上海市二手房租赁市场调研报告

2013年上海市二手房租赁市场调研报告长期以来，我国在住房市场的培育、发展和管理上存在重买卖、轻租赁的倾向,住房租赁极少得到政策上的关注。近年来，由于住房租金过快上涨，房源供给不足等现实问题，租赁市场才开始引起政府的重视。为了重新认识住房租赁市场，我们小组对二手房租赁市场进行了一系列的调查，分析上海二手房租赁市场现状及存在问题，提出建议，以期推动上海二手房租赁市场的健康发展。

调查对象: 单身白领，毕业大学生，外来务工人员，本地人口等

调查范围：21世纪不动产：长岛路1273号

我爱我家：德平路38号（近栖山路）

中原地产：杨高中路四方路82号

金桥创瑞不动产：博山东路767号

明耀路先原房产：民耀路84 号

调查方法：问卷调查、现场问答、实际走访等

调查时间：历时两天

一、市场概述性简介及问卷分析

房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，培育和完善房屋租赁市场对解决部分低收入群众买不起房的问题、健全房地产市场预警预报系统，提高宏观调控能力和提升城市综合管理水平具有十分重要的意义。二手房市场在我国起步较晚，但发展迅速。随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。二手房交易相对复杂，涉及的相关政策较多，其市场体系也处于进一步发育与完善阶段，再加上二手房本身又具有不同于新开发房地产商品的许多特征，使二手房交易环节更多、程序更加复杂，风险也较大。同时，二手房市场作为房地产市场的重要组成部分，又有房地产市场的许多共性。

从数据统计结果来看，我们得知接近50%租客是从中介公司得到租房信息，也有35%的人是从网络获取租房信息。这一方面说明了大家对中介公司比较信

任，认为其房源信息充足，也说明了网络媒介在房屋租赁中起到的重要作用。

针对令人满意的房源调查显示，有接近1/3的人认为房源不充足。上海的房源在总的供给上充足的，只是能全面满足人们的生活需求的房屋不太充足。这种

交通，上班等原因造成的结构性的不平衡是现在宏观市场面临的一个问题。

从100份的问卷中统计中，我们可以看到在上海大家普遍能接受的月租金在800-1500元之间。虽然500元的租金很低廉，但可能房屋的质量，地段等原因，大家还是普遍无法接受的。

从100份回收有效的问卷中，我们统计出，35%的人是选择房子的首要条件的离上班地点近。这一点和上海的交通又很大的联系，由于上海市一个具有3000多万人口的大城市，虽然交通相对完善，但们还是有点不便利的。那么房屋在靠近地铁，公交站等交通便利的地段就比较受欢迎。

二、存在问题

近年来，上海市房地产市场运行平稳有序，总体保持平稳快速发展的态势。

二手房出租由于价格相对低廉，入住后基本不用进行大的装修等优势得到大多数外来务工人员的认可，留沪学生及开学季学区房的增加等因素都导致了上海市二手房租赁需求量在逐年递增。单身白领、学生、外来务工人员组成的租房大军将租赁市场推向高潮。在新“国五条”对二手房交易从严征收差额20%个税后，租赁市场如鱼得水，热门地段的租金继续水涨船高。

（一）租金上涨过快

国家统计局公布2013年7月份居民消费价格变动情况，全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.7%。其中，住房租金价格上涨4.4%，较6月份涨幅环比扩大0.3%，全国房租涨幅继续“跑赢”CPI。自2010年以来，住房租金一直保持持续上涨的趋势,上海连涨37个月，7月租赁指数还创下今年以来的最高涨幅，涨幅相比6月扩大0.32个百分点。

（二）结构性供需不平衡，限制二手房市场的发展

开学季，陪读家长涌入租赁市场。21世纪不动产的抽样调查显示，在普陀曹杨、浦东源深、张江、徐汇长桥、南黄浦等本市示范性高中集中的学区板块，8月份二手房租赁成交环比提升明显，多数区域增幅达30%以上。其中8月中旬后，部分知名学校周边为读书而租房的客户基本能占到租赁客户的五成以上，导致供需不平衡，另外交通等因素加剧结构性不平衡。

（三）租赁市场纠纷频发

随着房屋租赁市场日益活跃，随之引发的租赁纠纷也不断增多。

1、房租价格上涨，拼租、群租自然成了租客无奈的选择，尤其在一些高校周边的社区已成为拼租客聚集重点区域，单间出租、床位出租……各种拼租形式层出不穷，这类租房方式导致纠纷和各类盗窃案件的频发。

2、租赁双方因续约、提前终止租约、公用事业费交缴以及住房装修、设备、家具质量、维修、增配乃至第三方损失（如漏水损坏邻居房屋）等问题而产生的各类纠纷也很多。

（四）出租住房缺乏专业管理，存在大量安全隐患

目前，私人出租的住房，存在着产权人与使用人分离的状态，出租住房的日常监护常常处于缺失状态。如出租房的设备老化，产权人不知晓，承租人也因房屋产权并不属于自己和非长期使用而疏于检查，导致出租住房存在大量安全隐

患。同时，出租住房中的居住人处于一种相对匿名状态，为其实施不法、不轨行为提供了较便利的条件，因此，出租住房内的社会治安也存在很大隐患。

（五）租赁合同备案率低，市场监管缺失

长期以来，租赁登记备案制度远没有得到落实，普通居民在进行住房租赁时，不办理租赁合同备案的情况十分普遍。根据2010年上海易居房地产研究院对上海租赁住房的抽样调查显示，上海也仅有30%左右出租住房进行了备案。由于租赁合同备案率低，房地产管理部门无法掌握住房租赁市场的交易情况。另外由于大多数住房出租人是私人，工商、税务部门也难以掌握出租人情况。同时，公安、计生、街道目前也缺乏对租赁住房的承租人进行管理的有效制度，因此，目前住房租赁市场处于严重的监管缺失状态。

三、原因分析

（一）政府政策指引不足。

政府相关部门虽然已经减少二手房公积金贷款等一系列措施进行了调控一手房与二手房的失衡。但在如何发展二手市场、如何促进一级市场与二级市场互补发展的政策指引上，基本还是空白，政府在构建二级市场体系的指导职能还未完全体现。

（二）行业监管不完善。

房地产管理部门不行使其权利，具体表现在：一是有黑心中介、素质差的工作人员进人。二是房地产管理部门对经纪人违反相关法律法规和职业道德规范的行为监管不力,一般只是罚款，很少采取吊销营业执照、收回资格证书和刑事惩罚等严厉措施。

（三）住房租赁市场供给主体相当落后、非产业化；

到目前为止，我国尚未出现成形的房屋出租业。目前上海住房租赁市场上的出租房主要是居民家庭的多余住房，供给方式以各家各户的分散出租为主。受供给主体自身原因影响，大多数出租住房不能保证出租的稳定性且难以(或不愿)提供良好的家具、家电配置以及专业化的管理和及时的维修服务。同时，2010年开始的“限贷”和2011年开始实施的“限购”政策使住房改善和投资需求大幅萎缩，可供出租的住房总量减少。

（四）住房租赁市场运行制度缺失；