房地产精细化管理讲义

管理课件
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工程开发内部协调主流程图
营销部门编写宣传、推广、销售方案。 设计部门综合营销、物业管理的意见编写概念规划构想文件召开设计讨论会。获得 批准后，向设计院提交设计任务书进行设计方案的技术经济比选。
工程管理部进行主休、装修及配套工程的 质量、进度、成本控制。 成本部结合施工进度进行工程进度款的审核与 把关。 设计部进行施工过程的技术服务与管理。 营销部实施销售与推广工作。 财务部进行融资。 物业管理配合销售工作。
• 加强工程签证的管理（技术性，数量）
• 对关键施工控制点进行连续监督
• 工程款与工程挂钩，付款要及时
• 运用项目管理软件整体把握工程进度
• 物业部门可以介入、熟悉了解
• 现场增设专/兼职合同工程师
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管理漏洞 决策成本
隐性成本分析
前期 中期 后期 运营补贴 纠借成本
合同漏洞 采购漏洞 支付漏洞 签证漏洞
综合：
厨房设备及环保、体育设施······
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工程开发外部协调主流程图
按进度划分：方案报建、初步设计审查、施工图报建。 按专业划分：建筑、消防、交通、人防、燃气、市政、环保、
绿化、供电、供水等单项报建。 批准：规划许可证、报建审核书。
检测：场地环境检测、防雷检测、 桩基检测、门窗三性实验
检查：安全与文明施工检查、环境 与噪音监察、墙体材料检查
立项
报建
开工
施工
竣工
项目的市场分析 项目的经济评估 项目的理念设计
工程管理部门编制总进度计划 进行施工、监理单位的招标。 设计部门进行施工图审查及样 板房设计。
房地产精细化管理
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1
房地产项目全程运作指导
机会选择 准备
启动项目
开工与建设
营销与策划 实施
验收与交楼
财税管理
选地要点: 宗地资料、
土地成本
产权状况、
开发价值
可行性研究； 技术比选
经济比选
经营管理： 合作方式比选、 融资方式比选、
管理模式比选
企业外部： 立项、报建、报批
企业内部： 组建项目公司、筹措启动资金、
选择合作伙伴
外部：
接受政府监督与指导
内部：
质量、进度、投资、
安全生产与文明施工管理
外部：
办理预售证
内部：
在售价与销售速度之间寻求平衡
外部：
进行单项和综合验收，办理产权登记
交楼：
验收后交楼，进行售后服务和物业管理
（由监理单位组织施工方和工程部验收）
外部：
接受政府的财、税监督与检查；
接受股东或银行的监督
结构体系等
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8
景观设计要点
• 应与建筑风格相符 • 充分运用“遮眼法” • 考虑成本（维护成本）
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9
方案评选
• 问题：老板主观性，专家会成效不明显， 方案选择反复不定
• 这步是控制设计质量的关键控制点 • 建议：方案编号，独立打分，有时最终
方案可由老板定。 在方案选定前应与规划部门沟通
粗放
以支付管理为核心
以结算管理为重点
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主动控制技巧
技术经济比选
降低一点功能,成本降低很多 增加一点成本,销售收入增加较多 建设费用与营运费用比选
内
管理目标设定
要80分还是90分
建设费用与营运费用比选
容
工作界面划分
专业设计界面
专业施工界面
资金平衡计划
资金投入 动态平衡
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外部管理合作关系
内部：
加强核算，保障资金供给
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2
房地产全程管理总控表
阶段划分 进度
代码 成本
立项评估 项目策划 开发计划 概念设计 营销策划 施工准备 施工图设计 主体施工 专项设计 专业分包 开盘 竣工与验收 交楼
工作描述
工作支持
工作 工作 工作目 工作 配合责 决策
任务 依据 标
成果 任
支持
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3
项目的前期阶段
工程部直接抓施工单位，成效不 明显
工程签证多，成本控制难
质量和进度谁轻谁重
监理地位不高，工作形式化
对进度缺少整体把握
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关键控制点及解决方法
• 选择过硬的施工、监理单位，认准项目经理， 实行项目经理责任制
• 加强合同管理，严格按合同办事
• 甲方
监理 施工单位
• 对监理工作进行监督（监理日志）
误差: 面积误差\货不对板 交楼索赔 延期: 延期交楼/房产证
质量索赔:质量通病\观感缺陷 结算漏洞 会所 学校 楼巴 违规罚金 杀价成本
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管理差异分析
指导思想
决策层
整合社会资源 保障资金供给
执行层
利润最大化
内
风险最大化
容
精细
以招标策划为核心
以设计管理为重点
管理水平
通用
以合同管理为核心
以发包管理为重点
减少设计修改量 体现设计师水平 节省时间、费用
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6
规划设计要点
• 能反映出可研报告的思想 • 应与营销中的卖点相结合 • 在车位、智能化等方面具有一定的超前
意识 • 考虑风水（心里暗示） • 考虑经济成本
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7
建筑单体设计要点
• 充分与可研报告相结合 • 包含参数：面积、户型、颜色、朝向、
土地的获取
可研报告
设计方案
总规 单体 景观
市场研究（宏、中、微） 环境分析
市场定位 规划 投资和开发
施工图设计
其中还包括各项报建和勘测
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4
设计方案
• 内容：规划设计
建筑单体设计
景观设计
• 一般流程：
设计要点 要点细化* 方案设计
方案评选*
选定
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5
要点细化
• 问题：或简单化或省略 • 要点细化是关键，是控制点（设计质量） • 原因：明确的要点有约束力
概念设计
总图、建筑
开
施工图审查
结构
发
建筑设计
水、电、暖通
商
地质勘察
消防
人防
设计监理
地建工程： 深基坑支护、幕墙、钢结构
专项设计
预应力结构、网架、地基处理
装修与景观： 园林、绿化、室内外装修、
标识、景观照明
公用工程： 供水、供电、供热、通讯、煤气、
智能化、市政道路与管网、发电机及环保、
停车交通系统、中水系统等
一下。
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施工图设计阶段
• 问题：完全委托给设计院做，在过程中没 有采取控制措施
• 这步是控制成本的关键控制点 • 控制内容：钢筋用量
基础及基坑支护(事前控制） 建材的选择 设备的选择（必要性） 给设计院足够的设计周期
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项目中期阶段
• 施工阶段
• 这步是进度、质量的关键控制点
• 问题：施工单位选择
立项
报建
开工
施工
竣工
投资许可证 建设用地批准书 办理与土地有关手续(企业间)
办施工许可证的前提; 办理免标手续并提供施工合同 办理质监与监理手续 办理施工图审查 缴纳各项政府费用 提供银行证明 放线:取得规划建设放线册
单项验收: 规划、单位工程质量验收
消防、人防、燃气、供电、供水、
电梯、绿化、市政道路、