房地产项目定位地四个方法
项目定位的四个方法
![项目定位的四个方法](https://img.taocdn.com/s3/m/013562e8f8c75fbfc77db22a.png)
项目定位的四个方法假设论证法——从结论出发在很难确立最佳定位时,对几种难以排除的定位进行假设论证,分析各自的优劣势,再将分析结果进行对比,据此确立最终定位。
我们不否定假设论证法主要依靠策划人对项目的感应判断,当然这种感应判断不是玄学,而是建立在策划人对地产行业的敏锐、经验、独特的思维方式和能力等基础之上的。
这个方法的优势是,直奔主题、迅速快捷,适用于疑难项目、特殊项目、单体项目,不适合大型项目。
其具体方法是:第一步:事先由策划人设计几种最佳定位,然后分别对每一个定位进行分析、求证第二步:根据求证结论选取最优的二个定位,以时间、成本、难度为坐标,设计操作程序再次进行求证分析(注意,这里指的是操作程序)。
第三步:根据再次求证的结论最终确定项目转:项目定位的四个方法(2)定位,并将该定位与市场同类项目进行对比分析(注意,是同类,不是同样),以判断该定位的预期效果。
这个方法最大的难点是求证,因此市场调研就显得更为重要。
下面我仍以中旅商务大厦为例,因为做这个项目我就是用这种假设思维进行求证定位的。
我不妨将早前写的案例分析奉上,以供大家了解始末。
中旅商务大厦策划始末2002年2月,我们接手了广东中旅的一个项目。
项目原名侨星苑,总建筑面积6.8万平方米,位于广州天河北路,规划报建为商用和住宅,于1999年开始销售。
在项目介绍时,发展商毫不避讳地说:此前曾由一家较大的房地产中介公司代理,其间又有五、六家公司参与。
但,卖了三年,花了三百万广告费,卖出去三套。
简称“黑色三个三”。
在第一次察看这个项目时,我就有一个感觉:这个项目的功能定位错了。
当时天下着小雨,我和另一个同事站在项目的北面,望着一幢一幢的高高的写字楼鳞次栉比,灯光从一个个玻璃窗口透过来,整个天河北在蒙蒙的细雨中,跃动着一种异样的生命。
紧张、繁忙,似乎还有一种惴惴的不安。
“这不是一个居家生活的地方”,我自言自语地说。
正是因为这个没有来由的感觉,坚定了我后来对项目的判断以及整个策划思路。
房地产项目定位的“四维”分析
![房地产项目定位的“四维”分析](https://img.taocdn.com/s3/m/6dbaaa1d55270722192ef7cf.png)
一
:
_
…
内部 因素分析 ・
●
图 2 房地 产项 目定 位的 “ 四维 ” 分析模 型
1 . 企 业分析
企业 分 析是 明确企 业 战略 目标和 商业 模式 对项
目开发 的要 求 ,梳理企业 的资源 优势和竞 争能力 , 发 现并 构建竞 争对 手不 能轻 易复 制和模 仿 的核心 竞争
— 5 一
维普资讯
方面。
层面和项 目营销层面的综合考虑 ,而非后期传播推
广层面 上 的概 念 。
三、 房 地 产 项 目定 位 的 研 究框 架
( 一) 定 位 的 原 则
( 二) 定位 的 分析 体 系和 方 法
一 一 一 一 一 - 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 _ 形成 的市 场 空 间的 判 断 , 是
项 目定位 过程 中最 直接 、 最理性 的依 据。 需求 分析 的
核 心是对 市场 机会 点 的判断 和选择 , 即 回答市 场 “ 缺
什 么” 的问题 。具 体分析 内容 可看 下列图表 1 :
北 方 经 贸 聚 焦 房 地 产 t 20 0 7 l 9
力 。其核 心是排 除不 符合 企业 战 略要 求和企 业 核心 竞 争力 的定 位方 向 , 即 回答 “ 不 能做 什 么 ” 的问题 , 是 项 目定位 分 析 的前 提条 件 。主要分 析 内容包括 : ( 1 ) 企业 发 展战 略 目标 与发 展思路 。( 2 )企业 的商 业模 式, 是 追 求利 润最 大 化 , 还 是追 求 现 金 流 ; 是 长 期 经 营还 是短期 变现等 。 ( 3 ) 企业 资源优 势与竞 争能力分 析, 包 括研 发创新 力 、 资 源整合 力 、 资本运 营力 、 产 品 把控力 、 团队执行 力 、 品牌 形象力 、 市 场应变 力 、 企业
房地产项目定位分析(全套)
![房地产项目定位分析(全套)](https://img.taocdn.com/s3/m/718017e8d0f34693daef5ef7ba0d4a7302766ce1.png)
房地产项目定位分析(全套)简介房地产项目定位是指在房地产投资中确定项目适宜的市场和产品定位,包括项目类型、规模、板块、定价等。
房地产项目定位的准确性直接影响项目的销售和盈利。
本文将从市场分析、竞争分析、产品定位、品牌定位、销售定位等方面进行详细阐述。
市场分析市场分析是房地产项目定位的关键。
通过市场分析,可以确定产品定位和定价,并从市场的角度预测产品的销售情况。
市场分析包括以下几个方面:1.市场规模:确定适宜的产品申报面积和总建筑面积,同时也要了解整个市场的规模情况,从宏观上预测市场的容量。
2.市场需求:了解卖方和买方的需求,同时也要了解消费者的需求是多样化的,要在此基础上选择市场定位。
3.市场分布:了解市场的分布情况和发展情况,从中找到产品在市场中的定位。
竞争分析竞争分析是指分析与该产品竞争的同类产品或区位的房地产比较,以寻找与西乡白宫“立方”有关的其他住宅或商业开发项目。
竞争分析的基本内容如下:1.同类产品分析:估计市场上同类产品的数量和销售情况,预测市场上相应产品的销售情况。
2.区位分析:分析该区域其他房地产项目的特点和定位,以及其他的相关因素,例如最近的交通、购物中心和学校的情况等。
产品定位在市场分析和竞争分析的基础上,确定适宜的产品定位,包括以下几个方面:1.产品类型:确定项目是商业、住宅还是其他类型,同时还要确定产品的品质、功能和特点。
2.产品规模:确定项目的总建筑面积以及包含的楼层和户数等。
3.产品价格:根据市场需求和竞争情况确定产品定价策略。
品牌定位品牌定位是指通过提供高品质的建筑、服务和环境来赢得客户忠诚度。
品牌定位应从产品规划的骨架、设计和营销推广等各个方面入手。
品牌定位的关键是产品的品质和规格,同时还要考虑到服务和社区环境等因素,营造愉悦的生活体验,提升品牌形象。
销售定位销售定位是房地产项目定位中的最后一步,决定产品的销售渠道和营销策略。
