快的势头
> 加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩 序等违法违规行为的查处力度，
一月(yī yuè)新政一览
第二十三页，共二百零三页。
二月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十四页，共二百零三页。
三月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十五页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十六页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十七页，共二百零三页。
第十九页，共二百零三页。
2021年政策主基调(jīdiào)：扩大内需，全力保增长
2021年金融危机以来，中央迅速制定了扩大内需、全力保经济增长的经济策略，确定了2021年实 施适度。
宽松的货币政策和积极的财政政策。中央制定的经济刺激政策力度前所未有(qián suǒ wèi yǒu)之大，其中 包括四项主要任务：
经历08整体经济下滑，国家随之出台多条鼓励性政策(zhèngcè)，房地价市 场出现“报复〞性反弹，09年下半年，政策(zhèngcè)开始逐步收紧
第二十一页，共二百零三页。
2021年宏观调控主基调(jīdiào)：“稳增长、调结构、促消费〞
1 增加商品房有效(yǒuxiào)供给
> 适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供给， 提高土地供给和使用效率。
北京昌平保利罗兰香谷定位报告-PPT精选文档
区域发展︱经济环境︱北京经济
北京主要依赖第三产业发展，占比高达75.9%。
北京第三产业贡献突出，增速达到10.3%，而传统农业增长缓慢。
北京第三产业发展水平较高，对整体经济贡献突出，也有利于促进房地产业的发展。 17
区域发展︱经济环境︱北京经济
除2019年外，近几年北京房地产投资处于较快增长态势。
周边厂房
河北钢铁集团专卖场
现
休闲
状 厂
公 广场
房
墓
南 沙河
11
本体分析︱环境分析
沙河火车站
沙阳路
河北钢铁 集团专卖场
现状 厂房
现状民房
现状民房
工贸技 术学院
低矮沿街商业
现状民房、 厂房
配套：项目周边缺乏有品质的生活配套
地块配套主要集中在八达岭高速两侧和火车 站周边的沿街低矮商业；
地块东北侧为北京工贸技术学院沙河分院； 地块东南角为南一村休闲广场。
区域发展︱经济环境︱昌平经济
பைடு நூலகம்北京昌平保利·罗兰香谷定位报告
CONTENTS
本体分析
开发环境 客户分析 项目定位 销售概算
项目区位 项目四至 地块现状 指标分析 交通条件 环境分析 小结
本体分析︱项目区位
昌平 城区
本案 沙河 地区
上 地
回 龙 观
清
河
中 关 村
地块所处地理位置较好，方便到达北京城区及 昌平城区 项目地块位于昌平区沙河地区，五六环之间； 沙河地区北靠昌平城区，南邻回龙观地区； 地块处于市区（海淀）昌平城区之间，距离 约9-10公里。
北京房地产投资贡献突出，2019年前三季度占比高达55.2%。
注：2019年数据均为1-3季度数据。
中房信-长春保利罗兰香谷营销案例
得
向保利学习！
软文炒作：从项目推广延伸到品牌推广
以别墅产品塑造项目高端品质，全面建立“城市文化别墅社区”的整体传播形象，同时贯穿保利品牌推广。
失
可以做得更好！
后期推广不够，产品溢价率不高
项目开盘期间销售很成功，但3期之后，随着营销推广的减少，使得产品溢价率拉升缓慢。
项目展示急需提升！
目前在售3期的样板展示性缺乏，客群吸纳度丌高。
香谷的稀缺性；
借鉴启示
• 项目规划合理，依照分区规划理念，将住宅产品以面积作为划分依据，合理分区：在景观 轴线北侧设置兼具景观优势和良好朝向的建筑面积160平方米的小高层楼王。 北区以小高层住宅产品为主，幵依靠景观次轴，依次设置建筑面积140平方米和130平方 米的小高层产品。沿城市干道边侧设置建筑面积90平方米的小户型产品和公寓，同时辅以 底层商业。
