中国房地产价格现状分析

中国房地产价格现状分析

作者：黄丹丹

来源：《消费导刊》2016年第09期

摘要：随着两会的召开，国家对住房供应体系提出许多政策调节，比如去库存等。房地产关系着民生，关系到经济，关系到金融，是构成整经济大厦的基石。去库存目的，是为了促进房地产平稳健康可持续的发展，要站在这个高度，对整个房地产市场进行一个长远谋划。可是，在今年三月份，深圳房价上涨625%，突破五万元每平。那这是什么原因造成深圳房价大幅上涨。下面我将从房地产现状、价格变化的原因、政策建议来分析。

关键词：房地产价格去库存

房地产业是一项综合性产业，其在自身发展的同时还能带动煤炭、钢铁、电力、金融等多个领域的共同发展，成为促进我国经济增长、推进城市化发展的支柱性产业。近年来，我国房地产市场在迅速发展的同时，也暴露出了诸多的发展隐患，如市场运作不规范、无效供给过剩等，从而使得市场泡沫。今年我国煤炭行业、钢铁行业出现了产能过剩，产生了大量剩余库存，这对房地产行业有极大的负效应。房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。

一、房地产价格的内容和特征

房地产包括土地、建筑物和其他地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产价格=土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房地产价格按照不同的划分标准可以分为不同类型。按房地产权益划分可分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格，其中房地产所有权价格在市场中占据着主导地位。按照房地产总体的物质实体划分可以分为三种物质形态，即土地、单独的房屋建筑物和“连房带地”的房地产整体。与此相应的可分出土地价格、房屋建筑物价格和“连房带地”的房地产价格。此外，按房地产物质实体的种类和用途划分还可以细分为商品住宅价格、工业厂房价格、商铺价格和办公楼价格等。按照价格形成的不同方式来划分房地产价格可分为理论价格、评估价格和实际成交价格这几种类型，还可以从价格形式的角度进行划分为自由市场价格、政府指导价格和政府定价等类型。按计价单位的不同，房地产价格可分为总价和单价。

从房地产价格类型划分的结果来看，房地产价格具有许多明显的特征。首先，房地产价格具有明显的权利价格特征。由于房地产本身空间的固定性和不可移动性，房地产不像其他商品一样通过买卖可以转移到任何其他的地点使用，而实质是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是一种权利价格。其次，作为房地产价格基础的价值也具有其特殊性。房地产价格是

房地产价值的货币表现，因为一般商品都是人类劳动的产品，而房地产所包含的土地是非劳动产品使得房地产不完全是劳动产品，因此房地产价格也不完全是由社会必要劳动时间决定的。然后，房地产价格的形成机制具有特殊性。房地产价格受到房地产需求量的变动的影响很大。

二、深圳房地产价格暴涨的原因

深圳房地产价格在三月份暴涨，主要是因为供需不匹配，需求太大，供给不足造成的。下面主要从以下几点分析

1.首付贷的提出，人们的住房首付可以通过贷款支付，这大大增加了住房的需求，从而造成供需不足，造成房价上涨。

2.由于深圳人多地少，而且深圳又是移民城市，外来人口占据七成，造成明显的供不应求。

3.住房公积金政策的改革。住房公积金贷款利率从25%下降到3.25%，没人可以贷款40万，对于双职工家庭可以贷款80万，足够三线城市买套房子。

4.二胎政策的开放，越来越多的人想要二孩，导致原有的家庭不能够满足自己的需求，就会有换房的需求，这就造成供需不足的现象。

5.土地供应不足，商品住房供应无法满足计划预期，导致供需不匹配，房价上涨。

三、对于调控房价的建议

对于房价的控制，不能一味的服从百姓口中的调低房价，也不能说是开发商想要的房价过高。对于房价的控制，应该由政府把关，服从政府的宏观调控。那么面对这样骤增的高房价，中国又采取了哪些财政政策。

1.增加中小套房供应，补短板，多开发一些经济适用房，满足大多数的需求，让大多数人能够买得起房。

2.收紧高端楼房预售行政审批，增加高端楼房的行政审批力度，来减少高端楼房的销售，从而能增加中高端楼房的供给。

3.改变330新政的5年变2年。330新政指的是降低二套房首付，降低住房公积金贷款利率，营业税5年变2年。营业税的这一改变，使得投机商通过做平差价，甚至在两年内也可以交易免税，投资客入市，造成房价上涨。

四、中国房地产价格会造成房地产泡沫么

关于中国房地产价格的价格走势，很多人推测中国的房地产价格会造成美国2008年的房地产泡沫。可是我认为中国房地产价格不会崩盘，不会出现泡沫。深圳的房地产价格上涨是与其高收入人群相对应的，毗邻深圳的香港房价10万会有泡沫出现的机会。

房地产价格是我国财政的主要来源，国家不会允许房地产喊你工业泡沫，肯定会采取一些宏观调整措施来遏制他。所以中国房地产价格不会出现泡沫现象。