销售定位的内容包括以下几个方面:1.销售策略:确定产品的销售策略,例如销售渠道、销售周期、销售价格等。
房地产项目定位分析策划
![房地产项目定位分析策划](https://img.taocdn.com/s3/m/6d95f5506fdb6f1aff00bed5b9f3f90f76c64db8.png)
房地产项目定位分析策划引言:随着城市化进程的不断推进,房地产市场的竞争日益激烈。
如何在众多项目中脱颖而出,成为消费者首选,成为每个房地产企业都需要面临的问题。
本文将分析房地产项目的定位,并提出相应的策划措施,以帮助企业成功地建立自己的品牌形象,提高市场竞争力。
一、市场分析:在进行房地产项目定位之前,首先需要对市场进行全面、深入的分析,包括市场的供需状况、竞争对手的情况、目标客户的需求等。
1.1市场供需状况:了解当前市场的供需关系对房地产项目的定位至关重要。
通过分析当前的供应量和需求量,可以确定市场的潜在需求和项目的投资价值。
1.2竞争对手分析:竞争对手分析对于项目定位来说也非常重要。
通过了解竞争对手的项目定位、产品特点和市场表现,可以找到市场空白点,从而避免与竞争对手直接竞争。
1.3目标客户需求:了解目标客户的需求是决定项目定位的关键因素。
通过调研和分析目标客户的偏好、购房动机等,可以确定项目的产品特点和定位方向。
二、项目定位:基于市场分析的结果,确定了项目的目标市场和目标客户后,可以对项目进行定位。
项目定位是指通过产品特点和市场定位来塑造项目的品牌形象和市场竞争力。
2.1产品特点定位:通过对产品特点的定义,凸显项目的独特性和竞争优势。
例如,如果项目位于繁华地段,可以强调地理位置优势;如果项目采用先进的建筑技术和环保材料,可以强调绿色环保特点。
2.2市场定位:市场定位是根据目标市场和目标客户的需求确定产品的定位和差异化策略。
例如,如果目标客户是高端人群,可以通过提供高品质的建筑材料和豪华的室内装饰来实现差异化定位。
2.3品牌形象定位:品牌形象定位是对项目整体形象和企业文化的定位。
通过塑造独特的品牌形象,项目可以在竞争激烈的市场中脱颖而出。
品牌形象的塑造可以通过项目名称、宣传语、标志设计等方面来实现。
三、策划措施:确定项目的定位后,为了成功实施定位策略,需要制定相应的策划措施。
3.1营销策略:根据定位结果,制定相应的营销策略。
房地产项目定位
![房地产项目定位](https://img.taocdn.com/s3/m/a93ba2257cd184254b35355d.png)
第五章房地产项目定位◆本章学习目标1、掌握房地产项目定位的概念;2、掌握房地产项目定位的内容;3、掌握市场分析法;4、掌握项目SWOT方法的应用。
◆本章教学内容1、房地产项目定位的基础2、房地产项目定位的基本方法(1)房地产项目市场分析法(2)项目SWOT分析法◆本章重点1、房地产项目定位的的概念2、房地产项目定位的内容3、市场分析法4、项目SWOT方法的应用◆本章难点1、市场分析法2、项目SWOT方法的应用第一节房地产项目定位的基础一、房地产项目定位概念从房地产项目形成的程序和房地产项目的特征可以看出,房地产项目定位与普通商品定位之间有相似之处也有不同之处。
相似之处在于房地产项目成为商品进入市场销售与普通商品一样面临如目标市场的选择、客户的细分,销售策略的制定、销售渠道的建立等一系列问题。
不同的是房地产项目自身的特性决定了它的生产和消费过程比普通商品要复杂得多,这种特殊性影响着使用者的生活行为方式。
因此,房地产项目的定位不仅仅来源于开发商和设计单位,而且是建立在市场研究基础上的市场定位,是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位,是将产品核心按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位。
房地产项目定位的概念可以表述为房地产开发经营者经过研究市场、技术和资金投入状况等一系列与房地产开发相关的前提条件,利用科学方法,构思出房地产项目产品方案,从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位。
这一过程就是房地产的项目定位。
二、房地产项目定位内容从房地产项目定位的概念可以看出,房地产项目定位包括四部分内容。
(一)市场定位研究房地产市场销售的市场状况,以及与其相关联的经济政策环境,确定市场需求的种类、形式、大小和趋势,为产品研究提供市场基础。
在这部分研究中要回答的问题主要有:全局的房地产市场有多大?这个市场的增长率是多少?目前市场是如何被细分的?当前的市场趋势是否清楚以及近期细分市场有哪些主要变化?参与竞争的是哪一细分市场?竞争者的状况如何等。
房地产开发中的项目定位策略
![房地产开发中的项目定位策略](https://img.taocdn.com/s3/m/5cfe013f26284b73f242336c1eb91a37f0113248.png)
房地产开发中的项目定位策略房地产开发是一个庞大且复杂的行业,而项目定位是开发商成功实施项目的重要一环。
项目定位策略决定了项目的目标市场、产品特点以及市场定位,因此在房地产开发中起着至关重要的作用。
本文将探讨房地产开发中的项目定位策略,并分析其影响和应用。
一、项目定位的重要性项目定位是指开发商确定该项目在市场中的地位和角色,以及与竞争对手的差异化。
良好的项目定位能够帮助开发商抓住市场需求,满足消费者的期望,同时提供有竞争力的产品。
项目定位策略直接关系到项目的销售情况、收益率以及发展前景,因此在房地产开发中不可忽视。
二、市场分析与目标定位在确定项目定位策略之前,开发商应进行详尽的市场分析。
市场分析包括对目标市场的需求、竞争对手、市场趋势等方面的研究。
通过市场分析,开发商可以了解到市场的潜在机会和挑战,进而制定出相应的目标定位。
目标定位是指确定项目在市场中的目标消费群体和市场定位。
通过确定目标消费群体,开发商可以更有针对性地开发产品,满足消费者的需求。
市场定位则是将项目与竞争对手区分开来,使其在目标市场中具备独特的卖点和特色,从而获得竞争优势。
三、产品定位策略产品定位策略是项目定位的重要组成部分。
一个成功的房地产项目应该具备独特的产品定位,以吸引目标消费者。
在确定产品定位策略时,开发商应考虑以下几个方面:1. 产品特点:确定项目销售的住宅类型、建筑风格、户型设计等产品特点,从而满足目标消费群体的需求。
例如,如果目标市场为高端客户群体,则应考虑开发高品质、高价值的住宅产品。
