房地产开发项目一二级计划
房地产项目工作计划(一、二、三级).
22、项目总规方案设计 、报审
221、总规及方案设计
a) 市场调查与分析 b) 确定产品功能定位与档次定位 c) 确定产品构成与户型配比 d) 提出规划设计及开发节奏建议
提供给财务融资
a) 地质初勘
c) 编制《规划设计任务书》
d) 规划设计单位招标 / 委托
e) 组织设计评审，确定中标方案
b) 勘查施工、出具报告并审核
a) 编制《施工图设计任务书》
b、确定交楼标准
c) 确定施工图设计单位 d) 方案设计交底 e) 初步设计完成、并审查 g) 出图 12套 a) 参加初设审查会 b) 取得初设审查意见 a) 施工图设计完成 b) 施工图内部审查 c) 出图 12套 a、施工图报审、反馈审查意见 b、调整或修改施工图 c、取得建委审查合格书，和审图公司审查意见 d) 出图 20套（其中盖章图 8套） e) 设计院回复审查意见
a、提出销售中心家具家电配置清单 b、 市场考察与选型（照片拍摄） c、 确定购买清单、采购 e、 清单物品入库清点
第三部分：工程施工管理阶段
a) 确定临时用电方案
31、临水临电工程
311、临时用电工程
b) 临时用电施工单位招标确定
c) 临时用电手续办理和施工完成 d) 实施结果验收 ( 通电试运行 ) ，出据书面验收 结果 a) 确定临时用水方案
331、土石方施工、降 水、基坑支护
a、监理单位的考察、招标、确定
b、审核监理公司提出的监理规划和监理细则
a、总包单位的考察、招标、确定 b) 建设方、监理单位共同审核施工单位提交的 施工组织设计及专项方案 a) 确定土石方、降水、基坑支护施工方案及单 位确定
c、降水施工，进行土方开挖施工及基坑支护施工
经典开发项目一、二、三级计划模板
定位报告—交楼：35.5个月（不含春节假期） 开工—开盘：8个月 开工—交楼：26个月（不含春 节假期） 项目定位报告开始时间：2013-1-1，结束时间：2013-3-2 开工时间：2013-9-15
项目概况 编制理念 使用方式 开发总周期
一、二、三级计划标准工期编制说明
本模板暂按由6栋31F高层洋房及一层地下室组成编制，其他项目可根据实际情况进行调整。 建筑面积：31F洋房约1.1万/栋，共6.6万平方米
地下车库1F约1.8万平方米 合计：8.4万平方米
采用时间周期表述，较为直观地项目开发时间周期，起始时间为一级节点“项目定位报告”开始时 间：“2013-1-1”进行推算编排。
级别
任务
一级 项目定位报告
工期 60
一级 总体规划方案审批
40
一级
领取《建设工程规划许 可证》
30
主要项目节点一览表
开始时间 2013/1/1 2013/6/1
完成时间 2013/3/2 2013/7/11
责任部门 营销策划部
配合要求/前置任务
完成标志/成果文 件
策划单位的定标， 商业管理部配合完 成商业类配套定位
项目部、开发部、物业公 司
一级
领取《建筑工程施工许 可证》
50
2013/12/10
一级
主体施工并达到预售条 件（31F）
4天/层计 算
2014/1/16
2014/4/15
一级 展示区开放
1
2014/4/15
一级
领取《商品房预售许可 证》
20
2014/5/15
一二级计划节点释义
D13=D12+15
地区公司各部门
地区公司总经理
14
◆
总控计划、示范区专项计划编制完成
15
★ 土方及支护开工（工程开工）
16
◆
《国有土地使用证》取得
17
◆ 修详规批复取得
18
◆
示范区装修、景观方案设计评审通过
19
◆ 桩基础开工
总控计划、示范区专项计划编制 总控计划、示范区专项计划，以总经理签字上报时间为准
集团土地储备中心
1、营销管理中心：项目深化定位报告、示范区选址及定位、销售预测及计划、营销费用预算 2、研发设计中心：概念规划设计成果（总平、户型深度） 3、工程管理中心：项目地块条件分析、项目分期判断及初步项目计划 4、成本管理中心：项目目标成本测算（可研版） 5、财务管理中心：项目经济效益测算（可研版）、金融环境评估、项目资金计划、财务费用预算 、融资计划、税务筹划方案 6、法务管理中心：项目风险评估 7、人力资源中心：项目管理资源配置、管理费用预算 8、地区公司总经理：一级节点计划 9、招采管理中心：合约规划
初勘完成
完成初勘，并取得正式勘探报告，以取得正式勘探报告时间为准
金融环境评估表/报告
金融环境评估表/报告以最后一级领导审批时间为准
地区公司工程管理部
1、勘探布孔图完成 2、初勘单位定标
集团财务管理中心 项目立项评审通过
标准工作时间 （土地信息搜集完成为D0
D0=5天）
配合部门
D1=D0+20
土地储备中心
D2=D1+5
1、土地储备中心 2、营销管理中心 3、研发设计中心 4、工程管理中心 5、成本管理中心 6、财务管理中心
D3=D1+25 D4=D2+30
城市地产项目一、二级节点开发计划模板2.0版5.26征求意见稿
14
二级
完成《项目合约、招投标规划》
以审批通过时间为准
成本中心/项目公司
15
二级
完成《售楼处、样板房选址、定位及开放计划》
以审批通过时间为准
营销
16
二级
完成《策划版销售计划》
以审批通过时间为准
营销
17
二级
完成《策划版投资收益分析报告》
以审批通过时间为准
财务部
18
二级
完成《风险预案》
以审批通过时间为准
项目公司
19
一级
召开项目启动会
以项目启动会召开时间为准
运营部
方案设计阶段
20
二级
完成方案设计单位定标
以方案设计单位定标时间为准
成本中心
21
一级
完成方案报建文本
符合成果标准，与项目公司完成交接的时间为准
