昆明万彩城商业打造思路

2、边角商业与中庭商业区域缺乏联动性，且动线复杂
核心问题： 3、单层面积不大且较为分散，不利业态规划
商边角 业消费动线较为复杂
边角商业
商
边无连角接 区域商业客群业 引流困难，需动线设复杂 置强力昭示系统引导
1层：5977.08㎡
2层：5503.66㎡
3层：4589.69㎡
项目分析/本体分析
16#楼商业 总面积5150㎡
引导消费
教育培训资源整合 利用天然学区优势，精准
覆盖目标客群
根据客群属性及需求，商业定位与业 态重叠在所难免 核心突破点在于如何提升自身吸引力 营造差异化价值卖点
招商落位/机会点梳理
①
家乐福旗舰店
目前在昆明已经开业的8个家乐福超市 中，旗舰店均位于南部区域，北部区域 第一家旗舰店落于本案，这将使本案成
根据周边存路网活结构存及客在群难点，需设置具有指向性的商业业态2导、该区客域商业 米
来往途径，龙泉路方向将
超市次要入口
布局较乱，且 商铺素质较差，
会是超市主要出入口
难以形成消费 动线
项目分析/本体分析
15/17#裙楼商业 总面积16070.43
1、写字楼、公寓部分电梯与商业部分连接程度不高，客户以此进入商业中庭区域动线较复杂
3层：1408.33㎡
项目分析/本体分析
外立面采用石材加玻璃幕墙，整体风格及建 筑外观偏老 建议适当增加玻璃幕墙面、增设LED屏幕及 灯光灯饰工程，提升夜间氛围
项目分析/区位及交通分析
项目北临二环北路，西邻龙泉路，二环圈层，地段优质 距市中心交通距离约4公里，受城市中心商圈严重辐射 项目交通便捷度相对不足，公共交通无法直达，快速干道停驻性差
一环外商圈将得到发展机遇，一环外客群就地消费比例增大 青年路三个商圈成为人口密度较高、有较强 消费能力支撑的传统主流商圈。
青年路商圈
、
该商圈的街铺依然较为发达，商圈内金鹰百货
以新西南广场、假日百货、鸿城为代表。 百货和专卖店为主，昆明走廊的开业，有望 护国商城的建设，有望提升该商圈的地位。
弥 补该商圈餐饮、娱乐不足的弱点
商圈和区域型商圈三类：
三市街商圈
以柏联百盛、昆百大、家乐福等为代表， 商业定位为中档和中高档层面，业态丰富完 助商业的丰富，该商圈的地位日益巩固，目
有着悠久的商业历史，
整、经营种类齐全，商业氛围浓厚。
前 和将来一定时间内仍将保持其第一商圈
的位臵
•主流商圈：一环路内的小西门、三市街和
商业定位为中档和中高档层面，以购物中心
滨江俊发广场 滨江商圈，开拓昆明商业新航线，点亮昆明新地标！ 项目定位以满足家庭消费的城市新锐生活消费空间 利用名品牌形成较强消费号召力
背景小结
✓ 区域发展成熟，扩展空间日趋减少，外部客群就地消费成为趋势
✓ 片区商业消费以白云路商圈为主，商业功能定位完善，业态较为齐全
✓ 片区消费以传统零售、餐饮为主的家庭式消费为核心，新型业态仍具发展空间
的城市综合体。
集中商业指标参数
用地面积
158000㎡
百万方城市大盘 计容面积 集中商业 临街商铺
1080000㎡ 约10万方
物业形态多样，城市综合体，主物业打类型复合地写公字寓产楼 +教育地产
住宅
项目特色
复合地产 , 教育地产
总户数
8000
项目分析/本体分析
项目整体呈带状，延东北至西南方向分布，西北、东北两面紧接城市主干道
入便捷
➢ 从北环二路车行动线上看，受路边堡坎的遮挡，车行动线视野无法到
东南：紧靠盈江路
达本案； ➢ 从高架行经车辆视野停留主要为高楼层区域，商业部分无法进入视野；
➢ 该面道路非主要干道，通行人流、车流相对较少 ➢ 人流以小区客群为主
该区域昭示形象存在一定缺失
➢ 后期可联动本案项目设置步行街
项目分析/本体分析
集中商业部分由14#楼1层商业、16#楼1-3层商业、15/17#裙楼商业部分共同组成。整体分为三大板块独立成型，
商业总面积约42000㎡，部分区域已做销售，集中运营打造受到一定影响。
北 环 二 路
集中商业整体体量不大，且分作三大板块独立成型
打造区域级商业购物中心有所牵强
需要衡量客群消费习惯及趋向增加1自7、身15#楼竞争力
背景分析/城市解读
昆明已经站在一个新的历史起点上
