某某地产前期营销推广策略及方案方案

安高广场
项目案名建议
不放弃对安高品牌的运用，将其商业及住宅产品的感召力和市场形象积累的无形 品牌价值连续运用到写字楼产品之中。
针对于住宅部分“城市天地”的分案名，可对办公部分采用系列案名予以区分， 如“企业天地”、“企业广场”等。
备用案名“安高国际中心”、“安高时代广场”、“环球财富广场”
议程
合肥·安高城市天地
办公楼部分 前期营销推广策略及建议
戴德梁行房地产咨询()
议程
项目市场占位
区位属性 市场竞争 项目特质 需求分析
城市黄金中环带，核心CBD区域之一，商务辐射能力极强 现有项目品质较低，但与未来多个规划项目存在同质化竞争 涵盖各种物业的高品质综合体，规划有星级酒店与知名卖场 城市经济持续发展，对办公环境的需求存进一步升级的预期
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24 F
23 F
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~
22 F
19
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11
10 F
~
9F
6
8F
7F
6F
1~5F
项目销控初步建议
进场
2009.02
开盘
2009.06
2009.12
竣工
2010.05
交付
2011.03
积累期
1
2
3
✓ 2、5号单元正对电梯厅，且面积较小，单元 应相对较高。但与其他单元相对采光较差。
✓ 3号单元采光较好，具备一定景观优势。但
合
存在一定噪音。
作
✓ 4号单元南向小区，噪音较小，但视野受酒
化
店及住宅的部分阻挡。
路
✓ 6号单元存在一定噪音，且视野也将受到酒
店及住宅的部分阻挡。
6
5Biblioteka Baidu
4
鉴于以上因素，平面单元价值体系建议如下：
➢近期市场中的高端项目代表，如汇金大厦，目前报价 约8000元/平方米，去化率约40%；财富广场目前报价 约6800元/平方米，去化率已超过90%。
➢项目所处的望江西路将成为合肥重要的高端办公商务 带，同时本项目的产品定位及市场形象均有望成为城 市商务标杆性项目。具备了较强的市场竞争优势。
➢未来几年内，合肥的新增高端写字楼供应量将达到 80-100万平方米，且多为地标性项目，预计2010年后 市场竞争将加剧。
现有区域的标志性办公建筑，以超前的设计理念和卓越的产品细节，彰显 以人为本的城市综合体项目。产品品质将超越现有竞争项目。
➢ 补充卖点—— 品 牌
开发商的品牌实力，将保证项目蓝图的最终实现。同时，众多国际级顾问 公司（待定）在设计、产品、营销、物管等多层次，给予全力支持。
营销卖点提升
区位 ——抢占长三角腹地商务市场的战略高地
建议本项目 开盘时间为
2009年
6月份
上述时间为 正式开盘时间 建议于2月份 开始客户积累
整体销售价格建议
➢老城区作为最成熟的商务区域，写字楼较集中，但 近期新建（在建）项目较少，多以次新项目的租赁为 主，整体租金水平约在2.0-3.0元/平方米/天。
➢一环沿线近年来快速发展，新建项目众多，品质相对 较高，目前中高端写字楼项目的售价均超过6000元/平 方米以上，其租金水平约在1.0-2.5元/平方米/天
第三阶段：( 6、7、14、17、21、23、24F )
强销期
巩固期
持续期
第一阶段 ： ( 8、9、12、13、18、20F )
• 开放各区的部分层面，给首批客户足够的选择范围 • 推出最高区域一个楼层，以提升项目市场价值形象 • 保留最低几个层面，以便后期随项目形象实现价格提升
第二阶段： ( 10、11、15、16、19、22F )
• 推出价格略高的中、高区，树立项目价格的增值形象 • 针对前阶段的剩余单元，利用整体价格的提升加快去化
品质 ——全面刷新合肥现有的办公楼品质标准
形象 ——知名的实力品牌形象满足企业荣耀需求
国际化 标杆化 平台化
国际化
进入合肥第一选择
标杆化
办公品质的新标竿
平台化
泛长三角联动平台
项目形象定位
城市核心 商务一品
➢心：核心区域，具备辐射安徽全境 的能力，同时也是链接中西部与长三 角的核心枢纽 ➢一品：不预备高度昭示性，突出合 肥首个国际甲级写字楼的概念。
投资回报法 新建项目溢价 品质稀缺溢价 营销代理溢价
市场比较法
本项目在销售期 可实现的销售价格为
XXXX～XXXX
元/平方米
平面层价格策略说明
望江西路
考虑到后期项目销售的灵活性，建议将各平面 分到最小单元，即做6分割。各单元在定价时 应考虑的因素包括：
✓ 1号单元景观价值最大，但沿主干道路口， 将受噪音影响。
销售周期
•根据市场经验，每年第一季度受假期影响市场相对停滞，将积蓄一定潜在需求 •从历史成交数据来看，历年3至5月份基本将成为每年的第一个成交旺季 •夏季及年底受天气及企业财务影响，对办公楼的租赁及购置需求将暂时搁置
工程进度
•预计本项目的沃尔玛将于2009年6月份正式进驻，引爆第一次市场热点 •根据工程进度，项目将完成到楼体部分1/2以上，有助于树立市场信心 •预计2009年第一季度，可完成销售接待中心及样板层、看房通道的内部装修
并通过打造“合肥首座国际甲级写 字楼”的主诉求，吸引潜在的目标 客户，实现项目收益的最大化。同 时，策略性的规避潜在风险，以保 障该项目的市场形象与长期利益。
项目上市时间建议
未来供量
•预计未来几年，合肥的办公楼市场整体供应量约有80~100万平方米 •目前多个规划中的办公项目，定位均为高端产品标准，且具备高度优势 •2009年底约有30万平方米办公楼达到预售标准，而2010年后进入供应高峰
营销策略总纲与运作目标
市场环境
➢ 供量巨大 ➢ 市场低迷 ➢ 产品低端
项目定位
➢ 品质形象 ➢ 优质客户 ➢ 高端价格
• 上市时间策略 • 价格执行策略 • 项目销控策略 • 营销推广策略 • 客户推进策略 • 开盘增值策略
通过对市场环境的理解和项目特质 的挖掘，以营销策略和推广整合， 确定项目运作的整体策略，并实现 直达目标客户的市场推广。
核心商务区划时代 的首个高品质办公项目
重新定义城市的商务核心 首幢国际甲级标准办公楼 步入国际化进程的新平台
营销卖点梳理
➢ 主宿卖点—— 区 位
合肥正快速融入大长三角区域。而本项目将以便捷的交通和商务辐射能力 。全面定位合肥城市中的商务零坐标，成就首个真正的CBD商务区。
➢ 核心卖点—— 产 品