设计中心
22
二级
完成方案设计
根据政府意见，以方案调整完成时间为准
设计中心
23
一级
方案审批通过(政府)
成本中心
38
二级
市政管线专项设计单位确定
以市政管线专项设计单位确定时配套专项设计
以市政配套专项设计工作完成时间为准
项目公司
40
二级
取得建筑工程规划许可证
以取得建筑工程规划许可证的签发时间为准
项目公司
展示区设计
41
二级
完成展示区（售楼处、样板房）精装修设计单位定标
以展示区（售楼处、样板房）精装修设计单位定标时间为准
城市地产项目一级节点开发计划模板
序号
节点
级别
节点名称
开始时间
完成时间
房地产企业土地一级、二级开发及策划
整体成本费用的控制在于系 统周密的安排。对于大面积 的土地一级开发，需要分批 次地批地、征地、拆迁，严 格整合各步骤的节奏。例如， 先盖转居房，原居民再搬迁， 企业再征地拆迁，再安置劳 动力，资金安排则贯穿始终。 通过各步骤的无缝衔接，使 企业的人员效率、资金效率 达到最高，政府和农民的满 意度达到最高。
成本结构透明化，盈利能力就表现在对 成本的控制能力。
盈利模式2：分享土地增值收益
1）、粗
放开发方 式向集约 开发方式 的转变
• 在某些城市，采取了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比 例分享增值收益的机制。在此情况下可以通过创新性的开发活动，最大限 度地提升土地价值，从而获得最大利益。
土地一级开发中，开发商能实现土地增值的措施有：
“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。
▣ 土地一级开发对象
旧工业区、旧 城区等城市更 新项目
旧城 改造
如老居民区（含 棚户区）、城中 村、老商业区
如城市新区、撤乡 进城新区、新农村 城镇化新区
新城 区
待开 发区
产业集聚园区、“铁公 机”交通枢纽区、资源 性开发区
传统土地开发模式（土地出让后开发）
1）、粗
放开发方 式向集约 开发方式 的转变
盈利模式1：从一级土地开发本身获利
比重最大、控制难度最大 的成本费用就在于征地拆 迁费用，虽然地方政府有 相关标准和规定，但实际 执行中有难度。要求开发 商具备较强的与当地政府、 居民、企事业单位进行沟 通、协调的能力，在转居 安置等方面妥善解决当地 政府和农民的后顾之忧， 同时能够最大限度地降低 成本，实现多赢局面。
2）、延伸理解
权利主体
政府
熟
房地产项目开发计划一、二、三级模板
寻找合作资金 项目获取阶 段
明确合作伙伴 引资（商业计划书） 合作实施 投方案标 投经济标 拍卖 挂牌 项目方案确定 确定土地上限 竞争对手分析、确定土地上限 、价格敏感性分析、制定拍卖 战术
投标、摘牌
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐 标、用地条件 公开招标 策划公司确定 签订合同
交纳政府净收益，契税，交易费 中标通知书 策划合同 营销管理部 营销管理部 商圈主要商业业态分布状况、 经营状况、经营特点、预期发 展方向,竞争项目开发规模、定 位种类、操作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点 分析、竞争项目实地调研了解 相关信息 项目视情况请代理
审核部门
开始时间
结束时间
完成情况及分析
管理部门评 审意见
备注
装修设计
装修设计包括样板房、大堂、 会所以及酒店室内装修和住宅 精装修等
装修施工图设计
装修施工图内审 装修预算 装修施工图审查及报批 专业设计单位确定 专业设计图纸完成
其他专业设计
其他专业设计 专业设计图纸内审 专业设计图纸报批、外审或备案 通水 通电 三通一平 道路 平整场地 主体施工单位确定 景观施工单位确定 工程建设招投标 综合管线施工单位确定 装修单位确定 合同签订 合同签订 合同签订 合同签订 合同签订
实施部门 项目前期 工程部 前期部 前期部
审核部门
开始时间
结束时间
完成情况及分析
管理部门评 审意见
备注
桩基施工 桩基施工 委托桩基检测单位 桩基检测 进行桩基施工质量检测
开槽（办理各种手续，组织协调环卫、 支护工程 市容等政府部门） 降水工程 验槽 基础施工 垫层、防水、底板施工 地下室施工 基础验收备案 基础处理竣工结算 主体结构及屋面施工 室内水电预埋 主体结构 主体工程 结顶 中间结构验收 地面 防水 抹灰 饰面板（砖） 装饰施工 门窗 栏杆 轻质隔墙 幕墙 涂饰 硬质铺装 软景施工 水景施工完成 雕塑小品 硬景施工完成 软景施工完成 水体施工完成 雕塑小品完成 路牌设计 路牌/标识安装 《验收合格报告》 《验收合格报告》 《验收合格报告》 《验收合格报告》 《验收报告》 预埋完成
房地产开发一二三级计划节点计划
63 020110
64 020111
65 0204
66 020401
67 020402
68 020403
69
03
70 0301
71 030101
72 030102
73 030103
74 030104
75 030105
76 030106 77 030107 78 030108 79 030109
售楼处用电管线穿线 售楼处用电系统调试 售楼处用电系统验收（自验收） 售楼处消防、给水设备安装 售楼处消防、给水检查及维修井施工 售楼处消防、给水管道施工 售楼处消防产品检测 售楼处消防、给水系统通球、试压等验收 售楼处电信、网络、电话、监控等弱电智能化系统设备安装 售楼处弱电系统检查井施工 售楼处弱电系统管线铺设 售楼处弱电系统管线穿线 售楼处弱电系统调试 售楼处弱电系统验收 售楼处智能化中央控制系统联动调试、验收 售楼处周边硬景工程（包括：道路） 售楼处周边软景工程