3
项目概况
基本概况：
区位 占地面积
建筑面积 长昡高新开发区板块
建筑类别 容积率
最早开盘时间
多层（花园洋房）、小高层、联排别墅 1.4
2008-06-07
50.3万m2
72万m2
绿化率
车位配比
48%
1：0.97
总户数
装修情况
3531户
毛坯
物业费 物业公司
景观设计 规划布局
1.2-1.5元/m2·月 保利物业管理公司
实力和产品诸多卖点。 • 600米长×80宽米的东西向中央水系景观带是项目最重要，也是最先展示在业主面前的景观，
它是整个社区景观设计风格的先驱和典范。灵动蜿蜒的水系和独具特色的“香谷十颂”主题景 观是保利•罗兰香谷园林规划的两大亮点。 • 户型设计合理，面积适中，定位中高端人群，符合目标群体需求；
保利项目市场、定位、推广、营销方案共137页文档
保利项目市场、定位、推广、营销方 案
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ学很多。——洛克
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ学很多。——洛克
保利地产新都项目定位和整体发展战略PPT课件
8500
6700
6800
9210
7400
7400
龙湾半岛 中华名园 翠微清波 金域兰湾 二十四城 翡翠城
城西
城东
8500 6700 6800 9210 7400 7400
11000 9500 10276
壹号公馆 ７８号观邸天府时代豪庭 城中
11000 9500 10276
从上图可以看出，城北楼市价格明显比其他区域价格相对较低，原因在于城北片区起步较晚，住宅用地的楼 面地价便宜，城北的土地成本相对于其他区域较低所致，但星彦认为目前出现这种现象只是一种暂时的阶段性 现象。
36
A. 外部环境（泛竞争）
37
城西
成都市500亩以上大规模楼盘分布图
城北
博雅新城 万科.双水岸
东骏.湖景湾
今日田园 仁和.春天大道
金河谷 国色天香
华润.翡翠城 华润.二十四城
卓锦城 万科.魅力之城
龙城1号 御源大湖区
城东
南城都汇 蔚蓝卡地亚 河畔新世界
雅居乐
东山国际新城
城南 麓山国际新城
38
成都典型大盘：麓山国际社区
谨呈：保利地产
缔造城北王者
保利新都项目定位和整体发展战略
1
整体概述
概况一
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概况二
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概况三
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2
基于现状提出问题 跳出现状外的案例研究
整体的开发策略 一期的开发策略
39
麓山国际社区现场实景
已 交 房 楼 宇
40
成都典型大盘：仁和春天大道
市场定位ppt课件
3. 服务体验
企业可以通过提供个性化的服务、优质的售后服 务和高效的客户支持，提高客户满意度和忠诚度 。例如，高端酒店提供的定制化服务、快速入住 和退房等优质服务体验。
差异化策略的风险与挑战
总结词
1. 风险
虽然差异化策略有助于企业在市场中 获得竞争优势，但也存在一定的风险 和挑战。
差异化策略需要企业投入大量的资源 进行品牌建设、产品研发和服务优化 ，如果市场变化或消费者需求转变， 可能导致企业投入的资源无法获得预 期回报。此外，高度差异化的品牌形 象可能使消费者对企业的认知过于刻 板，限制了企业的市场拓展空间。
差异化策略的运用
总结词
企业可以通过多种方式运用差异化策略，包括品 牌定位、产品创新、服务体验等。
2. 产品创新
企业可以通过研发新技术、新材料或独特的设计 ，使产品在功能、外观或使用体验上具有竞争优 势。例如，智能家居产品可以通过集成智能化功 能和创新设计来吸引消费者。
1. 品牌定位