2. 价格定位:根据市场需求和竞争环境,确定合适的产品定价策略。
开发商应该考虑市场的价格敏感性,并与产品特点相匹配,以获得最佳的销售效果。
3. 品牌定位:通过塑造项目的品牌形象,树立开发商在市场中的声誉和形象。
一个有信誉和品牌影响力的开发商往往更容易吸引消费者的关注和认可。
四、营销策略和推广渠道选择项目定位策略也涉及到营销策略和推广渠道的选择。
房地产项目定位策划
![房地产项目定位策划](https://img.taocdn.com/s3/m/e4d17ccbf71fb7360b4c2e3f5727a5e9856a2705.png)
房地产项目定位策划一、项目目标确定与定位分析在进行房地产项目定位策划之前,首先需要明确项目的目标和定位。
项目目标的确定应综合考虑市场需求、项目规模和竞争对手等因素。
定位分析则是对项目所处的地理位置、市场环境等进行评估,为项目定位提供参考依据。
二、目标客群分析根据项目的定位,确定目标客群是非常重要的一步。
通过分析目标客群的特征、需求和消费能力等方面的因素,可以为项目后续的市场推广和销售提供指导。
三、竞争对手分析了解竞争对手的情况对于项目的定位策划至关重要。
通过调查竞争对手的项目特点、价格定位、市场份额等方面的信息,可以帮助我们确定项目的差异化竞争策略,找到自身的优势。
四、项目特色确定在房地产市场竞争激烈的环境下,项目的特色往往是吸引客户的关键。
通过分析市场需求和目标客群的特点,确定项目的特色和亮点,打造独特的卖点,增加项目的吸引力。
五、定位策略制定根据以上分析的结果,制定合适的定位策略是项目定位策划的核心内容。
定位策略应该考虑项目的定位目标、目标客群和竞争对手等因素,同时也需要考虑项目的可行性和可持续发展性。
六、市场推广与销售策略定位策划的最终目的是为了实现项目的市场推广和销售目标。
在制定市场推广和销售策略时,应考虑到项目的特色和定位,确定合适的宣传渠道和销售方式,以吸引目标客群的关注,并实现销售的最大化效益。
七、项目实施与监控定位策划不仅仅是一个理论上的规划,更需要在实施过程中进行监控和调整。
在项目实施中,应及时跟踪市场反馈和竞争对手的动态,根据情况进行相应的调整和优化,以确保项目的顺利推进和最终的成功。
以上是房地产项目定位策划的一般步骤,每个步骤都需要综合考虑各个因素,并根据实际情况进行灵活调整。
通过科学的定位策划,可以为房地产项目的开发和销售提供有力的支持,帮助项目取得成功。
某地产项目项目定位建议
![某地产项目项目定位建议](https://img.taocdn.com/s3/m/5c097db603d276a20029bd64783e0912a2167c20.png)
某地产项目项目定位建议尊敬的领导:作为一名房地产行业从业者,我认为在当前景气不稳的市场环境中,一个地产项目的成功与否与项目的规划和定位息息相关。
因此,我非常荣幸能够向您提供一些建议,以帮助您的某地产项目更好地定位和规划。
1.房地产市场分析在确定项目定位之前,我们需要仔细分析该地区的房地产市场。
通过对该行业的广泛研究,我们意识到,当前的市场是一个非常竞争的市场。
因此,我们需要根据当前的市场情况,能够更好地了解该地区客户的需求,以便更好地满足他们的需求和期望。
2.项目定位建议(1)定位清晰:要想有竞争力,首先要确立项目定位和开发战略。
该项目的定位需要具有清晰的目标市场,能够满足该地区客户的需求。
结合市场研究,我建议将该项目定位为高端住宅产品和商业综合体,面向高端人群阶层。
(2)战略性布局:该项目需要具有战略性布局,能够为未来带来长期利益。
从建筑的角度来看,我们建议在建筑风格和用途上进行合理规划。
该项目应该合理规划空间利用,包括绿地、公共配套设施、空间结构等等,使得项目满足花园小区的居住需求,吸引更多的年轻购房者。
(3)核心价值:在市场上,核心价值是项目定位的关键。
该项目定位应该聚焦于高端住宅和商业综合体,充分利用当地的资源和优势,强化品牌形象和服务品质,以此来吸引更多的高端人群。
(4)市场营销:在市场营销方面,我们建议积极推广品牌形象,并注重客户体验。
该项目在中高端客户中的市场号召力很强,因此市场营销需要注重细节,为客户打造舒适、便捷、时尚的生活环境,满足客户需求,建设品牌信誉度。
3.项目优势(1)地理优势:该项目位于市中心,交通便利,周边人口密集。
加上当地的良好城市基础设施和各种资源,这些都为项目的发展提供了非常好的条件。
(2)高端住宅:该项目的高端住宅产品,具有优质的材料,高品质的配套设施,以及人性化的空间规划,这些都能够吸引高端客户。
(3)商业综合体:该项目的商业综合体也是项目的强项之一。
商业综合体将包括多种业态,例如高端购物中心、高端餐饮街、星级酒店、影院、娱乐设施等等。
如何从四个维度快速评估房地产项目
![如何从四个维度快速评估房地产项目](https://img.taocdn.com/s3/m/d3069a89bb4cf7ec4afed087.png)
项目初判的四个维度土 地市场效益风险如何快速研判项目表象土地市场本质效益风险“看地”……有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害表象“看地”的内容土地表象有利因素不利因素法规手续规划条件销售影响规划影响合法合规施工影响实质影响:促进或阻碍……施工条件地质灾害“看地”的内容成本影响安全影响“看地”的目的-----看地的内容一、土地维度有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害景观资源配套资源区位条件山林、河流、湖泊、海洋、特殊地质、公园、景点……医疗、教育、商业、生活、行政办公、交通……距离感、认知度、贫富分区……有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害噪声污染机场、车站、码头、公路、铁路、工厂、采石场、矿场……噪声污染——不想听到的,严重干扰人们休息、学习和工作的声音有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害噪声污染空气污染化工化肥、农药、制药 、污水处理、电镀、印染、水泥、钢铁、砖窑、陶瓷、屠宰、养猪养殖、水产品加工、制革、垃圾焚烧、垃圾填埋、臭水沟(塘)……空气污染——各种臭味、异味、刺激性气味源及粉尘污染源有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害肮脏、杂乱、破旧的环境……所有客户比较介意、反感甚至抵触的,在项目周边能被客户观察到的,影响买房决心的因素噪声污染空气污染视觉污染有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害不安全、不吉利、不健康……客户自发的认为对自身和家人、朋友不利的因素;客户根据自身知识和经验判断,或盲目跟随他人;噪声污染空气污染视觉污染心理忌讳有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害•看:周边有无显眼的不利因素•闻:闻到臭味、怪味时不应捂着鼻子躲开,而应判断气味的种类,严重程度,来源方向•问:对于拿捏不准的要询问当地人,或政府合作方是否清楚,还要询问不利因素的存在时间•想:通过经验分析,并结合各种情报判断不利因素的种类和影响程度。