人防立项、消防总平面审查并取得总规平面图
外协部
工程部
2月6日
6
根据审批意见进行扩初设计
集团公司工程技术 部
开发部/工程部
10月28日
11月27日
30
扩初设计预评审、审查并取得会议纪要
外协部
开发部
11月27日
12月15日
19
扩初设计法定评审、审查并取得会议纪要
集团公司工程技术 部开发部、工程部2月6日12月6日
3
10月20日
12月5日
45
12月8日
12月9日
2
12月9日
12月15日
7
11月30日
12月13日
14
房地产开发流程,一级二级开发
地产人必知的项目开发全流程及关键节点作为地产人，必须知道房地产项目开发的流程。
具体来说，房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段。
如果想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。
1房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务，重在总结反馈。
1、企业视角的房地产流程2、客户视角的房地产流程3、案例：佳兆业项目整体开发流程2项目全流程7大关键节点1、土地获取（一）企业获得土地的方式1、行政命令式：划拨/协议出让。
危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
2、资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。
这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。
通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1、市场未来预期；2、项目或区域发展预期；3、规划条件的市场实现及经济实现；4、企业发展战略和机会成本；5、竞争对手的情况分析。
案例：佳兆业拿地原则（1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。
严格控制持有物业在整体开发量中的比例。
一二级联动房地产项目开发总控计划
责任 部门
管 控 级
工作项
1 拓展 2级 规模指标覆盖
一二级联动地产项目开发总控计划
完成标准
开始时间
完成时间
建设用地指标覆盖
已完成
前置任 周期 务
备注
2
拓展
1级
占补平衡、指标购 买
指标覆盖
2015/11/20
3 拓展 2级 4 拓展 1级
组卷上报 用地批复
组卷完成后报新郑市 国土局
省厅审核通过，并报 省政府获取省政府批
35 拓展 1级 土地摘牌
成交确认书签订
土地局转交易中心 36 拓展 专项 交易中心人员现场
踏勘
37 拓展 专项 出让挂牌公告
2016/10/25 2016/11/30 37 2016/10/25 2016/10/25 1 2016/10/26 2016/10/26 1
38
项目
专项
土地摘牌（成交确 认书签订）
46 项目 1级
开盘
2017/5/30 2017/5/30 1
47
项目 1级
总货值销售完成 60%
48
项目 1级
总货值销售完成 90%
2017/5/30 2017/7/29 60 2017/7/29 2017/10/27 90
49 项目 1级 竣工备案
2020/9/11 2020/11/10 60
50 项目 1级
文堪
文堪报告
2016/8/31 2016/9/29 30
12
征收手续完成
拓展 1级
13 拓展 专项 下发张贴征收通告
2016/8/19 2016/9/12 25 2016/8/19 2016/8/23 5
【精品整理】房地产项目开发一二级节点计划进度表(完整版)
2014.10.22
106 精装修施工单位进场
107 完成外墙喷淋实验
2014.12.05
108 完成楼内公共部位装修
2014.10.30
109 完成消防安装
2014.07.30
110 完成户门安装
2014.10.30
111 完成电梯安装
无此项工作
112 完成室内安装工程
2014.04.25
113
完成室外管网施工（雨污水、自来水、热力、 燃气、强弱电）
前期开发中心 营销管理中心 营销管理中心 规划设计中心 招标采购中心 成本合约中心 招标采购中心 规划设计中心 规划设计中心 前期开发中心 前期开发中心 前期开发中心 前期开发中心 前期开发中心
规划设计中心
规划设计中心 招标采购中心 项目公司/事业部/部 规划设计中心 规划设计中心 招标采购中心 项目公司/事业部/部 项目公司/事业部/部 规划设计中心 成本合约中心 招标采购中心 规划设计中心 规划设计中心 招标采购中心 前期开发中心 前期开发中心 营销管理中心 营销管理中心 规划设计中心 规划设计中心 规划设计中心 项目公司/事业部/部 项目公司/事业部/部 项目公司/事业部/部 项目公司/事业部/部 招标采购中心 招标采购中心 项目公司/事业部/部
54 完成地质勘察审查
55 完成施工图设计
56 完成精装修图纸设计
57 公司内部确定总包及监理单位
58 编制项目管理指导书（含施工总控计划）
59 编制示范区施工专项计划
60 确定项目交房标准
61 完成目标成本（施工图版）
2014.3.21
62 完成采购策划（含采购总控计划）
63 完成施工图内部会审
2014.3.20
房产开发公司项目一二级计划
7
2017/9/16 2017/9/10