企业可以通过塑造独特的品牌形象和价值观，在 消费者心中形成独特的认知和信任。例如，奢侈 品牌往往代表高品质、高价值和独特的设计风格 。
市场定位的重要性
总结词
市场定位对于企业的发展至关重要， 它有助于企业明确市场方向，提高竞 争力，实现可持续发展。
详细描述
通过市场定位，企业可以更加精准地 了解客户需求，制定有针对性的营销 策略，提高客户满意度和忠诚度，从 而在激烈的市场竞争中脱颖而出。
市场定位的步骤
总结词
市场定位的过程包括确定目标市场、分析竞争态势、确定竞争优势、制定定位策略等步 骤。
CATALOGUE
目标市场分析
目标市场的定义与特点
目标市场的定义
目标市场是企业决定进入的特定消费群体，是企业产品和服务的主要对象。
企业可以通过提供个性化的服务、优质的售后服 务和高效的客户支持，提高客户满意度和忠诚度 。例如，高端酒店提供的定制化服务、快速入住 和退房等优质服务体验。
差异化策略的风险与挑战
总结词
1. 风险
虽然差异化策略有助于企业在市场中 获得竞争优势，但也存在一定的风险 和挑战。
差异化策略需要企业投入大量的资源 进行品牌建设、产品研发和服务优化 ，如果市场变化或消费者需求转变， 可能导致企业投入的资源无法获得预 期回报。此外，高度差异化的品牌形 象可能使消费者对企业的认知过于刻 板，限制了企业的市场拓展空间。
差异化策略的运用
总结词
企业可以通过多种方式运用差异化策略，包括品 牌定位、产品创新、服务体验等。
2. 产品创新
企业可以通过研发新技术、新材料或独特的设计 ，使产品在功能、外观或使用体验上具有竞争优 势。例如，智能家居产品可以通过集成智能化功 能和创新设计来吸引消费者。
1. 品牌定位
企业可以通过塑造独特的品牌形象和价值观，在 消费者心中形成独特的认知和信任。例如，奢侈 品牌往往代表高品质、高价值和独特的设计风格 。
市场定位的重要性
总结词
市场定位对于企业的发展至关重要， 它有助于企业明确市场方向，提高竞 争力，实现可持续发展。
详细描述
通过市场定位，企业可以更加精准地 了解客户需求，制定有针对性的营销 策略，提高客户满意度和忠诚度，从 而在激烈的市场竞争中脱颖而出。
市场定位的步骤
总结词
市场定位的过程包括确定目标市场、分析竞争态势、确定竞争优势、制定定位策略等步 骤。
CATALOGUE
目标市场分析
目标市场的定义与特点
目标市场的定义
目标市场是企业决定进入的特定消费群体，是企业产品和服务的主要对象。
某地产项目市场定位分析报告PPT课件
符合
符合
符合
符合
符合 符合 符合 符合
如左图 所示： 不同档次 的住宅项 目所应具 备的基本 地产因子 有所不同
解析 结论
项目地块具备 高档住宅开发 的必要条件
汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
解决项目产品开发市场步骤 启动区产品定位及市场应对
城市 背景
本案
城东片区——体育新城， 芙蓉区政府为辐射中心； 初步形成“高尚生活片区”
一期启动
期
开
二期联动
发
三期拉动
分期 开发 战略
一期：一期以最佳生态资源及最佳产品形 态两轮启动，形成本项目城区别墅新标标， 迅速占领市场。
二期：利用一期良好的市场形象积累和热 销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐 步完善社区生活配套，达到联动目的。
三期：仍以产品创新为切入点，主要利用项目优越品质，以及一二期积累起来的项目资源，并借助本项目及金 鹰城成熟的片区形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。
结论： 中由 档此供可应见非，常中集档中供，应非常集中，而高尚住宅 高供 尚应住总宅体供较应大总，体但较高大端的住宅产品供应量有 但限 高。端的住宅产品供应量有限
大众住宅 15%
中档住宅 45%
高尚
中高档住宅 32%
高端住宅 8%
机会
专业+服务
高端住宅非别墅产品建筑形态供给
片区 楼盘名称
建筑形态
