承租公房的拆迁补偿款归属和分配原则

承租公房的拆迁补偿款归属和分配原则
发表时间:2011年03月29日 关键词:拆迁补偿


孙伟

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摘要
根据北京市公房租赁管理的有关规定，对公房承租人的补偿可以选择采用以下三种方式。。。。。。
根据北京市公房租赁管理的有关规定，对公房承租人的补偿可以选择采用以下三种方式：
第一种，公房承租人按照房改政策购买承租房屋，俗称“买私”。承租人改变身份成为房屋产权所有人，以被拆迁人身份获得补偿。在这种已经完成“买私”后再进行拆迁的情况，公房拆迁补偿款的补偿对象为产权登记人。这类的法律关系较之还是比较简单的，矛盾也比较好解决。
第二种，被拆迁人以异地安置公房承租人的方式，与公房承租人解除原来的租赁关系，即所谓的“实物补偿”。这种情况在现在的实践中比较少见，主要是因为直管房或自管房是一个当年的政策性住房，国家现在的政策是鼓励买私，执行房改政策。
第三种，被拆迁人以协议方式收购公房承租人的公房使用权，即所谓的“货币补偿”。
在以上的三种补偿方式中， 货币补偿是最为复杂的，拆迁补偿款的归属及分配取决于以下几个事实的发生顺序：承租人死亡、承租人变更、拆迁的实施。
根据上述事实的发生顺序，拆迁补偿款归属及分配的情形可以分述如下：
1.拆迁在公房承租人生前实施，公房承租人在获得拆迁补偿款后死亡的。这种情况下，应当认为拆迁补偿款归承租人所有。公房承租人死亡后，该拆迁补偿款作为个人遗产按照继承法相关规定，由其继承人继承。
2.公房承租人生前与被拆迁人达成补偿协议，但在补偿款落实到位之前死亡的。如果拆迁补偿协议在承租人死亡前达成，则承租人的地位已经被固定，后来不可能再发生承租人变更的问题，拆迁补偿款应当归承租人所有。承租人死亡后，拆迁补偿款作为承租人个人的遗产，按照继承法有关规定由继承人继承。如果承租人在拆迁补偿协议达成前死亡的，其承租人的主体资格丧失，不能再以承租人的身份获得补偿款。
3.原来的公房承租人死亡，家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见并经公房产权人或管理人同意变更了公房承租人。变更承租人后发生拆迁，取得拆迁补偿款。这种情况下，应当认定拆迁补偿款归变更后的承租人。
4.原公房承租人死亡，因为家庭成员不能就变更承租人人选达成一致或公房产权人或管理人拒绝变更承租人，在这个时候，发生拆迁。这种情况最为复杂，也最为普遍。

现实生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成员继续居住公房，并承担房租及其他由

承租人承担的义务，扮演实际承租人的角色。 那么在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下，在承租人死亡后，变更承租人之前，在公房中居住的所有家庭成员都有自己独立的权利。如果此时发生拆迁，他们应当共同得到补偿。