房地产项目定位的四个方法
![房地产项目定位的四个方法](https://img.taocdn.com/s3/m/b2fb20c66429647d27284b73f242336c1fb9306c.png)
房地产项目定位的四个方法引言在今天竞争激烈的房地产市场中,正确的定位对于项目的成功至关重要。
房地产项目定位是指通过明确目标客户群体和市场需求,确定项目的独特卖点和定位策略。
本文将介绍房地产项目定位的四个方法,帮助开发商在选择合适的项目定位策略时做出明智的决策。
方法一:目标市场分析目标市场分析是房地产项目定位的基础。
在进行目标市场分析时,开发商需要考虑以下几个因素:1.人口结构:了解目标市场的人口分布、年龄结构、职业结构等,以便确定项目的适宜人群。
2.经济状况:了解目标市场的经济状况和消费水平,以便确定项目的价格定位和产品特色。
3.市场需求:通过市场调研和消费者需求分析,了解目标市场对不同类型房地产产品的需求情况。
在进行目标市场分析的过程中,开发商可以利用社会调查、市场数据分析和专业顾问的帮助,获取准确的信息和数据支持。
方法二:竞争环境分析竞争环境分析是确定项目定位的关键步骤之一。
开发商需要了解目标市场的竞争对手情况,包括:1.竞争对手数量:评估目标市场上的竞争对手数量和其项目规模,以便决定项目的规模和投资力度。
2.竞争对手定位:分析竞争对手的定位策略和目标客户群体,以便确定项目的差异化和独特性。
3.竞争对手优势:了解竞争对手的优势和劣势,以便制定合适的竞争策略。
竞争环境分析可以通过市场调研、竞品分析和参观竞争项目等方式进行。
开发商可以从中汲取经验教训,找到与竞争对手的差异化定位点并制定相应的策略。
方法三:产品定位策略产品定位策略是通过确定项目的独特卖点和核心竞争力,将其与竞争对手区分开来的过程。
1.价值定位:确定项目的核心价值,并将其传递给目标客户,使其认同和信任项目的价值。
2.定价策略:根据目标市场的经济状况和消费水平,制定合理的定价策略,使项目具有市场竞争力。
3.产品特色:通过项目的设计、功能和配套设施等方面的差异化,创造独特的产品特色,吸引目标客户群体。
产品定位策略需要从市场需求和目标市场的角度出发,并结合竞争环境分析,制定适合项目的定位策略。
房地产项目定位的三面、四步、五层次法
![房地产项目定位的三面、四步、五层次法](https://img.taocdn.com/s3/m/a033874c2b160b4e767fcf68.png)
房地产项目定位的三面、四步、五层次法题记:最近工作不是很忙,得以有闲整理一下自己的思维,下面就将我结合相关理论知识和自己的实践经验总结的项目定位方法整理出来,希望能在对大家有启发的同时,得到大家的指导、共同提高。
通常而言,在产品定位没有确定之前,项目定位有两个基本的层面,即市场定位和目标客户群定位;而当这两者确定了,项目的市场开发(推广)顺序也随之确定。
而这里我总结的三面、四步、五层次法就是确定这三个方面的基本方法。
下面我具体讲一下方法:市场定位是项目策划的核心、本源,是项目全程策划的出发点和回归点,是在项目策划初期就必须首先明确。
市场定位的前提是一份市场调研分析报告(调研涵盖宏观、中观、微观,内容涉及政治、经济、科技、文化等方面),至少需要能够回答三个问题:竞争处于什么态势?本项目在未来可供选择的市场取位?本项目相对的优势和风险在那里?这是定位的前提条件,没有这些,定位显然是无本之木、无源之水了。
在这些素材具备之后,我们首先要考虑的就是项目的市场位置,即项目拟在未来市场中的战略取位。
具体方法就是三面交叉分析定位法,三面就是1、项目“我”所能(达到)2、整体(或区域)市场所需(空白)3、市场竞争者所弱(不足)三个市场状态面。
以市场竞争为导向,寻求这三面的交叉地带是市场定位的基础,通过对这三个方面的分析我们就很容易确定项目的市场定位——此种定位理念、方式对于中小项目而言,差异化的攻击力的明显。
当然,对于大盘而言其定位可能不会局限在某个细分的市场层面,而应当涉及到市场上大多的客户层面、类别,这时的定位理念运用就需要适度变通,更多的从意识形态和生活方式的革命、引导中实现,可是必须明确的是虽然大小有异,但思维方式雷同。
市场定位确定了,其实在某种意义上项目/产品其它的(产品、渠道、价格、促销等)定位也随之产生,因为市场定位是钢,纲举则目张。
与市场定位紧密联系在一起的就是目标客户群定位,下面就讲一下项目策划的关键所在——目标客户群的定位方法,即目标客户群四步刻画法;也就是说目标客户群的定位主要是通过四个步骤将其全方位的刻画、描述出来,以期后期从客户需求角度量身定制产品和营销。
项目定位的四个方法
![项目定位的四个方法](https://img.taocdn.com/s3/m/84504735a6c30c2259019e87.png)
项目定位的四个方法1、三相交定位法我从来就不相信策划有什么模式可套。
因为世界上没有两片相同的树叶更没有两个相同的项目。
项目不相同是因为定位不同。
既然策划没有模式可套,定位也就不会有公式可用。
那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析,然后再定位的公式,从我第一天开始做策划,我就感到别扭。
几乎所有的公司、所有的策划报告都是这一程序、这一模式。
这不由不让我想起我当初进入地产策划这一行时的情景。
那是10年前吧,我有幸接触到广州叠彩园项目的策划书,有七、八家代理公司参与竞争,每家公司的策划报告都有三、四大本,当时,我刚进入房地产策划业,对策划一窍不通,并且有一种莫测高深的恐惧感。
