长沙市华盛大厦估价结果报告

长沙市华盛大厦估价结果报告

一、委托方：

单位：芙蓉区人民法院

地址及电话：

二、估价方

单位：长沙志成房地产评估有限公司

法人代表：任远

地址及电话：曙光中路46号雨花区房地局二楼、5566234

蔡锷中路188号房地产大厦一楼、2236388资质等级：二级

三、估价项目概况

1、估价对象

评估对象为位于长沙市南区南大路92号第11栋华盛大厦，建筑面积6194.32平方米、占地面积1605.99平方米。

2、估价对象位置与环境

评估对象坐落于南大路92号，正处于芙蓉路与城南路交汇处之东北角，东邻省地矿局，南邻城南中路，西向为芙蓉路及市信托大厦；周边学校、医院、银行、邮政和各类型商铺众多，生活购物方便，基础设施完善，有214、108、115、301路等多路公交线路经过于此，出入交通方便，地理位置好。

3、评估对象物业权属及现状

（1）土地基本情况

该宗地占地共计1605.99平方米，地号为1019041，土地用途为商业，使用权类型为行政划拨，已核发雨国用（2001）字第0196号《国有土地使用证》。

（2）建筑物基本情况

房屋所有权人为湖南省再生资源总公司，产权来源为自建，已核发长房权南自字第015107号《房屋所有权证》。

建筑时间为1991年，钢混结构，共12层，建筑面积6194.32㎡，檐高53米，第一、二、三、十二层层高4.5米，四至十层层高3.3米，十一层层高3.9米，地上十二层，地下室一层6.23米，剪力墙。装修情况：填充墙为加气混凝土砌块，梯间水磨石地面，门厅大理石地面，其余地面贴地面砖或铺地毯；水曲柳、榉木板包门套窗，铝合金推拉窗，轻钢龙骨矿棉板、石膏板、榉木板吊顶，外墙玻璃马赛克贴面，内墙部分楼层门厅大理石饰面，房内仿瓷涂料、榉木墙裙，电梯入口大理石门套，雨蓬贴花岗岩，内墙独立框架柱不锈钢或榉木板饰面，门厅内艺术大花灯，房内格栅日光灯，整栋楼中央空调，消防设施齐全，两台电梯并联。

根据委托方提供的资料，该宗地上另有部分辅助用房，因没有相关权属资料，本次估价对此不能予以评估。

四、估价目的：

对委托评估的房地产做出价值鉴定结果。

五、估价时点：二ＯＯ三年八月二十七日

六、价值定义：指估价对象在估价时点实际使用状态下，按现实市场情况衡量所得到的市场价格，再扣除房地产转让所应缴纳的土地出让金及相关税费，最后确定为本次评估的价值。

七、估价依据：

1、中华人民共和国城市房地产管理法

2、中华人民共和国土地管理法

3、中华人民共和国土地管理法实施条例

4、中华人民共和国担保法

5、中华人民共和国城市房地产抵押管理办法

6、中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法

7、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

8、国有资产评估管理办法（国务院91号令）

9、国有资产评估管理办法施行细则

10、资产评估操作规范

11、长沙市城镇国有土地有偿使用规定

12、长沙市城市规划区房屋重置价格标准

13、委托方提供的有关待估房地产产权资料

14、受理估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息

15、房地产估价规范

八、估价原则：

本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循：

1、合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。

2、最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。

3、供求原则：房地产价格同其它物品的价格一样，受供求关系

的影响。若需求不变，供给增加，则价格下降；若供给不变，需求增加，则价格上升。由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，这种供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。

4、替代原则:同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。

5、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。

6、公平原则: 房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

九、估价方法：本次采用重置成本法进行评估。

估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。

重置成本法是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格，扣除折旧，并做适当修正来确定对象房地产价格的一种方法。

十、估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序采用科学适用的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，在本报告书中已说明的假设与限制条件下，确定估价对象在估价时点的价

值为人民币940万元（大写：人民币玖佰肆拾万元整）。

十一、估价人员

任远：注册房地产估价师签章：

徐志革：注册房地产估价师签章：

十二、估价作业日期：2003年08月27日～2003年09月01日十三、估价报告应用的有效期：一年