7
2017/9/16 （1）项目启动会
K007
研发 类
二级
设计合约规划
投资决策会后 1天
2
投资决策 会后2天
2017/9/10
K008
研发 类
二级
设计单位定标
设计合约规划 后1天
5
设计合约 规划后5天
2017/9/12
K009
研发 类
一级
完成概念设计（初 设计单位定
7
2017/9/23 （2）项目营销定位报
告
30
2017/10/10
（1）完成概念设计 （初版）
K011
运营 类
一级
产品及经营方案评 规划设计方
审
案后1天
7
定位及产 品建议评 2017/10/11 审后38天
7
2017/10/17 2017/10/11
7
2017/10/17 2017/10/11
7
（1）项目营销定位报 2017/10/17 告（2）规划方案完成
嘉德利项目一二级计划
适用条件说明：1）标准工期按异地样板房、实体销售中心；地下1层地上32层；基础形式为管桩考虑。 2)此计划仅适用能前置2个月的购地项目，拿地已完成股权转让（具备马上进入报建流程），交地时场地无拆迁等其他因素影响工程的正常开工.不满足前置2个月的购地项目或招拍
序号 K001
类型 计划类别
1
2017/9/9 2017/9/9
1
2017/9/9 2017/9/9
1
（1）初步营销定位 2017/9/9 （2）设计前置条件
（3）项目启动会
项目一二级节点计划0708
取得《建设用地规划许可证》并提交公司存档
项目公司开发部
取得《国土使用权证》并提交公司存档
项目公司开发部
开发部向设计研发部移交项目资料（成交确认书、区域控规资料、项目规 划条件等），设计研发部确认接收
项目公司开发部
银行第一次放款到公司账户
资金管理部
二级 构建项目团队
在项目启动汇报会前60天，完成构建项目团队，主要成员获得正式任命
人力资源部
二级 《项目定位报告》完成 二级 《项目一二级进度计划》完成
《项目定位报告》内部审批通过 《项目一二级进度计划》内部审批通过
市场营销部 项目公司工程部
二级 《项目资金计划》完成
《项目资金计划》完成内部审批通过
二级
《会所、售楼处、样板房选址、定位、开放计划》 完成
《会所、售楼处、样板房选址、定位、开放计划》内部审批通过
场地测量数据表完成提交 《目标成本》（施工图版）通过内部审批完成
项目公பைடு நூலகம்工程部 成本管理部
一级 《合约规划》完成 一级 《招标计划》审批通过
《合约规划》通过内部审批完成 《招标计划》通过内部审批
成本管理部 招标采购部
二级 《三通一平实施方案》完成 一级 总包合同签订完成
《三通一平实施方案》审批完成 总包合同签订完成，双方盖章并提交存档
二级 《产品交付方案》完成
一级 交房
二级 取得大产权证
二级 《项目后评估》完成
15个一级节点，35个二级节点
完成标志
责任部门
外门窗合同签订完成，双方盖章并提交存档
招标采购部
电梯合同签订完成，完成第一笔预付款支付
招标采购部
室外雨污水合同签订完成，双方盖章并提交存档
项目开发一、二级计划节点计划(含里程碑)
阶段
序号
节点类型
控制节点
标准时间
完成标志
开始时间
完成时间
直接责任部门
土地获取
1
一级
项目获取（一手地）/项目签约（二手地）
签订《土地出让(转让)合同》
2
二级
办理土地移交
完成拆迁工作,红线内土地全部移交
3
一级
取得《国有土地使用权证》
《国有土地使用权证》交公司归档
项目启动
77
一级
土建总包向主力店移交精装场地
土建与主力店二装工作面交接完成，主力店装修单位正式进场
78
一级
主力店精装修施工完成
主力店精装通过业主验收
79
一级
商铺精装修施工完成
商铺精装通过业主及公司验收
80
二级
商管、物业用房移交
项目公司与商管公司办理完成移交手续
81
二级
正式通气到厨房末端
以正式同期时间为准
82
二级
初步设计成果政府相关部门审核通过
取得政府批文并交公司归档
21
里程碑
取得《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》交公司归档
22
二级
详勘报告提交
详勘报告交设计部门
23
一级
目标成本方案版审批通过
目标成本和财务指标获得公司确认
24
二级
景观方案审批通过
景观方案获得公司审核通过
25
一级
完成精装修方案设计
方案获得公司确定
26
一级
完成室内灯光方案设计
方案获得公司确定
27
一级
完成室外灯光方案设计
开发项目一 二 三级计划
后41天
2012/7/5
2012/7/10
项目部
确定地貌测绘单位，完成测量/拆迁完 成
测量图纸完成
开发部、招标采购部
30
定位报告完成 定位报告完成
后1天
后31天
2012/6/4
2012/7/4 招标采购部 红线图
7
定位报告完成 定位报告完成
后36天
后43天
2012/7/5
2012/7/12
项目部 拆迁完成
前93天
前53天
2012/1/5
2012/2/14
项目发展部
国有土地使用证、建设用地规划许可证 及附图、现状地形图
建设项目规划设计条件
30
定位报告开始 定位报告开始
前122天
前92天
2011/12/5
2012/1/4
项目发展部 签定土地转让使用合同
《国有土地使用证》
90
定位报告开始 定位报告开始
前91天
发出《中标通知书》/综合管线调查合 同的签订
《管线调查报告》及相关图表
开发部 开发部、招标采购部
30
定位报告开始 定位报告开始
前56天
前26天
2012/2/9
2012/3/10 招标采购部 初堪/详堪《布点图》
3
定位报告开始 定位报告开始
前25天
前22天
