泰禾集团最新分析报告

市
厦 2013/8/29 门
市
北 2013/6/27 京
市
上
2013/6/5 海
2013
市
北 2013/5/20 京
市
长 2013/5/17 乐
市
北 2013/4/11 京
市
宁 2013/3/6 德
市
北 2013/1/1 京
市
石 2013/1/11 狮
市
172,376 575,736 3.34 358,700 41,689 116,729 2.80 9,400 51,556 103,112 2.00 247,500 172,659 374,000 2.17 405,200 21,071 105,355 5.00 143,000 5,230 20,921 4.00 64,800 50,730 132,044 2.60 112,500 34,829 90,555 2.60 61,600 110,888 163,535 1.47 193,000 115,711 323,991 2.80 90,000 58,900 64,800 1.10 185,000 68,488 308,196 4.50 82,300
上 海 60,825 121,650 2.00 153,000 市
泉 州 126,400 467,600 3.70 124,600 市
永 泰 61,973 74,368 1.20 县
2,840
永 泰 38,057 45,668 1.20 县
1,800
永 泰 225,009 180,007 0.80 县
-
82,719 2.46 20,672 22000-28000
-
145,386 1.10 4,127
6000
-
170,535 1.77 29,073
45000
-
121,650
2.00
12,577
21000-25000
2014年 12月
467,600 3.70
2,665
SOHO:10000
起 住宅：9000
195.3
146.16 377.45
购买面积
50.29
90.41
101.23 241.93
购买幅数
8
12
14
34
备注：省内其他区域为三明、福鼎、泉州、石狮、宁德 国内其他区域为南京、天津、江阴 （二）重点楼盘
以下为各重点地块（重点城市、高土地总价）销售情况：
拿地 城 时间 市
4月 16日
南 京
市
4月 10日
10.9亿元。
4、结论 预计泰禾集团未来半年内回款60亿元（参照2014年前三
季度回款额平均），9月末账上货币资金21亿元。未来半年 内的各项支出包括短期债务57.4亿元，支付工程款33.78亿 元，税费9.08亿元，利息21.8亿元（合计支出122.06亿元）， 经营性收支缺口预计达到41.06亿元，亟待融资补偿。
开工面积等数据，因此采取以下方式推算：
（1） 工程款
截止2014年9月，泰禾集团存货为我司的1.51倍，我司
2014年月均工程款支付3.72亿元，因此推算泰禾月均工程款支
付5.63亿元。
（2） 税费
2014年前三季度税费支出13.62亿元，平均每季度支付
4.54亿元。
（3） 利息
2014年前三季度利息支出32.71亿元，平均每季度支付
县
66,667 146,667 2.20 31,912
江 2012/12/5 阴
市
69,365 90,175 1.30 33,296
江 2012/12/5 阴
市 2012
泉 2012/9/18 州
市
69,125 89,863 1.30 33,180 108,626 488,817 4.50 111,000
合计
京 47,871 176,549 3.69 346,000 市
北 京 33,629 82,719 2.46 171,000 市
天 津 132,169 145,386 1.10 市
60,000
福 鼎 46,599 107,178 2.30 16,350 市
北 京 59,600 90,800 1.52 495,800 市
11,802
SOHO:30000 住宅：28800
2013年 12月
50.11%
起
323,991 2.80 2,778
8500
2013年 11月
60.47%
64,800 1.10 28,549
2014年 46000 1月 54.81%
308,196 4.50 2,670
2013年 9000 9月 22.65%
3,774,546
3,105 2,176 3,692 3,692 2,271 5,602 3,796 1,610
附件：泰禾集团近三年购买土地明细
附件：泰禾集团近三年购买土地明细
年份 拿地时间
城 土地面积 计容面积 容积 土地总价 楼面地价
市 (㎡)
(㎡) 率 (万元) （元/M2)
尤 2014/4/30 溪
县
35,900 100,400 2.80 17,500
1,743
尤 2014/4/30 溪
县
36,100 79,400 2.20 17,300
11日
狮 市
9月 18日
泉 州
市
374,000
2.17
10,834
别墅：298万 元/套起
2014年 5月
51.46%
高层：16500
105,355 5.00 13,573
2014年 50000起 12月
132,044 2.60 8,520
28800起
2014年 6月
17.91%
163,535
1.47
大股
东统 18.35 5.33% 26.81 12.61% 4.05 6.09% 借统
还 其他 39.00 11.32% 0.00% 2.22 3.35% 合计 344.44 100.00% 212.63 100.00% 66.39 100.00%
备注：泰禾集团未发行过企业债券 三、现状分析 1、土地款支出
长期借 款余额
135.26 207.85 73 249.80 42 253.83
4
借款收 到的现
金
245.09 126.60 127 262.36 136 324.45 62
还款支 付的现
金
92.21 63.11 63 118.79 56 143.42 25
3、其他
由于泰禾集团年报未披露每月工程款、税费、利息支出及
北 京 市
4月 北
10日
京 市
4月4 天
日
津 市
2月 20日
北 京
市
2月 14日