价格
• 别有• 墅5栋单。户To面w积n从ho6u3s5e-由--1217305-平---米50，0平仅 米之间不等，有200多套。洋房均为 复式户型，面积由230----310平米之 间，有200套。
• 二期以小高层及高层为主。
符合
符合
符合
符合 符合 符合 符合
如左图 所示： 不同档次 的住宅项 目所应具 备的基本 地产因子 有所不同
解析 结论
项目地块具备 高档住宅开发 的必要条件
汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
解决项目产品开发市场步骤 启动区产品定位及市场应对
城市 背景
本案
城东片区——体育新城， 芙蓉区政府为辐射中心； 初步形成“高尚生活片区”
一期启动
期
开
二期联动
发
三期拉动
分期 开发 战略
一期：一期以最佳生态资源及最佳产品形 态两轮启动，形成本项目城区别墅新标标， 迅速占领市场。
二期：利用一期良好的市场形象积累和热 销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐 步完善社区生活配套，达到联动目的。
三期：仍以产品创新为切入点，主要利用项目优越品质，以及一二期积累起来的项目资源，并借助本项目及金 鹰城成熟的片区形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。
结论： 中由 档此供可应见非，常中集档中供，应非常集中，而高尚住宅 高供 尚应住总宅体供较应大总，体但较高大端的住宅产品供应量有 但限 高。端的住宅产品供应量有限
大众住宅 15%
中档住宅 45%
高尚
中高档住宅 32%
高端住宅 8%
机会
专业+服务
高端住宅非别墅产品建筑形态供给
片区 楼盘名称
建筑形态
价格
• 别有• 墅5栋单。户To面w积n从ho6u3s5e-由--1217305-平---米50，0平仅 米之间不等，有200多套。洋房均为 复式户型，面积由230----310平米之 间，有200套。
• 二期以小高层及高层为主。
北京昌平保利罗兰香谷定位报告 共116页
昌平新城是北京西部发展带上的重要节点，为北京 重要的高新技术研发产业基地。
昌平新城
26
区域发展︱区域规划︱昌平新城
空间结构与布局：
确立“两个组团、一条产业走廊、两条生态廊道”的新城空间 布局结构。 两个组团：指构成新城的昌平组团和沙河组团。 一条产业走廊：指沿京包高速公路和八达岭高速公路的城市综 合功能产业走廊，是新城主要的产业集聚轴。 两条生态廊道：指由十三陵水库、东沙河和南北沙河连接而成 的蓝色走廊和南北两组团之间的具有组团隔离作用的绿色走廊 （右图）。
北京房地产投资贡献突出，2019年前三季度占比高达55.2%。
注：2019年数据均为1-3季度数据。
北京房地产投资活跃，对整体经济增长贡献突出。 19
区域发展︱经济环境︱昌平经济
昌平GDP持续保持较快增长速度，对全市贡献较突出，占全市总量3.4%，贡献水平位列第7。 20
区域发展︱经济环境︱昌平经济
——
用地规模 （平方米）
40261 —— 57666 97927
容积率
2.5 —— 2.0 ——
地上建筑规模 （平方米）
100653 ——
115332 215985
控高 (米) 60-80 —— 30-60 ——
南侧商品房地块
北侧保障房地块
南 沙河
6
本体分析︱交通分析
沙阳路 南 沙河
道路交通：目前通达性较差，未来规划交通便捷
北京昌平保利·罗兰香谷定位报告
CONTENTS
本体分析
开发环境 客户分析 项目定位 销售概算
项目区位 项目四至 地块现状 指标分析 交通条件 环境分析 小结
本体分析︱项目区位
昌平 城区
本案 沙河 地区
昌平新城
26
区域发展︱区域规划︱昌平新城
空间结构与布局：
确立“两个组团、一条产业走廊、两条生态廊道”的新城空间 布局结构。 两个组团：指构成新城的昌平组团和沙河组团。 一条产业走廊：指沿京包高速公路和八达岭高速公路的城市综 合功能产业走廊，是新城主要的产业集聚轴。 两条生态廊道：指由十三陵水库、东沙河和南北沙河连接而成 的蓝色走廊和南北两组团之间的具有组团隔离作用的绿色走廊 （右图）。