2012/3/11
2012/3/14
设计管理部 红线图、地形图
三级 3.2.4 环境影响评估单位的确定
三级 3.2.5 环评调查、报告编写
三级 3.2.6 环评报告专家评审
三级 3.2.7 环评报告修改
三级 3.2.8 水土保持方案单位确定
二级-项目一级开发计划模板
房地产基业集团一级开发项目主项节点计划（模板）项目名称公司名称计划等级说明：项目主项计划共计59个节点，其中“关键节点”为项目主项计划中的集团关键节点共计8项，其余节点为主项计划中的一般工作项，共计51项。
项目分期：项目地块：更新时间：计划等级序号地产（一级）节点任务名称日历工期（天）开始时间完成时间责任部门配合部门前置任务阶段性成果文件成果确认方式支持性文件前提/备注一级开发权获取//主项节点1组建项目核心团队集团人力资源部项目启动任命书OA公告发布关键节点2编制项目一级开发实施方案主项节点3土地联席会一级项目公司开发部一级项目公司开发部方案总裁审批通过。
会议纪要扫描文件在计划系统上传主项节点4申报规划条件关键节点5获取一级开发授权一级项目公司开发部一级项目公司开发部规划意见书扫描文件在计划系统上传授权书扫描文件在计划系统上传立项批复办理//一级项目公司开主项节点6道路定线道路定线成果扫描文件在计划系统上传发部一级项目公司开主项节点7普测普测成果扫描文件在计划系统上传发部一级项目公司开主项节点8委托编制项目建议书（外部可研）项目建议书扫描文件在计划系统上传发部一级项目公司开主项节点9土地预审批复文件扫描文件在计划系统上传发部一级项目公司开主项节点10地灾评价意见批复文件扫描文件在计划系统上传发部一级项目公司开主项节点11交通影响评价意见批复文件扫描文件在计划系统上传发部主项节点12环境影响评价意见关键节点13完成项目立项批复一级项目公司开发部一级项目公司开发部一级开发授权批复批复文件扫描文件在计划系统上传批复文件扫描文件在计划系统上传一级项目公司开主项节点14完成建设用地规划许可证的办理许可证扫描文件在计划系统上传发部征地批复申请文件准备//主项节点15项目一书四方案办理一级项目公司开发部规划意见书、立项一书四方案呈报书扫描文件在计划系统上传主项节点16定界一级项目公司开发部规划意见书、立项图纸文件主项节点17技术文件及图纸准备主项节点18召开村民代表大会一级项目公司开发部一级项目公司开发部普测报告图纸表格汇总会议决议文件扫描文件在计划系统上传主项节点19正式签订项目征地安置补偿协议一级项目公司开发部村民代表大会决议文件项目征地安置补偿协议主项节点20项目地征地安置补偿协议区土地局公示一级项目公司开发部征地安置补偿协议区土地局公示（听证）情况说明关键节点21征地批复审批及批复一级项目公司开发部一书四方案、定界、技术文件及图纸准备、政府公示批复文件扫描文件在计划系统上传征地实施//主项节点22征地结案表一级项目公司开发部征地批复公告征地结案表扫描文件在计划系统上传主项节点23办理建设用地批准书一级项目公司开发部许可证批准书扫描文件在计划系统上传主项节点24企业拆迁实施一级项目公司开发部照片主项节点25征地实施完成一级项目公司开发部照片大市政方案咨询及设计主项节点26编制大市政方案咨询设计任务书一级项目公司市政部任务书文本主项节点27道路方案咨询一级项目公司市政部交评报告道路规划方案（咨询方案）扫描文件在计划系统上传一级项目公司市政部《市政各管线方案审查意见》主项节点28各专业管线方案批复扫描文件在计划系统上传主项节点29市政道路方案批复一级项目公司市政部道路规划方案（咨询方案）《市政道路方案设计审查会议纪要》扫描文件在计划系统上传主项节点30管线方案咨询会议纪要一级项目公司市政部各专业管线规划方案（咨询方案）委托市政方案综合设计扫描文件在计划系统上传主项节点31道路审查会会议纪要一级项目公司市政部交评报告、道路方案咨询委托市政道路方案设计、委托市政方案综合设计扫描文件在计划系统上传主项节点32大市政设计一级项目公司市政部集团设计管理部设计图纸一级项目公司市政部<<市政各专业方案综合会议纪要>>主项节点33大市政方案综合批复扫描文件在计划系统上传主项节点34大市政管线综合设计一级项目公司市政部大市政管线综合设计文件会签表扫描文件在计划系统上传主项节点35大市政各专业施工图设计及施工图审查一级项目公司市政部大市政各专业施工图外部评审意见扫描文件在计划系统上传大市政工程前期手续办理及各专业工程实施主项节点36取得规委市政各专业规划意见书一级项目公司市政部大市政设计综合方案批复市政各专业规划意见书扫描文件在计划系统上传主项节点36各条道路管线单线专业设计（报规用图）一级项目公司市政部市政各专业规划意见书各条道路管线单线专业设计（报规用图）一级项目公司市政部各条道路管线单线专业设计（报规用图）市政各专业建设工程规划许可证主项节点37取得市政各专业建设工程规划许可证扫描文件在计划系统上传主项节点38取得市政各专业开工证主项节点39大市政开工主项节点40工程验收一级项目公司市政部一级项目公司市政部一级项目公司市政部工程图纸、规划意见书、开工证市政各专业开工证确定市政工程施工单位（签订好施工合同）施工单位准备竣工材料工程扫描文件在计划系统上传主项节点41市政工程竣工验收备案一级项目公司市政部工程验收验收备案扫描文件在计划系统上传主项节点42编制竣工资料报审主项节点43向管理单位产权移交一级项目公司市政部一级项目公司市政部工程验收确认单、竣工验收备案单工程验收备案单上报城建档案馆《移交记录》扫描文件在计划系统上传土地带条件入市方案制定//一级项目公司开主项节点44交付计划编制交付计划扫描文件在计划系统上传发部一级项目公司成一级开发内部主项节点