2019金鹰国际江苏盐城城市综合体项目策划案-精品文档

第二部分 商业环境解读
一、区域商业地产概述 前言
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在盐城商业物业迅猛发展的今天，市场清晰的定位以成为项目立足的 关键 。市场从地段、经营前景、物业增值、收益保障等方面对商业地产 项目提出了更高要求；此外，对各项目的产品规划、业态布局、商业运 营、物业管理、销售招商等方面的梳理和调控提出了细而微的要求。 对于一个大中型城市的现代化进程来讲，商业、商务、居住、娱乐的 互动融合是形成新城市中心板块的关键性要素，而与之相关联的土地、
和优越的滩涂资源、生态资源，更有两个国家级
自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带； ——世界工厂梯度转移：随着一线城市土地价
上海经济圈
格攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三
线城市转移，作为江苏人口大市，盐城资源丰 富，这将为其迎来较大的发展空间。
二、城市化进程
人口150万
人口200万
•
•
城市化进程的不断加快将会
金鹰国际商业
项目策划案
2019年10月
第一部分 环境分析
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一、城市发展概况 全面接轨上海、主动迎接上海辐射，是盐城市委、市政府总揽 全局做出的一项重大战略决策
——从地理位置和传统经济发展状况来看，盐城 经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。有丰富 的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源
•城市消费文化的不断前进，新兴的商业业态陆续出现；
•旅游市场逐步放大，外来人口持续增多；
三、区域商业地产发展现状
我们也应看到商业地产市场必定要受限于城市发展的一些制约和瓶颈： •盐城最强大的消费主体仍是靠中低端消费人群的支撑； •商务活动没有形成规模，难以推动高端消费； •商业地产竞争激烈，缺乏有效引导和规划； •旅游人群并不能带来持续的消费； 在这样的发展背景下，商业地产如何能够与城市经济、文化发展同步 协调，将是对政府、发展商、商业运营主体等各个角色的考验。
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物业、服务、就业等等才会实现增值型发展。其商业物业的附加值才能
够完全释放和体现出来……
二、区域商业地产特征
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从现有市场角度来看，盐城的商业地产发展主要依赖以下支撑： •商业地产可预见的经济回报，引导百姓资金投资流向； •公众对于餐饮、服装、娱乐等的消费热情带来的商业机会； •城市规划不断完善，新区逐渐形成；
城
盐城——国家发展战略城市
南京都市圈
苏锡常都市圈
盐城市总体规划(2019-2020)
四、城市发展规划概况
2019年-2020盐城新规划 •居住 •商服 •教育 •物流 •工业 •仓储 六大功 能
从功能划分
城 中 商 服 居 住
城 南 居 住 行 政 文 教
城 西 居 住 仓 储 物 流 市 场
城 西 南 工 业 仓 储 物 流 市 场
城 北 工 业 铁 路 物 流 仓 储
河 东 居 住 工 业 基 本 平 衡
五、小结
政府主导的城市扩张，必然导致城南新区开发高潮的持续 本项目符合了“城市南移”的城市发展方向 高教园区和政务新区对本项目价值提升带来利好 本案所在板块相对其他区域具有明显的竞争优势 大项目地产快速集中开发，带动了民间资本对商业地产的投资热潮
三、城市战略地位
• 盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏 北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机。
城市定位：江苏沿海中心城市，新兴工业城市，海洋经济服务基地。
盐城将发展成300万人口特大城市 盐城动车组2019年正式开通
徐州都市圈
盐
3小时经济商圈 盐城可辐射华东12个城市
有力促进新市区的发展 ； 人口75万 对于具有产业支撑的经济开
人口100万
发园区更是很好的机遇；
2019年
2019年
2020年
2030年
盐城将发展成为江苏沿海中心特大城市
按照江苏省建设“第四都市圈”的规划，盐城市市区人口2019年要达到100万， 2020年达到150万，2030年至少应达到200万以上，真正形成江苏沿海中心的特大 城市。
总用地面积:32445 平方，
总建筑面积63789 平方，
地下建筑面积32052 平方； 以开放式商业街区形态，高 品质、重设计的开发理念， 打造盐城城南商业新地标。
地上总建筑面积31458 平方，
二、项目SWOT分析 优势
有利因素效应最大化
• 位于城西南门户，核心区位优势明显； • 近邻区、市政府,青少年文化宫、大剧院、图书馆、高职 园区等，稳定且后劲十足的发展力，构成其良好的外部 发展因素，前景广阔； • 毗邻40万平米中央湿地内港湖，依托高品质住宅圈，生 态环境优越；景观资源丰富； • 与盐城第一塔近在咫尺，地标性建筑，影响较广泛； • 处于CBD核心区，城市快轨沿线，BRD直达，交通便捷， 四通八达；
小结
各大品牌商业地产开发商纷纷圈地二三线城市，看好盐城沿海经济带 的喉舌位置，（超）百万平米的商业（复合）综合体项目陆续抢滩盐 城，未来城市商业项目的发展将更专业化、规模化、细
分化，对发展商来说，机遇与挑战并存，市 场竞争将日趋激烈。
第三部分 项目解读
一、项目规划现状
盐城 A1 项目位于盐城市人民南路西侧，北向内港湖，南邻 聚亨路，与盐城市行政中心隔湖相望，占据盐城城南CBD 新 区核心位置。
四、商业地产供求简析
年份 05年 06年 07年 08年 供应量（㎡） 105636.25 241101.36 379087.77 1194904.4 销售量（㎡） 6865.15 30044.74 78560.8 613822.18 销售率 6.50% 12.46% 20.72% 51.37% 均价（元/㎡） 6090.08 9148.75 7660.69 17987.74
09年
10年
1553375.2
2018594.5
621351.68
920479.1
40.19%
45.6%
18567.11
19274.38（截止一季度）
08年全市商业地产市场迎来发展春天，市场成交猛然出现井喷，并带来持续 三年的稳定发展时期；从今年上半年的表现来看，受宏观调控政策影响，商 业地产较住宅看虽然影响较小，但量价日渐趋稳。其中，几家大型商业地产 品牌的强劲入市，明显拉动成交数据走高。