北京房地产投资贡献突出，2019年前三季度占比高达55.2%。
注：2019年数据均为1-3季度数据。
北京房地产投资活跃，对整体经济增长贡献突出。 19
区域发展︱经济环境︱昌平经济
昌平GDP持续保持较快增长速度，对全市贡献较突出，占全市总量3.4%，贡献水平位列第7。 20
区域发展︱经济环境︱昌平经济
——
用地规模 （平方米）
40261 —— 57666 97927
容积率
2.5 —— 2.0 ——
地上建筑规模 （平方米）
100653 ——
115332 215985
控高 (米) 60-80 —— 30-60 ——
南侧商品房地块
北侧保障房地块
南 沙河
6
本体分析︱交通分析
沙阳路 南 沙河
道路交通：目前通达性较差，未来规划交通便捷
北京昌平保利·罗兰香谷定位报告
CONTENTS
本体分析
开发环境 客户分析 项目定位 销售概算
项目区位 项目四至 地块现状 指标分析 交通条件 环境分析 小结
本体分析︱项目区位
昌平 城区
本案 沙河 地区
《市场定位》课件
关注行业发展趋势和市场变化，及时调整自己的市场定位。
SWOT分析和市场定位
1
优势和机会
通过SWOT分析，找到自身的优势和机会，为市场定位提供依据。
2
弱点和威胁
分析自身的弱点和面临的威胁，制定相应的市场定位策略。
3
定位战略
基于SWOT分析的结果，制定相应的市场定位战略。
消费者调查和市场定位
1 定性研究
定位策略
确定与每个目标群体相关的 差异化定位策略，使产品能 够在市场中突出。
市场定位
为产品或品牌确定一个独特 的市场定位，以区隔自身与 竞争对手。
竞争对手分析
1 竞争优势
分析竞争对手的产品、品牌和定价策略，找到自己的竞争优势。
2 目标群体
了解竞争对手的目标群体和市场定位，找到自己的定位空白。
3 市场趋势
市场定位
本PPT课件将详细介绍市场定位的概念、意义和战略选择，以及相关的市场分 析和实践案例，帮助您理解和运用市场定位的重要性。
什么是市场定位？
1 定义
市场定位是指为产品或品牌确定一个独特而有吸引力的位置，以满足特定目标群体的需 求和愿望。
2 目的
通过市场定位，企业能够聚焦于特定市场细分，提供与竞争对手有差异化的产品或品牌 价值。
2
产品特性定位
将产品的特性和功能作为市场定位的核心，满足特定目标群体的需求。
3
价格定位
通过定价策略与竞争对手的价格进行差异化，实现市场定位的独特性。
3 关键要素
目标群体、竞争对手、差异化优势和市场需求是市场定位的关键要素。
市场定位的意义和价值
1
市场细分
2
市场定位有助于将整个市场细分成更小的
SWOT分析和市场定位
1
优势和机会
通过SWOT分析，找到自身的优势和机会，为市场定位提供依据。
2
弱点和威胁
分析自身的弱点和面临的威胁，制定相应的市场定位策略。
3
定位战略
基于SWOT分析的结果，制定相应的市场定位战略。
消费者调查和市场定位
1 定性研究
定位策略
确定与每个目标群体相关的 差异化定位策略，使产品能 够在市场中突出。
市场定位
为产品或品牌确定一个独特 的市场定位，以区隔自身与 竞争对手。
竞争对手分析
1 竞争优势
分析竞争对手的产品、品牌和定价策略，找到自己的竞争优势。
2 目标群体
了解竞争对手的目标群体和市场定位，找到自己的定位空白。
3 市场趋势
市场定位
本PPT课件将详细介绍市场定位的概念、意义和战略选择，以及相关的市场分 析和实践案例，帮助您理解和运用市场定位的重要性。
什么是市场定位？
1 定义
市场定位是指为产品或品牌确定一个独特而有吸引力的位置，以满足特定目标群体的需 求和愿望。
2 目的
通过市场定位，企业能够聚焦于特定市场细分，提供与竞争对手有差异化的产品或品牌 价值。
2
产品特性定位
将产品的特性和功能作为市场定位的核心，满足特定目标群体的需求。
3
价格定位
通过定价策略与竞争对手的价格进行差异化，实现市场定位的独特性。