45一级开发内部成本报告本部成本报告一级项目公司成入市成本评估主项节点46入市成本评估报告扫描文件在计划系统上传本部报告一级项目公司开主项节点47入市方案制定完成《入市方案》扫描文件在计划系统上传发部成本审计一级项目公司开主项节点48成本审计（外部公司）审计报告发部项目通过地价会//一级项目公司开主项节点49市国土局成本预审会议发部主项节点50土地评估报告关键节点51项目通过地价会一级项目公司开发部一级项目公司开发部报告扫描文件在计划系统上传会议纪要扫描文件在计划系统上传土地验收//主项节点52地上物测绘一级项目公司开发部《测绘报告》扫描文件在计划系统上传主项节点53区政府出具地上物处理意见一级项目公司开发部主项节点54土地验收完成一级项目公司开发部《验收确认单》扫描文件在计划系统上传办理入市规划条件关键节点55完成规划意见书（入市条件）的办理一级开发结案一级项目公司开发部意见书扫描文件在计划系统上传主项节点56完成一级开发结案项目土地入市交易一级项目公司开发部结案表扫描文件在计划系统上传关键节点57发布入市交易公告一级项目公司开发部公告项目交付//主项节点58项目交付一级项目公司开发部土地中标前10日左右完成投标文件一级开发成本返还//关键节点59完成一级开发成本返还90一级项目公司开发部集团财务管理部资金入账，项目公司财务部确认。
地产公司项目(工程)一级、二级节点计划标准模板
事业部/项目公司工程部 完成户内精装修
事业部/项目公司工程部 精装施工完成具备交房条件
计划制定人：
计划审核人：
签订日期:
备注
事业部/项目公司工程部 完成拆除
实际 开始时间 完成时间
19 二级 外门窗安装（除单元门）
事业部/项目公司工程部 完成外门窗安装
20 二级 户门安装（不含电子锁）
事业部/项目公司工程部 完成户门安装
21 二级 外墙装饰工程
事业部/项目公司工程部 完成施工
22 二级 电梯安装并验收
事业部/项目公司工程部 电梯验收通过
28 二级 自来水接通
事业部/项目公司工程部
完成全部小市政工程施工 完成施工 完成公共区域精装修施工 施工完成 完成协议签订/开通
29 二级 燃气接通
事业部/项目公司工程部 完成供气协议/开通
30 二级 正式电接通 31 二级 雨污水接通 32 二级 通讯接通
事业部/项目公司工程部 事业部/项目公司工程部 事业部/项目公司工程部
序号 级别
工作节点
1 一级 工程开工
2 二级 三通一平 3 二级 工程初勘 4 二级 工程详勘 5 二级 工程管理策划方案 6 二级 精装修策划 7 二级 幕墙策划（全石材/玻璃幕墙）
8 二级 土方工程
9 二级 桩基工程 10 二级 室内标准样板层（毛坯交房） 11 二级 外立面样板 12 二级 室内精装样板（精装修项目）
41 二级 内部验收（即交房风险排查与整改） 事业部/项目公司工程部 内部验收通过
42 二级 节能返还
事业部/项目公司工程部 完成项目节能返还
43 一级 取得竣工备案证
事业部/项目公司前期部 取得竣工备案审批文件
房地产项目工作计划一二三级
◎
2014.1. 2014.2.2
5
8
2014.3. 2014.3.3
1
1
2013.12 2014.6.3
.1
0
2013.12 2014.1.2
.15
5
◎
○
◎
◎
★★
★
★ ★ ★ ★★★
◎
★★
◎
2013.12. 2013.12.3
5
1
★
○◎
2014.2.1 0
2014.3.15
○◎
★
○
◎
○◎
○○
计交底
d) 项目部组织施工、设计、监理、建设方进行
○
○
施工图图纸会审并进行设计交底
◎○
e) 总包单位整理施工图会审纪要，各单位盖章 确认
a) 施工单位提出开工申请报告
344、签发开工令
◎
b) 签发开工令
a) 熟悉基础施工图纸
◎
b) 验槽(第一工作面)
○
◎
c) 验槽(第二工作面)
◎
353、基础施工
c) 防水施工 d) 底板施工（或其他基础）
○◎
a、 景观施工图设计
263景观施工图设计 b、 评审景观施工图并调整确认
◎
c、 出图12套以上
a、 确定销售中心位置，占地面积，使用功能划分 ◎
271销售中心选址与方 b、 设计出售楼中心施工图、效果图、装饰图及环
案确定
境图
○
◎
c、 售楼中心临建手续的报审
◎
272销售中心建设 273销售中心装修
★
外墙样板施工 a) 进行样板外墙施工
b) 样板外墙监理＼施工＼建设三方点评
房地产合作开发协议一二级开发
房地产合作开发协议一二级开发在当今的房地产市场中，合作开发已经成为一种常见的模式。
其中，一二级开发的合作更是备受关注。
房地产一二级开发合作协议，是指在房地产项目开发过程中，涉及土地一级开发和二级开发两个阶段的合作约定。
土地一级开发，主要是对土地进行整理、拆迁、基础设施建设等，使其达到“三通一平”“五通一平”甚至“七通一平”的出让标准。
而土地二级开发，则是在一级开发完成的基础上，进行房地产项目的建设、销售等活动。
一、合作开发的背景与意义随着城市化进程的加速，土地资源的稀缺性日益凸显。
对于房地产开发商来说，单独进行一二级开发往往面临着巨大的资金压力、政策风险和开发周期长等问题。
通过合作开发，可以整合各方的资源和优势，实现风险共担、利益共享。
对于政府而言，与有实力的开发商合作进行土地一二级开发，能够加快城市建设的步伐，提高土地利用效率，促进经济发展。
同时，也能够保证土地开发的质量和规划的落实。
二、合作开发的模式在房地产一二级开发合作中，常见的模式有以下几种：1、全程合作模式即合作双方从土地一级开发开始，一直到二级开发结束，全程共同参与。
这种模式下，双方的合作关系紧密，需要在各个环节密切配合。