随着城市的日益发展，国际交流日益频繁化 昆明为中心的滇中地区培育成为云南 未来影响范围日益扩大 省经济发展的重要增长极，把昆明建 设成为全国性物流节点城市和区域性 国际物流中心，面向东南亚、南亚的 国际医疗和技术、人才交流区域中心
背景分析/区域解读
体量较小，部分已售，交通无直达 项目硬性条件相比较差
500米范围内商业档次较低 基础业态缺失
城市教育集中区域，学生人群庞大 相关配套亟需升级
成熟小区集中，人口基数大 家庭消费需求旺盛
发
打造目的性消费地 引导客群养成消费习惯
展
塑造区域内特色商业体 引领区域商业消费热点
方 向
补全提升区域家庭消费业态 增强商业竞争力，位置优势 对其余竞品进行客群截流，
片区商业需求有限，如何破局
需寻求契合市场客群的商业定位，打造具消费符号的特色商业 强化商业的运营打造及沉侵式体验表现。
项目分析/本体分析
万彩城项目为上、中马村城中村改造项目，总用地237.42亩，总建筑面积100万平方米，建筑186米。
项目拟建集现代金融、商务办公、酒店、购物中心、大型超市、特色步行街、城市开放性公园、休闲公园、健康居住、以及幼儿园、小学等为一体
•次级商圈：在主流商圈附近又衍生出了部 分的次级商圈，如以休闲、娱乐、餐饮和购 物为主的翠湖、白塔路等小型商圈，以批发 为主的螺蛳湾－云纺专业市场。
白塔路商圈
•区域型商圈：北辰财富中心，中汇商业广
小西门商圈
场、白马梁源小区、新亚洲版块商业副中心。
金龙百货、金格中心、樱花商城。
白塔路商圈是一个典型的高档百货商圈， 完 汇都国际的建设和开业，将极大地提升商圈的
为区域内主要的生活消费集中点
②
学校资源丰富
周边学校林立，教育产业链条已成型， 为本案发展以教育类产业为核心的业态 提供了机会支撑；另外客群以高校大学
生为核心，其追求热点化、网红化
全依靠金龙百货的支撑而兴起， 以定向消费
为主，商业氛围较淡
商业氛围和辐射能力。
沃尔玛、美辰百货、街铺等
中到中低定位，小西门商圈以大型超市及电 处于西市区和主城区的咽喉位臵，商业氛围浓
讯业为主，其他主要是一些经营日用品和小
百货的小商铺。
厚，客流巨大，有向中档时尚方向发展的趋势
昆都商圈
昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的商圈， 配以大量的精品专卖店，
区域内商业各据一方 昆明主城区，仍为“单中心多环线”的城市结构，其中，一环路 除部分高辐射能级外，难以吸附至其他版块 内区域为传统商业区，而北京路及二环路沿线，形成了现代新型
找准自身定位，是区的域城市商功能区业，如C存BD及活大型商之业设道施。 项目用地1.5-2公里半径范围内均为北市区老城区，拥有军区、 军区医院、云南民族大学、昆明理工大、云南师大等大型单位， 但是这些大型企业消费力受到中心商圈的强力辐射，各类大型及 商业消费行为都产生在中心商圈，而并非项目区域内。
龙
内
泉
街
17/15#楼
路
16#楼
14#楼
16#楼
14#楼
项目分析/本体分析
LG层
本层商业面积约为19371.29㎡ 其中超市面积约为12200㎡ 超外区商业面积约7100㎡
超市主 要入口
超
核心问题：市 出 口
1、该区域非主 要人流进入区 域，且与超市
超市客群进入主龙泉路要以龙泉路为核心，超市次入口区出域如保口何商相引业的隔流存较？活远商确？， 业138
同德·昆明广场 上北区是同德·昆明广场首批推出产品，位于北端二环路、毗邻园丁小区，最大化共享核心商圈资源，依托昆明广场商圈的成熟高端商业配套、城市核心
的完善生活设施，形成具备购物、休闲、教育、医疗等为一体的生活圈，畅享都市繁华之上优雅生活。
主题丰富，业态齐全，涵盖较多主力品牌商家 处白云商圈核心，对本案区域具备较强辐射
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
项目分析/核心结论
城市商业业态齐全，商圈业态重复 项目区域商业边缘化
体量较小，部分已售，交通无直达 项目硬性条件相比较差
500米范围内商业档次较低 基础业态缺失
城市教育集中区域，学生人群庞大 相关配套亟需升级
成熟小区集中，人口基数大 家庭消费需求旺盛
发展方向