上 海
市
泉
2月 10日
州 市
12月 27日
福 州
市
9月 18日
上 海 市
计容面积 容积 楼面地价 销售均价 首次开 签约率 (㎡) 率 （元/M2) （元/M2） 盘日
41,300 0.99 10,218
40000
-
176,549 3.69 19,598 22000-28000
2014年 8月
51.67%
起
576,475 3.34 6,222
16000
2014年 12月
103,112 2.00 24,003
35000
2014年 9月
27.64%
8月 厦 29日 门
市
6月 北
27日
京 市
5月 20日
北 京 市
4月 11日
北 京
市
3月6 日
宁 德
市
1月1 北
日
京 市
1月 石
资产负债率高达88.93%，净负债率139.32%，信托融资成本
11.5%-14.5%，近三年融资结构如下：
单位：亿元
2014年6月
2013年
2012年
金额 占比 金额 占比 金额 占比
银行 借款
102.46
29.75%
54.36
25.56% 36.12
54.40%
信托 184.63 53.60% 131.46 61.83% 24.00 36.15% 借款
10,240
永 泰 66,475 79,770 1.20 县
3,040
1,012,317 1,792,794
1,461,670
福
19,598 20,672 4,127 1,526 54,604 12,577 2,665
2013/12/27 州 市
永 2013/10/10 泰
县
上 2013/9/18 海
488,817 4.50 2,271
9500
2013年 8月
84.71%
合计
3,846,063
备注：1、未售项目的销售均价取值周边楼盘均价，供参考； 2、签约率=网上备案签约套数/批准预售套数 2、 近三年收支情况 泰禾集团近三年签约销售金额快速增加，2012年销售
62.22亿元，同比增加147.2%；2013年销售124.44亿元，同比 增加100%；2014年截至9月销售151亿元。近三年收支情况如 下：
2 职工薪酬
3.42
2.84 1.18
3 各项税费
13.62
10.50 5.67
4
其他
4.53
5.29 14.30
（三）
收支净 额
-181.11 -114.41 -7.79
二
融资性收支
（一） 收入
328.57 265.97 60.94
1 投资款
4.12
20.87 2.62
2
借款
319.57 217.29 54.28
泰禾集团资金收支情况分析报告
1、 近三年投资情况 （一）总体概况
泰禾集团从2012年6月开始加大拿地力度，迅速扩张，所 购买土地主要集中在北京、长三角、福建三个区域，总购地 金额377.45亿元人民币，具体情况如下：
单位：亿元、万平方米、幅
2012年 2013年 2014年9月 合计
购买金额
35.99
6,230
24,003 10,834 13,573 30,974 8,520 6,802 11,802 2,778 28,549 2,670
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
合计
904,127 2,378,974
1,953,000
闽 2012/12/21 侯
县
55,760 122,672 2.20 38,088
闽 2012/12/21 侯
单位：亿元
序号 科目 2014年9月 2013年 2012年
一
经营性收支
（一） 收入
97.04
91.14 50.35
1 销售回款
90.59
88.99 48.79
2 其他收入
6.45
2.15 1.56
（二） 支出
278.15 205.55 58.14
1 工程、地 价支出
256.57 186.91 36.99
泰禾集团2014年土地购买金额146.17亿元，全部集中在14月，截止9月，开发成本支出256.57亿元，土地出让金已基本 付清。 2、短期偿债
截止9月，泰禾集团短期借款余额64.67亿元，主要系第二 季度新增（至少30亿元），该部分新增短期借款预计将在 2015年第二季度归还。一年内到期的长期借款余额62.73亿 元，主要系第三季度新增（至少40亿元），该部分新增借款 预计将在2015年第三季度归还。即泰禾集团未来半年内 （2014年第四季度至2015年第一季度）需偿还的债务最多为 57.4亿元（64.67+62.73-30-40=57.4）。
厦 2012/9/7 门
市
20,439 54,981 2.69 30,800
长 2012/9/6 乐
市
57,245 148,837 2.60 56,500
闽 2012/6/7 侯
县
55,667 155,867 2.80 25,100
合计
502,894 1,297,878
359,876
总合计
2,419,338 5,469,646
2,179
南 2014/4/16 京
市
41,710 41,300 0.99 42,200 10,218
北
2014/4/10 2014/4/10 2014/4/4 2014/3/26 2014 2014/2/20 2014/2/14 2014/2/10 2014/1/10 2014/1/10 2014/1/10 2014/1/10
位：亿元
2013/12/31 2014/3/31
余额
余额
当季 变化
2014/6/30
余额
当季 变化
2014/9/30
余额
当季 变化
短期借 款余额
62.26 41.91 -20 71.87 30 64.67 -7
一年内 到期的 长期借 款余额
15.11 13.71 -1 22.76
9 62.73 40
3
其他
4.88
27.80 4.05
（二） 支出
176.13 109.33 22.97
1
还款
139.72
92.21 18.14
2 利息支付
32.71
17.13 4.83
3
其他
3.70
0.00 0.00
（三） 收支净 额
152.44 156.63 37.97
三
期末余 额
21.06
66.17 27.27
伴随大量投资拍地，负债率大幅增加，截至2014年9月，