望着厚厚的几大本,我想就这一笔一笔的写出来都要多少时间,不说还要去构思、去创新?广州的策划人真厉害。
我用了一个星期的时间把这几十本书看了一遍,看完后我长舒了一口气:原来策划书是这样写的,这样写我也行,而且比他们更行。
因为几十本书都一样,提纲一样、分析一样、结论一样,不同的是公司名称不一样。
依葫芦画瓢谁不会?现在电脑这么方便,不说几大本,几十大本也不是什么难事。
随后,我把它们的提纲列了出来(太长,这里略)。
不能不说这份提纲已基本包括了房地产策划的主要内容,但只能是“基本”,一个项目的策划不仅仅只是这些东西,项目与项目不一样,市场与市场天壤之分,一个细节出错就可能满盘皆输,如果真按照这个提纲去填空,那策划也就失去它存在的意义了。
而更让人担忧的是,很多策划人根本就不懂什么是宏观,在网上摘抄一些资料而已,有些也不懂市场分析,最多就是罗列几个楼盘的资料。
至于项目定位必须首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证的分析,就更没有多少人知道了。
孤立的、静止的去分析任何一个因素,都绝不可能科学的、客观的寻找到项目的准确定位。
今年六月,我们在重庆服务的一个项目在讨论定位时就出现了这种情况。
项目地块位于半山,呈月牙形状,山下是一所大学的运动场和学生宿舍。
项目定位的四个方法汇总
![项目定位的四个方法汇总](https://img.taocdn.com/s3/m/12be2a7eb80d6c85ec3a87c24028915f804d84ae.png)
项目定位旳四个措施1、三相交定位法我历来就不相信筹划有什么模式可套。
由于世界上没有两片相似旳树叶更没有两个相似旳项目。
项目不相似是由于定位不同样。
既然筹划没有模式可套,定位也就不会有公式可用。
那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析,然后再定位旳公式,从我第一天开始做筹划,我就感到别扭。
几乎所有旳企业、所有旳筹划汇报都是这一程序、这一模式。
这不由不让我想起我当时进入地产筹划这一行时旳情景。
那是23年前吧,我有幸接触到广州叠彩园项目旳筹划书,有七、八家代理企业参与竞争,每家企业旳筹划汇报均有三、四大本,当时,我刚进入房地产筹划业,对筹划一窍不通,并且有一种莫测高深旳恐惊感。
望着厚厚旳几大本,我想就这一笔一笔旳写出来都要多少时间,不说还要去构思、去创新?广州旳筹划人真厉害。
我用了一种星期旳时间把这几十本书看了一遍,看完后我长舒了一口气:本来筹划书是这样写旳,这样写我也行,并且比他们更行。
由于几十本书都同样,提纲同样、分析同样、结论同样,不同样旳是企业名称不同样样。
依葫芦画瓢谁不会?目前电脑这样以便,不说几大本,几十大本也不是什么难事。
随即,我把它们旳提纲列了出来(太长,这里略)。
不能不说这份提纲已基本包括了房地产筹划旳重要内容,但只能是“基本”,一种项目旳筹划不仅仅只是这些东西,项目与项目不同样样,市场与市场天壤之分,一种细节出错就也许满盘皆输,假如真按照这个提纲去填空,那筹划也就失去它存在旳意义了。
而更让人担忧旳是,诸多筹划人主线就不懂什么是宏观,在网上摘抄某些资料而已,有些也不懂市场分析,最多就是罗列几种楼盘旳资料。
至于项目定位必须首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证旳分析,就更没有多少人懂得了。
孤立旳、静止旳去分析任何一种原因,都绝不也许科学旳、客观旳寻找到项目旳精确定位。
今年六月,我们在重庆服务旳一种项目在讨论定位时就出现了这种状况。
项目地块位于半山,呈月牙形状,山下是一所大学旳运动场和学生宿舍。
房地产项目定位方法
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房地产项目定位方法导言房地产项目定位是指在开发房地产项目之前,通过一系列的研究和分析,确定项目在市场中的定位和定位策略。
项目的定位对于其市场销售和盈利能力具有重要影响,因此选择正确的定位方法十分关键。
本文将介绍几种常见的房地产项目定位方法,帮助开发商在项目规划阶段做出明智的决策。
1. 地理位置定位地理位置是房地产项目定位的其中一个重要因素。
一个优越的地理位置可以带来许多优势,比如便利的交通、良好的周边配套设施等。
因此,选择地理位置时,需要考虑以下几个方面:•城市选择:选择位于经济发达、人口密集的城市,增加项目的市场需求和价格上涨潜力。
•周边环境:考虑项目周边的交通便利性、教育资源、商业设施等,确保项目有良好的生活配套。
•区位优势:选择位于繁华商圈、文化中心或未来发展潜力区域,提高项目的市场竞争力。
2. 目标人群定位了解目标人群是成功房地产项目的关键之一。
通过准确地定位目标人群,开发商可以根据其需求来设计并定价项目。
以下是几种常见的目标人群定位方法:•收入水平定位:根据目标人群的收入水平,确定项目的定价范围,以吸引潜在购房者。
•年龄段定位:根据目标人群的年龄段,确定项目的产品风格和配套设施,以满足不同年龄段人群的需求。
•家庭结构定位:根据目标人群的家庭结构,确定项目的户型设计和面积布局,以满足不同家庭结构的需求。
3. 市场竞争定位在房地产市场竞争激烈的情况下,准确了解和把握市场竞争情况至关重要。
以下是几种常见的市场竞争定位方法:•唯一卖点定位:通过项目独特的设计理念、创新的功能特点等,将项目与其他竞争对手区分开来。
•价格定位:根据市场需求和竞争对手的价格水平,确定项目的定价策略,以吸引潜在购房者。
•品牌定位:通过建立和塑造项目的品牌形象,提高项目的市场认知度和美誉度。
4. 发展策略定位房地产项目的发展策略也是项目定位的重要考虑因素之一。
以下是几种常见的发展策略定位方法:•一步到位:选择位于高需求区域的项目,一次性推出多种类型的产品,以满足不同购房者的需求。
项目定位的四个方法103664781
![项目定位的四个方法103664781](https://img.taocdn.com/s3/m/e219c1cc102de2bd96058848.png)
项目定位的四个方法1、三相交定位法我从来就不相信策划有什么模式可套。
因为世界上没有两片相同的树叶更没有两个相同的项目。
项目不相同是因为定位不同。
既然策划没有模式可套,定位也就不会有公式可用。