城市商业业态齐全，商圈业态重复 项目区域商业边缘化
五华区：城市核心，经济政治中心 顶级配套资源成熟齐全
背景分析/城市商业解读
昆明主流和次级商圈集中在一环内，经过多年积淀形成商脉基础，
在大型商业的成功运营下，新的外围商圈迅速沉淀成型
➢区域商业在昆明商业中的定位
商圈名称
主力店和主营业态
定位和特点
变化和发展 随着步行街的开通、百盛的做强、已经周围辅
主流和次级商圈集中在一环内，再次发展空间较小 •昆明的主城成熟商业分为主流商圈，次级
以批发为主，零售为辅。经营品种上，
年轻、时尚定位，是昆明夜生活的主要场所 昆明主要的娱乐区域，零售业较弱，短期内无
之一。
大的发展空间
中到低定位，辐射云南地州，是主要的百货 已定型，短期内难以形成较大的突破，但已稳
背景分析/区域商业解读
商业辐射范围高度重叠，复合型商业、特色商业体存在竞争但依然存在发展空间
项目分析/配套分析
2公里范围内配套齐全，业态丰富，基础消费满足程度较高 存在大型集中商业，各类大型及商业消费行为主要集中在中心商圈 500米范围内，存在一定的家庭配套消费短缺现象，后期可据此打造
2公里范围内生活配套齐全，业态丰富，基础消费满足程度较高 但500米范围内配套相对短缺，商业规划滞后，存在发展空间
背景分析/区域商业解读
区域内商业形态丰富，百货店、购物中心、步行商业街、大型超市一应俱全， 业态以购物、休闲、餐饮、娱乐为主，业态齐全
商业市场各类档次、种类均有布局，商业形式及业态丰富 餐饮及零售等常规配套消费为主，消费业态缺乏特色 均衡化、重心化补充区域消费需求是商业发展重心
背景分析/区域重点个案
1、面朝15/17号楼区域缺乏连接二楼以上楼层电梯入口，客户无法直接上楼，需绕行
核心问题： 2、酒店电梯是否与商业通用？如不通用，客户上楼只有步梯可用，二三楼商业存在一定影响 电梯设置区域与中庭商业无衔接，客群达到复杂
无电梯入需口 重新划铺，设置电梯入口，增强商业联动性
步 梯
1层：1871.16㎡
2层：1871.26㎡
同德·昆明广场是一座集购物、休闲、商业、娱乐、餐饮为一体的城市地标级时尚Shopping mall，拥有近10万㎡商业体量，大昆明城市新地标、
北京路城市新中心、北市区首席摩天大楼、首席地铁上盖物业、城市中央豪宅集群的大规模综合体。规划分为上北区、悦东区、泰西区、嘉南区、中央 区、商务区、city walking七大主题板块。
西北：紧靠北环二路
西北：紧靠龙泉路 形象昭示面以龙泉路方向展示最佳 ➢ 该面紧接16后#楼商业期部分，可整体昭作示性 为主要消费入口及形象展示面着重打造
较好
➢ 8车道路面设置，一定程度上可实现较
好的景观视觉延展效果
➢ 项目正接十字路口人行道路，客群进
➢ 15/17#楼正对高架桥，对项目形象扩张存在一定影响；
项目分析/客群梳理
2公里范围内以多层建筑为主，存在较多居住客群、办公客群及教育客群 近47万的人口辐射基数，带来磅礴的消费潜力，为后续商业经营提供客群基础
客群以家庭、办公及学生为主 2公里内约47万消费客群，消费力较强，客群基数扎实
教育消费及家庭式业态消费旺盛，目标性消费明显
*周边办公人群约8万人
背景分析/区域重点个案
滨江俊发广场是俊发地产旗下综合型社区商业中心，位于白云路与万华路交汇处，尽享比邻城市中轴北京路及地铁2号线的黄金区位，更集合了
星巴克、屈臣氏、纽芝兰、1920德国餐吧、城市花园、表叔茶餐厅、黄记煌、佳禾面包、红蕃干锅、香圣客、顶牛面馆、老东粥皇等近50家国际国内 知名品牌，更有国内院线巨头保利国际影城及本土娱乐王牌温莎KTV强势坐镇，是集餐饮、娱乐、生活配套于一体的商业休闲中心。 滨江俊发广场不仅拥有强大的商家资源及便捷的交通网线，自身更联合滨江·俊发商业大道及滨江俊园百万平米城市新锐生活消费空间，形成全新重量级
五华区位于昆明市主城核心区西北部，为昆明市中心城区。东起盘龙江，与盘龙区隔江相望；南连金碧路、西坝路经环城西路转人民 西路，与西山区毗邻；西与西山区团结街道接壤；西北与富民县、嵩明县两县交错相接。 辖区内驻区中央和省市机关企事业单位、高校、科研机构众多，而且交通发达、通讯便捷，市政基础设施全市位居一流，人才荟萃。