2、分段合作模式土地一级开发和二级开发分别由不同的合作方负责。
例如，一方负责土地一级开发，完成后将土地转让给另一方进行二级开发。
3、联合体模式多个开发商组成联合体，共同参与土地一二级开发。
联合体内部可以根据各自的优势和分工，承担不同的工作任务。
三、合作开发协议的主要内容1、合作双方的基本情况包括双方的名称、地址、法定代表人、经营范围等。
2、合作项目的基本情况项目的位置、面积、规划用途、开发进度等。
3、合作模式与分工明确双方在一二级开发中的具体合作模式和各自的工作职责。
4、资金投入与收益分配约定双方的资金投入方式和比例，以及收益的分配方式和比例。
这是合作协议中的核心条款之一，需要根据项目的实际情况和双方的协商结果进行详细的规定。
房地产项目一、二级开发节点计划模板
以审批通过时间为准
以审批通过时间为准
以审批通过时间为准
以审批通过时间为准
以审批通过时间为准
以审批通过时间为准
以方案设计单位定标时 间为准 根据政府意见，以方案 调整完成且政府部门确 认时间为准 符合成果标准，经公司 内部审批，并与项目公 司完成交接的时间为准 以取得规划方案批复文 件的签发时间为准
17 方案设计阶段
18
二级 完成方案设计单位定标
19
二级 完成方案设计
20
一级 方案报建文本通过公司审批
21
一级 方案报建文本通过政府审批
22 项目启动会
23
二级
完成《方案本目标成本、成本敏 感分析》
24
二级 完成《项目合约、招投标规划》
25
二级
完成《项目二级计划》（全周期 版）
26
二级 完成《方案版销售计划》
以审批通过时间为准
以审批通过时间为准
以取得施工图批复文件 的签发时间为准 以审批通过时间为准
以定标时间为准
以审批通过时间为准
以定标时间为准
以审批通过时间为准
备注
51
二级 三通一平
53
二级 临时设施、围挡、办公用房
54
二级 完成造价咨询单位定标
55 一级 总包单位定标审批完成
56
一级 取得建筑工程施工许可证
责任人
认定标准
招拍挂土地以签订《土 地成交确认书》为准； 协议转让土地以签订转 让协议为准 以取得项目立项核准批 复的签发时间为准 以取得建设用地规划许 可证的签发时间为准 以取得国有土地使用证 的签发时间为准
以策划公司定标时间为 准 策划报告已上会，并经 公司领导审批通过，与 规划设计中心完成交接 的时间 以注册完成时间为准
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前置任务
工期
第 11 页，共 20 页
开始时间 完工时间 执行部门 备注与说明
序号 计划类型
243
施工场地移交
244
材料确认及认价完成
245
装修样板的实施及确认
246
装修施工
247
售楼处精装修
248
施工场地移交
249
材料确认及认价完成
250
装修样板的实施及确认
251
装修施工
252
样板房精装修
253
售楼处、样板房物料布置 售楼处合同打印设备购置 售楼处设备采购 售楼处设备设施布置 售楼处推广物料布置 编制售楼处、样板房管理办法 编制售楼处、样板房接待流程 物业服务人员到位 物业公司招投标和物业前期资料准备 营销策略方案 广告公司选择 确定整体推广策略方案 营销渠道的拓展与整合 确定案名、宣传语和标识 确定系列报广、户外广告 制订（预热期）媒体计划 制订（强销期、持续期）媒体计划 道具准备 基础资料 绘制效果图 提供拼合前后的户型家具配置图 效果图风格确定
前置任务
工期
第 4 页，共 20 页
开始时间 完工时间 执行部门 备注与说明
序号 计划类型
89 90 91 二级 92 93 94 95 96 97 二级 98 99 100 一级 101 二级 102 103 104 105 106 107 108 109 110
完成景观扩初设计并交底 完成景观施工图设计并移交 示范区设计 建筑设计 景观设计 室内设计 会所 样板房 导示系统设计 签定导示系统设计合同 完成导示系统设计并移交 施工准备 三通一平工程 临时水 临水方案 临水合同 临水实施 临时电 临电方案 临电合同 临电实施 临时路
任务名称
前置任务
工期
第 14 页，共 20 页
开始时间 完工时间 执行部门 备注与说明
序号 计划类型
309
效果图渲染
310
样板区、样板房拍摄
311
样板区、样板房拍摄方案
312
样板区样板房拍摄
313
地图
314
地图信息采集
315
地图绘制
316
销售公示资料
317
公示证照
318
《预售/销售合同配置标准》
建设项目一二级计划（初稿）
序号 计划类型
任务名称
1 二级 2 3 4 关键 5 二级 6 7 8 9 10 11 一级 12 阶段成果 13 阶段成果 14 15 16 17 18 阶段成果 19 阶段成果 20 21 22
完成拆迁
确认动拆迁完成时间
督促政府与村政府按时完成动拆迁
交地（开发部向工程部交地）
工程前期施工合同 总承包合同 总承包标区划分方案 造价咨询合同签订 施工单位考察 总包合同定标 总包合同签订 监理合同 考察监理单位 监理单位招标 签订监理合同 土石方工程施工合同 考察土石方单位 土石方工程招标 确定土石方施工单位 签订土石方施工合同 相关甲供材料/设备合同 卫生洁具 卫生洁具合同需求 卫生洁具合同签订 外墙材料 外墙材料合同需求
地基处理方案的确定如有其它方案确定
《会所、售楼处、样板房选址、定位、开放计划》
现场售楼部、样板区的选址、面积规划、功能分区，内外风格、景观等具体要求
售楼部、样板房的开放计划
《投资分析报告（启动）》
启动阶段销售进度与售价预期
