集团总部项目开发计划管理实施细则分析

合汇地产项目开发目标计划管理实施细则

(内部资料，注意保密)

1、目的

为贯彻落实合汇地产集团管理战略要求，推动合汇地产项目开发目标计划管理工作的规范化、标准化、科学化，加强对开发计划分类、编制、审核、执行、调整、监督的控制力度，确保项目开发目标的实现，特制定本细则。

合汇地产开发计划管理的基本原则是：分类编制、标准控制、监督指导、严格执行。

2、适用范围

本细则适用于合汇地产所有下属项目公司。

3、定义

3.1开发计划按编制深度分为两级计划体系，即项目一级开发计划和项目二级开发计划。

3.2项目一级开发计划是指项目概念设计、拿地、项目设计决策、总规划设计、项目运营目标决策、土地证、建设用地规划许可证、方案图报建、工程规划许可证、施工许可证、项目开工、招商展示区完成、主体开工、预售许可证、开盘、主体封顶、综合验收及竣工备案、入伙、项目结算、开业（商贸物流类）等重要开发里程碑节点计划。项目一级开发计划作为项目投资测算、项目前期策划、规划设计、开发报建、工程建设的时间控制依据。

3.3项目二级开发计划是指项目开发的具体执行计划，其内容包括自土地获取后项目收地、设计、开发报建、工程建设、招投标、营销销售、招商、竣工入伙和开业等项目整体运营过程中的主要工作。编制深度应满足用来指导、协调、考核各参与单位、部门月度工作的要求。具体按照附件《合汇地产项目二级开发计划管理办法》，工程计划编制严格按合汇地产《项目工程管理制度》要求进行编制和分解。

3.4项目一级开发计划分为项目摘牌及规划设计、融资四证、销售开盘、工程竣工及交付使用四大阶段。按照项目业态分为商铺、卖场、仓储物流、酒店、配套设施类及商业综合体类（19个节点）项目，和住宅、公寓类（18个节点）项目，具体节点内容及定义如下：

⑴项目摘牌及项目策定位策划、总规设计阶段：

概念设计：指完成与政府立项洽商所需的规划方案的时间；

拿地：指完成概念设计与政府沟通，完成选址、土地摘牌的时间；

项目设计决策：即项目启动时间，指概念设计经合汇地产评审通过的时间；

总规划设计：指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准；

项目营运目标决策：指完成项目整体营运计划并经合汇地产评审通过的时间；

⑵项目报建及取得融资四证阶段：

土地证：指国有土地使用证的签发时间；

建设用地规划许可证：指建设用地规划许可证的签发时间；

方案图报建：指建筑方案图通过合汇地产评审会批准，完成修详通并取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准；

建设工程规划许可证：指建设工程规划许可证的签发时间；

施工许可证：指施工许可证的签发时间；

⑶项目施工达到销售条件，展示区完成及开盘阶段

项目开工：指项目动土时间，土方开挖、基坑支护、桩基工程中的任一工程分项开工并得以持续，至少可用于招标及施工的桩基施工蓝图完成，即可视为项目开工；

招商展示区或样板展示区完成：指招商或样板展示区域内所有工程、物料、展示、销售等工作内容完成的时间，原则上要求距开盘时间10-20天之前完成；

主体开工：指总包单位进场施工时间，基础承台或底板开始绑扎钢筋并得以持续，至少可用于招标及施工的施工蓝图完成，即可视为主体开工；

预售许可证：指预售许可证的签发时间；

开盘：指取得预售证后，正式开盘销售的时间；

⑷工程竣工及交付使用阶段：

主体封顶：指主体屋面结构的完成时间，以屋面最后一块区域混凝土浇筑完成时间为准；

竣工备案：指竣工验收备案证明的签发时间；

入伙：指第一批办理集中交付的时间；

项目结算：指最后一批结算办理完的时间；

开业：指商业取得消防二次验收证明，具备开业条件并开业的时间；

4、职责

4.1合汇地产工程管理中心：

4.1.1、负责收集项目开发条件，据此编制、调整、解释项目一级开发计划；并报总经办审核，董事长审批。

4.1.2、负责审核项目二级开发计划、负责编制、修订、解释二级计划标准模板；

4.1.3、负责一级开发计划和二级开发计划的执行检查和预警，月度考核；

4.2合汇地产其他各部门：拓展策划中心、成本中心、营销中心、营运中心、财务资金中心、行政中心等参与一级开发计划和二级开发计划的评审，参与一级开发计划和二级开发计划分管职责部分的执行；

4.3项目公司：

1、负责一级开发计划的提出；

2、负责编制二级开发计划，并上报合汇地产工程管理中心审核；总经办审批。

3、负责一级开发计划和二级开发计划的执行；按工程管理编制分解过程实施三级计划-项目工程进度计划。

4.4总经办（行政中心）：

1.负责各级计划的复核并办理审批，执行审核、审定时限；

2、负责各级计划执行情况汇总与考核。

5、开发计划的制定和报送时间

5.1项目一级开发计划的编制

5.1.1项目一级开发计划参见附件一《项目一级开发计划模版》编制。

5.1.2项目一级开发计划参照附件四～附件八中的标准工期进行编排；设计及开发报建时间的确定参见附件四《合汇地产项目设计及开发报建标准工期》，合约招标时间的确定参见附件六《合汇地产招标合约时间标准》，工程建设时间的确定参见附件七《合汇地产项目建设标准工期》。项目一级计划各节点时间原则上只能提前，不得推迟。

5.2项目二级开发计划的编制

5.2.1项目二级计划必须参见附件二《二级计划标准模版》编制，结合本项目具体情况可对二级计划模板子项进行增减调整；

5.2.2项目二级开发计划编制时，时间的确定参见附件四～附件八，二级开发计划中的一级计划节点时间不得突破挂网执行的一级开发计划。5.3项目一级开发计划在项目启动会召开后7天内，由项目公司提出，报合汇地产工程管理中心；若不提出则由合汇地产工程管理中心按附件四～附件八中的标准工期进行编排，经合汇地产各职能部门和项目公司共同评审后报合汇地产董事长审批并挂网公示执行。