那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析,然后再定位的公式,从我第一天开始做策划,我就感到别扭。
几乎所有的公司、所有的策划报告都是这一程序、这一模式。
这不由不让我想起我当初进入地产策划这一行时的情景。
那是10年前吧,我有幸接触到广州叠彩园项目的策划书,有七、八家代理公司参与竞争,每家公司的策划报告都有三、四大本,当时,我刚进入房地产策划业,对策划一窍不通,并且有一种莫测高深的恐惧感。
望着厚厚的几大本,我想就这一笔一笔的写出来都要多少时间,不说还要去构思、去创新?广州的策划人真厉害。
我用了一个星期的时间把这几十本书看了一遍,看完后我长舒了一口气:原来策划书是这样写的,这样写我也行,而且比他们更行。
因为几十本书都一样,提纲一样、分析一样、结论一样,不同的是公司名称不一样。
依葫芦画瓢谁不会?现在电脑这么方便,不说几大本,几十大本也不是什么难事。
随后,我把它们的提纲列了出来(太长,这里略)。
不能不说这份提纲已基本包括了房地产策划的主要内容,但只能是“基本”,一个项目的策划不仅仅只是这些东西,项目与项目不一样,市场与市场天壤之分,一个细节出错就可能满盘皆输,如果真按照这个提纲去填空,那策划也就失去它存在的意义了。
而更让人担忧的是,很多策划人根本就不懂什么是宏观,在网上摘抄一些资料而已,有些也不懂市场分析,最多就是罗列几个楼盘的资料。
至于项目定位必须首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证的分析,就更没有多少人知道了。
孤立的、静止的去分析任何一个因素,都绝不可能科学的、客观的寻找到项目的准确定位。
今年六月,我们在重庆服务的一个项目在讨论定位时就出现了这种情况。
项目地块位于半山,呈月牙形状,山下是一所大学的运动场和学生宿舍。
某房地产公司商业定位及招商策略
![某房地产公司商业定位及招商策略](https://img.taocdn.com/s3/m/382216a00875f46527d3240c844769eae109a355.png)
某房地产公司商业定位及招商策略一、商业定位商业定位是指一个企业或者项目在市场中的地位和角色,是为了确定目标消费者、市场竞争力和核心竞争力等方面而制定的一系列策略和方案。
在商业定位中,房地产公司应该首先明确自身的发展规划和定位目标。
根据公司实际情况和市场需求,可以选择以下几种商业定位方式:1.高端定位:将项目定位为高品质、高服务的商业综合体,以提供奢华消费体验为卖点。
主要针对高收入人群,如购物中心、高端餐饮品牌、豪华住宅等。
2.多元化定位:开发多元化的商业项目,包括零售、住宅、办公、娱乐等功能,旨在满足不同消费者的需求,并提高项目的市场竞争力。
3.地铁商圈定位:选择地铁周边的优质地段开发商业项目,以便捷的交通条件吸引消费者,打造交通枢纽和商业中心,如地铁商务区、购物中心等。
4.特色定位:从特色文化、地域特点等方面突出项目的独特性,吸引目标消费者。
如可以打造艺术街区、文创园区等特色商业项目。
5.创新定位:通过创新的商业模式和服务方式,满足市场的新需求,打造创新型商业综合体。
如互联网+商业、智能商业等。
二、招商策略招商策略是指为了吸引优质商家入驻项目,提高项目的商业价值和经营效益而采取的一系列策略和措施。
1.梯度引入商家:根据项目的整体规划和商业定位,确定入驻商家的分类和数量,并根据商家在市场上的知名度和影响力进行排序。
首先引入知名度较高的商家,增加项目的美誉度和吸引力,然后逐步引入其他商家。
2.策划精彩活动:通过策划各种精彩的促销活动,吸引消费者增加到项目中消费,从而提升商家的经营收益。
可以组织特色展览、演出、主题活动等,为消费者带来新鲜感和消费乐趣。
3.引入大型连锁商家:引入大型连锁商家是提高商业项目知名度、稳定流量的有效手段。
可以与大型品牌商家合作,提供优惠政策和支持,让其选择入驻项目。
4.优化购物环境:提供良好的购物环境是吸引消费者的关键因素之一、可以通过引入高品质的商家、改善店铺装修、提供舒适的停车场等手段,提升项目的整体品质和吸引力。
房地产项目定位的原则和分析方法
![房地产项目定位的原则和分析方法](https://img.taocdn.com/s3/m/0e5d725e15791711cc7931b765ce0508763275c6.png)
房地产项目定位的原则和分析方法一、房地产项目定位的原则1.市场需求原则:根据市场需求的规模和特点确定项目的定位,确保项目能够满足市场的需求。
通过市场调研和分析,了解目标群体的需求,选择适合的房地产项目定位。
2.资源利用原则:根据项目所处的环境和资源条件,确定合理的定位,充分利用项目所具备的资源。
例如,项目位于商业繁华地段,可以选择商业综合体的定位,充分利用周边的商业资源。
3.差异化原则:确定项目的差异化定位,以在激烈的市场竞争中突出自身的优势。
通过提供独特的产品或服务,满足目标群体的特定需求,赢得市场份额。
4.可行性原则:确定项目的定位要符合可行性原则,即能够在可接受的时间内实现预期的经济目标。
通过对市场环境、竞争格局、目标群体、资金投入等因素的分析和评估,确定可行的项目定位。
5.发展趋势原则:根据市场发展的趋势,选择适合的项目定位。
例如,随着老龄人口的增加,养老地产成为一个新兴的市场领域,可以选择开发养老地产项目。
二、房地产项目定位的分析方法1.市场调研方法:通过市场调查、问卷调查、访谈等方式,了解目标群体的需求、购房偏好、付费能力等信息。
可以通过分析市场规模、市场结构、市场增长率等指标,确定合适的项目定位。
2.竞争对手分析方法:对竞争对手进行深入分析,了解其产品特点、价格策略、市场份额等。
通过比较分析,确定项目与竞争对手的差异化定位,找到自身的优势和劣势。
3.资源分析方法:评估项目所拥有的土地、环境、资金等资源条件。
通过对周边环境、交通便利性、配套设施等因素的分析,确定项目的适宜定位。
4.成本收益分析法:通过对项目建设和运营过程中的成本和收益进行分析,确定合适的项目定位。
通过对项目投资回报率、成本控制、销售价格等指标的评估,确定最佳的项目定位。
5.SWOT分析法:对项目的优势、劣势、机会和威胁进行分析,确定项目的定位。
通过对内外部环境的评估,把握市场发展的机遇,解决项目发展中的障碍,确定项目的目标和方向。
定位逻辑——房地产项目定位四维分析法
![定位逻辑——房地产项目定位四维分析法](https://img.taocdn.com/s3/m/4fa89eb8dc3383c4bb4cf7ec4afe04a1b071b0b0.png)