3 关键要素
目标群体、竞争对手、差异化优势和市场需求是市场定位的关键要素。
市场定位的意义和价值
1
市场细分
2
市场定位有助于将整个市场细分成更小的
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受国际经济环境影响，北京城镇人均可支配收入增速放缓。
北京GDP仍处于稳定增长态势，居民消费能力也明显得到增强，对房地产起到支撑作用。
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
区域发展︱经济环境︱北京经济
北京主要依赖第三产业发展，占比高达75.9%。
北京第三产业贡献突出，增速达到10.3%，而传统农业增长缓慢。
昌22; 昌58; 昌68；
➢ 在沙河路口站和南大街站有昌平区内公交设立
站点。
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
本体分析︱交通分析
本案
轨道交通：2010年底轻轨昌平线通车，缩短项目与市区时间距离
➢ 昌平线全线联通昌平城区、沙河、回龙观及市区多个商圈； ➢ 昌平线一期（西二旗站—城南站）将于2010年底通车，项目
沙阳路
南 沙河
道路交通：目前通达性较差，未来规划交通便捷
➢ 地块距离八达岭高速公路直线距离200米，可 以方便通达北京市区（距五环路约14公里）和 昌平市区；
➢ 目前地块通达性较差，仅有北侧沙阳路一个出 人口；
➢ 规划显示未来将开通福田居住区规划一路、二 路和南沙河北路三条外联道路，届时交通状况 将有所好转。
距离巩华城站约3公里，距离沙河站约5公里； ➢ 昌平线二期（十三陵景区站—城南站）将于明年动工，预计于
2012年通车； ➢ 昌平线三期（西二旗站—积水潭站）尚在规划中。
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
本体分析︱环境分析
沙河火车站
沙阳路
河北钢铁 集团专卖场
现状 厂房
现状民房
现状民房
工贸技 术学院
低矮沿街商业
南 沙河
休闲 公 广场 墓
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
本体分析︱小 结
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
CONTENTS
本体分析
开发环境 客户分析 项目定位 销售概算
区域发展 政策环境 市场环境 小结
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
区域发展︱经济环境︱宏观经济
近两年，国民经济企业景气指数明显回升。
地块所处地理位置较好，方便到达北京城区及昌 平城区 ➢ 项目地块位于昌平区沙河地区，五六环之间； ➢ 沙河地区北靠昌平城区，南邻回龙观地区； ➢ 地块处于市区（海淀）昌平城区之间，距离约 9-10公里。
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
本体分析︱项目四至
沙阳路
河北钢铁 集团专卖场
现状 厂房
现状民房
工贸技 术学院
沙阳路
河北钢铁 集团专卖场
现状 厂房
现状民房
现状民房
工贸技 术学院
低矮沿街商业
现状民房、 厂房
配套：项目周边缺乏有品质的生活配套
➢ 地块配套主要集中在八达岭高速两侧和火车站 周边的沿街低矮商业；
➢ 地块东北侧为北京工贸技术学院沙河分院； ➢ 地块东南角为南一村休闲广场。
现状商业
休闲广场
现 状 厂 房
高压走廊
现状 厂房
东南侧水沟 水沟
南 沙河
北侧地块现状
南侧地块现状
地块现状较为平整
➢ 北部局部有临建房，南部地块局部有杂草和树木； ➢ 地块西北角为现状厂房； ➢ 地块北侧有一座联通基站塔； ➢ 地块东南侧有一条水沟穿过； ➢ 地块西侧有一道高压走廊穿过。
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