启动版目标成本的测算
《方案设计任务书》
《景观方案设计任务书》
《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有）
176
景观
前置任务
第 8 页，共 20 页
工期
开始时间 完工时间 执行部门 备注与说明
序号 计划类型
177
景观施工单位考察
178
苗源调查
179
苗圃用地情况调查
180
苗圃建设
181
景观施工单位招投标
182
景观材料选定和订货
183
硬软景工程量的提供
184
完成工程量清单
185
签订苗圃租赁合同
186
景观合同需求
工程实施 项目开工（正式） 会所（现场售楼处）及示范区施工 主体施工 施工场地移交 材料确认及认价完成 装修样板的实施及确认 桩基工程 基础工程 主体工程至封顶状态 屋面工程 砌体工程 内装工程 内粉刷 外装工程 外粉刷 外墙保温 外墙饰面 设备安装工程 结构封顶到可售状态 外装工程完成并外架全部拆除（分期） 会所精装修
任务名称
前置任务
工期
第 10 页，共 20 页
开始时间 完工时间 执行部门 备注与说明
建设项目一二级计划（初稿）
序号 计划类型
任务名称
221 一级 222 关键 223 二级 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242
建设项目一二级计划（初稿）
任务名称
前置任务
工期
开始时间 完工时间 执行部门 备注与说明
第 6 页，共 20 页
序号 计划类型
133 二级 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154
前置任务
工期
第 13 页，共 20 页
开始时间 完工时间 执行部门 备注与说明
建设项目一二级计划（初稿）
序号 计划类型
287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 二级 297 298 299 300 301 302 303 304 二级 305 306 307 308
召开项目启动会
项目启动阶段成果提交股东会审批
规划设计
建筑方案设计
建筑方案设计任务书调整、确认（如有必要）
设计工作过程管理、方案内部确认（每周例会）
与政府规划部门沟通
建筑方案审批
方案设计成果验算及初设指导
《方案设计成果》
《景观方案与建筑方案的配合及指导意见》
《成本测算及验算》
第 2 页，共 20 页
前置任务
项目的开发及销售计划
《项目一二级进度计划》
《成本敏感分析、价值分配及目标成本预设》
各类成本预测分析（土地费用，建安成本，期间费用，总成本）
成本控制预案
成本控制重点、难点
第 1 页，共 20 页
前置任务
工期
开始时间 完工时间 执行部门 备注与说明
建设项目一二级计划（初稿）
序号 计划类型
任务名称
23 24 阶段成果 25 26 27 阶段成果 28 29 30 阶段成果 31 阶段成果 32 阶段成果 33 一级 34 35 一级 36 二级 37 38 39 40 41 阶段成果 42 阶段成果 43 阶段成果 44 阶段成果
187
景观合同签订
188
市政配套合同
189
天然气安装合同
190
天然气安装合同需求
191
天然气安装合同
192
自来水（含消火栓）安装合同
193
自来水安装合同需求
194
自来水安装合同
195
供电系统合同
196
电缆敷设合同需求
197
电缆敷设合同
198
配电房安装合同需求
建设项目一二级计划（初稿）
任务名称
前置任务
建设项目一二级计划（初稿）
任务名称
前置任务
工期
开始时间 完工时间 执行部门 备注与说明
第 7 页，共 20 页
建设项目一二级计划（初稿）
序号 计划类型
任务名称
155
外墙材料合同签订
156
苗木采购
157
苗木采购合同需求
158
苗木采购合同签订
159
指定分包合同
160
弱电系统（周界、监控、巡更、对讲、住户报警、消防）
施工场地移交
254
材料确认及认价完成
255
装修样板的实施及确认
256
装修施工
257
软装配饰及摆放
258
场地移交
259
材料确认及认价完成
260
装饰样板的实施及确认
261
装饰施工
262
物品布置及清洁
263
示范区外围绿化景观施工
264
办理报监
建设项目一二级计划（初稿）
任务名称
前置任务
工期
开始时间 完工时间 执行部门 备注与说明
工期
开始时间 完工时间 执行部门 备注与说明
第 9 页，共 20 页
建设项目一二级计划（初稿）
序号 计划类型
199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 二级 210 211 212 213 关键 214 阶段成果 215 阶段成果 216 阶段成果 217 阶段成果 218 阶段成果 219 220
完成方案阶段产品配置标准
方案阶段内部讨论
完成方案版目标成本的测算
《投资验算》（方案）
方案阶段销售进度与售价预期
方案版目标成本的测算
完成方案设计
提出《方案版产品清单》和《方案版价格预测表》
确定案名
初步设计
初步设计审批
初步设计成果公司内部交底(财务、工程、营销、造价、采购)
初步设计成果验算及施设指导
《初步设计成果》
临时路方案 临时路实施 场地平整 场地平整方案 场地清淤 土方平衡 场地测量 场地测量 放线钉桩 场地方格网标高测量 地下物探测 现场临时设施 临时办公用房 制定办公用房方案 办公房定标 现场办公房搭建 办公用房的机电安装、网络 临时围墙 临时围墙方案 临时围墙合同 临时围墙施工单位确定 临时围墙实施