定位逻辑——房地产项目定位四维分析法一、不同的定位定位的研究,自1972年,美国广告权威杂志《Advertising Age》刊登出里斯和特劳特《定位时代》文章,标志着“定位”的诞生。
在往后的几十年里,人们对定位进行了不同层面的研究,总结而言主要有三个方向的延展。
传播层面上的定位:里斯和特劳特所说的定位,其实就是从受众的角度进行审视,从而对信息进行有效筛选,集中并持续一致地宣传,以在目标受众脑海中建立独特记忆的方法。
通俗而言,就是关于对消费者“说什么”的方法。
营销层面上的定位:里斯和特劳特《Makreting Managment》中关于定位的阐述是:市场细分、确定目标市场进行独特设计以在消费者心目中占据特定位置。
在这里“定位”已不仅仅是传播层面上的一种沟通方法,还包括了“对于供给进行独特设计”,定位成了关于对目标消费群“卖什么”的方法。
战略层面上的定位:迈克尔·波特在《竞争论》中指出,“战略”一是“创造一种独特、有利的定位”,二是“在竞争中做出取舍,其实质就是选择不做哪些事情”。
从这个角度看,企业战略的实质就是“定位”,就是企业应该“做什么”、“不做什么”的问题。
“定位”这个概念来自于传播,但是实际上在战略、营销和传播三个层次上都有所延伸。
(见图1)。
三个层次的“定位”之间并不是矛盾关系,恰好相反,三个层次的“定位”协调统一能够聚合强大的竞争优势。
二、对“房地产项目定位”的再认识对于房地产项目的前期定位,我们常常将“定位”的概念混淆了,有的从营销角度研究,有的从传播角度来研究。
当我们从不同的层次审视“定位”,就能明确在何种层次使用“定位”,避免概念的混乱。
房地产项目的前期研究,实际上关联了企业的发展战略、项目的市场判断与选择两个问题。
企业对项目的战略要求是项目定位的前提条件,一个企业无法实现的项目定位,无疑将把企业置于风险的边缘。
反过来,一个基于企业发展战略与核心竞争力而成功开发的项目,必将成为推动企业出品牌、出效益、出机制、出人才、出网络的重要推手,企业与项目之间是相互关联、相互促进的(见图二)。
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房地产项目定位的四个方法2013-12-19房地产投资融资俱乐部房地产投资俱乐部(fdctz888)目前有4.4万地产圈的朋友关注,本平台由专业地产投资团队运营,请大家多关注、多提意见,平台管理员微信号ymhdxx,欢迎您与我们交流互动.1、三相交定位法我从来就不相信策划有什么模式可套。
因为世界上没有两片相同的树叶更没有两个相同的项目。
项目不相同是因为定位不同。
既然策划没有模式可套,定位也就不会有公式可用。
那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析,然后再定位的公式,从我第一天开始做策划,我就感到别扭。
几乎所有的公司、所有的策划报告都是这一程序、这一模式。
这不由不让我想起我当初进入地产策划这一行时的情景。
那是10年前吧,我有幸接触到叠彩园项目的策划书,有七、八家代理公司参与竞争,每家公司的策划报告都有三、四大本,当时,我刚进入房地产策划业,对策划一窍不通,并且有一种莫测高深的恐惧感。
望着厚厚的几大本,我想就这一笔一笔的写出来都要多少时间,不说还要去构思、去创新?的策划人真厉害。
我用了一个星期的时间把这几十本书看了一遍,看完后我长舒了一口气:原来策划书是这样写的,这样写我也行,而且比他们更行。
因为几十本书都一样,提纲一样、分析一样、结论一样,不同的是公司名称不一样。
依葫芦画瓢谁不会?现在电脑这么方便,不说几大本,几十大本也不是什么难事。
随后,我把它们的提纲列了出来(太长,这里略)。
不能不说这份提纲已基本包括了房地产策划的主要容,但只能是“基本”,一个项目的策划不仅仅只是这些东西,项目与项目不一样,市场与市场天壤之分,一个细节出错就可能满盘皆输,如果真按照这个提纲去填空,那策划也就失去它存在的意义了。
而更让人担忧的是,很多策划人根本就不懂什么是宏观,在网上摘抄一些资料而已,有些也不懂市场分析,最多就是罗列几个楼盘的资料。
至于项目定位必须首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证的分析,就更没有多少人知道了。
孤立的、静止的去分析任何一个因素,都绝不可能科学的、客观的寻找到项目的准确定位。
今年六月,我们在服务的一个项目在讨论定位时就出现了这种情况。
项目地块位于半山,呈月牙形状,山下是一所大学的运动场和学生宿舍。
如果单从地块和自然资源看,做一个高档项目肯定没问题,比如电梯多层洋房、联排、叠加别墅,甚至独立别墅都是可以考虑的。
但是,结合环境和市场进行分析,做高档产品绝对走不通。
为什么?一是因为环境除了自然资源外,还有人文和社会环境。
项目山脚下就是学校运动场和大学生宿舍,白天晚上那些学生可不管你什么高档低档,他们对自身价值的体现很多是通过声音、身体甚至是恶作剧进行表达的,他们可不会顾及什么隐私啊、什么吵闹的,这样的环境你敢保证那些高端人士会接受吗?第二,环顾周边的竞争层面,左边山头紧邻一个独立别墅项目,右边山坡是一个大型联排、叠拼别墅项目,而本地块刚好是这两个项目与学校运动场的最好屏障。
身处两个高端项目的夹击、且资源、环境又没有优势,你难道敢和别人面对面的较劲?所以,最后我坚持走中高端路线。
项目定位:敢与别墅比高低的高层洋房产品定位:小高层公寓洋房。
项目形象定位:站的更高、看得更远生活不只有别墅开发商之所以接受并肯定了这一定位,是因为我在分析项目时,是将各种因素同时置于一个空间,并对各因素的相互关联、影响、制衡进行立体的、辨证的考量,最终找到了一个最佳平衡点,同时考量的另一个焦点就是这个平衡点能否上升到能统领全局的地位。
如果将我这一思维方式进行总结,其实就是一个定位的方法。
虽然我说策划没有模式可套,但方法却是存在的。
不过这仅是思考定位的其中一种方法。
我给这个方法冠名叫:三相交定位法何为三层面呢?根据图上所示,三层面是指地块——市场——竞争态势。
在前面章节,我们论述了地块需要研究的容,研究地块不是单纯的研究它的地势地貌、地形地差,而是要把地块与城市、区域、市场、环境、技术指标联系起来研究,本身地块的研究就是立体的、辨证的,可以说包含了市场和竞争态势,为什么这里还要把市场、竞争态势拿出来分开研究呢?这是因为具体到定位,市场的概念已经从宏观层面具体到微观层面,这里的市场更多的是针对市场需求而言,而客户的需求决定了项目开发的根本,所以必须把市场作为一个平台。