本体分析︱指标分析
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
区域发展︱经济环境︱昌平经济
昌平GDP持续保持较快增长速度，对全市贡献较突出，占全市总量3.4%，贡献水平位列第7。
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
区域发展︱经济环境︱昌平经济
昌平固定资产投资持续保持较快增速，随着城市化的发展，区域投资空间较大。
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
地块紧临铁路，会对项目造成不利影响
➢ 北至沙阳路； ➢ 东至福田居住区规划一路临京包铁路线；
现状民房
现状民房、 厂房
➢ 南至规划南沙河北路临南沙河； ➢ 西至现状厂房、民房。
现
休闲
状 厂
公 广场
房
墓
南 沙河
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
本体分析︱地块现状
北侧联通基站塔 联通基站塔
沙阳路 西侧高压走廊
南侧地块容积率为2.0，控高30-60米，适宜打造舒适的中高层社区
➢ 项目用地分为南北两个地块，北侧地块规划为保障性住 房和托幼用地，南侧为居住用地；
➢ 南、北地块体量相当，未来对商品房地块品质略有影响 。
沙阳路
项目地块指标表
南侧商品房地块
北侧保障房地块
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
南 沙河
本体分析︱交通分析
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
本体分析︱交通分析
沙河火车站
沙阳路
南 沙河
沙河站 沙河路口站 南大街站
公共交通：线路较多，出行便利 ➢ 地块周边主要公交站点为东北侧八达岭高速公
路旁的沙河站，途经该站点的公交线路有345;
345快; 519; 670; 919大站快车; 919区; 919支
1; 919支2; 919支3; 945; 昌19; 昌20; 昌21;
现状民房、 厂房
环境：目前项目周边环境较差，欠缺居住氛围
➢ 地块周边以厂房和民房为主； ➢ 地块北侧为河北钢铁集团专卖场； ➢ 地块东侧为京包线铁路； ➢ 地块东南侧为南一公墓。
周边厂房
河北钢铁集团专卖场
现 状 厂 房
南 沙河
休闲 公 广场 墓
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
本体分析︱环境分析
沙河火车站
北京第三产业发展水平较高，对整体经济贡献突出，也有利于促进房地产业的发展。
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
区域发展︱经济环境︱北京经济
除2008年外，近几年北京房地产投资处于较快增长态势。
北京房地产投资贡献突出，2010年前三季度占比高达55.2%。
注：2010年数据均为1-3季度数据。
北京房地产投资活跃，对整体经济增长贡献突出。
区域发展︱经济环境︱昌平经济
保利·沙河项目市场论证报告
2010年10月
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
CONTENTS
本体分析
开发环境 客户分析 项目定位 销售概算
保利l罗兰香谷市场定位策划报告
项目区位 项目四至 地块现状 指标分析 交通条件 环境分析 小结
本体分析︱项目区位
昌平 城区
本案 沙河 地区
回龙 观
清
上
河
地
中 关 村
我国GDP创值处于持续、稳定增长态势。
我国经济处于温和的通胀状态，更有利于促进经济发展。
虽然我国消费内需不足，ห้องสมุดไป่ตู้持续处于增长态势。
全球金融危机后，我国整体经济率保利先l罗回兰升香谷，市经场定济位活策划跃报，告 需求渐旺，整体运行状况向好。
区域发展︱经济环境︱北京经济
北京GDP仍处于稳定增长态势，且增速高于全国水平。