同时,随着地产业的发展,中国房地产现在已经由需求导向逐步向竞争导向转变,项目的成功不仅取决于自己,还取决于竞争。
所以,竞争态势也必须作为一个平台,并与地块、市场组成一个更大的立体平台。
每一个平台所标注的容、作用、功能不同,但同时他们又必然产生交叉联系,并形成一个交叉圆点。
这个交叉圆点就是平衡点——就是项目的定位依据。
下面我仍用的另一个项目举例说明:一、地块研究的目的就是研究地块适合做什么?结合地块研究的容我们进行逐步分析:1、地块与城市关系:作为中国第四大直辖市,西南中心城市的位置无可撼动,但因为直辖时间较短,其经济、人口、城市都在迅速发展之中,不可否认的是,与其他三个直辖市和沿海几个大中城市,无论在那一方面都还存在一定的差距。
差距就是空间。
因此,这个城市的任何一块土地都有巨大的升值空间。
2、地块与区域的关系:本项目位于南岸,并且恰好处于十里南山的中心位置,自然资源非常优越,特别是政府对南岸的重新定位和规划后,大规模的升级改造,使这个区域的价值得到前所未有的释放,当然,作为城市规划的第一先行者,房地产首当其冲获益。
3、地快与地段的关系:本地块紧邻交通大学、工商学院,学府人文环境优越。
而旁边千亩大盘学府大道69号项目已开发6年,再加上周边其他项目的陆续启动,各种配套的不断完善,使本地段迅速成为南岸区另一新热点。
4、地块特征:位于南山半坡,呈半乳形微凸,植被丰富、山体优美。
地块除微凸部分面对学府大道外,大部分都被青山环抱、绿树遮隐,单从地块看,是绝对不可多得的高端项目用地。
地块分析的结论是:适宜做最高端的别墅项目。
一、市场分析的重点是客户需求,项目辐射圈客户的最大需什么?最缺失的需什么?1、人口结构特征:南岸的价值是在成为直辖市,对该区域重新定位和规划后得到提升的,就是说,南岸被认同是在最近几年的事。
根据人往高处走的定律,有一定实力的家庭过去选择的居住地都不是会南岸,那么大部分的居住者很显然是原地居民,无论经济实力还是其他,与过去的中心区域如渝中区等有很大的差距。
但同样是人往高处走的定律,由于南岸被重新规划和定位,随着近几年城市的发展、升级,特别是交通的改善,南岸面貌发生了翻天覆地的变化,已然成为除渝中区外最具价值的第二大区域,而随着人口的膨胀,更多的居住者开始选择南岸,部分有实力的家庭也逐步认同了南岸——更适合居住的环境(南山、学府、空气)。
人口结构明显得到改变。
2、房地产发展特征:由于整个的房地产起步相对较晚,南岸就更拉后几步。
但起步晚不等于质素就低。
纵观各个地产项目的品质,并不输于其他几个大城市,而开发理念更与其他大城市同步。
但是,毕竟起步晚,相对于买家的消费需求,还有一个适应、培育、转换的过程,所以大部分的产品还是集中在中端层面,特别是南岸这一特征更为突出。
(目前南岸以高层项目90平方以下户型为主)3、需求变化特征:南岸价值得到认同、自然资源非常丰富、居住环境更加优越、人口结构明显改变,必然会吸引更多高端居住者的关注,这一群体的加入,使南岸的需求很快发生了变化,高端市场显而易见,高端项目应该应运而生。
但是,毕竟南岸被认同是逐步的,要被最高端群体所接受肯定还有还有一个过程。
市场分析结论:南岸的最大需中端产品,但高端市场成为新的关注焦点。
而最高端群体接受还有一个过程。
二、竞争态势分析需要重点研究的是与竞争对手的竞争焦点。
1、区域价值竞争:南岸在发展,但其他区域也没有停止不前。
由于南岸发展相对起步较晚,在城市配套(如商业、交通等)与其它区域还有一段追赶过程。
特别是因为各个区域功能定位不一样,在价值取向上肯定会有很大不同。
南岸区域价值的优势更赖于今后的体现。
2、资源价值竞争:南岸南山自然资源丰富、优美,是的“绿肺”,无疑,自然资源是南岸最大的核心优势。
但资源价值还有另一个体现,就是社会资源,也就是社会认同感,现在的高端项目基本集中北部地区,充分说明北部地区的认同感也就是社会资源目前大过南岸。
因此,仅针对居住价值而言,南岸的优势还需更多宣传、引导和提升。
3、产品竞争:的高端项目并不少,主要集中在渝中和北部新区。
近几年南岸高端项目也逐渐增多,高端产品分为两类,一是以地段位置为核心优势的项目,如解放碑CBD中心的高层项目。
另一类是以自然资源为核心优势的别墅和电梯多层洋房项目。
南岸的高端项目主要以别墅特别是独立别墅为主,一般都占据着山景和江景这两大资源。
而高端的另一类产品——电梯多层洋房、叠拼别墅目前还不是很多。
这是一个可以弥足珍贵的空间。
4、开发理念竞争:无论中端还是高端,对产品品质的追求无疑已成为各个开发企业的重中之重。
但是,因为认识上的差异,对品质的理解却出现很大的不同,品质应该包含两个方面,一是质量,二是品味。
也就是说,一是物质的(质量),二是精神的(品味)。
完美的物质可以打动人,完美的精神则可以感动人。
而现在更多的开发商追求的品质还停留在质量层面,力争能够打动客户而非感动客户。
这就造成了因开发理念的差异而使产品品质出现差异。
对品质有深入认识的开发商已经涌现,好在目前还不是很多。
竞争态势分析结论:在南岸,高端项目的竞争特别是电梯多层洋房、叠拼别墅的竞争还有空间。
通过以上三层面的分析,我们归纳结论得出:本地块适宜做最高端的别墅项目;南岸的最大需中端产品,但高端市场成为新的关注焦点,而最高端群体接受还有一个过程;在南岸,高端项目的竞争特别是电梯多层洋房的竞争还有空间!将这三个结论进行交叉,交叉圆点自然显现,这就是:高端、洋房、叠拼别墅但这只是指出了定位的方向,而要使定位起到统帅的作用还需要将这个平衡点进行升华:高端、洋房叠拼别墅、追求感动!至此定位呼之欲出:林隐洋房山藏别墅——源自半坡的儒雅生活一个“隐”一个”藏“,表达的是一种意境;“半坡“已是世界流行的高贵居所;“儒雅“为项目定性,文化决定涵;“生活“则表明项目打造的不再是产品,而是一种生活的平台;有了这样一个定位,项目的开发及一切就都有了明确的标准和目标。
2、假设论证定位法假设论证法——从结论出发在很难确立最佳定位时,对几种难以排除的定位进行假设论证,分析各自的优劣势,再将分析结果进行对比,据此确立最终定位。
我们不否定假设论证法主要依靠策划人对项目的感应判断,当然这种感应判断不是玄学,而是建立在策划人对地产行业的敏锐、经验、独特的思维方式和能力等基础之上的。
这个方法的优势是,直奔主题、迅速快捷,适用于疑难项目、特殊项目、单体项目,不适合大型项目。